臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第5837號原 告 吳玲錦訴訟代理人 黃己開被 告 交通部臺灣鐵路管理局臺北工務段法定代理人 王立德訴訟代理人 龔維智律師複 代理人 李玉華上列當事人間請求減收租金等事件，經臺北高等行政法院裁定移送前來(110年度訴字第242號)，本院於民國111年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊所有而供自住使用之門牌號碼臺北市○○區○○○路00號房屋(下稱系爭房屋)坐落於被告所管理之國有土地上，乃向被告承租基地即臺北市中正區公園段一小段1-20、1-
24、1-26、1-64、1-67等地號國有土地（下稱系爭土地），多年來皆以「土地申報地價×自用住宅優惠租金費率5%×殘障者承租優惠60%」計付租金。嗣於民國109年1月1日原基地租賃契約屆期辦理續約，伊檢具相關文件申請按上述計算方式計付租金，並依國有非公用不動產出租規定，就系爭房屋1樓供公共通行使用之騎樓部分向被告申請優惠或減免租金，詎未獲被告核准。且加值型及非加值型營業稅法第32條第2項規定「營業人對於應稅貨物或勞務之定價，應内含營業稅」，故本件土地租金所開立發票不應再外加5%營業稅，被告竟仍以「土地公告地價×租金費率5%×1.05%(5%營業稅)」之計算方式計算租金，明顯不合法。又國有非公用土地出租之租金計算方式，不應因管理土地機關不同而為不公平之差異，國有財產署辦理國有土地出租案，全省通例皆按土地「申報地價」為租金之計算基礎，然被告竟以土地「公告地價」為租金之計算基礎，顯屬有誤。再國有財產署國有土地出租之租金優惠申請書就「自用住宅」或「殘障者」及「騎樓」皆可申辦優惠租金待遇，因伊為殘障者，系爭房屋復符合「自用住宅」及「騎樓」供公眾通行之情形，被告自應以相同之條件與伊簽訂基地租賃契約。縱認系爭房屋之1樓有做營業使用，亦僅每週星期日使用1天，2樓部分仍應按自用住宅計算租金。另兩造早期簽訂之基地租賃契約皆無「不得申請核發土地使用同意書」之記載，基於房屋建物租用基地之性質，基地租約等同土地使用同意書，且國有財產署對危樓或法規，皆有依法核發土地使用同意書之例可循，國有非公用土地出租不應因管理土地機關不同而有別，因系爭房屋結構已年久，致屋況呈危老而有整建修繕必要。惟被告卻於更新之定型化基地租賃契約中載明不核發土地使用同意書條款，被告違反誠信原則在先，伊為避免逾期未續約遭拆屋還地而被迫同意，該條款既未供伊事先閱覽，亦無有磋商變更之餘地，依民法第247條之1之規定應屬無效。為此爰依平均地權條例第16條、國有出租基地租金率調整方案第2項第3款、加值型及非加值型營業稅法第32條第2項、行政院86年5月23日台86財第21129號函示公有土地管理機關出具土地使用權同意書辦法等，請求被告減收租金及核發土地使用權同意書等語。並聲明：㈠被告應按「土地申報地價」即「公告地價80%」作為計算土地租金之基礎。㈡被告應按殘障、自用住宅優惠（租金年租率5%)之60%計算土地租金。㈢被告應將標的房屋騎樓22.8平方公尺面積部分按判決租金額之50%計收租金。㈣地租金所開立發票，不得加收加值型營業稅。㈤被告應核發臺北市○○○路00號房屋之修繕或整改建使用的土地使用同意書。
二、被告則以：㈠原告於108年10月間向被告申請換約繼續承租系爭土地，兩造
於108年11月29日簽訂「交通部臺灣鐵路管理局經管國有基地租賃契約」(下稱系爭租約)，租期自109年1月1日起至113年12月31日止，按系爭租約第3條第1項及第5條約定，租金按當年公告地價及年租金率5%計算，每年租金應外加營業稅，租賃基地，一律限於原有已建私有建物之使用，乙方（原告）不得請求甲方（交通部臺灣鐵路管理局）核發土地使用權同意書，基於契約自由原則，系爭租約既係兩造基於自由意志成立之契約，契約條款除非違反法律強制規定或公序良俗外，兩造均應受拘束。
㈡依平均地權條例施行細則第21條規定，公有土地之公告地價
為申報地價，免予申報，被告以此計收租金並無不當。原告雖為身心障礙人士，但其所有之系爭房屋實際作為營業使用，除有被告派員不定時巡查所拍攝之照片為證，並經稅捐機關認定系爭房屋為營業使用而按營業用稅率課徵房屋稅在案，原告明顯不符身心障礙者自用住宅優惠租金之申請條件，且依被告提出之照片所示，系爭房屋騎樓部分並未實際供公眾通行之用，此部分亦無適用優惠租金之餘地。
㈢按財政部79年4月25日台財稅第000000000號函釋政府機關銷
售貨物或勞務取得之收入列入單位預算且收入全數解繳公庫之政府機關，准予免徵營業稅。如該預算之收入，未全數解繳公庫者，仍應依法課徵營業稅，且於加值型營業稅制下，營業人於銷售貨物或勞務時需向消費者收取營業稅額並繳納，本件被告出租系爭土地所得租金收入，並未全數解繳國庫，依法需按租金總額計算營業稅。又按營業稅係針對營業人銷售貨物或勞務行為所課徵之消費稅，因直接對消費者本身課徵消費稅技術上有困難，故立法技術上乃設計對營業人銷售貨物或勞務行為時予以課徵；營業稅之實質稅捐負擔人為買受人，故系爭租約第3條第1項約定由承租人即原告負擔被告租金收入之營業稅，係合於稅法之稽徵目的，於法有據，並無顯失公平之處。
㈣被告係依交通部89年12月8日核定發布之交通部臺灣鐵路管理
局經管公用不動產出租及利用作業要點之規定辦理公用不動產之出租；國有非公用不動產出租管理辦法所定出租機關則為財政部國有財產署所屬分署，被告自不受其所拘束。又兩造於93年間簽訂之國有基地租賃契約書即已記載不核發土地使用同意書之條件，並非系爭租約更新時所新增，被告亦從未同意核發土地使用權同意書予原告。再系爭租約雖係被告專為出租經管國有土地而預先擬定，但契約條款並無違反民法第247條之1所定各款情事，系爭租約既已明確約定原告不得請求核發土地使用權同意書，原告自有遵守之義務等語。㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、經查：㈠兩造於108年11月29日就系爭土地簽訂系爭租約，租期自109
年1月1日起至113年12月31日止，每年租金按當年公告地價及年租金率5%計算，每年租金新臺幣650,926元，營業稅外加，有被告經管國有基地租賃契約在卷可查(見臺北高等行政法院110年訴字第242號卷，下稱行政法院卷第175至第181頁)。
㈡原告具有身心障礙身分，有身心障礙證明、衛生福利部基隆
醫院診斷證明書及病症暨失能診斷證明書(見行政法院卷第113至第115頁、本院卷第137頁)。
四、本院得心證之理由：原告主張被告就系爭租約之租金計算方式有誤，應按土地申報地價作為計算基礎，且其為殘障者、系爭房屋供自住、騎樓供公眾通行，被告應依國有出租基地租金率調整方案第2項第3款自住優惠費率計算租金，騎樓部分則優惠或減免租金，且不得加收加值型營業稅，又系爭房屋有整建修繕之必要，被告應核發土地使用同意書，爰依平均地權條例第16條、國有出租基地租金率調整方案第2項第3款、加值型及非加值型營業稅法第32條第2項、行政院86年5月23日台86財第21129號函示公有土地管理機關出具土地使用權同意書辦法，請求被告減收租金並核發土地使用權同意書等語，惟為被告所否認，並以前述情詞為答辯。茲就原告請求有無理由，分項析述如下：
㈠按行政機關就其所管理之非公用財產以私法行為方式出租，
屬私經濟行為，行政機關於法律無明文禁止規定之情形下，即得因應各不同事務之特性，而立於與私人相同的地位，以私法型態活動，又行政機關從事私法輔助行為、營利活動及財產管理行為時，其角色基本上即相當於消費者、企業經營者及理財之私人，無論在形式上或實質上，皆應適用一般之私法，並與一般私法主體有相同之權利及義務，應受契約自由原則之支配，且其間權利義務關係，應依雙方意思表示合致之內容為斷。查系爭土地為國有土地，被告為管理機關，被告將其經管之非公用系爭土地出租與原告使用，兩造簽訂之國有基地租賃契約即為私契約，兩造間權利義務關係即應依契約內容之約定，除被告提供之國有基地租賃契約之約款有違反法律強制規定外，基於契約自由原則，法院亦應予尊重，不得加予干涉。原告雖主張被告提供之基地租賃契約（系爭租約）是定型化契約，租約條款内容未事先給予原告閱覽，也無讓原告有磋商變更之餘地，基於「原告無選擇締約的對象或無拒絕締約的餘地」，被告強勢規定：逾期不訂租契即須拆屋還地，原告並非在自由意識下簽立系爭租約，有顯失公平現象，該不公平部分依民法247條之1規定為屬無效云云。惟查，原告於93年7月3日即與被告就系爭土地簽訂「交通部臺灣鐵路管理局經管國有基地租賃契約」（下稱93年租約，見本院卷第197至201頁），後於租期屆滿前即再辦理續租，此亦有兩造於103年10月24日簽訂之「交通部臺灣鐵路管理局經管國有基地租賃契約」（租賃期間為104年1月1日起至108年12月31日止，下稱104年租約，見本院卷第203至207頁）在卷可查，顯見系爭租約並非兩造第1次簽訂之國有基地租賃契約，而比對系爭租約與104年租約之租約內容，除租金額不同外，系爭租約並未增加104年租約所無之內容，縱原告未事先閱覽租約條款内容，對其權利亦不生影響，且綜觀系爭租約條款，亦難認對原告有顯不公平之條款，是原告此部分主張，尚無從採認。
㈡原告請求被告應按「土地申報地價」即「公告地價80%」作為
計算土地租金之基礎，有無理由？原告雖主張被告應按「土地申報地價」即「公告地價80%」作為系爭土地租金之計算基礎，而按「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。」，固為平均地權條例第16條前段所明文規定，惟系爭土地為公有土地，依平均地權條例施行細則第21條規定「公有土地及依本條例第十六條規定照價收買之土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報。」，足見公有土地之公告地價即為申報地價。又原告主張本件租賃契約應適用「國有出租基地租金率調整方案」（下稱系爭租金率調整方案），而該租金率調整方案第1項既明文規定「國有出租基地，自民國82年7月1日起，一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金」，則被告以公告地價年租金率5%即按年息5%計收租金即符合該租金率調整方案，並無錯誤。是原告請求被告應按「土地申報地價」即「公告地價80%」作為計算土地租金之基礎，難認為有據，為無理由。
㈢原告請求被告應按殘障、自用住宅優惠（租金年租率5%)之60
%計算土地租金，有無理由？⒈查行政院93年12月2日院臺財字第0930055403號函修正之系爭租
金率調整方案第2項第3款固明文規定：「左列國有出租基地，均依前述租金額百分之六十計收租金：…㈢身心障礙者或其配偶，作自用住宅使用者」，惟系爭租金調整方案所訂之租金率標準僅係供各機關參考之最低租金標準，並未賦予承租人有請求調整租金率之請求權，原告依此為請求，已難認為有據。且該條文既已明定「作自用住宅使用者」，自以該基地均供自用住宅使用為要件。查，原告雖領有身心障礙手冊，為身心障礙者，惟原告主張其租地作自用住宅使用一節，則為被告所否認，且原告僅提出其自行拍攝之系爭房屋2樓照片及臺北市稅捐稽徵處109年1月7日、110年10月14日函為證，然被告曾派員不定時至系爭房屋巡查拍照，依被告提出而為原告所不爭執之照片（見行政法院卷第183至199頁，拍照時間有108年11月10日、109年2月1日、2日、8日、3月1日、6月6日、7日、13日、14日、21日、109年7月25日、8月8日、9日、23日、30日、9月6日、20日、27日、10月11日、11月7日、21日、22日、28日、29日）所示，系爭房屋一樓屋內有櫃台、營業用大冰箱、數組餐桌椅，騎樓上方有招牌、商品圖片，工作人員在騎樓工作、客人在排隊，足認系爭房屋確實供作餐飲業營業使用，並非如原告所主張係供自用住宅使用。縱系爭房屋2樓供住家起居之用，亦難認原告租用系爭土地係供自用住宅使用；至原告提出之臺北市稅捐稽徵處109年1月7日函說明記載「旨揭房屋（按即系爭房屋）經本處派員現場勘查，變更前、後房屋稅核課情形如下：…㈡變更後：1樓面積94.1平方公尺、2樓面積94.1平方公尺按自住住家用稅率1.2%課徵」（見本院卷第139頁），惟此不但與被告派員不定時至系爭房屋巡查所拍攝之照片不符，亦與同稽徵處110年10月14日函說明所記載「㈡變更後：1樓面積71.3平方公尺按營業用稅率3%課徵」（見本院卷第61頁）不符，自不足為原告有利之認定，且由110年10月14日函更足以認定系爭房屋確係供營業使用無誤。
⒉至原告雖以系爭房屋2樓係供住家使用，且營業時間僅有假日
，主張應依比例計算租金云云。惟本件係「基地」租賃，則系爭土地租金究否應適用系爭租金率調整方案第2項第3款規定之優惠稅率，自應以基地之使用情形為判斷，非以系爭房屋之各樓層為判斷。而依前所述，系爭房屋1樓均非供自用住宅使用，自應認系爭土地均非供自用住宅使用，且不因營業時間長短而受影響，是原告此主張顯不足採。
⒊綜上，堪認原告不符合系爭租金率調整方案第2項第3款規定之
要件，其請求被告應按殘障、自用住宅優惠（租金年租率5%)之60%計算土地租金，自屬無據，為無理由。
㈣原告請求被告應將系爭房屋騎樓面積22.8平方公尺部分按判
決租金額之50%計收租金，有無理由？原告雖提出臺北市稅捐稽徵處110年10月14日、110年7月27日函（見本院卷第139至142頁）為據，主張系爭房屋騎樓面積22.8平方公尺係供公眾通行之用，該部分應按租金額50%計收租金云云，惟依前揭被告派員不定時至系爭房屋巡查所拍攝之照片所示，系爭房屋連同騎樓均供營業使用，騎樓擺放攤車、桌椅、瓦斯桶及爐具等營業用器具，並有客人排隊消費，足認該騎樓並非如原告所主張係單純供公眾通行之用；且依被告於本院審理中派員至系爭房屋巡查所拍攝之照片（見本院卷第237至245頁）所示，111年2月22日上午9時44分許，系爭房屋尚非營業狀態，騎樓仍擺放攤車、瓦斯桶，騎樓周圍則擺放三角錐，並以三角錐連桿橫放於三角錐間，形成非供自由通行之空間，亦足認系爭房屋騎樓確非單純供公眾通行之用，是原告主張系爭房屋騎樓面積22.8平方公尺係供公眾通行之用，要與事實不符，不足採信，其請求被告應將系爭房屋騎樓面積22.8平方公尺部分按判決租金額之50%計收租金，自屬無據，為無理由。
㈤原告請求基地租金所開立之發票，不得加收加值型營業稅，
有無理由？⒈按營業稅係國家以收入為目的，對所有該當營業稅法規定給
付義務之構成要件者，課徵無對價金錢給付之稅捐，用以支應國家進行一般公共任務之財政需求。又其雖係以營業人為課稅主體，然因其為消費稅之性質，該項稅賦最終係由消費者負擔，祇是基於簡化稽徵手續，不直接由消費者負申報繳納義務，而是採取由營業人按銷售貨物或勞務取得之對價為計徵基礎，依進銷扣抵方式計算應納稅額報繳之稽徵方式（最高行政法院101年度判字第240號判決參照）。又按「在中華民國境內銷售貨物或勞務及進口貨物，均應依本法規定課徵加值型或非加值型之營業稅。」、「營業人銷售貨物或勞務，應依本法營業人開立銷售憑證時限表規定之時限，開立統一發票交付買受人。」、「營業人對於應稅貨物或勞務之定價，應內含營業稅。」為加值型及非加值型營業稅法（下稱營業稅法）第1條、第32條第1、2項所明文規定。由此可知，於加值型營業稅制下，營業人於銷售貨物或勞務時需向消費者收取營業稅額並繳納，消費者不以營業人為限，是被告出租系爭土地收取租金，即應向原告收取營業稅額並繳納，及應開立統一發票予原告。
⒉原告雖以營業稅法第32條第2項規定，主張被告已以土地年租
金率5%計算租金，再外加5%營業稅即超過系爭租金率調整方案所規定「依照土地申報地價年息百分之五計收租金」，為屬違法云云。惟如前所述，系爭土地租賃之營業稅應由消費者即原告負擔，且按財政部79年4月25日台財稅第000000000號函釋，政府機關銷售貨物或勞務取得之收入列入單位預算且收入全數解繳公庫之政府機關，准予免徵營業稅。如該預算之收入，未全數解繳公庫者，仍應依法課徵營業稅。本件被告出租系爭土地所得租金收入，既未全數解繳國庫，依法即需按租金總額計算營業稅，並向原告收取後繳納，應認係在履行稅法上之義務，難認係額外向原告收取租金。從而，原告請求基地租金所開立之發票，不得加收加值型營業稅，為屬無據，為無理由。
㈥原告請求被告應核發系爭房屋之修繕或整改建使用的土地使
用同意書，有無理由？原告雖以兩造先前簽訂之國有基地租賃契約均無不發給土地使用同意書之約款，被告於系爭租約單方加入不核發土地使用同意書，有違誠信原則；且國有非公用不動產租賃作業程序第44條規定，承租人就最初訂約時既有之建築改良物申請補辦建築執照者，得同意核發土地使用同意書，國有財產署租約亦有「國有基地承租人因建築需要，得申請核發土地使用權同意書，除另有規定外，同意在原承租範圍，以承租戶承租總面積300平方公尺以下者，同意在原承租範圍，以原有房屋樓層數加建一層方式辦理增建、改建、修建或重建。」，國有財產署辦理之國有基地租賃契約既有核發土地使用同意書，被告不應限制核給土地使用同意書，主張依行政院86年5月23日台86財第21129號函示公有土地管理機關出具土地使用權同意書辦法，請求被告應核發系爭房屋之修繕或整改建使用的土地使用同意書。惟：
⒈查兩造簽訂之93年租約第5條其他約定事項第2款約定：「
租賃基地，限於原有已建私有房屋之使用，承租人不得請求本局核發土地使用權同意書及設定地上權。」（見本院卷第199頁），104年租約第5條約定：「租賃基地，一律限於原有已建私有建物之使用，乙方不得請求甲方核發土地使用權同意書及設定地上權。」（見本院卷第205頁），足見系爭租約第5條關於原告不得請求被告核發土地使用權同意書，並非被告於系爭租約所新增之約款，原告主張顯與事實不符。
⒉又行政院86年5月23日台86財第21129號函示並非法律規定
，無從作為原告請求核發系爭房屋之修繕或整改建使用的土地使用同意書之請求權基礎。又查國有非公用不動產租賃作業程序，乃財政部國有財產署為執行國有非公用不動產租賃事宜，依國有財產法施行細則第74條規定所訂定（參第1點)，被告並非財政部國有財產署所轄單位，自不受該作業程序之拘束。而被告抗辯其係依「交通部臺灣鐵路管理局經管公用不動產出租及利用作業要點」（下稱系爭要點）辦理系爭土地出租，原告並未爭執，而查系爭要點第31點確實明文規定：「租賃基地，限於原有已建私有房屋之使用，承租人不得請求本局核發土地使用權同意書及設定地上權」，足認系爭租約第5條之約定當非被告自行創設，參以系爭要點第11點規定「依第4點第1項第8款規定短期性土地出租之承租人於租地上興建臨時建築改良物時，經本局同意得以承租人名義興建臨時建築改良物，惟於租賃期間禁止所有權移轉並於租期屆滿或租約終止時應自行拆除地上物返還土地。承租人依前項規定申請興建臨時建物，應憑土地租賃契約取得土地使用權證明，承租人不得請求本局核發土地使用權同意書。」，足認交通部臺灣鐵路管理局經管國有基地租賃契約之承租人如欲申請土地使用權證明，應向交通部臺灣鐵路管理局申請，被告無權核發，其更無權核發土地使用同意書，是原告請求被告應核發系爭房屋之修繕或整改建使用的土地使用同意書，為無理由。
五、綜上所述，原告依平均地權條例第16條、國有出租基地租金率調整方案第2項第3款、加值型及非加值型營業稅法第32條第2項、行政院86年5月23日台86財第21129號函示公有土地管理機關出具土地使用權同意書辦法等，所為上述各項請求均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌後，認均與本件之結論無涉，茲不再一一論述，併予敘明。
七、據上論斷，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 6 月 9 日
民事第六庭 法 官 林春鈴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 9 日
書記官 鍾尚勲