臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第5673號111年5月10日辯論終結原 告 中富大廈公寓大廈管理委員會法定代理人 黃姿容訴訟代理人 蘇志倫律師被 告 劉燦慧上列當事人間請求給付管理費事件，本院判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，原請求被告給付原告新臺幣（下同）659,838元及法定遲延利息（見北簡卷第7頁頁），嗣於民國111年3月22日變更聲明為請求被告給付原告635,838元及法定遲延利息（見本院卷第389頁），核原告所為係減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，自應准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：被告為臺北市○○區○○段0○段0000○號建物（權利範圍為全部，門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段000號地下層）及共有部分1532建號建物（權利範圍：3753分之140）（下合稱系爭建物）所有權人，為中富大廈之區分所有權人。中富大廈管理費每坪60元，系爭建物實際坪數88.78坪，被告即應繳納每月管理費5,327元，詎被告自94年3月起至110年4月止，每月僅繳納管理費2,000元，尚積欠附表一所示之管理費合計共635,838元，爰依中富大廈住戶管理規約（下稱系爭規約）第21條、第10條第1、7項約定，請求被告給付管理費及遲延利息，並聲明：㈠、被告應給付原告635,838元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息10％計算之利息；㈡、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告起訴前未依公寓大廈管理條例第21條規定，催告被告給付管理費，其起訴自不合於法定程序。又中富大廈於98年10月31日召開第9屆第1次區分所有權人會議（下稱系爭會議），決議修改系爭規約為管理費每坪60元，而因地下室之區分所有權人未使用大樓電梯，且常因公共設施水管或排水管破裂受損，故同意地下室管理費以每月繳納2,000元計算，被告已依該決議繳納管理費，自無積欠管理費之情事。縱認被告每月應繳納之管理費為5,327元，原告每月欠繳3,327元，原告就起訴前超過5年部分之管理費，亦已罹於時效，就未罹於時效部分，被告並以附表二所示之金額與欠繳之管理費抵銷，故原告之訴為無理由，應予駁回等語資為抗辯，並聲明：㈠、原告之訴駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實（見本院卷第頁）：
㈠、被告為系爭建物之所有權人，為中富大廈之區分所有權人（見本院卷第51至59頁）。
㈡、被告所有系爭建物面積合計293.5平方公尺（計算式：267.79＋25.71＝293.5），換算為88.78坪（計算式：293.5×0.3025＝
88.78，小數點以下四捨五入）。
㈢、被告於94年3月至110年4月間，已對原告繳納每月管理費2,000元（見北簡卷第81至85頁）。
㈣、被告於108年9月2日繳納21,600元管理費予原告，復分別於110年3月1日、同年4月26日、同年6月3日、同年7月14日、同年9月25日，各給付2個月份之管理費共4,000元予原告，合計共給付管理費8,000元（見本院卷第195頁）。
㈤、被告自行委請廠商保養維護中富大廈電梯、購買防火門以通過臺北市政府消防安檢，迄今共給付廠商49,000元、36,000元，合計共支出85,000元（見北簡卷第87至106、123至125頁）。
㈥、被告於109年2月至110年2月間，自行委請廠商保養維護中富大廈升降梯，共給付廠商42,000元（見本院卷第357 至367頁）。
㈦、兩造間因請求確認區分所有權人會議決議不存在等事件，經本院司法事務官以109年度司聲字第320號裁定確定原告應負擔之訴訟費用額確定為17,335元，及自該裁定送達原告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見北簡卷第127頁、本院卷第207頁）。
四、本件爭點：原告得否依公寓大廈管理條例第21條、系爭規約第10條第1、7項約定，請求被告給付附表一所示金額635,838元？
㈠、被告有無積欠管理費之情事？（被告每月應繳納之管理費為2,000元或5,327元？）
㈡、原告得否請求逾5年部分之管理費？（管理費有無民法第126條5年短期時效之適用？）
㈢、被告得否以附表二所示之金額對原告主張抵銷？
五、本院之判斷：
㈠、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。次按，「公共基金、管理費之繳納：一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項：1.公共基金。2.管理費。二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。…五、本大廈全體區分所有權人及住戶應分繳下列費用：1.經常管理費：由各區分所有權人依其區分所有權比例每月每坪應繳納50元整。…七、區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10％計算。…」，系爭規約第10條第1、2、5、7項規定甚明。
又系爭會議於98年10月31日，決議修改系爭規約第10條第5項為：「管理費為『坪數管理費』：1.坪數管理費：由各區分所有權人依其區分所有權比例，每月每坪繳納60元整。…」，是中富大廈住戶依系爭規約第10條第2項約定，應自98年10月31日決議時起，按其區分所有權比例每月每坪繳納60元。
㈡、再按，私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限，民事訴訟法第357條定有明文。又私文書經他造否認者，固應由舉證人證其真正。但如係遠年舊物，另行舉證實有困難，法院非不得依經驗法則，並斟酌全辯論意旨，判斷其真偽（最高法院85年度台上字第1837號判決、83年度台上字第2247號判決參照）。被告所提系爭會議紀錄附件「中富大廈住戶應繳管理費明細總表」，屬私文書之性質，原告既否認該私文書之真正，依前開法律規定，即應由舉證人即被告證明其真正。惟因系爭會議紀錄係由原告製作，送達各區分所有權人（參系爭規約第3條第11項），而系爭會議時間為98年10月31日，距離本院111年5月10日言詞辯論終結期日已近13年，要求被告舉證證明該會議紀錄附件之真正實有困難，揆諸上開說明，本院要非不得依經驗法則，並斟酌全辯論意旨，判斷該私文書之真偽。
㈢、本院審酌系爭會議紀錄附件「中富大廈住戶應繳管理費明細總表」，係以電腦繕打中富大廈全體住戶之戶別、姓名、坪數及應繳管理費之資訊，該等資訊不僅清楚詳盡，且為原告單方所持有；而細繹該明細總表之內容，除原告所有戶別149-B1外，其餘各該戶別以修正後之管理費每坪60元計算，管理費數額均與總表所載應繳管理費相符；再對照原告於華南商業銀行股份有限公司中華路分行所設帳戶之存款往來明細表暨對帳單，可見個別住戶有不同之存款人代號，存款人代號欄並註明繳費用途、管理費月份，各該住戶所繳納98年11月份以後之管理費數額，亦與前開明細總表所載數額完全相符，而與98年10月份管理費數額明顯不同（見本院卷第477至513頁），足信該明細總表所載應繳管理費數額為真。
㈣、佐以原告始終未能提出98年11月至110年12月間，每月向各區分所有權人收取管理費之繳款明細、管理費明細總表（見本院卷第381頁），經本院函詢前受原告委託代收管理費之華南商業銀行股份有限公司中華路分行、華泰商業銀行股份有限公司，復均陳明僅提供應收管理系統，再由原告自行鍵檔、管理與列印繳費單予住戶繳納，有華泰商業銀行股份有限公司111年4月14日華泰總信義字第1114000012號函、本院公務電話紀錄各1份可參（見本院卷第467、473頁），堪認管理費繳款明細係由原告自行製作，再由住戶持之向便利商店或銀行繳納。
㈤、又觀諸被告所提原告製作之100年11月9日、101年10月29日、102年11月1日、103年4月2日繳款明細，均清楚記載大樓管理費為2,000元，費用起迄分別為100年11月1日至同年11月30日、101年11月1日至同年11月31日、102年11月1日至同年11月30日、103年4月1日至同年4月30日等情，有繳款明細4份為憑（見北簡卷第81至85頁），該管理費數額核與系爭會議紀錄附件「中富大廈住戶應繳管理費明細總表」所載原告應繳納管理費2,000元相符，被告每月並以存款人代號「149B1」存款2,000元至原告華南商業銀行帳戶，有活期性存款存款憑條、華南商業銀行股份有限公司中華路分行111年4月19日中華路字第1110000036號函及所附存款往來明細表暨對帳單可證（見本院卷第227至233、475至513頁），足徵原告係依被告自行製作之繳款單繳納管理費無疑。
㈥、參以中富大廈自98年10月31日召開系爭會議，決議修改系爭規約為管理費每月每坪60元後，未再修改管理費之規定，為兩造所不爭執（見本院卷第213、393頁），則被告陳稱僅系爭會議有檢附附件管理費明細總表，之後區分所有權人會議均未檢附，自與經驗法則無違。綜上各節，堪認被告所提系爭會議紀錄附件「中富大廈住戶應繳管理費明細總表」為真正，具有形式證據力。該明細總表既為系爭會議紀錄附件，且載明被告所有之戶別「149-B1」，應繳管理費為2,000元（見北簡卷第77至79頁），足見系爭會議決議就地下室部分不以每坪60元計算管理費，而係以定額2,000元計算甚明。
㈦、被告於94年3月至110年4月間，對原告繳納每月管理費2,000元，且一次繳納整年度管理費享有9折折扣，為原告所不爭執（見本院卷第212頁），且有中富大廈公告在卷可按（見本院卷第251頁），而系爭會議已決議就原告所有地下室之系爭建物，以2,000元計算每月管理費，已如前述，則被告依系爭規約第10條第2項約定，按系爭會議決議繳納每月2,000元管理費，自無積欠管理費之情事。原告主張被告應以每坪60元計算管理費，每月應繳納管理費5,327元，要屬無據。被告既未積欠管理費，自無庸再論究爭點四之㈡（原告請求有無罹於時效）、㈢（被告抵銷抗辯有無理由）。
六、綜上所述，被告已依系爭會議決議每月繳納管理費2,000元，並未積欠管理費。從而，原告依公寓大廈管理條例第21條、系爭規約第10條第1、7項約定，請求被告給付附表一所示管理費635,838元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 5 月 20 日
民事第八庭 法 官 吳佳樺以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 20 日
書記官 黃湘茹附表一（原告請求金額）：編號 請求月份（民國） 月數 已繳管理費 （新臺幣） 積欠之管理費 （新臺幣） 1 94年3月至108年6月 172月 344,000元（計算式：每月2,000元×172） 572,244元（計算式：【每月5,327－2,000】×172） 2 108年7月至同年12月 6月 21,600元（108年9月2日繳納1年份，計算式：2,000×12×0.9） 10,362元（計算式：5,327×6－21,600） 3 109年1月至同年12月 12月 24,000元（109年12月22日繳納） 39,924元（計算式：5,327×12－24,000＝39,924） 4 110年1月至同年4月 4月 8,000元（110年3月1日、同年4月26日各繳納4,000元） 13,308元（計算式：5,327×4－8,000） 合計 194月 635,838元附表二（被告主張抵銷金額）：
編號 抵銷項目 抵銷金額 （新臺幣） 1 中富大廈電梯保養維護費用 91,000元 2 購買防火門費用 39,000元 3 確定訴訟費用額 17,335元，及自該裁定送達原告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息