臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第5254號原 告 熊玉訴訟代理人 陳炎琪律師被 告 熊宗榆上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國110年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將新北市○○區○○路○○○巷○號五樓建物及其頂樓加蓋建物遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣拾捌萬參仟柒佰柒拾肆元，及自民國一一０年九月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一一０年一月二十六日起至遷讓返還第一項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣伍萬肆仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰零捌萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣陸萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣壹萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告為門牌號碼新北市○○區○○路000巷0號5樓及其頂樓加蓋建
物（其中頂樓加蓋為未保存登記建物，與上揭5樓建物合稱系爭房屋） 之所有權人，被告於民國109年7月間與原告就系爭房屋簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定租賃期間自109年7月1日起至110年6月30日止，共計1年，每月租金為新台幣（下同）2萬7,000元，於每月30日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕。詎料被告於簽訂系爭租賃契約後，即未曾依約給付任何一期租金予原告，經原告多次催繳，被告均置之不理，原告遂於110年1月22日發存證信函予被告催繳每月2萬7,000元之租金，但被告自109年7月1日起至同年12月31日止，已經積欠原告6個月租金，租約所記載1萬元押金被告亦未給付原告，原告以上揭存證信函定期催告被告於3日內給付，否則即以該函作為終止租約之意思表示，惟被告於110年1月25日收到該存證信函後，仍拒不繳納積欠租金及押金，因此系爭租賃契約已於110年1月25日終止。
㈡被告於系爭租賃契約終止後，迄今仍未依系爭租賃契約第12
條第1、2項約定將系爭房屋遷讓返還原告，又依系爭租賃契約第3條約定承租人每月租金為2萬7,000元，被告自109年7月1日起至110年1月25日止共計積欠原告租金18萬3,774元（計算式:2萬7,000元×《6＋25/31》＝18萬3,774元）。另依系爭租賃契約第12條第3項約定：「承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當於月租金一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止」，是以原告除得每月向被告請求相當於租金之不當得利外，並得向被告請求自110年1月26日起至返還系爭房屋之日止，按月給付2萬7,000元之違約金，故原告得請求被告自110年1月26日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告5萬4,000元（即每月不當得利2萬7,000元＋每月違約金2萬7,000元＝5萬4,000元）。爰依系爭租賃契約及民法第440條第1項、第455條、第767條第1項、第179條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及給付自109年7月1日起至110年1月25日止，積欠原告之租金18萬3,774元，暨自110年1月26日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告5萬4,000元等語。
㈢並聲明：⒈被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。⒉被告應給付
原告18萬3,774元，及自民事起訴狀繕本送達被告翌日（即110年9月4日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告應自110年1月26日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告5萬4,000元。⒋第一、二、三項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：該址5樓是訴外人熊宗楷（下以姓名稱之）的房子，當初是他買的，他答應伊在6樓蓋房子，6樓是屬於伊的，伊現在沒有住在那邊，伊已經搬出來了，現在是熊宗楷住在那裡，熊宗楷交代伊不能將租金轉給原告等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第439條前段、第440條第1項分別定有明文。本件原告主張被告向其承租系爭房屋並訂立系爭租賃契約，但被告未曾給付任何一期租金，也未依約給付押金，原告以存證信函定期催告被告於3日內給付，否則即以該函作為終止租約之意思表示，惟被告收到該函後，仍不予置理，系爭租約已於110年1月25日生終止效力，被告於租賃期間均未依約給付租金，自109年7月1日起至110年1月25日止共計積欠原告租金18萬3,774元未給付，且於系爭租約終止後迄未返還系爭房屋等情，為被告所否認，辯稱：該址5樓是熊宗楷的房子，當初是他買的，他答應伊在6樓蓋房子云云，且對於其曾與原告簽立系爭租賃契約一情，僅空言表示係伊當時不瞭解之故云云，但均未能舉證以實其說，要無可取；而原告上開主張，業據其提出與所述相符之該址5樓建物權狀、系爭租賃契約、台北西松郵局第000204號存證信函暨掛號回執等件在卷為證（見本院卷第19至41頁），自堪信原告上開主張為真實。
㈡第按，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對
於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段及第767條第1項前段分別定有明文。系爭租賃契約已於110年1月25日終止，業如前述，被告迄今仍未將系爭房屋歸還予原告，自屬無權占有，則原告依系爭租賃契約第12條第1、2項約定，及民法第455條前段租賃物返還請求權、第767條第1項前段所有物返還請求權等規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，自屬有據，應予准許。
㈢又原告主張被告與其約定以每月2萬7,000元承租系爭房屋，
有系爭租賃契約在卷可稽（見本院卷第21頁），而被告未曾給付原告任何租金及押金，此情被告亦未爭執，故自109年7月1日起至110年1月25日止共計積欠原告租金18萬3,774元（計算式:2萬7,000元×《6＋25/31》＝18萬3,774元），則原告請求被告給付積欠之租金18萬3,774元，即為有據。被告雖抗辯伊都將租金交給熊宗楷一情，惟系爭房屋所有權人既為原告所有，且被告亦與原告簽立系爭租賃契約，原告亦未委託熊宗楷代其向被告收受租金等情，是被告此部分所辯，難認有理。
㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。又系爭租賃契約第12條第1項約明：「租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人」，同條第3項亦有：「承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當於月租金一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止」之約定。查，被告於系爭租賃契約終止後，無合法占有權源，仍未返還系爭房屋，致原告受有無法占有、使用、收益系爭房屋之損害，且依上開說明，被告無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，被告前依系爭租賃契約承租系爭房屋之租金為每月2萬7,000元，是以原告除得每月向被告請求相當於租金之不當得利外，並得向被告請求自系爭租賃契約終止日翌日（即110年1月26日）起至返還系爭房屋之日止，相當月租金額一倍之違約金。故原告請求被告自110年1月26日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告5萬4,000元（即每月不當得利2萬7,000元＋每月違約金2萬7,000元＝5萬4,000元），於法有據，併應准許之。
四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依送達，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之；法定週年利率為5％，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告就上開租金部分，併請求自民事起訴狀繕本送達翌日（即110年9月4日，見本院卷第57頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核屬正當，亦應准許。
五、綜上所述，原告依系爭租賃契約及民法第440條第1項、第455條、第767條第1項、第179條之規定，請求⒈被告應將系爭房屋遷讓返還與原告。⒉被告應給付原告18萬3,774元，及自民事起訴狀繕本送達被告翌日（即110年9月4日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告應自110年1月26日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告5萬4,000元，均為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，核無不合，茲各酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，其餘攻擊防禦方法及所提證據，經認不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 9 月 30 日
民事第四庭 法 官 陳靜茹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 9 月 30 日
書記官 蔡汶芯