臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第5550號原 告 顏錦姿訴訟代理人 錢裕國律師複 代理人 吳約貝律師被 告 統一大廈管理委員會法定代理人 邱昶滕訴訟代理人 甘大空律師上列當事人間請求確認專有使用權存在事件，本院於民國111年2月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上之同地段954建號及974建號建物（門牌號碼臺北市○○區○○○路000號及596號）地下一層（即地下室、面積240平方公尺）有專有使用權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。又按原告因法律關係之存否不明確，致其私法上地位有受侵害之危險，提起確認法律關係不存在之訴者，如以否認其法律關係不存在之人為被告，即不生當事人適格之欠缺問題，不能以其非法律關係之主體即謂當事人之適格有欠缺，此有最高法院109年度台上字第756號民事判決參照。再依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然民事訴訟法第40條第3項及公寓大廈管理條例第38條第1項規定既均明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，管理委員會就與其執行職務相關之民事紛爭，自享有訴訟實施權而得為適格之當事人。本件被告雖抗辯原告以其為被告有當事人不適格之情形，然被告既係經統一大廈（下稱系爭大廈）區分所有權人依公寓大廈管理條例合法成立之管理組織，負責執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護事務（此業經被告自陳在卷，見本院卷第73頁），並稱其一直否認原告就系爭大廈地下一層中之地下室空間(即下述之系爭地下室)有專有使用權（見本院卷第117頁），且自承將系爭地下室一部分提供予其他住戶使用（見本院卷第118頁），則兩造因系爭地下室之使用權發生爭議，原告以被告為起訴對象，自難認有當事人不適格之情形。
二、次按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。是以原告因法律關係遭被告否認，致其私法上之權利或法律上之地位有不安或受侵害之危險，即有提起確認之訴以除去其法律地位不安危險之必要，此有最高法院109年度台上字第2805號判決參照。本件原告主張其就系爭地下室有專有使用權，被告擅自於系爭地下室通往伊所有系爭594號房屋之樓梯口裝設木板阻隔，阻止其進入使用，並將系爭地下室出租予他人使用，被告否認原告就系爭地下室有專有使用權，則原告主觀上認其在法律上地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以確認判決除去之，是堪認原告所提起本件訴訟有法律上之確認利益，被告抗辯原告無即受確認判決之法律上利益，無權利保護之必要，並不足採。
貳、實體方面
一、原告主張：伊於民國71年間購入臺北市○○區○○段○○段000地號土地上之同地段954號及974號之建物(下稱系爭房地)及地下一層之地下室空間(下稱系爭地下室、面積240平方公尺)，門牌號碼為臺北市○○區○○○路000號1樓及596號1樓(下稱系爭594號、系爭596號，合稱系爭房屋)，系爭房屋位於系爭大廈內，而系爭地下室於系爭大廈建造之初即已歸屬於系爭房屋之所有權人，並因系爭地下室無所有權狀，乃約定由系爭房屋之所有權人專用，且系爭地下室亦經稅捐機關認定由系爭房屋所有權人專用，自56年7月起即與系爭房屋一併課徵房屋稅迄今，且伊自購入系爭房地起即專用系爭地下室已逾40年之久，均未見其餘共有人有反對之情事，顯見共有人間已成立默示分管契約。詎料，被告竟擅自於系爭地下室通往伊所有系爭594號房屋之樓梯口裝設木板阻隔，阻止伊進入使用，並將系爭地下室出租予他人使用，足見被告目前就系爭地下室主張有管理權及使用收益權，而伊因先前將系爭房屋出租予他人使用多年，遲至109年11月間因租約到期收回系爭房屋後始知悉上情，並寄發存證信函要求被告除去妨礙使用之物，惟被告不僅拒絕拆除，更表示系爭地下室並非伊所有，要求伊不得使用。為此，爰提起本件訴訟。並聲明：確認原告對於系爭地下室之專有使用權存在。
二、被告答辯略以：被告否認原告與系爭大廈區分所有權人就系爭地下室有明示或默示分管契約存在。系爭大廈地下一層並未辦理第一次所有權登記，其所有權應屬起造人建商所有，故不論是原告、被告或全體區分所有權人均非所有權人，故區分所有權人會議至今未對系爭地下室有所謂約定專用權的規約，原告無法依規約取得專用權。又因系爭地下室位於系爭大廈本身所占之地面（即地基所在），除部分區域依規定作為防空避難室外，系爭大廈之基礎、主要樑柱、樓地板及承重牆壁均位在系爭地下室土地上，依公寓大廈管理條例第7條第1款、第3款等規定，均不得作為約定專用部分，是縱使規約有載明系爭地下室得約定專用，亦因違反上述法律規定而不生效力。再稅籍設籍資料不能代表有使用權或所有權，蓋稅捐機關就人民申報設籍即行徵稅，且實務上對所有權及使用權之爭執，沒有以稅籍資料作為直接認定之情形等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，系爭大廈於55年8月30日竣工，56年4月7日取得臺北市工務局核發之56使字第0324號建築物使用執照（下稱系爭使用執照），有原告提出之建築物使用執照在卷可稽（見本院卷第173頁）；又原告於71年11月4日以買賣為原因登記取得系爭房屋（原因日期：71年10月21日），系爭房屋及系爭地下室均自56年7月起課徵房屋稅，原告自取得系爭房地後即繳納系爭地下室房屋稅迄今，有建築改良物所有權狀2份、建物登記第二類謄本、臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書及課稅明細表等在卷可稽(見111年度北司補字第988號卷，下稱補字卷，第11至16頁、第19、21、23頁、本院卷第175頁)；再被告係依公寓大廈管理條例成立之管理組織，有公寓大廈管理組織報備證明在卷可查（見補字卷第55頁）；另系爭大廈地下一層（含系爭地下室）並未辦理第一次所有權登記，亦為兩造所不爭執(見本院卷第152頁)，且系爭地下室現由被告出租管理收益，亦有被告公告之系爭大廈收支統計表在卷可稽（見本院卷第135、136頁），是堪認上開事實均屬實。
四、得心證之理由：原告主張系爭地下室自建造之初即已歸屬於系爭房屋之所有權人，並因系爭地下室無所有權狀，乃約定由系爭房屋之所有權人專用，且其於71年間購入系爭房地時即包含系爭地下室之專有使用權，其專用系爭地下室已逾40年均未見其他區分所有權人反對，顯見有默示分管契約存在，其就系爭地下室有專有使用權存在等語；被告則否認之，並以前詞置辯。
茲就本件爭點判斷如下：
㈠系爭地下室得否約定由住戶專用？⒈按「區分所有，指數人區分一建築物而各有其專有部分，並
就其共用部分按其應有部分有所有權。專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」為公寓大廈管理條例第3條第2至5款所明文規定。又内政部訂頒之建物所有權第一次登記法令補充規定第10點明文規定「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共有部分」。本件依臺北市政府都市發展局111年1月7日北市都建字第1106218073號函所檢送之營造執照(55營.參.二字第0005號)卷内之系爭大廈地下一層平面圖說（放置於卷內證件存置袋）所載，該地下一層除有小部分空間記載電梯間、樓梯間、垃圾儲藏室、化糞池外，其餘均記載「防空地下室」，足見該地下一層係依法附建之防空避難設備（空間），且建商於辦理系爭大廈建物第一次所有權登記時既無將地下一層獨立辦理所有權登記之意，自應認其當時即已將地下一層作為系爭大廈之共有部分無誤。是被告辯稱系爭地下室（系爭大廈地下一層）屬起造人建商所有，並無可採。
⒉又按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施
行，該條例施行之前已取得建造執照之公寓大廈，關於公寓大廈共用部分，依同條例第55條第2項規定，不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。而系爭大廈於56年4月7日即已取得系爭使用執照，依前揭規定，含系爭地下室在內之地下一層乃屬系爭大廈之共有部分，除依其設置目的、性質及使用方法，屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分（如電梯間、樓梯間、垃圾儲藏室、化糞池等）外，其餘部分約定為專用並不受公寓大廈管理條例第7條各款之限制，況如前所述，被告亦自承系爭地下室目前有一部份提供予其他住戶使用，故堪認系爭地下室得約定由住戶專用無誤。
㈡原告有無系爭地下室之專用權（專有使用權）？⒈按主張法律關係存在之當事人，固應就該法律關係發生所須
具備之要件事實，負舉證責任，惟此要件事實之具備，茍能證明間接事實，且該間接事實與要件事實間，依經驗法則及論理法則已足推認其因果關係存在者，即無不可，非必以直接證明要件事實為必要。故法院審酌是否已盡證明之責時，應通觀各要件事實及間接事實而綜合判斷之，不得將各事實予以割裂觀察。若負舉證責任之當事人就其主張之事實已盡證明責任，他造當事人對該主張如抗辯為不實並提出反對之主張，就該反對之主張，自應負證明之責，此為民事舉證責任分配之原則。此有最高法院109年度台上字第2183號、110年度台上字第1934號民事判決參照。又按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在，亦有最高法院99年台上字第790號判決意旨參照。是如為數十年前之公寓大廈等集合住宅之買賣，縱原承購戶或其受讓人已無法提出與建商間之房屋（房地）買賣契約，或原即無特別之書面約定，然原承購戶（所有權人）自始即依與建商約定之方式使用公寓大廈之共用部分，其他承購戶（區分所有權人）亦各自使用共有部分，從未有共有人（區分所有權人）加以爭執，即應認共有人（區分所有權人）間已合意成立分管契約。
⒉原告雖無法提出系爭房屋之原承購戶與建商間之買賣契約，
亦無法提出系爭房屋所有權人得專用系爭地下室之分管契約。惟查，原告主張其於71年購買系爭房地時，系爭594號房屋即有通往系爭地下室之樓梯（即原證4照片所示樓梯，下稱系爭樓梯）一節，核與被告自承「原證4所附照片門及樓梯，早在民國70年前就有了…至今已查無何人興建」（見本院卷第121頁）相符，被告法定代理人到庭亦陳稱：「原證10右下角照片跟原證4的樓梯是元祥茗茶茶行的室內樓梯，不曉得是什麼時候建築的…兩個店面是連在一起，原證4隨緣堂的樓梯是在元祥茗茶的室內，隨緣堂的樓梯雖然是在原告房子產權範圍內，但是該樓梯不曉得是誰在什麼時間所建，當時是可以透過這個樓梯直接到地下室去，不需要透過大樓樓梯」（見本院卷第219頁），且系爭地下室與系爭房屋均自56年7月起即課徵房屋稅，經稅捐稽徵機關實際測量面積為240平方公尺，有前揭房屋稅籍證明書在卷可稽（見補字卷第19頁），是足認系爭樓梯應係系爭大廈建造完成後不久即已裝設。又依被告法定代理人所述，系爭樓梯位於系爭594房屋內，由騎樓即可經系爭樓梯直接通往系爭地下室（見本院卷第219至220頁），足見系爭大廈住戶、區分所有權人只要經過系爭594房屋前即可輕易發現該戶有內梯可直通系爭房屋，且該戶區分所有權人實際占有使用系爭地下室，然自56年7月起至109年間被告阻止原告使用系爭地下室前，並無區分所有權人出面爭執原告無系爭地下室之使用權，甚且，被告及其他區分所有權人亦均明知自己從未負擔系爭地下室之房屋稅，則衡以經驗法則，倘非建商與其他承購戶（區分所有權人）及系爭房屋之原承購戶（原所有權人）已達成系爭地下室由系爭房屋所有權人使用之分管協議，其他區分所有權人是不可能任由系爭房屋之原所有權人及原告使用系爭地下室超過50幾年而從未加干涉、相安無事。況系爭地下室由系爭房屋原所有權人及原告已專用長達50年以上，系爭大廈地下一層其他區域亦由其他區分所有權人使用，系爭大廈之原承購戶及區分所有權人亦均未加干涉，亦可認系爭大廈區分所有權人間就系爭地下室由系爭房屋之所有權人專用已成立默示分管契約。
⒊被告雖辯稱房屋稅籍證明不能作為使用權或所有權認定之證
據，惟按「房屋稅向房屋所有人徵收之。其設有典權者，向典權人徵收之。共有房屋向共有人徵收之，由共有人推定一人繳納，其不為推定者，由現住人或使用人代繳。前項代繳之房屋稅，在其應負擔部分以外之稅款，對於其他共有人有求償權。未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之；無建造執照者，向現住人或管理人徵收之。」為房屋稅條例第4條第1、2、4項所明文規定，且衡以經驗法則，實難想像有人無房屋所有權，亦未實際使用房屋，即自願擔任房屋稅之納稅義務人而向稅捐稽徵機關申請稅籍登記，且自願按時繳納房屋稅長達數十年之久，故房屋稅籍證明及房屋稅繳納明細並非不得推認該納稅義務人有使用房屋之事實，且本院認定原告就系爭地下室有專用權（專有使用權），並非僅以房屋稅籍證明及房屋稅繳納明細為據，是被告此部分辯解對本件判決並不生影響。
⒋從而，堪認原告就系爭地下室（即由系爭樓梯通達之地下第一層、面積240平方公尺部分）有專用權（專有使用權）。
五、綜上所述，原告以其與系爭大廈區分所有權人有默示分管契約，請求確認其就系爭地下室有專有使用權存在，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提之證據，經審酌後認均不足以影響判決之結果，爰不逐一論敘。
七、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 24 日
民事第六庭 法 官 林春鈴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。 。
中 華 民 國 111 年 3 月 24 日
書記官 鍾尚勲