臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第5612號原 告 簡林玉梅訴訟代理人 張致祥律師複 代理人 朱星翰律師被 告 戴小文上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國110年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號三樓房屋遷讓返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳拾肆萬玖仟伍佰壹拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告為門牌號碼臺北市○○區○○路000號3樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，於民國110年1月28日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定自110年2月5日起至113年2月4日止，將系爭房屋出租予被告。詎料於將系爭房屋交付被告後，被告即不斷表示對系爭房屋有諸多不滿，尤其對於系爭房屋內放置有瓦斯桶一事，不斷以通訊軟體LINE傳送訊息騷擾、恐嚇原告，欲強迫原告改裝設天然瓦斯供伊使用。惟在仲介公司所提供之「房地產標的現況說明書」內，就系爭房屋是否使用天然瓦斯乙節，已有「否」之記載，而在兩造簽訂系爭租約前，被告已在上開說明書上簽名，顯見被告明知系爭房屋未提供天然瓦斯，猶於交屋後執此向原告爭執，兩造就此交易上重要之事實發生錯誤，且被告同時構成使用詐術與原告締約，原告得依民法第88條、第92條之規定，撤銷與被告締結系爭租約之意思表示。另原告於110年3月3日已以存證信函通知被告，表明提前終止系爭租約之意，並給予被告函到7日內之相當期間遷讓返還系爭房屋予原告，惟被告迄未返還系爭房屋。為此爰請求擇一上開有利之攻擊防禦方法，依民法第767條第1項前段之規定，請求被告返還系爭房屋等語。並聲明：被告應將臺北市○○區○○路000號3樓房屋遷讓返還原告。
二、被告則以：原告多次表明其身分為代租之人，並未出示系爭房屋所有權人之證明文件，故本件請求有當事人不適格的疑義。又系爭房屋屋齡逾45年，為老舊國宅，原告未交代為何不使用天然瓦斯，倘為重要交易事項，卻未載明於系爭契約中，致被告過失於仲介之「房地產標的現況說明書」上錯誤簽名，皆應可歸責於原告，何況被告縱於前開說明書上簽名，亦不代表入住後不能要求房東裝設天然瓦斯。被告入住系爭房屋後不厭其煩地向鄰居諮詢，方獲悉系爭房屋不使用天然瓦斯的真相，是原告為了省錢而罔顧公共安全，原告昧於良心而隱匿真相，方為使用詐術與被告締約之人。被告為弱勢之獨居老人，需向政府申請租金補助，歷任屋主為逃避租賃所得稅，屢次興訟使被告迫遷他處，致淪為街友。系爭租約之其他約定事項指「…原告同意被告可續租至都更拆屋為止。…」，現在原告反悔，屬於背信。系爭租約第18條雖有提前終止系爭租約之約定，但原告當初有承諾被告不會提前終止租約，應可排除系爭租約第18條之約定。被告為了不淪落街頭，不在乎受到原告的欺騙，不介意系爭房屋的屋況及公安問題，亦無詐欺締結系爭租約約之利益與動機。原告現租金受領遲延，不可歸責於被告未給付租金，而不得終止系爭租約等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：兩造有於110年1月28日簽訂系爭租約，約定自110年2月5日起至113年2月4日止，由原告出租系爭房屋予被告；嗣原告於110年3月3日以存證信函通知被告，表明前提終止系爭租約之意並請被告遷出系爭房屋，惟被告迄今仍居住在系爭房屋等事實，業據原告提出房屋租賃契約書、110年3月3日存證信函各1份在卷為證（見北司簡調卷第21-31、45頁），並為被告所不爭執（見本院卷第73-74頁），此部分事實堪以先予認定。而原告另主張系爭房屋為其所有，兩造間就系爭租約之締結存有意思表示錯誤，且被告係使用詐術與原告締約，原告得撤銷締約之意思表示，且原告已以上開存證信函合法終止系爭租約，被告現係無權占有系爭房屋，應將系爭房屋遷讓返還原告等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審酌者厥為：(一)原告是否為系爭房屋之所有權人？(二)系爭租約目前效力為何？(三)原告請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？茲分述如下：
(一)原告是否為系爭房屋之所有權人？按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1項定有明文。此登記之推定力，乃登記名義人除不得援以對抗真正權利人外，得對其他任何人主張之。系爭土地既登記為上訴人所有，即受適法有此權利之推定，倘被上訴人有爭執，應由被上訴人負舉證責任（最高法院104年度台上字第2287號判決意旨參照）。查原告主張其為系爭房屋之所有權人乙節，業據其提出系爭房屋及其坐落土地之所有權狀在卷為憑（見本院卷第37、39頁），其上所載所有權人確為原告無訛，被告復未能提出反證推翻，此部分事實自堪以認定。
(二)系爭租約目前效力為何？
1、依據系爭租約第18條之約定：「3、租賃期間內乙方（即被告）無違約情況下，甲方（即原告）擬解約時需在3個月前通知乙方，未依約定而終止租約，應賠償乙方1個月租金額之違約金。」足見兩造於簽約時已約定出租人於承租人無違約之情況下，於租賃契約存續期間仍可提前終止契約，然需於3個月前通知承租人，否則應賠償承租人1個月租金額之違約金。被告雖抗辯伊與原告簽約後，曾以通訊軟體LINE詢問原告：「是否確定不會提前解約？」經原告答覆：「只要你房租印騎腳決定（應為：定期繳絕對）不會提前解約知道嗎」、「沒錯」等語，且原告於系爭租約中有同意伊可以住到都更為止，表示原告沒有要提前解約的意思等語（見本院卷第65、74-75頁），然按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文，原告於上開通訊軟體LINE對話中雖向被告表示只要定期繳房租就不會提前解約等語，然原告既於上開文句中附帶條件「只要定期繳房租」等語，探究其真意可知原告當時並非向被告保證無論如何均不會提前終止租約，而係於兩造各憑誠實信用原則履行系爭契約時，原告不會任意提前終止契約，而以例示之方式向被告表述上意，否則兩造於系爭租約第14條所約定「乙丙方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋」、第18條所約定「2、租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方絕不異議」等約款反成具文，顯不符經驗與論理法則。至系爭租約中關於都更乙事，在其他約定事項中記載「租約到期乙方如有如約繳交房租下可優先續約至都更拆屋為止」，僅係說明在被告有如約繳交房租之情況下，原告同意被告得以優先續約，亦非約定不附條件同意被告續住到都更為止。是被告前開所辯，尚難採認作為原告不得主張提前解約之依據。
2、觀諸原告於110年3月3日所寄發予被告之存證信函（見北司簡調卷第45頁，原證4），內容聲明「即日起解除貴我雙方所簽訂之租賃契約，敬請台端於函到7日內儘速搬遷，返還房屋予本人。」等語，雖函中表明欲「解除」系爭租約，然探求當事人之真意，既稱「即日起」解約，又稱「請台端於函到7日內儘速搬遷」，其本意應係欲向後消滅系爭租約，而應解為係欲「終止」系爭租約之意。而原告雖係於兩造原定租賃期間110年2月5日至113年2月4日內之110年3月3日，提前表明終止系爭租約，且未於3個月前通知被告，然依系爭租約第18條第3項之約定，除需賠償被告1個月租金額之違約金外，並無不可。再參之兩造之通訊軟體LINE對話紀錄及存證信函（見北司簡調卷第33-39、45、91頁、本院卷第85、105頁），兩造於110年3月3日前就系爭房屋之屋況已迭生爭議，原告行使提前終止系爭租約之權利，顯然並非毫無依據，非以損害他人為主要目的，亦未違反誠實及信用方法，其主張提前終止契約，自無不可。縱原告依約應賠償被告1個月租金額之違約金，且兩造間就系爭租約之租金於簽約時已預收至110年8月4日（見本院卷第23、73、76頁），亦僅生原告嗣應依約賠償、將溢繳之租金款項退還被告，或得主張與被告無權占用系爭房屋而獲相當於租金之不當得利抵銷之問題，並不影響系爭租約已合法終止之法律效果。是原告主張系爭租約業經合法終止乙節，應屬可採。
3、至原告另主張兩造就交易上重要之事發生錯誤，且被告同時構成使用詐術與原告締約，原告得依民法第88條、第92條之規定，撤銷與被告締結系爭契約之意思表示等節，因原告於起訴時請求擇一有利之攻擊防禦方法，依民法第767條第1項前段之規定，請求被告返還系爭房屋即可，而系爭租約業經合法終止乙節既經本院認定如前，是就原告其餘主張之攻擊防禦方法爰不予論列，併此敘明。
(三)原告請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。系爭租約業經原告合法終止，已如前述，則被告自系爭租約終止後繼續占有系爭房屋，尚乏正當權源，原告自得依民法第767條第1項前段之規定，以系爭房屋之所有人之身分，對於無權占有系爭房屋之被告請求遷讓返還系爭房屋。是原告請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由。
四、綜上所述，系爭租約業經合法終止，被告無正當權源繼續占有系爭房屋，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，為有理由，應予准許。
五、本判決所命給付之價額未逾50萬元（訴訟標的價額經核為24萬9,512元），依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行，併依同法第392條第2項之規定，職權酌定相當之擔保金額，宣告被告預供擔保後得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。至被告聲請調查而本院未予調查之事證，因與應證事實無關，且不影響裁判基礎，故均不予調查，亦併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 1 月 21 日
民事第一庭 法 官 呂俐雯以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 21 日
書記官 吳芳玉