臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第5728號原 告 黃怡菱訴訟代理人 吳存富律師
楊喬閔律師被 告 吳淑貞訴訟代理人 沈明顯律師複 代理人 洪暄祐律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾參萬玖仟肆佰元，及自民國一一一年九月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳拾參萬玖仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時訴之聲明第1項為：被告應給付原告新臺幣(下同)707,500 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；於民國111年9月5日具狀擴張應受判決事項之聲明為：被告應給付原告826,313 元，及自111年9月5日民事陳述意見狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，參諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：伊於109年12月5日向被告購買坐落於臺北市○○區○○段○○段000000地號之土地（權利範圍67/2108）及其上同段2716建號即門牌號碼臺北市○○區○○街000號4樓之房屋（下合稱系爭房屋），並簽立總價1,315萬元之不動產買賣契約（下稱系爭契約），並於110年1月27日完成交屋及所有權移轉登記。被告締約時於標的物現況說明書（下稱系爭說明書）中關於建物現況是否有滲漏水情形、是否曾在最近1年內修復滲漏水，及屋況、產權、使用權等重要補充事項等欄位均勾選「否」。惟原告於交屋後進行裝潢整修時，發現系爭房屋有如附表一至三所示之瑕疵（至廚房鋼筋外露及滲漏水痕之瑕疵，屬逾時提出之攻擊方法而予以駁回，詳後述），已嚴重影響原告適宜居住使用之環境及房屋結構安全，房屋共有部分之頂樓及地下室水塔漏水亦對包含原告在內之整體大樓住戶之用水品質及清潔衛生造成不良影響，是被告交付之系爭房屋存有瑕疵，不符合債之本旨，嚴重影響系爭房屋使用及交易上價值，致原告受有房地價值減損等共計826,
313 元之損害，其中：⑴附表一之修復瑕疵費用12萬6,000元、附表二之之修復瑕疵費用24萬2,813元，擇一依民法第359條、第179條、第360條為請求；⑵就如附表一之瑕疵所支出租金費用損失6萬7,500元，依民法第360條為請求；就如附表一至三所示瑕疵所生之⑶34萬元之交易性貶值，擇一依民法第359條、第179條、第360條為請求⑷致其僅能在外租屋，並造成其生活上相當程度之不便利及干擾，精神上受有相當痛苦，依民法第227條之1準用第195條第1項請求慰撫金5萬元；爰依前開規定，提起本件訴訟等語，並聲明：⒈被告應給付原告826,313元，及自111年9月5日民事陳述意見狀繕本送達之翌日即111年9月8日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋專有部分縱有些許因潮濕所致之局部白華、黴斑痕跡，共有部分之水塔及地下室有些許滲漏等，均屬正常之折舊耗損，為一般中古屋普遍常見現象而不影響使用亦未危及結構安全，其程度無關重要，而非屬瑕疵；況依系爭契約第11條第1、2項雙方約定以現場及現況點交，故雙方於110年1月27日業以房屋現況點交房屋，買賣標的物之利益及危險依民法第373條已自交付時起移轉於買受人即原告負擔，而不構成不完全給付；況被告先前早已就專有部分瑕疵補貼原告費用而修復完畢；退步言，縱系爭房屋有原告所主張之瑕疵，然該等瑕疵原告均可輕易發現，卻於交屋後始興訟議價，堪認原告因重大過失而不知有該等瑕疵，亦不得主張物之瑕疵擔保；況原告所主張之瑕疵修繕費用過高，應按共10戶之共有人比列分擔；瑕疵輕微、金額不高，亦不影響其使用系爭房屋，請求租金無因果關係，亦未有交易性貶值損失；原告之人格權或人格法益亦未見有何受侵害且情節重大，自不得請求慰撫金等語，茲為抗辯，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：(見本院卷二第82頁至第83頁)㈠原告於109年12月5日，經永慶房屋仲介，與被告成立系爭契
約，約定以1,315萬元購買被告所有之系爭房屋，原告已將買賣價金支付予被告，兩造於110月1月27日完成交屋，被告已將所有權移轉登記予原告。
㈡該棟建物為五層樓之建物，每層有兩戶，就本件原告所稱共有部分為10戶所共有。
四、原告另主張被告應給付如附表一、二之修復瑕疵費用、租金費用損失、交易價值減損、慰撫金等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，就本院之判斷，分述如下：
㈠原告得向被告請求返還23萬9,400元之買賣價金：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354第1項前段、第2項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，且無問存在於專有部分或共用部分均屬之。（最高法院103年度台上字第196號判決、90年度台上字第1460號判決參照）。又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第359條、第179條各有明文。
⒉經查，原告主張系爭房屋之專有部分、共有部分有如附表一
、二「瑕疵內容」欄所示之情形，業據其提出現場照片（見本院卷一第39至63頁）為佐，且為被告所不爭執（見本院卷二第81、82頁），堪認符實。則衡以「瑕疵內容」欄所示之情形，就如附表一編號2至6之漏水、鋼筋滲漏等情形，如附表二所示天花板突起、漏水等情形，均已影響系爭房屋之使用及交換價值，且依通常交易觀念已屬效用、品質上之欠缺，應認屬瑕疵。至如附表一編號1所示之房間外牆霉斑，與漏水情形無涉，而毋庸報價修復等情，有高利達工程有限公司（下稱高利達公司）之說明資料（見本院卷一第421頁）可稽，則堪認施以簡易清潔修繕即可，而未影響其通常效用或約定效用，自非屬瑕疵。
⒊被告辯稱：系爭房地縱有原告所述上開瑕疵亦屬中古屋自然
耗損，原告曾至系爭房地看屋，知悉相關屋況，且系爭契約係約定現況交屋，被告有重大過失而不知瑕疵等語。然衡之原告於簽訂買賣契約時，客觀上能知悉或可得而知之建物現況，應為看屋時即可發現之瑕疵，如磁磚是否脫落、牆壁有無明顯裂縫、馬桶、水管是否堵塞、門扇、窗戶有無破損等等，至於系爭房屋有無前述之漏水瑕疵，尚需具有相當之專業知識及檢測始足判斷其存在或成因，以一般無建築專業知識之普通人標準，自無從要求於肉眼看屋當下即能知悉本件瑕疵之狀況而認有重大過失。再者，物之瑕疵擔保責任，係就買賣標的之價值及效用為擔保，所謂瑕疵，除契約預定效用之認定，自應一般理性客觀之人在為該項交易時所認知之通常效用，並參酌當時社會上之普遍認知及觀感，而為合於經驗法則及誠信原則之判斷。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，出賣人即應負瑕疵擔保責任，此係根據法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要，故被告自難以該等瑕疵為非可歸於己事由所致等節，而免除其瑕疵擔保責任。又系爭契約第11條第1、2項之文義及系爭說明書之揭露內容（見本院卷一第30、35、36頁），均未見被告有揭露如附表一、二所示之瑕疵之情形，亦未見兩造就該等瑕疵有約定不得再主張瑕疵擔保權利，自不得據以認被告毋庸就該等瑕疵負擔保之責，則被告此部分所辯，均屬無據。
⒋就如附表一、二所示之瑕疵之修復費用，兩造合意以高利達
公司所提出報價單為認定（見本院卷二第82頁），故本院就原告得依民法第359條減少價金而請求返還之修復費用分述如下：
⑴就如附表一專有部分瑕疵編號2至6之瑕疵修補費用共為10萬
元（各項金額詳如附表一本院判准金額欄所載），加計稅捐後為10萬5,000元等情，有如附表證據欄所示證據及高利達公司之說明資料（見本院卷一第423至430頁）等件可稽，堪認原告得向被告請求給付10萬5,000元之修復費用。被告雖辯稱：如附表一編號5、6之瑕疵可合為1處修繕云云，惟與前揭說明資料有別，復未能提出確能合為1處修繕之證據，自難憑採。
⑵就如附表二共有部分瑕疵之瑕疵總修補費用為128萬元（各項
金額詳如附表二本院認定金額欄所載），加計稅捐後為134萬4,000元等情，有如附表證據欄所示證據及高利達公司之說明資料（見本院卷一第423至430頁）等件可稽，又該等共有部分為10戶所共有等情，業如前揭三㈡所述，堪認該等共有部分之修復應由上開共有戶數之比例為分擔，故原告得請求被告給付之修復費用為13萬4,400元（計算式：134萬4,000x1/10＝13萬4,400元）。被告雖辯稱：如附表二所示報價單之項次四可採其他時間較長之工法修復、項次五可減少設計臨時水塔、項次六可用油漆補土而修復、項次七、九可用灌注工法修復、項次八可減少貼磚及設置臨時水塔而降低修復費用云云，惟經本院審酌被告所提前揭意見後，均不足認高利達公司之說明資料所載之修復方法為不適當，故被告辯稱可改以前揭方法減少修復費用云云，即不可採。
⒌被告雖辯稱：其業就專有部分瑕疵賠償原告云云，並提出收
據、協議書為佐，惟為原告所否認，則被告自應就業已賠償乙節，負舉證之責。惟依被告所提收據（見本院卷一第225頁）之內容，僅見被告就臥室後陽台壁癌及浴室天花板管道間滲漏為補償，此屬如附表三所示之瑕疵，至永慶房屋仲介股份有限公司之協議書（見本院卷一第227頁）亦僅記載就5樓滲漏至4樓為協議，則瑕疵之範圍不明，更非被告所為之給付，則被告辯稱：其就如附表一所示瑕疵業已賠償原告云云，同不可採。
⒍綜上，原告依民法第359條就如附表一、二所示瑕疵為減少價
金後，被告受領減少部分之價金，即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，則原告依民法第179條規定，請求被告給付23萬9,400元（計算式：專有部分10萬5,000元+共有部分13萬4,400元＝23萬9,400元），核屬有據，逾此部分之請求，即非可採。又原告另依民法360條規定為請求，基於重疊合併，為同一聲明請求部分，即無庸再行審酌。
⒎按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，
於言詞辯論終結前適當時期提出之；當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之。攻擊或防禦方法之意旨不明瞭，經命其敘明而不為必要之敘明者，亦同，民事訴訟法第196條定有明文。原告雖另主張尚有廚房鋼筋外露及滲漏水痕之瑕疵應併予減少價金云云。然查，本院前於110年11月18日言詞辯論期日業已闡明原告特定瑕疵內容及範圍（見本院卷一第243頁），被告嗣於111年6月24日言詞辯論期日表明瑕疵內容已特定如附表一至三所示，其後不再變更等語（見本院卷一第330頁），惟於兩造會同高利達公司估價並提出報價單後、本院已諭知將辯論終結（見本院卷一第332頁）之言詞辯論期日前，始再行主張尚有廚房鋼筋外露及滲漏水痕之瑕疵，且衡以原告業已交付系爭房屋占有而被告持續就系爭房屋進行裝修而無難以發現之理，核係因重大過失，逾時始行提出攻擊方法，顯有礙訴訟之終結，其所提前開攻擊方法，自應予駁回。
㈡租金費用損失6萬7,500元：
原告雖主張因如附表三所示之瑕疵而延滯裝潢期，致於110年6月1日至110年9月15日之3個月又15日之期間仍有租屋之必要而支出6萬7,500元之租金，並提出租賃契約書、承攬合約暨保固書為佐。惟查，租賃契約書（見本院卷一第77至84頁）之內容，僅能認原告曾於106年7月至107年6月間承租臺北市○○區○○○路0段00號11樓之1，尚難推認原告確有於110年6月1日至110年9月15日間承租前揭房屋、支出租金之情，自難認原告受有損害。至承軒工程承攬合約暨保固書（見本院卷一第431至432頁）中僅見工程期限預定為35至45天，亦不足認裝潢期間確有延滯、延滯之原因為系爭房屋瑕疵所致，故原告就其因本件瑕疵而受有租金損失，均未能舉證以實其說，該部分之請求，即無理由。
㈢價值減損34萬元部分：
⒈按民法第360條之規定乃在代替契約之解除，或減少價金之請
求。此觀該條立法理由所載：「…出賣人明知有瑕疵而故意不告知買受人者，亦使買受人得請求不履行之損害賠償，以代契約之解除，或減少價金之請求，以保護買受人之利益。此本條之所由設也」等情即明。則買受人依民法第360條規定請求出賣人給付不履行之損害賠償時，應於不解約時或請求減少價金時，始得為之，亦即買受人僅得就解除契約、請求減少價金或不履行之損害賠償，擇一行使，倘買受人已請求減少價金，即不得再請求不履行之損害賠償（最高法院103年度台上字第1457號判決、83年度台上字第1688號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭房屋如附表一至三所示漏水等瑕疵情形，依如高
利達公司之說明資料所示之方法及費用，即可復原，並非難以修復或無法修復，則原告既已就修復費用依民法第359條規定主張減少價金並經本院審認為有理由，且原告均未舉證縱為修復後仍有價值減損，則原告自無從依民法第360條請求被告賠償交易價值之減損。
㈣慰撫金5萬元部分：
⒈又按物之瑕疵擔保及不完全給付，各異其成立要件及效果，
惟於出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致時，出賣人始同時負有物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行責任。且所謂瑕疵係可歸責於出賣人之事由所致，係指瑕疵之發生而言，與出賣人是否知悉有瑕疵及為告知，核屬二事（最高法院98年度台上字第1811號判決意旨參照）。
⒉查系爭房屋固有如附表一至三所示之瑕疵，然原告均未證明
該瑕疵係於系爭契約成立後始發生，亦未證明被告係故意不告知瑕疵存在，自難認被告有可歸責事由，得以構成不完全給付之債務不履行，故原告依民法第227之1條規定主張被告應負賠償責任，並應準用民法第195條第1項規定，賠償其精神慰撫金5萬元云云，亦屬無據，應予駁回。
㈤綜上所述，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給付23萬9,400元，核屬有據，逾此部分之請求，即無理由。
五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給付23萬9,400元，及自111年9月5日民事陳述意見狀繕本送達之翌日即111年9月8日起（見本院卷二第81頁）至清償日止，按年息5％計算之利息（民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條規定參照），為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、又原告就主文第一項命給付部分雖陳明願供擔保以代釋明，惟所命被告給付之金額未逾500,000元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。另被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 10 月 14 日
民事第六庭 法 官 劉宇霖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 10 月 14 日
書記官 洪仕萱附表一：系爭房屋專有部分之瑕疵編號 瑕疵內容 原告請求金額（新臺幣） 本院判准金額（新臺幣） 證據 1 房間外牆霉斑 0 0 本院卷一第421頁報價單之項次一 2 主臥室管道間滲漏水痕、鋼筋外露並鏽蝕 2萬元 2萬元 本院卷一第421頁報價單之項次二、2 3 主臥室內之浴室天花板鋼筋外露及滲漏水痕 2萬元 2萬元 本院卷一第421頁報價單之項次二、3 4 客廳浴室天花板滲漏水痕並壁癌 2萬元 2萬元 本院卷一第421頁報價單之項次二、4 5 客廳天花板(靠近客廳浴室處)滲漏水痕及白華 2萬元 2萬元 本院卷一第421頁報價單之項次二、5 6 客廳浴室旁之臥室梁柱滲漏水痕及白華 2萬元 2萬元 本院卷一第421頁報價單之項次二、6 小計（加計稅捐） 10萬5,000元 10萬5,000元附表二：系爭房屋共有部分之瑕疵編號 瑕疵內容 原告主張金額（新臺幣） 本院認定之金額 （新臺幣） 證據 總修復費用 總修復費用 本院卷一第421頁報價單 1 四樓門口天花板突起 3萬元 3萬元 項次三 2 樓梯間壁癌 30萬元 30萬元 項次四、四之一 3 頂樓水塔漏水 30萬元 30萬元 項次五 4 一樓大門漏水 6萬元 6萬元 項次六 5 通往地下室樓梯滲漏水 8萬元 8萬元 項次七 6 地下室水塔長年漏水至形成類似鐘乳石的滴狀物 27萬元 27萬元 項次八 7 地下室之連續壁滲漏水情況嚴重，大雨時致地下室積水 24萬元 24萬元 項次九 被告應返還之金額 按原告共有比例計算並加計稅捐之總額 24萬2,813元 13萬4,400元附表三：系爭房屋專有部分瑕疵（已修復）編號 瑕疵內容 1 房間外牆滲漏水 2 主臥室管道間滲漏水 3 主臥室內之浴室天花板滲漏水 4 客廳浴室天花板滲漏水 5 客廳天花板(靠近客廳浴室處)滲漏水 6 客廳浴室旁之臥室梁柱上滲漏水 7 主臥室內之浴室天花板糞管漏水