臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第569號原 告 張憶慈訴訟代理人 林柏裕律師被 告 漢翔開發有限公司法定代理人 范乾進訴訟代理人 林則奘律師複代理人 侯傑中律師上列當事人間請求返還款項事件，本院於民國110年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參佰貳拾捌萬元，及自民國一○九年七月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰零玖萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新臺幣參佰貳拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國109年5月6日至被告「碧波白」建案賞屋後刷卡新臺幣（下同）50萬元，以為定金，嗣即於4日後之同年5月10日，簽立「房屋土地訂購單」，以總價2,188萬元，向被告購買編號C1棟16樓房屋暨地下6層編號B6柱標48號車位，並簽立房屋買賣、土地買賣契約書（以下合稱系爭買賣契約書），復應被告要求，於同年5月11日匯款418萬元予被告。查被告對上開房地巿價知之甚詳，竟以將總價大減少之術語，於伊甫經歷家庭變故、身心俱疲之際，誘使當時正處於急迫（簽約隔天匯款）、輕率（不知買賣標的價值關係）且第一次購屋無經驗之情狀下，締訂系爭買賣契約。伊於匯款翌日即簽約2日後，迅向被告請求退款，詎被告即提出事先預妥之「解除契約切結書」，其內容載稱「同意建設公司依房屋合約、土地合約違約沒收共計328萬元（買賣價金15%）」等語，使伊未取得系爭買賣契約書情況下，由被告將伊已先給付之468萬價款，扣除被告主張之違約金328萬元後，開立支票退還餘款140萬元予原告，而將上開328萬元充為違約金沒收。被告上揭利用伊急迫、輕率、無經驗所為系爭買賣相關法律行為之締結，對原告顯失公平，且有得撤銷之事由，爰依民法第74條、第179條之規定，提起本件訴訟。又就被告所提兩造簽訂之系爭買賣契約書（內容如被證3所示），依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1規定，其契約審閱期不得少於5日，被告於109年5月8日誘使原告簽立「房屋土地訂購單」，再於短短2日內，以大幅降價489萬元之離譜議價方式，誘使原告於109年5月10日當天簽定系爭買賣契約書，被告顯然違反消保法所定應予原告至少5日合理審閱期間，致影響原告無法就上開合約所列之定型化契約條款為足夠思慮，原告得主張其條款不構成系爭買賣契約之內容，被告自不得依前揭約定沒收328萬元，是依不當得利法律關係，請求被告返還原告所交付之328萬元利益。
再約定之違約金過高者，法院得減至相當金額，查關於系爭買賣契約書標的所示之房屋、土地，被告早已將之轉售給其他第三人獲利，而原告確因無購屋經驗，受被告之設計誘導致簽立本件不公平合約，並遭沒收原告已繳納之328萬元價金作為違約金賠償，其顯屬過高，如原告需賠償，亦應依民法第252條規定，衡量雙方資源之強弱、利益得失，予以酌減，就超出部分即屬不當得利，被告應予返還等語。並聲明：㈠被告應給付原告328萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告因「碧波白」社區有住戶要出售房屋，乃於109年5月6日與房屋仲介相約看屋，原告既然能與其他的房屋仲介相約看屋，顯示原告對於「碧波白」社區之房屋價格，已有一定程度瞭解，自無輕率、急迫或無經驗之情形。本件原告原屬意C3棟7樓之房屋及所屬車位，旋即簽訂該屋之「房屋土地訂購單」，並刷卡10萬元作為訂金，兩造原定於109年5月8日簽訂書面契約，然於簽約當日，原告要求換屋為C1棟16樓，價格經議定為2677萬元後，因被告需重製契約書，乃由原告先行簽訂前開房屋之「房屋土地訂購單」。於109年5月10日，原告前來被告接待中心簽定書面契約時，又以前次買賣價格未經議價，要求減價購買，兩造旋同意改以2,188萬元，買賣上開C1棟16樓房屋及車位而簽訂系爭買賣契約書，原告且於簽約隔日即依約匯款。參諸上述買賣過程，原告顯無輕率、急迫或無經驗之情形，原告主張撤銷買賣契約並無理由。又原告匯款後，係以其男友不喜歡原告買房，因此央求被告退屋，被告不同意，要求原告應繼續依約履行移轉登記事宜並支付全部買賣價金，最後兩造達成共識，原告同意被告保留已付之328萬元作為被告不再要求原告支付其餘買賣價金之對價，雙方合意解除契約，原告因此而書立解除契約切結書，則兩造就系爭買賣契約書所生爭議既已達成和解，即不容原告再事爭執或請求酌減返還，本件亦無民法第252條規定適用等語置辯。並聲明：㈠請求駁回原告之訴；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件原告於109年5月10日與被告簽立系爭買賣契約書，以總價款2,188萬元，向被告購買前述編號編號C1棟16樓房屋、坐落地及停車位，原告已依約繳納價金468萬；兩造嗣於簽約後2日之109年5月12日另簽署「解除契約切結書」，其上載稱原告同意被告依系爭買賣合約書之房屋合約第14條第1項、土地合約第8條第1項關於違約處理規定，分別沒收伊已付價金82萬元、246萬元，合計328萬；於110年6月15日，原告領回餘款140萬元之支票等情，有卷附系爭買賣合約書、國泰世華銀行匯款憑證憑單、「解除契約切結書」、合作金庫之支票等件影本為憑（見新北地院卷第19至23頁、本院卷第57至99頁、第169頁），且為兩造所不爭執，是此部分之事實，堪信為實。
四、原告主張，伊簽立系爭買賣契約書及「解除契約切結書」，係因被告利用伊在身心疲憊、家庭變故、父親方亡之際，誘使伊簽約，伊因無購屋經驗且年已50歲、單身、無工作，係出於急迫、輕率、無經驗下，為上開法律行為，伊得依民法第74條規定撤銷意思表示；又伊簽署系爭買賣契約書當時，被告未給予伊至少5日之審閱期間，違反消保法第11條之1第
1、3項規定，系爭買賣契約書之內容屬契約定型化約款，應不構成系爭買賣契約之內容；且被告沒收之違約金過高，應酌減至相當之金額，超出部分屬不當得利應予以返還等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，則本件爭點闕為：⒈原告認伊簽署系爭買賣契約書及「解除契約切結書」係在急迫、輕率、無經驗情況下所為，伊得撤銷前開購買房、地之相關法律行為，並請求被告返還已沒收之違約金328萬元，有無理由；⒉原告主張系爭買賣契約書屬契約定型化約款，而於109年5月10日簽約當時，被告未給予伊至少5日之審閱期間，違反消保法第11條之1第1、3項規定，不構成系爭買賣契約書之內容，被告不得沒收其價金乙節，有無理由；倘認原告前開主張均無理由，則被告沒收原告已繳納之328萬元作為違約金賠償，是否得予酌減，以下析述之：
㈠、關於原告主張，其簽署系爭買賣契約、解除契約切結書係在急迫、輕率、無經驗情況下所為，伊得撤銷前開關於買賣契約所為購買房地及解除契約之意思表示，並請求被告返還已沒收之違約金328萬元，有無理由？⒈按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產
上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第74條第1項雖有明文。惟民法第74條第1項所定之撤銷權，須以訴之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果，倘僅於給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷權，以之為攻擊防禦方法，尚不生撤銷之效力，其法律行為仍不因此而失其效力（最高法院86年度台上字第2521號裁定、109年度台上字第894號判決意旨參照）。原告固主張依民法第74條規定，關於前述與系爭買賣合約相關法律行為之締結，對原告顯失公平，且有撤銷事由，為此依民法第74條、第179條規定，提起本件訴訟，請求返還被告返還沒收之價金給付云云，核其所述，僅屬援引民法第74條為攻擊方法，並未以訴之形式聲明請求法院撤銷系爭買賣合約、解除契約切結書之法律行為，揆之前揭說明，雙方間關於系爭房屋、土地之買賣及合意解除前開契約之法律行為仍屬有效。再關於系爭買賣合約及解除契約切結書之簽立過程，業經被告陳稱：原告於109年5月10日來接待中心簽書面契約時，曾以109年5月8日沒有議價，因此要求改以較低之價格構買，經兩造同意改以2188萬元後，即簽訂買賣契約；原告匯款後，以其男友不喜歡原告買房，因此央求退屋，原告在簽立解除契約切結書後，曾與其男友前來接待中心確定切結書沒有問題後，才在109年6月15日領回退款之支票等語（見本院卷第55頁、第189頁），此為原告所不爭執；復稽之原告亦自承：伊向被告公司詢問每月貸款時，被告稱可向銀行為特案處理，但一旦被特案處理，原告如何給付後續每月高達9萬元之貸款？原告後即於匯款翌日（簽約2日後），向被告請求退款等語（見新北地院卷第13至14頁），互核上開過程可知，原告先與被告為減價磋商而簽立系爭買賣契約，並於依約匯款後考量自身經濟能力可能無以負擔餘款，經權衡利弊得失後，依其主觀、自由意志所為選擇，乃向被告請求退屋還款，難認原告有何出於急迫、輕率或無經驗而為本件購買房地之行為。且稽之卷附「解除契約切結書」之內容僅1頁，其提及因原告個人因素而申請退戶，且同意被告依違約條款處理，所用詞句簡單、文義清楚，毋庸再為解釋或具備法律專業知識，即得為一般智識經驗之人所明悉，要無原告不知簽署該切結書法律效果，或其為無經驗之人等藉詞可得推諉。此外，原告復未提出其他事證以實其說，其主張依民法第74條規定，撤銷與系爭買賣相關之買賣、解除契約等法律行為之意思表示，洵非有據。
⒉何況，原告所提本件之返還款項之訴，係於109年7月13日所
提，有卷附民事起訴狀上所蓋臺灣新北地方法院收狀戳可憑（見新北地院卷第11頁），可見原告並未於109年5月10日系爭買賣契約、109年5月12日「解除契約切結書」簽立後1年內，向法院聲請撤銷之，已逾除斥期間。
⒊準上所述，原告主張其簽署系爭買賣契約及「解除契約切結
書」係在急迫、輕率、無經驗情況下所為，得撤銷簽署前揭法律行為之意思表示，並請求被告給付已收取之328萬元云云，要非可採。
㈡、原告主張系爭買賣契約書屬契約定型化契約條款，惟簽約當時，被告未給予合理審閱期間，已違反消保法第11條之1第1、3項規定，不構成系爭買賣契約書之內容，被告不得沒收其價金，有無理由。⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內
之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效；違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1定有明文。考前開規定之立法目的，係在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，並為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果（消保法第11條之1立法理由參照）。而因定型化契約之性質不同，其審閱期間不宜一致，故同法亦規定主管機關得就特定行業公告其審閱期間，內政部乃據此規定，於90年9月3日以台（90）內中地字第0000000號公告預售屋買賣契約書範本規定契約審閱期間至少5日。再者，「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有合理期間供消費者審閱全部條款內容；企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效，消保法第11條之1第1項、第2項規定甚明。企業經營者如主張符合上開規定之事實者，就其事實負舉證責任…。原審係認不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3日，系爭出售委託書為被上訴人預擬而與多數消費者訂立之定型化契約，其首段記載『本委託書簽署前，確實經過委託人審閱全部條款內容無誤』，經上訴人法定代理人簽名，乃未命被上訴人舉證證明上訴人已有3日以上審閱系爭出售委託書內容之期間，遽以前揭記載，謂上訴人已放棄審閱期間，進而為其不利之判斷，已有可議」，亦據最高法院著有110年度台上字110年度台上字第459號判決在案。⒉本件原告於109年5月6日簽立被告之「碧波白」建案編號C3棟
7樓房屋、坐落土地及車位之「房屋土地訂購單」，該訂購單備註項下記載：「此戶為保留，若議價不成，則原訂金無息返還」等語（見新北地院卷第57頁）；嗣原告於2日後之109年5月8日再簽編號C1棟16樓房屋、坐落土地暨車位之「房屋土地訂購單」，該單備註欄下，另以手寫註記：「換戶C3/7樓→C1/16樓，總價2324→2677，貸款1859→2141」等語，並有原告簽名於旁邊（見新北地院卷第59頁），另被告提出之系爭買賣契約書封面關於本件買賣標的記載：「戶別C1-16F；車位B6-48」；內頁則標示房屋為「建號2284。門牌號碼為新北市○○區○○路○段00號16樓」，並於立買賣契約書人下方載稱：「契約審閱：本契約簽定前，業經甲方（即原告）於109年5月6日攜回審閱5日以上（契約審閱期間至少5日）」等語，由原告簽名、蓋章等情，有卷附系爭買賣契約可憑（見新北地院卷第62頁、第91頁上方）。由前開原、被告就編號C1棟16樓房屋、坐落土地及車位之締約過程可知，兩造係於109年5月8日，始就系爭買賣契約之標的、價金等買賣條件達成一致合意，並確認為系爭買賣契約內容，被告自無可能於109年5月6日當日即將編號C1棟16樓房屋、坐落土地及車位之系爭買賣契約書，交付原告攜回審閱，足見被告確實未如前開買賣契約書所載：於契約簽定前，已將系爭買賣契約書交予原告審閱5日之情。且縱或被告有於109年5月6日將契約書交付原告攜回審閱，而兩造係於同年5月10日簽訂系爭買賣契約書，亦不符內政部公告預售屋買賣契約書範本所定其契約審閱期間最少需5日之規定。何況，被告已自承，其於109年5月6日所交付者，係未載買賣標的之契約範本，並非兩造欲簽訂之契約原本（見本院訴字卷第203頁），而本件原告簽署之「房屋土地訂購單」附記事項三復已明載：「買賣條件以雙方所簽訂房地產買賣契約為準」，則被告於109年5月6日僅交付範本，非兩造合意之系爭買賣契約書原本，顯與消費者保護法第11條之1規定係為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約「前」，有充分了解契約條款機會之立法意旨有悖。被告迄今既未舉證證明其已於簽約前，將系爭買賣契約書原本交付原告審閱5日以上，則原告主張前開契約之定型化契約條款未提供合理之審閱期間，已違反消費者保護法第11條之1第1項規定，其定型化之違約條款依消費者保護法第11條之1第3項規定，不構成系爭買賣契約之內容等語，即屬可採。
⒊原告所簽如原證3所示系爭「解除契約切結書」內容固載稱 :
「本人張憶慈向漢翔開發有限公司購買位於碧波白建之C1棟16樓及地下B6層48號停車位完成簽約。因本人個人因素考量之下故申請退戶，本人同意建設公司依房屋合約第14條第1項違約處理沒收新臺幣82萬元整；並依土地合約第8條第1項違約處理没收新臺幣246萬元整，合計328萬元整，本人絕無任何異議。特此證明立書人張憶慈」等語（見新北地院卷第23頁）。惟：
①審以前開切結書乃單方以書面承諾履行某種義務或文件內容
正確之立證方式，而互核「房屋土地訂購單」附記事項第2條明載：「如買方逾簽約日期後因故不買，亦未辦理填寫『客户退户訂金申請單』者，本公司除沒收訂金外，並得解除本房屋土地訂購單」等語，原告出具前開解約切結書之本意顯係向被告表示退戶之申請，且同意依系爭買賣契約書即房屋買賣契約書第14條第1項、土地買賣契約書第8條第1項之違約規定，處理原告退戶事宜而為要約，被告收受前揭切結書後，自原告已繳價金抑扣各82萬元、246萬元後，將餘款以開立發票日109年6月15日、金額140萬元之支票交付原告，雖堪推認前開房地買賣關係經被告之同意而解除，惟審以系爭買賣契約書既係由被告預先擬定供與不特定多數消費者簽立之契約條款，屬定型化契約條款，而其定型化契約條款即房屋買賣契約第14條第1項、土地買賣契約第8條第1項約定，業因違反審閱期間，而不構成系爭買賣契約內容，業如前述，其已非兩造間合意之系爭買賣契約書內容，則原告簽立之系爭切結書稱同意被告依房屋合約第14條第1項違約處理，沒收82萬元，並依土地合約第8條第1項違約處理，沒收246萬元，合計328萬元之表示，已失所附麗，而同屬無效。
②何況，原告出具前開切結書所稱，同意被告依房屋合約、土
地合約違約處理沒收之規定，其中房屋部分之買賣契約第14條第1項係約定：「乙方（即被告）違反第5條（所有權移轉）第1項或第2項、第8條（交屋）第1項前段約定時，甲方（即原告）得定相當期限催告乙方解決，逾期仍未解決者，甲方得解除本契約。解約時乙方除應將甲方已支付之房地價款並附加毎日按萬分之二單利計算之金額，全部退還甲方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限」；土地部分之買賣契約第8條第1項亦約定為：「乙方違反第5條（所有權移轉）第1項或第2項約定時，甲方得定相當期限催告乙方解決，逾期仍未解決者，甲方得解除本契約。解約時乙方除應將甲方已支付之房地價款並附加毎日按萬分之二單利計算之金額，全部退還甲方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金。惟該違約金以房地總價款百分之十五為限」等語（見新北地院卷第70頁、第96頁），上開約款核係被告一方違約時之處理，而與原告自行申請退戶無關，縱原告自己允諾之上開約款，亦無由推得被告可逕自抑扣違約金之事由，被告據此主張其已扣除違約金云云，於法無據。
③至被告又主張，原告係同意以扣除部分買賣價金作為保留約
定解除權行使之代價等語。然按當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，係屬保留解除權之代價，須於一方行使保留解除權時，他方始得依該約定請求支付。而違約金係當事人約定契約不履行時，債務人支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。若當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，則係以消滅契約為目的，屬於保留解除權之代價，兩者性質迥異（最高法院68年台上字第3887號、110年度台上字第398號判決意旨參照），可知主張保留解除權時，應證明保留解除權之特別約定內容如何，及其行使解除權是否符合雙方約定內容。稽之本件原告所簽系爭「解除契約切結書」之文義，無涉兩造保留契約解除權之特別約定，尚難憑以認定兩造有意定解除權之保留約款，縱以系爭買賣契約書之違約條款而論，亦均僅約定違約之一方不履行契約時，他方得沒收已交繳付之價金，並無特別言及係為消滅契約效力之解除權行使而為一定對價之支付，是被告主張其所扣除之金額係保留解除權之代價云云，亦無可採。
六、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。承上所述，本件原告簽立系爭「解除契約切結書」，同意由被告依系爭買賣契約書關於房屋、土地買賣契約在之違約處理規定，沒收已付價金82萬元、246萬元等語，已因原告簽署前開買賣契約書時，被告未給予原告合理審閱期間，其定型化契約約款不構成契約之內容，而失所附麗，則原告主張被告抑扣原告已給付之房地價款共328萬元即係無法律上之原因而受有利益，其得依不當得利法律關係請求被告予以返還，依前開說明，應屬有據。
七、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段定有明文。本件不當得利請求給付，係無確定期限之給付，又係以支付金錢為標的，原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即109年7月30日（見新北地院卷第33頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，核屬有據，亦應准許。又原告與被告均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，爰分別酌定相當擔保金額准許如主文第3項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經核與本件判決結果均無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 12 月 17 日
民事第二庭 法 官 蔡英雌以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 12 月 17 日
書記官 霍薇帆