臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第5591號原 告即反訴被告 林冠宏訴訟代理人 林世昌律師複代理人 顏伯勳律師被 告即反訴原告 劉兆宬
劉楚祥共 同訴訟代理人 劉逸柏律師複代理人 杜佳燕律師上列當事人間請求解除買賣契約等事件，本院於民國111年4月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、劉兆宬、劉楚祥應同意林冠宏向僑馥建設經理股份有限公司領取履約保證金專戶、戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：00000000000000號帳戶內款項新臺幣玖拾萬元，及由劉兆宬、劉楚祥給付自民國一百一十年六月二十三日起至清償日止，以新臺幣玖拾萬元按年息百分之五計算之利息。
二、劉兆宬、劉楚祥應給付林冠宏新臺幣伍萬柒仟貳佰肆拾壹元及自民國一百一十年六月二十三日起至清償日止，以新臺幣玖拾萬元按年息百分之五計算之利息。
三、林冠宏本訴其餘之訴駁回。
四、本訴訴訟費用由劉兆宬、劉楚祥負擔百分之九十五，餘由林冠宏負擔。
五、本判決林冠宏就主文第二項勝訴部分，於林冠宏以新臺幣壹萬玖仟元為劉兆宬、劉楚祥供擔保後得假執行。但劉兆宬、劉楚祥如以新臺幣伍萬柒仟貳佰肆拾壹元為林冠宏預供擔保，得免為假執行。
六、林冠宏其餘假執行之聲請駁回。
七、劉兆宬、劉楚祥之反訴之訴及其假執行之聲請均駁回。
八、反訴訴訟費用由劉兆宬、劉楚祥負擔。事實及理由
壹、程序事項：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2、3款分別定有明文。本件原告即反訴被告林冠宏（下稱林冠宏）起訴時訴之聲明為：㈠被告即反訴原告劉兆宬、劉楚祥（下稱劉兆宬、劉楚祥）應同意林冠宏向僑馥建設經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）領取履約保證金專戶（戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：00000000000000，下稱703號帳戶）內款項新臺幣（下同）90萬元，及由劉兆宬、劉楚祥給付自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，以90萬元按年息5％計算之利息。㈡劉兆宬、劉楚祥應給付林冠宏91萬1,020元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢林冠宏願供擔保或可轉讓定期存單，請准宣告假執行（見本院卷㈠第9頁）。
嗣於民國110年12月9日以準備二暨變更訴之聲明狀變更聲明為：㈠先位聲明：1.劉兆宬、劉楚祥應同意林冠宏向僑馥建經公司領取履約保證金專戶，即703號帳戶內款項90萬元，及由劉兆宬、劉楚祥給付自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，以90萬元按年息5％計算之利息。2.劉兆宬、劉楚祥應給付林冠宏91萬1,020元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。3.林冠宏願供擔保或可轉讓定期存單，就第2項聲明為假執行。㈡備位聲明：1.劉兆宬、劉楚祥應給付林冠宏181萬1,020元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。2.林冠宏願供擔保或可轉讓定期存單，就第2項聲明為假執行（見本院卷㈠第368頁）。另劉兆宬、劉楚祥於110年10月15日提起反訴，其反訴訴之聲明為：1.林冠宏應同意劉兆宬、劉楚祥向僑馥建經公司領取履約保證金專戶內之款項90萬元，及由林冠宏給付自答辯狀繕本送達翌日起至清償日止，以90萬元按年息5％計算之利息。2.林冠宏應給付劉兆宬、劉楚祥4萬6,980元及自答辯狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
3.願供擔保或可轉讓定期存單為假執行（見本院卷㈠第198頁）。嗣於111年1月17日以答辯暨反訴準備㈢狀變更訴之聲明為：㈠先位聲明：1.林冠宏應同意劉兆宬、劉楚祥向僑馥建經公司領取履約保證金專戶嫩之款項90萬元，及由林冠宏給付自答辯狀繕本送達翌日起至清償日止，以90萬元按年息5％計算之利息。2.林冠宏應給付劉兆宬、劉楚祥應4萬8,780元及自答辯狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。3.第2項聲明，願以現金或可轉讓定期存單供擔保為假執行。㈡備位聲明：1.林冠宏應給付劉兆宬、劉楚祥94萬8,780元，及自答辯狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。2.願以現金或可轉讓定期存單供擔保為假執行（見本院卷㈡第35至36頁）；再於111年4月7日提出言詞辯論意旨狀，就上開利息起算日特定為自110年10月19日起算（見本院卷㈡第206頁）。經核兩造係以其就同一不動產買賣契約之履約爭議為本訴、反訴之原因事實，且上開反訴之原因事實與本訴之防禦方法相牽連，又就本訴、反訴聲明為變更，乃本於該同一基礎事實所為，並就反訴部分為聲明之擴張，揆諸前開規定，應予准許。
貳、本訴部分：
一、林冠宏主張：㈠林冠宏前向劉兆宬、劉楚祥買受新北市○○區○○街00巷00號1樓
房屋及其坐落之土地應有部分5分之1（下合稱系爭不動產），總價金為900萬元，雙方於109年11月23日簽立買賣契約（下稱系爭契約），預定於110年1月10日交屋，劉兆宬、劉楚祥並於系爭契約所附房地產標的現況說明書就是否有滲漏水情形勾選否，保證系爭不動產無漏水情形，惟林冠宏於交屋前之109年12月陸續發現肉眼可見之屋況漏水狀況，遂與同棟3、4樓住戶及5樓買家一同於110年1月6日就系爭不動產之全棟結構疑慮及滲漏水爭議與劉兆宬、劉楚祥達成協議，並簽立協議書（下稱系爭協議）作為系爭契約之附屬協議，劉兆宬、劉楚祥應依系爭協議出具專業檢測公司現場勘驗並提列檢驗報告，並經由新北市土木技師、結構技師證明之報告書，及依系爭協議第2條之約定由林冠宏與同棟3、4樓住戶與5樓買家覓得漏水修繕廠商及估價、修繕後，由劉兆宬、劉楚祥支付修繕之全額款項，林冠宏乃於系爭協議書簽署之翌日將買賣契約第二期款80萬元匯入履保帳戶。然劉兆宬、劉楚祥於110年1月13日僅提出與系爭不動產不相干之檢測報告予林冠宏之代理人即訴外人黃士芳，形同拒絕履行系爭協議書第1條之約定。又林冠宏覓得專業工程公司估價之修繕費用為135萬3,500元，即1樓之31萬5,800元、2樓之13萬3,800元、3樓之6萬5,800元、4樓之25萬2,800元、5樓含頂樓之58萬4,800元，劉兆宬、劉楚祥並無審核估價單之權限卻一再爭執該價格，甚於110年1月25日私自破壞系爭不動產之建物頂樓，均已違反系爭協議第2條之約定。林冠宏於110年2月22日送達存證信函予劉兆宬、劉楚祥催請其等於文到10日內依系爭協議履約，然劉兆宬、劉楚祥卻遲至110年3月4日仍未提出檢驗報告，劉兆宬、劉楚祥甚於期間曾於110年2月18日下午5時45分以簡訊通知將對系爭不動產進行動工，林冠宏於110年2月19日再度寄發存證信函催請劉兆宬、劉楚祥遲應於111年3月15日提出檢驗報告，然劉兆宬、劉楚祥迄今均未履約。林冠宏已於110年4月16日於本院調解時向劉兆宬、劉楚祥以聲請調解狀繕本為解除系爭契約及系爭協議書之意思表示，經劉兆宬、劉楚祥當場收受，系爭契約已於當日合法解約。林冠宏另於110年4月23日以存證信函函知僑馥建經公司告知劉兆宬、劉楚祥系爭契約業已解除，並應返還林冠宏已匯入履保帳戶之90萬元，僑馥建經公司遂於110年5月13日以存證信函通知兩造暫停專戶撥款，並要求兩造自行協商或訴請法院裁判。爰依民法第179條、第259條第2款、系爭契約第10條第3項、履約保證申請書第3條第4項之約定提起本件訴訟。
㈡又林冠宏因系爭契約已支出房地產登記費用8,320元，及僑馥
建經公司收取申辦履約保證費用2,700元，上開款項均應由劉兆宬、劉楚祥依據民法第216條第1項、第231條第1項、第260條之規定、系爭契約第8條第5項之約定給付林冠宏，且其中履約保證金乃703號帳戶結清時，將向兩造各收取之費用，目前雖尚未支出，然屬確定發生之費用，故得依民事訴訟法第246條之規定請求劉兆宬、劉楚祥給付。另劉兆宬、劉楚祥需再依系爭契約第10條第3項約定，於劉兆宬、劉楚祥違約時應同意按林冠宏已支付價金總額即90萬元做為懲罰性違約金另行給付林冠宏。故此部分劉兆宬、劉楚祥應給付原告之總額為91萬1,020元【計算式：（相關費用8,320元＋2,700元）＋懲罰性違約金900,000元＝911,020元】。
㈢又倘認為林冠宏無權請求劉兆宬、劉楚祥為同意林冠宏向僑
馥公司領取已繳付至703號帳戶之價金90萬元，則林冠宏亦得本於系爭契約業經解除，直接請求劉兆宬、劉楚祥將該價金款項90萬元及上述林冠宏已支出之費用加計違約金91萬1,020元，合計181萬1,020元給付林冠宏，乃以此部分為備位之訴。
㈣並聲明：1.先位聲明：⑴劉兆宬、劉楚祥應同意林冠宏向僑馥
建經公司領取履約保證金專戶，即703號帳戶內款項90萬元，及由劉兆宬、劉楚祥給付自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，以90萬元按年息5％計算之利息。⑵劉兆宬、劉楚祥應給付林冠宏91萬1,020元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⑶林冠宏願供擔保或可轉讓定期存單，就第2項聲明為假執行。2.備位聲明：⑴劉兆宬、劉楚祥應給付林冠宏181萬1,020元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⑵林冠宏願供擔保或可轉讓定期存單，就第2項聲明為假執行
二、劉兆宬、劉楚祥則以：㈠林冠宏依系爭協議雖有權請求劉兆宬、劉楚祥就系爭不動產
提出檢測報告與修繕滲漏水工程，然系爭契約與系爭協議乃不同之契約，且系爭協議乃林冠宏與訴外人黃淑芬、楊媛鈞、賴玨文、柯惠藍所簽署，與系爭契約之當事人不同，林冠宏不得以系爭協議對系爭契約之給付價金義務主張同時履行抗辯。另依據系爭契約第9條第6項約定，應待林冠宏繳交第四期款時才為修繕義務完成時點，林冠宏既未依約繳納第三期款，自應依系爭契約續為給付買賣價金。且系爭不動產滲漏水工程之總修繕費用為31萬5,800元，與原告依約應付之第三期款為180萬元懸殊，該給付與對待給付義務不相當，原告不得以之拒絕第三期款之給付。
㈡因系爭不動產頂樓遭其他住戶為排他占有使用，劉兆宬、劉
楚祥無從依系爭協議進行相關檢測及取得證明，乃不可歸責於劉兆宬、劉楚祥所致，自無庸依民法第230條之規定負遲延責任。且因系爭不動產滲漏水情形尚未經修繕，倘於此時檢測，亦將影響檢測結果，故林冠宏不得以劉兆宬、劉楚祥為提出檢測報告主張解除系爭契約。另系爭不動產漏水成因為天台頂層防水失效，該部分按照公寓大廈管理條例第10條第2項之規定應屬全體區分所有權人按其應有部分比例分擔費用，劉兆宬、劉楚祥就此部分已願意承擔全部修繕費用，且已確實將滲漏水情形修繕完畢，雖不合於系爭協議第2條應由林冠宏尋找專業修繕公司為之之約定，然此僅影響劉兆宬、劉楚祥是否就系爭不動產滲漏水之瑕疵負擔瑕疵擔保責任而已，不影響劉兆宬、劉楚祥已履行系爭契約之事實，林冠宏自無從以劉兆宬、劉楚祥違約而解除契約。又劉兆宬、劉楚祥已於110年2月1日、110年4月14日按系爭契約記載之地址寄發存證信函給林冠宏為解除契約之意思表示，林冠宏自無從於其後之110年4月16日主張解除契約。綜上開日期均未發生解除契約之效力，劉兆宬、劉楚祥亦已於110年10月18日以答辯暨反訴狀為解除系爭契約之意思表示。
㈢另林冠宏雖主張被告應賠償之違約金為90萬元，然並無具體表明其實際受損害之情形，其違約金自屬過高，應予酌減。
㈣並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利益判決，願供擔保請
准宣告免為假執行。
參、反訴部分：
一、劉兆宬、劉楚祥主張：㈠系爭契約第5條第2項之約定，林冠宏就買賣價金之第三期款
應於稅單核發後5日內存匯至履約保證專戶，該稅單已於109年12月2日核發，林冠宏至遲應於109年12月7日前繳付第三期款，然林冠宏於劉兆宬、劉楚祥解除契約前未依約繳交第三期款。
㈡劉兆宬、劉楚祥已於110年2月1日寄發存證信函催請林冠宏於
函到後10日內繳付遲延價金，並經劉兆宬、劉楚祥於110年2月26日、110年3月12日寄送存證信函催請林冠宏繳付第三期款，逾期未繳款即解除契約，然林冠宏仍未繳款，劉兆宬、劉楚祥遂於110年4月14日寄發存證信函依系爭契約第5條第3款之約定定期催告不履行而解除契約。又上開存證信函雖經退回，然依系爭契約第12條第9款之約定雙方之通知如書面為知，以本契約所載地址為通信地址，如發生無法送達或當事人拒收時，以郵遞日視為送達生效日，故上開存證信函均已發生送達之效力，劉兆宬、劉楚祥自已合法解除契約。
㈢依系爭契約第10條第2項約定，林冠宏如有違約情事經劉兆宬
、劉楚祥合法解除契約，林冠宏應負損害賠償責任，且已支付之價金應予劉兆宬、劉楚祥沒收，故劉兆宬、劉楚祥自得就林冠宏已匯入履約保證專戶之90萬元受領作為懲罰性違約金。
㈣另依系爭契約第5條第3款，於林冠宏遲付價金時，每逾1日應
按遲延價金萬分之2計付違約金，林冠宏應於109年12月7日繳付第三期款，並以該第三期款18萬元之萬分之2為360元，計算遲延期間即自109年12月8日至110年4月14日共計128日即4萬6,080元之違約金，該數額即為劉兆宬、劉楚祥將系爭不動產在出售可能所受之跌價損害、仲介費損失、林冠宏遲延給付之劉兆宬、劉楚祥原可受之利息、如完成交易劉兆宬、劉楚祥原可獲取之利益。
㈤依系爭契約第8條第5款之約定，申請履約保證之費用由本約
買賣總價款萬分之6計算，由雙方平均負擔，故原告應負擔以總價金900萬元乘以6％之半數，即2,700元。
㈥爰依系爭契約第5條第2、3項、第10條第2項、履約保證申請書第4項、第5條第5項提起本件反訴訴訟。
㈦並聲明：1.先位聲明：⑴林冠宏應同意劉兆宬、劉楚祥向僑馥
建經公司領取履約保證金專戶內之款項90萬元，及由林冠宏給付自答辯狀繕本送達翌日起至清償日止，以90萬元按年息5％計算之利息。⑵林冠宏應給付劉兆宬、劉楚祥4萬8,780元及自答辯狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⑶第⑵項聲明，願以現金或可轉讓定期存單供擔保為假執行。2.備位聲明：⑴林冠宏應給付劉兆宬、劉楚祥94萬8,780元，及自答辯狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⑵願以現金或可轉讓定期存單供擔保為假執行。
二、林冠宏則以：㈠林冠宏於發現系爭不動產存有瑕疵後，劉兆宬曾於110年1月8
日表達會儘速完成修繕事宜，由雙方齊力將此事項完成以便進行其後完稅及交屋程序，故兩造已達成合意於系爭協議履行完畢之前暫緩後續買賣程序，且縱認雙方尚未達成此項協議，因劉兆宬、劉楚祥未遵期提出無滲漏水瑕疵及結構安全無虞之房屋之給付義務，林冠宏亦於109年12月21日正式發函請劉兆宬、劉楚祥儘速修繕，自得主張同時履行抗辯，於林冠宏為同時履行抗辯之後，自無庸負擔遲延責任。
㈡又系爭不動產經兩造發生履約糾紛後，劉兆宬、劉楚祥已另
外對外刊登系爭房屋銷售廣告，且其開價為1,088萬元，已高於兩造間之成交價900萬元，故系爭房屋之價值顯然不跌反增，故劉兆宬、劉楚祥並未因林冠宏不履行系爭契約受有任何損害，自應依此酌減違約金之相當之數額。
㈢並聲明：1.劉兆宬、劉楚祥之反訴駁回。2.如受不利益判決
，願供擔保或可轉讓之定期存單，請准宣告免為假執行
肆、得心證之理由：
一、下列事項經兩造所不爭執（見本院卷㈠第267至268頁），自堪信為真實：
㈠兩造曾於109年11月23日簽立系爭契約，約定由林冠宏向劉兆
宬、劉楚祥買受系爭不動產，總價金為900萬元，預定於110年1月10日交屋。劉兆宬、劉楚祥於系爭契約所附房地產標的現況說明書就是否有滲漏水情形勾選「否」。
㈡林冠宏與同棟3、4樓住戶及5樓買家一同於110年1月6日就系
爭不動產之全棟結構疑慮及滲漏水爭議與劉兆宬、劉楚祥達成協議，並簽立系爭協議。
㈢林冠宏已依系爭契約繳付第一期、第二期價金款項至僑馥建
經公司領取履約保證金專戶，即703號帳戶，共計90萬元。第三期以後之款項迄今均未繳付劉兆宬、劉楚祥或匯至上開履約保證金專戶。
㈣劉兆宬、劉楚祥於110年1月13日曾以通訊軟體傳遞預拌混凝
土品質保證書、建築物預拌混凝土氯離子含量檢測報告書之文件給林冠宏之代理人黃士芳，並截至110年3月15日前，劉兆宬、劉楚祥並未提出與修繕漏水、結構檢測之相關報告書或證明文件給林冠宏。
㈤劉兆宬、劉楚祥於110年4月16日於林冠宏聲請調解之調解期
日當場收受聲請調解狀繕本。林冠宏另於110年4月23日以存證信函函知僑馥建經公司告知劉兆宬、劉楚祥系爭契約業已解除，並應返還林冠宏已匯入履保帳戶之90萬元，僑馥建經公司遂於110年5月13日以存證信函通知兩造暫停專戶撥款，並要求兩造自行協商或訴請法院裁判。
㈥原告因系爭契約另支出房地產登記費用8,320元。
二、林冠宏本訴主張劉兆宬、劉楚祥未依系爭協議修繕系爭不動產之漏水，其自得解除系爭契約，由劉兆宬、劉楚祥將林冠宏已匯入履約保證專戶之90萬元款項同意返還林冠宏，並本此情節給付違約金即已付價金同額90萬元之違約金，並由劉兆宬、劉楚祥負擔應支付房地產登記費用、履約保證費用等情，為劉兆宬、劉楚祥所否認，並以前詞置辯。另劉兆宬、劉楚祥反訴主張林冠宏未依約於稅單核發後5日內即109年12月7日前繳付買受系爭不動產之第三期款，已屬違約，自得由劉兆宬、劉楚祥沒收該已付之價金90萬元，並自遲延期間即109年12月8日至解除契約之日即110年4月14日計付違約金共計4萬6,080元，及由林冠宏負擔履約保證專戶費用2,700元等情；為林冠宏所否認，亦以前詞置辯。是本件之爭點為：㈠兩造各自主張其就系爭契約均有解約事由，並已解除契約，是否有據？㈡如是，本訴部分劉兆宬、劉楚祥就林冠宏已付90萬元價金，是否應同意由林冠宏領回之？另林冠宏請求之費用、違約金是否有據？該違約金是否過高應予酌減？㈢如是，反訴部分林冠宏就其已付價金是否應同意由劉兆宬、劉楚祥領取？另劉兆宬、劉楚祥請求之費用、違約金是否有據？該違約金是否過高應予酌減？茲析述如下：
㈠兩造各自主張其就系爭契約均有解約事由，並已解除契約，
是否有據？
1.關於林冠宏主張解約事由部分：⑴按民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移
轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院86年度台上字第2808號判決意旨參照）。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，為民法第359條所明定。本件系爭不動產於危險移轉前倘存有瑕疵，並由劉兆宬、劉楚祥經林冠宏通知修繕仍未修繕完成，揆諸前開意旨，自應由劉兆宬、劉楚祥依民法第354條規定負物之瑕疵擔保責任。
⑵經查：
①兩造於109年11月23日簽立系爭契約，約定交屋期限為11
0年1月10日等情，已如前述；林冠宏於110年1月10日交屋前發現系爭不動產有漏水情形，並就該情形於109年12月18日寄發存證信函給賣方即劉兆宬、劉楚祥促請修繕系爭不動產之漏水，兩造遂於110年1月6日，與包括兩造在內之系爭不動產3樓、4樓、5樓權利人簽立系爭協議，其中就漏水部分，係約定「109.12月陸續發生肉眼能視之滲漏水瑕疵，函到通知屋主處理並寄發存證信函告知，110.01.06甲（即劉兆宬、劉楚祥）乙方（即林冠宏、3樓權利人即黃淑芬、4樓權利人及楊鍰鈞、賴玨文、5樓權利人柯惠藍）協調溝通，由乙方提出專業公司修繕之估價單，並由甲方全額支付款項，就此次修繕工程，甲方無須負擔民法之5年交屋瑕疵責任，其之外甲方仍需負擔民法之瑕疵擔保之責」，並列載7點修繕項目，其後記載「以上由乙方尋找專業修繕公司，並開立保固，開立發票，未來後續事宜乙方不再主張甲方之瑕疵擔保之責」等內容，並經上開甲乙雙方簽名其上等情，有滲水點彙整及照片、平面圖（見本院卷㈠第45至52頁）、系爭不動產室內漏水照片（見本院卷㈠第57至62頁）、該109年12月21日之存證信函（見本院卷㈠第53至55頁）、系爭協議書（見本院卷㈠第65頁）在卷可稽，足見系爭不動產即買賣標的物於危險移轉予林冠宏前，確有明顯之瑕疵，林冠宏並曾以上述存證信函催請劉兆宬、劉楚祥修繕，且系爭協議實係就系爭不動產本於系爭契約交屋前為瑕疵修繕內容之約定，自屬系爭契約之補充，且系爭協議之簽約人除兩造外，雖包括同棟其他樓層之權利人，然就劉兆宬、劉楚祥就各樓層本於系爭協議負擔之修繕義務實屬可分，即劉兆宬、劉楚祥本於系爭協議確實對於系爭不動產協議負擔修繕義務，以此方式履行其危險移轉林冠宏之瑕疵修補方式，自不因系爭協議之簽約人與系爭契約之簽約人不完全一致，而認系爭協議與系爭契約戶不相關。
②又系爭協議簽訂後，劉兆宬、劉楚祥截至110年3月15日
前，卻實未完成系爭不動產漏水情形之修繕等情，業據兩造所不爭執，足見劉兆宬、劉楚祥遲至系爭契約約定之交屋期限，即110年1月10日前，均無法完成系爭不動產之瑕疵修補並將系爭不動產交付買方林冠宏，自屬違約。至劉兆宬、劉楚祥雖辯稱係因系爭不動產頂樓遭他住戶佔用，無從進行修繕或漏水檢測等節，均未舉證以時期說，自難認劉兆宬、劉楚祥未能依約履行係因不可歸責之事由所致。
③另依據系爭契約第10條第1項約定「除本約有特別約定外
，甲乙認一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經公司進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除之效力」，林冠宏再於110年2月8日寄送存證信函並檢附律師函催請劉兆宬、劉楚祥僱工修繕漏水瑕疵，促請劉兆宬、劉楚祥於文到10日內僱工修繕漏水，並再度於110年2月19日寄發存證信函檢附律師函催請劉兆宬、劉楚祥履約等情，劉兆宬、劉楚祥對確實有收受該等信函亦無爭執（見本院卷㈠第268頁），復有110年2月8日寄送之存證信函及律師函、收件回執（見本院卷㈠第89、91至98頁）、110年2月19日寄送之存證信函及律師函、收件回執（見本院卷㈠第99至105頁）可稽；嗣林冠宏於於110年4月16日於本院聲請調解時向劉兆宬、劉楚祥以聲請調解狀繕本為解除系爭契約及系爭協議書之意思表示，該書狀並經劉兆宬、劉楚祥簽收等情，經兩造所不爭執，並由本院調閱110年度店司調字卷第238號核閱無誤；林冠宏再於110年4月23日寄送存證信函檢附律師函給僑馥建經公司，促請僑馥建經公司依系爭契約第10條第1項之約定代為進行解約通知，並返還林冠宏已匯付之90萬元等情，經僑馥建經公司於110年5月13日寄送存證信函給兩造，通知雙方暫停專戶款項撥付，並促請兩造儘速協商或訴請法院判決，該公司將依雙方協商之結果或法院確定判決結果為專戶撥款依據等節，各有上述存證信函存卷為憑（見本院卷㈠第117至126頁），應認僑馥建經公司已以上開函文向劉兆宬、劉楚祥進行最終催告，參諸僑馥建經公司上開函文中並未再定履行期限，自應依系爭契約第10條第1項之約定，於僑馥建經公司進行最終催告仍未履行或認證後即生解除之效力，故應認系爭契約係以僑馥建經公司寄送該存證信函同時發生解除契約之效力，即系爭契約已於110年5月13日解除之。
④至劉兆宬、劉楚祥再以系爭不動產於前開日期之後已修
繕完畢，然此時不影響林冠宏早於系爭不動產交屋期限、催告修繕期限屆至後已依系爭契約第10條第1項合法解除系爭契約之情形。是被告此部分所辯，不足採信。
2.關於劉兆宬、劉楚祥主張解約事由部分：⑴按解釋契約，應於文義、論理及契約條款之體系架構詳為
推求，以探求當事人立約時之真意，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。系爭契約第5條第2項約定，第三期款為180萬元，並應於稅單核發後5日內甲方應將第三期款存匯入專戶，乃系爭契約所約定第三期款之支付期限，有系爭契約在卷可稽（見本院卷㈠第313頁），則何謂「稅單核發後」，自應揆諸首開說明意指，探究兩造間之真意。
⑵經查：
①系爭契約第5條第2項係以表格方式列載第一、二、三、
四期款之支付時程，其中第一期為簽約款10萬元，約定於簽約時甲方即林冠宏應給付第一期款，以全數存入專戶之方式為給付，第二期款為備證用印款80萬元，於系爭契約中並未記載日期，僅約定於乙方即劉兆宬、劉楚祥備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業，而甲方林冠宏最遲應於前開日期將第二期款存匯入專戶，故上開第
一、二期均係以兩造就系爭契約完成一定履約時程作為給付款項之基準日，本此契約脈絡，第三期款稱為「完稅款」，並約定「應於稅單核發後5日內甲方應將第三期款存匯入專戶」；然就契稅部分，依據新北市政府稅捐稽徵處新店分處110年12月20日之函文所示（見本院卷㈠第451至452頁），系爭契約係於109年12月1日辦理網路申報、該處於109年12月2日匯出契稅繳款書至網路申報作業入口網供申報人自行列印，並因逾110年1月19日之繳款期限，故該處已於110年7月16日註銷申報。另依據新北市政府稅捐稽徵處109年契稅繳款書，繳款期限為自109年12月21日起至110年1月19日等情（見本院卷㈡第25頁）；另就土地增值稅部分，再依新北市政府稅捐稽徵處新店分處111年1月27日之回函所示（見本院卷㈡第65至66頁），系爭買賣案件於109年12月1日辦理申報土地移轉現值，經該分處核對應納土地增值稅合計為6萬9,047元，並於109年12月7日匯出繳款書至地方稅網路申報作業入口網供申報人自行列印，嗣因逾110年1月9日仍未繳納，已於110年3月16日註銷，足見於不動產買賣實務上，並無「稅單核發」日期，僅有「申報」、「匯出」供申報人列印、「繳費期限」之特定日期。②劉兆宬、劉楚祥固主張「稅單核發日」即為稅捐機關匯
出稅單供申報人列印之日，故應以契約會出日期即110年12月2日後5日即110年12月7日作為系爭契約第5條第3項之第三期款付款期限；然查，系爭契約係由證人即代書江秋琴地政士協助為系爭不動產之產權移轉登記、抵押權之塗銷與設定作業，並係由兩造共同授權由證人江秋琴處理等情，有系爭契約第6條第1項可查（見本院卷㈠第313頁），證人江秋琴於審理中證稱：系爭契約簽約完沒幾天，買方代理人就通知我房子有漏水，他希望跟屋主協商如何修繕，他有大概描述漏水狀況，一樓部分有漏水，他陸續幾天有跟屋主討論修繕，但我沒有去現場看，我後來有詢問他討論有無結果，我印象中到109年12月13日、14日都無討論結果，我的流程是在同月14日上網看稅單已經核發，我就把他列印下來，當時我有問林冠宏之代理人有無達到共識，他回答沒有，他有告訴我漏水情形不單純，我當時想應該要通知林冠宏要繳稅，但稅單到期日還蠻長的，我想雙方既然還未達成共識，就還沒有通知林冠宏，是109年12月18日劉兆宬有打電話問我稅單事情，我說已經下來了，但我還沒有通知林冠宏，接完劉兆宬電話後，我就LINE給林冠宏代理人稅單下來事情，代理人就說漏水還未達成共識，我就跟他說如果林冠宏還沒有想繳稅單，建議發個存證信函通知對方，後來同月22日至23日間我就有收到林冠宏發的存證信函等語（見本院卷㈡第81至82頁），並證稱：
「稅單核發後，是指我通知林冠宏稅單已經核發的那1日，因為我通知後林冠宏才為知道要準備完稅款，其他我經手過的不動產買賣契約，完稅款通常也是這樣記載，在這樣記載買賣契約中我的理解也一樣是指代書將稅單下載並通知買方稅單已經核發當日，才是稅單核發日」等語（見本院卷㈡第83頁），且系爭不動產之契稅、土地增值稅義確實由證人江秋琴申報（見本院卷㈡第83頁），並按其上開證述亦須由其通知「稅單下來」之事，顯見買方於代書通知稅單核發一事之前，實無從著手準備之第三期款，併參以系爭契約定義第三期之性質為「完稅款」，自以委辦代書通知稅單核發以供繳款辦理完稅手續作為「稅單核發日」，始與系爭契約之完稅款之約定真意相符；且證人即與江秋琴同屬萬順地政事務所代書杜德彬亦於審理中證稱：就我的認知，稅單是契稅、土地增值稅，稅單核發後是我經手買賣契約中常見的文字，通常是以代書通知買賣雙方稅單已經下來，作為認定時點等語（見本院卷㈡第88頁），益證系爭契約第5條第3項第三期款繳款期限計算基礎之「稅單核發日」乃指委辦代書通知稅單核發以供繳款辦理完稅手續作為「稅單核發日」，應甚明確。本件委辦代書即證人江秋琴係於109年12月18日通知兩造稅單已經核發，故係於該日起算5日即109年12月23日為第三期款繳款期限，應甚明確。
③又林冠宏於109年12月23日前，已因系爭不動產漏水情形
寄發存證信函給劉兆宬、劉楚祥促請其為修繕等情，已如前述，則林冠宏自得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買方權益（最高法院86年度台上字第2808號判決意旨參照），且證人江秋琴亦證稱：我印象中在簽約款後，用印款之前，大約12月6日左右雙方已經發生履約糾紛等語（見本院卷㈡第82頁），則林冠宏於109年12月23日前拒絕為第三期款之給付，自係本於上開對系爭不動產之瑕疵未為修補之緣由所致，自難認林冠宏有何違約情形。是劉兆宬、劉楚祥自主張林冠宏未於109年12月23日前給付第三期款乃屬違約，並得據以解除契約云云，自不可採。
㈡如是，本訴部分劉兆宬、劉楚祥就林冠宏已付90萬元價金，
是否應同意由林冠宏領回之？另林冠宏請求之費用、違約金是否有據？該違約金是否過高應予酌減？
1.關於林冠宏得否訴請劉兆宬、劉楚祥同意由林冠宏自703號履約保證專戶中領回已支付之90萬元價金部分：
⑴按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。
民法第179條定有明文。所謂無法律上原因，於因給付受利益之情形，係指給付自始欠缺原因、給付目的不達或給付目的消滅。又給付目的不達，係指擬實現將來某種目的而為給付，但日後並未達成其目的而言。
⑵兩造就系爭不動產之買賣，共同委任僑馥建經公司辦理履
約保證及由該公司將價金信託存於703號履約保證專戶內，兩造並於109年11月23日簽立之不動產買賣價金履約保證書（見本院卷㈠第31至34頁），依該保證書第3條第4項約明：「僑馥建經履行保證責任前，若有關買賣之爭議已進入司法程序，則應以確定判決或調處和解之結果作為履行保證責任之依據」、第5條第5項約明：「除本條例約定應由專戶撥付之款項及經甲乙雙方書面同意（甲方同意乙方動支之款項不在僑馥建經保證範圍內）外，甲乙雙方不得要求自專戶內支配任何款項」（見本院卷㈠第31、32頁），先予敘明。
⑶本件林冠宏既已解除系爭契約，則劉兆宬、劉楚祥以將價
金款項存入703號帳戶作為價金交付之方式受領上開價金，已無法律上原因，林冠宏自得依民法第179條、第259條第2款之規定請求劉兆宬、劉楚祥返還受領之價金及利息，林冠宏既得請求劉兆宬、劉楚祥返還上開價金，是依上開保證書之約定，就林冠宏已繳付留存於703號帳戶之價金90萬元，自得以請求劉兆宬、劉楚祥同意其領取之方式將價金返還給林冠宏。
2.關於林冠宏得否請求劉兆宬、劉楚祥給付房地產登記費用8,320元、履約保證費用2,700元部分：
⑴按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請
求賠償損害；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受之損害及所失之利益為限。依通常情形或依已定之計畫、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條、第226條第1項亦分別定有明文。又民法第260條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他原因已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙。故因契約消滅所生之損害，並不包括在內（最高法院97年度台上字第1550號裁判要旨）。另請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。又按將來給付之訴，以債權已確定存在，僅請求權尚未到期，因到期有不履行之虞，為其要件（最高法院86年度台上字第1385號判決意旨參照）。
⑵經查：
①系爭契約因劉兆宬、劉楚祥未依約修繕滲漏水情形，亦
未於約定期限交屋，乃屬可歸責劉兆宬、劉楚祥之事由所致，已如前述。又林冠宏確實為買受系爭不動產，乃支付房地產登記費用8,320元等情，有房地產登記費用明細表在卷可稽（見本院卷㈠第127頁），並經證人江秋琴確認該明細表確實由其撰寫，該費用由買方即林冠宏支出等語（見本院卷㈡第84頁），是此筆費用自屬劉兆宬、劉楚祥不履行系爭契約之義務而致林冠宏所受損害之範圍，應由劉兆宬、劉楚祥賠償之。
②另依系爭契約第8條第5項約定「申辦履約保證之以本約
買賣總價款萬分之六計算（最低收費600元，由雙方平均負擔）」，又系爭不動產總價款為900萬元等情，均有系爭契約可憑（見本院卷㈠第312、315頁），故履約保證費用即為5,400元，是林冠宏原應負擔之費用數額即為2,700元，該款項固屬703號帳戶日後結清後由僑馥建經公司向林冠宏收取之費用，然林冠宏並未舉證證明其已給付該款項或該筆款項日後到期有不履行之虞等相關事證，自難認此部分以將來給付之主張為可採。
3.關於林冠宏請求給付與已付價金90萬元同額之違約金部分：⑴依據系爭契約第10條第3項約定「本約簽訂後，乙方（即劉
兆宬、劉楚祥）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即林冠宏）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」（見本院卷㈠第316頁），是依上開約定，本件劉兆宬、劉楚祥既有前述未能遵期交屋、修繕漏水之違約情節，並經林冠宏解除契約在案，原應由劉兆宬、劉楚祥給付90萬元給林冠宏作為懲罰性違約金。
⑵然按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民
法第252條規定酌減至相當之數額。而違約金有屬於損害賠償約定之性質者，有屬於懲罰性質者，效力各自不同。
前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。準此，約定違約金額是否過高，前者係以債權人所受之損害為主要依據，後者則非以債權人所受損害為惟一審定標準，尤應參酌債務人違約之情狀斷之（最高法院104年度台上字第984號判決意旨參照）。查系爭契約第10條第3項已明確約定該違約金性質為「懲罰性違約金」自應以債權人所受損害、債務人違約情狀綜合判斷其應否酌減及酌減數額。
⑶經查，兩造於109年11月23日簽立系爭不動產買賣契約，並
約定於109年1月10日交屋，斯時劉兆宬、劉楚祥就系爭不動產漏水情形於房地產標的現況說明書上為不實記載，有該說明書可憑（見本院卷㈠第35頁），期間林冠宏已於109年12月18日因發現系爭不動產漏水情形乃寄發存證信函催請劉兆宬、劉楚祥修繕，再於110年1月6日簽立系爭協議，然劉兆宬、劉楚祥遲至系爭契約解約之日即110年5月13日均未完成修繕，期間並經林冠宏反覆寄送存證信函催請劉兆宬、劉楚祥為修繕等節，已如前述，顯見劉兆宬、劉楚祥截至解約之日止，實已遲延給付長達4月3日之久，已為兩造簽約之日及約定交屋之期間之2倍之多，實屬嚴重影響兩造原預期履約之時程；然衡諸林冠宏並未提出任何可供審酌因劉兆宬、劉楚祥違約除前開損害賠償請求外，尚有其他預期收益或所致損害等情節，是綜合上開情狀，應認兩造約定之違約金為同已付價金之數額即90萬元誠屬過高，應予酌減，並參諸懲罰性違約金之目的乃促其履約，自應以劉兆宬、劉楚祥遲延之程度作為違約金酌減之依據，自應以該90萬元作為計算基礎，計算劉兆宬、劉楚祥遲延期間即110年1月10日至110年5月13日，以法定最高利率即週年利率16％計算違約金，故此部分違約金應酌減為4萬8,921元（計算式：90,000元×124/365×16％＝48,921元，整數以下四捨五入）。
㈢劉兆宬、劉楚祥反訴部分主張林冠宏亦有違約並經其解除契
約既不可採，自無從請求林冠宏同意領取已付價金，並給付因系爭不動產買賣所生之費用及違約金，是其數額應為若干，自亦無庸再予審究。
伍、綜上所述，本訴部分林冠宏依民法第179條、第259條第2款、民法第216條第1項、系爭契約第10條第3項、系爭契約第8條第5項、履約保證申請書第3條第4項，先位之訴請求劉兆宬、劉楚祥應同意林冠宏向僑馥建經公司領取履約保證金專戶，即703號帳戶內款項90萬元，及由劉兆宬、劉楚祥給付自起訴狀繕本送達翌日即110年6月23日（見本院卷㈠第135、137頁）起至清償日止，以90萬元按年息5％計算之利息；及劉兆宬、劉楚祥應給付林冠宏5萬7,241元（即房地產登記費用8,320元加計違約金4萬8,921元），及自起訴狀繕本送達翌日翌日即110年6月23日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，則無理由，應予駁回；林冠宏先位之訴既屬一部有理由，則其備位之訴亦無庸再予審究，附此敘明。反訴部分劉兆宬、劉楚祥依系爭契約第5條第2、3項、第10條第2項、履約保證聲請書第4項、第5條第5項，請求林冠宏為如前述反訴聲明所為之給付，均無理由，應予駁回。就林冠宏本訴聲明第⑵項勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金宣告之。至林冠宏本訴敗訴部分，及劉兆宬、劉楚祥之反訴部分，其訴既均經駁回，其假執行之聲請均失所依附，均應併予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘明。
柒、據上論結，林冠宏之本訴為一部有理由、一部無理由；劉兆宬、劉楚祥之反訴為無理由。依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 4 月 14 日
民事第七庭 法 官 陳彥君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 14 日
書記官 吳昭誼