臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第5028號原 告 郭樹欽被 告 胡國雄上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年9月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00號3樓房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾萬元。
被告應自民國一百一十年十月起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時，訴之聲明為：
一、被告應將原告所有坐落於新北市○○區○○路00號3樓之房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告，並恢復租賃前原狀，修復有毀損之處。二、被告應給付原告新臺幣（下同）4萬元。三、被告自民國110年3月1日起應付原告3萬元損害賠償至搬遷日為止等語（見店簡卷第9頁）。嗣於110年9月24日言詞辯論期日以言詞變更聲明為：一、被告應將原告所有系爭房屋遷讓返還原告。二、被告應給付原告10萬元。三、被告應自110年10月起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元等語（見本院卷第19頁）。經核原告所為訴之變更，係減縮應受判決事項之聲明，依上開法條規定，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造前於106年1月16日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租系爭房屋，租賃期間為106年2月1日起至109年1月31日止，租金每月2萬元，押租金4萬元。嗣系爭租約於109年1月31日到期後，雖未再書面簽訂租賃契約，惟雙方仍繼續租賃關係，成為不定期租賃。原告於109年12月底因系爭房屋漏水致樓下住戶抱怨且被告拒不修繕一事，曾通知並寄發存證信函要求被告自系爭房屋遷離，未獲被告置理，且被告自110年2月起開始未給付租金予原告，迄至本件訴訟言詞辯論期日即110年9月止，業已積欠8個月租金總計10萬元未繳（扣除3月份已繳納，再扣除押租金4萬元），茲以起訴狀繕本之送達作為原告對被告催告給付租金之意思表示，另於110年9月24日言詞辯論期日當庭為終止兩造間租約之意思表示。被告於原告終止系爭租約後，繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占有並因此或有相當於租金之不當得利。為此，爰依系爭租約、所有權及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，給付所欠租金及終止租約後無權占有系爭房屋所得相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告10萬元。㈢被告應自110年10月起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元。
二、被告則以：伊確實自110年2月起開始積欠每月2萬元之租金，原告應先扣除押租金，伊願意返還系爭房屋，等找到房子就會搬遷等語置辨。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠經查，原告主張之前揭事實，業據其提出與所述相符之系爭
房屋租賃契約書（租賃期間：106年2月1日至109年1月31日）、兩造間LINE對話內容截圖、新店郵局53號存證信函等件為證（見店簡卷第15至18頁、第25至33頁），且為被告所不爭執，是此部分之事實，自堪信為真實。
㈡按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租
金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，土地法第100條第3款、民法第440條第1項、第2項前段定有明文。次按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2個月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。復按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。所謂返還租賃物，是指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有而言。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條復有明文。無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。再所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。
㈢查兩造於106年1月16日簽訂系爭租約時，被告已給付押租金4
萬元予原告，有系爭租約在卷可查，而系爭租約到期後未再訂定書面契約仍繼續承租，依民法第451條規定，應視為以不定期限繼續契約，而被告自110年2月起即積欠每月租金2萬元迄今，此為被告所不爭執（見本院卷第19頁），扣除該押租金4萬元，顯已積欠租金總額逾2個月以上，又原告以本件起訴狀繕本之送達作為催告被告繳納租金之意思表示，另於110年9月24日言詞辯論期日當庭為終止兩造間租約之意思表示，核與民法第440條第1、2項規定相合，是兩造間之不定期限租賃關係業於110年9月24日終止，應堪認定。依系爭租約第12條約定，租期屆滿或租賃契約終止時，被告應將房屋返還原告，且被告自110年9月25日起無合法占用系爭房屋之正當權源，其繼續占用系爭房屋無法律上原因而受利益且致原告受有不能使用系爭房屋之損害，是揆諸上揭說明，原告請求被告遷讓房屋、給付積欠之租金10萬元及請求被告自110年10月起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利2萬元，均屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭租約、所有權及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並應給付原告10萬元及自110年10月起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 9 月 29 日
民事第一庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 9 月 29 日
書記官 沈世儒