臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第6592號原 告 曾昭元訴訟代理人 吳宜恬律師複代理人 林苡辰律師被 告 明水四季管理委員會法定代理人 廖竹珺訴訟代理人 洪家駿律師複代理人 施竣凱律師
林家駿律師被 告 魏羚恩訴訟代理人 朱日銓律師
汪懿玥律師上列當事人間修復漏水等事件，本院於民國一一二年九月四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、被告明水四季管理委員會法定代理人宋青霖於本院審理中代理權消滅，業經新任法定代理人廖竹珺具狀聲明承受訴訟、續行訴訟（見訴字卷第九一頁），於法尚無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：㈠被告同意者；㈡請求之基礎事實同一者；㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者；㈣因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者；㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一至三、七款定有明文。
（一）原告原起訴先位請求明水四季管理委員會（下稱被告管委會）將坐落臺北市○○區○○段○○○地號土地上、建號同段第五六三九號、門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號十一樓之六房屋（下稱原告房屋）天花板、牆壁修繕至不滲漏水狀態，及給付原告新臺幣（下同）六十五萬六千元本息，備位請求宋青霖為之（見調解卷第七、九頁書狀），因本院認被告主觀預備之訴有礙被告之防禦權及地位安定性，經原告於民國一一一年三月二十八日撤回預備之訴即對宋青霖之訴（見訴字卷十七頁書狀、第四七頁筆錄），於法自無不合。
（二）原告於同年十一月十日依鑑定結果變更聲明及追加宋青霖為被告，請求：㈠被告管委會應依臺北市土木技師公會北土技字第１１１２００４２３５號鑑定報告書（下稱本件鑑定報告）第九頁Ａ、Ｂ點及附件十工程詳目表所載內容，將原告房屋修繕至不滲漏水狀態。㈡被告管委會應給付原告六十五萬六千元本息。㈢被告宋青霖應容忍原告、被告管委會僱工進入建號臺北市○○區○○段○○○○○號、門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號十二樓之三房屋（下稱被告房屋）實施第㈠項所示之修繕（見訴字卷第一五九、一六一頁書狀），同年月十七日復變更前開聲明第㈡項請求之金額為一百三十六萬四千元（見訴字卷第一七三頁筆錄、第一八七頁書狀），此次變更追加，訴訟標的相同、基礎事實同一，就被告管委會部分僅係依鑑定結果具體明確聲明請求之修繕方式及擴張應受判決事項之聲明（金額），不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，並經被告管委會當庭表示同意（見訴字卷第一七四頁筆錄），於法尚無不合。
（三）原告於一一二年三月二日再追加請求被告管委會自一一二年一月一日起至履行聲明第㈠項之日止，按月給付原告三萬九千元本息（見訴字卷第二九三頁書狀），此次追加訴訟標的、基礎事實仍相同，仍經被告管委會當庭表示同意（見訴字卷第三二三頁筆錄），於法並無不合。
（四）嗣因被告房屋業經宋青霖於本院審理中移轉予魏羚恩，原告於一一二年三月九日變更原對宋青霖部分請求之被告為魏羚恩（性質為撤回對宋青霖之訴，追加魏羚恩為被告），此次變更追加，基礎事實仍同一，為因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，於法仍無不合，本院爰就變更追加後之訴為裁判，合先敘明。
乙、實體方面
一、原告部分：
（一）訴之聲明：（業依原告請求意旨修正文字）１被告管委會（明水四季管理委員會）應依本件鑑定報告（
即臺北市土木技師公會北土技字第１１１２００４２３５號鑑定報告書）第九頁Ａ、Ｂ點及附件十工程詳目表所載內容，將原告房屋（即坐落臺北市○○區○○段○○○地號土地上、建號同段第五六三九號、門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號十一樓之六房屋）修繕至不滲漏水狀態。
２被告管委會應給付原告一百三十六萬四千元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。３被告管委會應自一一二年一月一日起至履行完畢第１項之日
止，按月給付原告三萬九千元，及各期應為給付之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
４被告魏羚恩應容忍原告及被告管委會僱工進入被告房屋（
即建號臺北市○○區○○段○○○○○號、門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號十二樓之三房屋）實施第１項所示之修繕。
５願供擔保請准宣告假執行。
（二）原告起訴主張：原告自一０一年間起為原告房屋（坐落臺北市○○區○○段○○○地號土地上、建號同段第五六三九號、門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號十一樓之六房屋）之所有權人，原告房屋為「明水四季」大廈之專有部分之一。原告於一０九年間發現原告房屋之天花板（平頂）、牆壁有嚴重滲漏水情形，除有水滴滴落外，並導致裝潢毀損、牆壁發霉、混凝土破碎，無法居住使用。原告房屋平頂滲漏水原因為現魏羚恩所有之被告房屋（即建號臺北市○○區○○段○○○○○號、門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號十二樓之三房屋）屋外露台（下稱系爭露台）更換地面磁磚施工不當，且落水罩無施作防水處理導致，而系爭露台為「明水四季」大廈之共有部分，依公寓大廈管理條例第十條第二項規定，應由被告管委會負責維護、修繕，被告管委會竟怠於維護、修繕，如認系爭露台為被告房屋專用，被告管委會亦怠於依公寓大廈管理條例第二十二條規定促請被告房屋所有權人改善違反利用（建置戶外廚房及花園），致原告先支出一萬六千元維修原告房屋室內，且因原告房屋嚴重滲漏水，漏水位置在床鋪正上方，原告已無法居住使用，而向訴外人曾聰仁承租門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號七樓之一房屋居住，每月支出租金三萬五千元及管理費四千元，計三萬九千元，其中自一一０年三月十六日起至十二月底止支出共三十八萬元，一一一年間支出共四十六萬八千元，合計已支出租金共八十四萬八千元，自一一二年一月一日起至原告房屋滲漏水經修繕完畢之日止，每月尚須支出租金三萬九千元；又原告因被告管委會怠於修繕「明水四季」大廈共有之系爭露台，或怠於促請被告房屋所有權人改善違法利用，導致原告房屋嚴重滲漏水，原告日常生活精神緊繃、壓力沉重、寢食難安、心神不寧，出現環境障礙合併憂鬱情緒，健康權及居住安寧法益受害情節重大，應得請求精神慰撫金五十萬元，以上合計一百三十六萬四千元。爰依民法第一百八十四條第一項前段、第十八條、第一百九十五條第一項前段、公寓大廈管理條例第十條第二項前段、第十五條規定，請求被告管委會依本件鑑定報告（即臺北市土木技師公會北土技字第１１１２００４２３５號鑑定報告書）第九頁Ａ、Ｂ點及附件十工程詳目表所載內容，將原告房屋修繕至不滲漏水狀態，及給付原告一百三十六萬四千元暨自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息，以及自一一二年一月一日起至修繕系爭露台完畢之日止，按月給付原告三萬九千元本息。另因修繕系爭露台必須經由被告房屋始能施作，爰併請求魏羚恩容忍原告及被告管委會僱工進入被告房屋實施本件鑑定報告所載修繕行為。
二、被告部分：
（一）被告管委會（明水四季管理委員會）部分１答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
２被告管委會固不否認原告房屋平頂有滲漏水情事，且原告
房屋平頂與系爭露台間並無配至任何水管、排水管，原告房屋平頂滲漏水係因系爭露台更換地面磁磚施工不當，破壞原有防水層並導致地面發生裂縫，被告房屋住戶在系爭露台陳放盆栽過重亦易使系爭露台產生裂縫，長期澆水更導致地面含水量不正常上升，及落水罩未施作防水處理所致，但以「明水四季公寓大廈住戶管理規約」（下稱本件規約）第二十條「分管約定」第二項明定「露台依現行法令不能辦理產權登記，區分所有權人同意該部分由相鄰之區分所有權人約定專用使用權（如土地、房屋預定買賣契約書），並不得影響本大樓結構安全及整體外觀為限」，而導致原告房屋平頂滲漏水之系爭露台構造上唯一出入口在被告房屋內，僅該房屋住戶得以進出、使用，故系爭露台雖為共有，惟已約定由被告房屋所有權人專用，應由被告房屋所有權人維護、修繕，被告管委會不負維護修繕之責，至「明水四季」大廈使用執照注意事項第十四點之記載，僅係限制將露台移作住宅或其他使用，非限制住戶專用，並爭執租賃契約之真正，及原告所支出修繕費用、租金與原告房屋滲漏水間之因果關係等語，資為抗辯。
（二）被告魏羚恩部分１答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
２被告魏羚恩則否認原告房屋有滲漏水情事及該滲漏水情事
係系爭露台更換地面磁磚施工不當及落水罩未施作防水所致，及原告因原告房屋滲漏水支出修繕費用、受有非財產損害，或租約之真正及有另行租屋支出租金之必要性，以魏羚恩前手宋青霖曾於一０八年間因原告反應原告房屋有滲漏水情形，而僱工重新施作系爭露台防水層，並更換地面磁磚，原告於一０九年（七、八月、十月十六日）、一一０年（三月二日、十八日）間仍數度反應原告房屋滲漏水，但宋青霖僱工檢查、測試結果並無漏水情形，並曾再施作防水工程及施打發泡劑，至本件鑑定報告關於放水測試水位下降高度部分程度輕微、是否為滲漏水所致有疑問，關於濕度增加與儀器敏感度有關，且濕度增幅不大，無法認與系爭露台相關，又表面溫度差異係用以尋找滲漏水位置，各測量點溫差亦不明顯，本件鑑定報告以溫差認定原告房屋滲漏水與系爭露台相關，結論應無可採等語置辯。
三、原告主張其自一０一年間起為原告房屋之所有權人，原告房屋為「明水四季」大廈之專有部分之一，其於一０九年間發現原告房屋之天花板（平頂）、牆壁有滲漏水情形，經鑑定結果，原告房屋平頂滲漏水原因為現魏羚恩所有之被告房屋外系爭露台更換地面磁磚施工不當，且落水罩無施作防水處理導致，系爭露台為「明水四季」大廈之共有部分，其曾支出一萬六千元維修原告房屋室內，及其於一一０年五月十二日經醫師診斷認罹患環境適應障礙合併憂鬱情緒之事實，業據提出土地登記謄本、建物登記謄本、相片、光碟、診斷證明書、工程估價單（見調解卷第二一至三九、四九頁），並引用本件鑑定報告為證，核屬相符。關於原告自一０一年一月二十日起因買賣移轉登記為原告房屋之所有權人，魏羚恩於一一一年三月二十八日因買賣移轉登記為被告房屋之所有權人，並經本院職權查證屬實，有土地建物查詢資料可稽。
關於原告房屋平頂確有滲漏水情事，主要原因為系爭露台樓板更換地面磁磚施工不當，次要原因為落水罩未施作防水處理，已經本院囑託臺北市土木技師公會（下稱本件鑑定機構）指派林勝益、蔡元鴻土木技師（下合稱本件鑑定人）鑑定明確，有鑑定報告書可考。原告前開主張，除原告房屋現尚有無滲漏水情形及滲漏水之原因部分，為魏羚恩所否認外，並均為被告所不爭執。
但原告主張被告管委會應負責維護、修繕系爭露台、排除原告房屋滲漏水，並賠償原告一百三十六萬四千元，及自一一二年一月一日起至修繕完畢時止，按月給付原告三萬九千元部分，則為被告否認，被告管委會辯稱：系爭露台約定由被告房屋所有權人專用，應由被告房屋所有權人魏羚恩負維護、修繕之責，魏羚恩辯稱原告房屋已無滲漏水情事，且滲漏水與系爭露台無涉，本件鑑定報告為不可採，另均否認修繕費、租金及精神疾患與原告房屋滲漏水間因果關係等語。
四、按人格權受侵害時，得請求法院除去其侵害；有受侵害之虞時，得請求防止之；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第十八條、第一百八十四條第一項前段、第一百九十五條第一項前段定有明文。
（一）公寓大廈管理條例第三條第九款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力，然現今社會生活中，以公寓大廈管理委員會之名義為交易者比比皆是，於民事訴訟法已有第四十條第三項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第三十八條第一項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並同條例第六條第三項、第九條第四項、第十四條第一項、第二十條第二項、第二十一條、第二十二條第一項、第二項、第三十三條第三款但書，規定公寓大廈管理委員會於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故公寓大廈管理委員會倘基於法定、規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人受損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第三十八條第一項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以公寓大廈管理委員會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費；且同條第二項明定：「管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人」，與民事訴訟法第六十五條訴訟告知之規定旨趣相當，而受訴法院亦得依同法第六十七條之一規定，依職權通知各區分所有權人，賦與各區分所有權人參與訴訟程序之機會，則將來確定判決之既判力，依同法第四百零一條第二項規定及於各區分所有權人，即具正當化之基礎；對於未受告知或通知之區分所有權人，因係非可歸責於己之事由而未獲參與訴訟程序機會，即未獲事前之程序保障，如認有不能提出足以影響判決結果之攻擊或防禦方法，致對其不利之情事，自得依同法第五百零七條之一以下有關事後程序保障規定之第三人撤銷訴訟程序行使權利，其應有之權益亦獲確保，否則，公寓大廈管理條例規定管委會有當事人能力即失其意義，當非立法本意（最高法院五十年台上字第二七一九號判例、九十八年度台上字第七九０號判決意旨參照）。本件被告管委會固為「明水四季」大廈之管理委員會，為非法人團體，不唯無實體法上完全權利能力，且須依靠其代表人、成員或受僱人行使職權或執行職務，難認有侵權行為能力，惟在「明水四季」大廈全體區分所有權人共同事務、應由全體區分所有權人負賠償責任之情形，為求迅速、簡易確定私權、實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費，被告管委會本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，爰認原告得基於程序選擇權，依公寓大廈管理條例第三十八條第一項規定及訴訟擔當法理，選擇就排除原告房屋滲漏水侵害、侵權行為損害賠償部分逕向被告管委會起訴請求。
（二）原告請求被告管委會修繕原告房屋滲漏水、賠償一百三十六萬四千元及自一一二年一月一日起至修繕完畢日止按月給付三萬九千元，無非以原告所有之原告房屋平頂有滲漏水情事，該滲漏水原因為「明水四季」大廈共有之系爭露台更換地面磁磚施工不當、落水罩無施作防水處理導致，原告房屋因而不能居住使用、原告健康權及居住安寧法益受損害為論據，關於原告房屋為原告所有，系爭露台為「明水四季」大廈共有等情，並均為被告所不爭執，被告魏羚恩否認原告房屋有滲漏水情形及其原因，被告管委會固不否認原告房屋平頂有滲漏水情形及其原因，但否認就系爭露台負維護、修繕之責，另被告均否認原告關於金錢之請求，是本件所應審究者，依序為：㈠原告房屋現是否仍有滲漏水情事？㈡原告房屋現如仍有滲漏水情事，原因為何？㈢被告管委會應否就系爭露台負維護、修繕之責？㈣原告支出之修繕費（一萬六千元）是否為原告房屋滲漏水損害之回復原狀必要費用？原告房屋是否因滲漏水達不能居住使用狀態，原告並因而另承租房屋居住、（自一一０年三月十六日起至一一一年底）支出租金八十四萬八千元、（自一一二年一月一日起）每月支出租金三萬九千元？原告人格權或人格法益是否受侵害及慰撫金數額若干為適當？
（三）關於原告房屋現是否仍有滲漏水情事及滲漏水原因部分１經本院囑託本件鑑定機構（臺北市土木技師公會）指派本
件鑑定人（林勝益、蔡元鴻土木技師）鑑定，本件鑑定人於一一一年九月六日、七日連續二日會同原告及訴訟代理人、被告管委會法定代理人及訴訟代理人、宋青霖代理人（汪懿玥律師，嗣並依序為宋青霖、魏羚恩訴訟代理人），親赴原告房屋及經由被告房屋至系爭露台觀察、紀錄、檢測後分析研判結果（參見本件鑑定報告第五至八頁、附件二會勘紀錄表、附件四給水排水管路竣工圖、附件六至九相片暨位置圖）：
①九月六日：⑴肉眼察見原告平頂有水泥漆剝落、多處裂縫及
白華現象，⑵拍攝系爭露台地面磁磚現況，放大相片可見地面磁磚釉面有裂縫、地面磁磚與水泥砂漿勾縫有裂離情況，⑶量測系爭露台地面傾斜度，可知洩水坡度洩水情形良好，⑷就兩處排水管進行灌水試驗，可知排水管無堵塞狀況，⑸下午一時許露台注水四至十公分，以水分計量測七處原告房屋平頂絕對濕度（基準濕度數值為十），數值為０、一、三者各一處，數值為二、六者各二處；以熱影像儀量測七處原告房屋平頂溫度，基準溫度為攝氏二九‧八度，數值為攝氏二七‧八、二七‧九、二七‧七、二九‧一、二八‧九、二九‧四、二九‧六度。
②九月七日：露台注水於下午六時許量測結果水位高度均下
降約０‧二公分；以水分計量測七處原告房屋平頂絕對濕度（基準濕度數值為八），數值為三、四者各一處，數值為十者二處，數值為六者三處；以熱影像儀量測七處原告房屋平頂溫度，基準溫度為攝氏三十‧一度，數值為攝氏二五‧六、二七、二六‧八、二六‧七、二八‧五、二八‧七、二九‧一度。
③注水測試一日後，原告房屋平頂樓板絕對濕度增加百分之
三或四，溫度降低攝氏二‧二、０‧九、０‧九、二‧四、０‧四、０‧七、０‧五度，溫度愈低表示樓板含水量愈高，以上可知原告房屋平頂樓板確有滲漏水情形。
④依「明水四季」大廈竣工圖說，原告房屋平頂樓板並無配
至給水或排水管路，樓板滲漏水並非給水或排水管路造成；由系爭露台洩水情形良好且排水管無堵塞，而地面磁磚釉面有裂縫、水泥砂漿勾縫與地面磁磚有裂離裂縫，可知現有地磚施工不良，導致地面水經由裂縫滲入樓板。
⑤由系爭露台設計圖標示之磁磚尺寸，及比對「明水四季」
大廈三樓露台地磚顏色暨老化情形，以及系爭露台原違章建築拆除後相片，研判系爭露台原違章建築範圍外之地磚曾更換一次，原違章建築範圍內之地磚曾更換二次，而打除地磚過程中，會破壞防水層，且震動亦會造成樓板底面即原告房屋平頂產生裂縫。
⑥系爭露台牆角於原違章建築拆除前後並無施作防水漆，現
況為塗抹高約十公分黑色防水漆，但此種薄層防水漆對隅角防水並無顯著效果。
⑦現狀落水罩與排水孔分離及水罩周圍並無施作PU，研判排
水進入水管時，水分易滲入水泥砂漿層，進而增加原告房屋平頂滲漏水。
⑧綜合上述分析結果，原告房屋平頂滲漏水主要原因為系爭
露台更換地面磁磚施工不當，次要原因為落水罩無施作防水處理。
２魏羚恩雖指本件鑑定報告關於放水測試水位下降高度部分
程度輕微、是否為滲漏水所致有疑問，關於濕度增加與儀器敏感度有關，且濕度增幅不大，無法認與系爭露台相關，又表面溫度差異係用以尋找滲漏水位置，各測量點溫差亦不明顯，本件鑑定報告以溫差認定原告房屋滲漏水與系爭露台相關，結論應無可採云云，惟：①本件鑑定人為具有土木技師證照、具備相當專業智識技能者，與兩造無任何宿怨仇隙、故舊親誼，本件訴訟結果於本件鑑定人亦無任何法律上、經濟上利害關係，此為兩造所不爭執，衡情本件鑑定人所為分析研判應屬客觀可採；②又系爭露台實施放水二十九小時測試後，水位下降０‧二公分，原告房屋平頂樓板絕對濕度增加百分之三或四，溫度降低攝氏二‧
二、０‧九、０‧九、二‧四、０‧四、０‧七、０‧五度，為檢測之結果，並無證據足認前述結果之量測方法、紀錄內容不正確，或所使用之器材、設備錯誤、操作失當、有失精準，亦應堪採憑；③而系爭露台水位下降幅度、原告房屋平頂濕度增幅或溫度、溫差固然非鉅，但結果互核一致，相互間無任何矛盾齟齬，即水位下降顯示系爭露台蓄水量確實有減少，可能有滲漏情形，原告房屋平頂絕對濕度增加百分之三或四，顯示平頂因系爭露台注水而含水量上升，平頂溫度降低亦顯示平頂因系爭露台注水而含水量上升，尤其絕對濕度最高、增加幅度最高之測試點（即編號１、２號點位），量測之溫度亦最低，溫差亦較明顯；④魏羚恩復未能合理說明並舉證系爭露台注水二十九小時後，蓄水量有減少情形，而原告房屋平頂含水量則上升，二者何以不能認為相關？⑤況本件鑑定報告亦非以前述互核相符之檢測結果即推導原告房屋滲漏水，而係併參酌⑴系爭露台地面磁磚現況檢視結果，地面磁磚釉面有裂縫、地面磁磚與水泥砂漿勾縫有裂離情況，⑵系爭露台洩水情形良好、排水管無堵塞狀況，⑶系爭露台原違章建築範圍外之地磚曾更換一次，原違章建築範圍內之地磚曾更換二次，而打除地磚過程中，除會破壞防水層外，震動亦會造成樓板底面即原告房屋平頂產生裂縫，⑷系爭露台牆角於原違章建築拆除前後並無施作防水漆，僅塗抹高約十公分黑色防水漆，該種薄層防水漆對隅角防水並無顯著效果，⑸現狀落水罩與排水孔分離及水罩周圍並無施作PU，排水進入水管時，水分易滲入水泥砂漿層，進而增加原告房屋平頂滲漏水等被告不爭執真正之情節綜合研判，本院認本件鑑定報告意見應屬正確可採，即原告房屋平頂確有滲漏水情形，原告房屋平頂滲漏水主要原因為系爭露台更換地面磁磚施工不當，次要原因為落水罩無施作防水處理，堪以認定。
（四）被告管委會應否就系爭露台負維護、修繕之責部分１公寓大廈管理條例用辭定義如下：㈠公寓大廈：指構造上或
使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；㈡區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；㈢專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；㈣共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；㈤約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者；㈨管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織；規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項；專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之；規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：㈠約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體，公寓大廈管理條例第三條第一至五、九、十二款、第十條第一項、第二項前段、第二十三條第一項、第二項第一款亦有明定。
２又共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後
，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在；分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利，至於共有物未分割前，各共有人實際上劃定範圍使用共有物者，乃屬一種分管性質，最高法院四十八年台上字第一０六五號、五十七年台上字第二三八七號著有判例闡釋甚明。司法院大法官會議於八十三年六月三日所為釋字第三四九號解釋係認：最高法院四十八年台上字第一０六五號判例就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用；是最高法院四十八年台上字第一０六五號判例僅部分不得再援用，在明知或可得而知共有人間就共有物定有分管特約之情形，縱其中一共有人將其應有部分讓與第三人，其分管契約對於受讓人仍繼續存在。而所謂「共有物分管契約」係全體共有人依民法第八百二十條第一項之規定，就共有物全部或劃定範圍（特定部分）之占有、使用、收益或管理方法所成立之契約，各共有人依分管契約就各自分管之部分有單獨占有、使用、收益之權利，各共有人亦僅能依分管契約就各自分管部分為占有、使用、收益，而無從再依民法第八百一十八條規定按各自應有部分對於共有物全部為使用收益；又「共有物分管契約」既為全體共有人民法第八百二十條第一項規定所訂立之契約，其終止、變更，應經全體共有人之同意，各共有人不得隨時終止、變更，在公寓大廈之共有部分，分管契約亦不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。
３「明水四季」大廈為公寓大廈管理條例所定公寓大廈，原
告房屋、被告房屋均為「明水四季」大廈之專有部分，系爭露台為共用部分，此為兩造所不爭執，前已述及。「明水四季」公寓大廈住戶管理規約第二十條「分管約定」第二項規定：「露台依現行法令不能辦理產權登記，區分所有權人同意該部分由相鄰之區分所有權人約定專用使用權（如土地、房屋預定買賣契約書），並不得影響本大樓結構安全及整體外觀為限」（見訴字卷第六六頁）。「明水四季」大廈為地上十二層、地下二層共八十九戶、鋼筋混凝土造商業大樓，係由興富發建設股份有限公司（下稱興富發建設公司）起造，原所有權人僅興富發建設公司一人，各專有部分再由興富發建設公司陸續與他人簽立土地、房屋預定買賣契約書、於各該專有部分興建登記完成後，移轉登記予各該買受人，此觀「明水四季」大廈使用執照即明（見調解卷第七三、七五頁）。而興富發建設公司與各買受人簽立之土地、房屋預定買賣契約書附圖三「露台分管範圍示意圖」之一「地上二層露台分管範圍示意圖」，已在圖上標示Ａ６、Ａ８兩戶旁之露台，分別註記「本露台約定由Ａ６戶專用」、「本露台約定由Ａ８戶專用」字樣，之二「地上三層露台分管範圍示意圖」在圖上標示Ａ２、Ａ３、Ａ５、Ａ９四戶旁之露台，亦分別註記「本露台約定由Ａ２戶專用」、「本露台約定由Ａ３戶專用」、「本露台約定由Ａ５戶專用」、「本露台約定由Ａ９戶專用」字樣，之三「地上十二層露台分管範圍示意圖」，亦在圖上標示Ａ７、Ａ８兩戶旁之露台，分別註記「本露台約定由Ａ７戶專用」、「本露台約定由Ａ８戶專用」字樣（見訴字卷第一二九、一三三、一三五頁）。又系爭露台為前述興富發建設公司與買方所定土地、房屋預定買賣契約書附圖三之三「地上十二層露台分管範圍示意圖」標示「本露台約定由Ａ８戶專用」者，被告房屋則為該圖所標示之Ａ８戶，此經被告管委會陳明在卷，並為原告、魏羚恩所不爭執。
４再者，系爭露台現狀唯一出入口設在與被告房屋之隔間牆
，僅能經由被告房屋出入，無法由該樓層公共走廊連通、抵達，此亦經被告管委會陳述詳明，並經原告、魏羚恩肯認屬實。
５綜合前開事證，「明水四季」大廈於起造完成初始即由興
富發建設公司藉在擬定之規約第二十條「分管約定」第二項規定「露台依現行法令不能辦理產權登記，區分所有權人同意該部分由相鄰之區分所有權人約定專用使用權（如土地、房屋預定買賣契約書）‧‧‧」，及在土地、房屋預定買賣契約書附圖三明確註記「本露台約定由Ａ８戶（即被告房屋）專用」，以及將系爭露台原設計與該樓層公共走廊連通之出入口封閉，僅留存與被告房屋連通之出入口，將系爭露台交付被告房屋所有權人占有使用方式，依民法第八百二十條第一項規定，與全體區分所有權人就「明水四季」大廈之共有露台，達成由相鄰區分所有權人專用（含系爭露台由被告房屋專用）之分管契約，已足認定。
６「明水四季」大廈全體區分所有權人就該大廈共有露台（
含系爭露台）既有由相鄰區分所有權人專用之分管協議，系爭露台業約定由被告房屋所有權人專用之分管契約，就系爭露台之占有使用收益權，及管理、維護、修繕義務，均應由被告房屋所有權人行使負擔，非經全體共有人之同意，不得隨時終止、變更，在明知或可得而知「明水四季」大廈全體區分所有權人間就露台（含系爭露台）定有分管特約之情形，縱其中一共有人將其專有部分讓與第三人，其分管契約對於受讓人仍繼續存在，分管契約亦不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力，亦即原告亦應受拘束。況「明水四季」公寓大廈住戶管理規約第二十條第二項已明定「露台依現行法令不能辦理產權登記，區分所有權人同意該部分由相鄰之區分所有權人約定專用使用權」，縱未詳細記載各該露台所在樓層、位置及享有專用權之區分所有權人門牌號碼，其專用之範圍（露台）、使用之主體（與露台相鄰之區分所有權人）仍屬已得確定，尚非全然未為規定，原告指「明水四季」大廈規約並未規定約定專用、未規定系爭露台由被告房屋所有權人專用云云，尚無可採。
７至原告稱「明水四季」大廈規約關於露台（含系爭露台）
專用之約定，違反使用執照注意事項第十四點第一小點「案內有關‧‧‧陽台、露台、機房及雨遮等空間，不得移作住宅或其他使用，三樓露台應於約定後專用等，均請一併納入管理公約及銷售合約中載明，同時於產權移轉及房屋銷售時列入交代」（見調解卷第七五頁），亦無可採，蓋該注意事項僅禁止起造人將含露台在內等空間移作住宅或其他使用，並要求是項限制應在管理公約、銷售合約載明及於產權移轉、房屋銷售時交代，並未禁止起造人、全體區分所有權人將各該露台約定由特定之區分所有權人專用，僅各該露台專用時仍應為原設計之露台使用，不得移作住宅或其他使用。
８系爭露台既經「明水四季」大廈全體區分所有權人以分管
契約約定由被告房屋所有權人專用，並在規約第二十條第二項載明上旨，依分管契約、公寓大廈管理條例第十條第一項規定，系爭露台自應由專用權人即被告房屋之所有權人（原為宋青霖，自一一一年三月二十八日起變更為魏羚恩）負維護、修繕之責。
（五）原告房屋平頂確有滲漏水情形，原告房屋平頂滲漏水主要原因為系爭露台更換地面磁磚施工不當，次要原因為落水罩無施作防水處理，而系爭露台經「明水四季」大廈全體區分所有權人以分管契約約定由被告房屋之所有權人專用，是項契約原告應受拘束，並已在規約第二十條第二項載明露台由相鄰區分所有權人專用（系爭露台即由相鄰之被告房屋所有權人專用）之意旨，系爭露台維護、修繕之責應由魏羚恩負擔，此經本院審認如前，本院曾行使闡明權，詢問原告是否併請求被告房屋之所有權人修繕系爭露台、排除原告房屋滲漏水狀態，經原告明確拒絕（見訴字卷第一七四頁筆錄），原告執意僅請求被告管委會修繕系爭露台、排除原告房屋滲漏水狀態，僅請求魏羚恩容忍原告及被告管委會進入修繕，於法自有未合。
（六）被告管委會既不就系爭露台負維護、修繕之責，原告主張因被告管委會怠於維護修繕系爭露台，致受有財產及非財產損害共一百三十六萬四千元本息，及自一一二年一月一日起修繕完畢之日止每月三萬九千元本息之損害，亦非有據。至原告另稱被告管委會怠於依公寓大廈管理條例第十五條第二項制止被告房屋所有權人違反使用執照所載系爭露台之用途，及依第二十二條第一項第三款規定促請被告房屋所有權人改善違法利用部分，原告並未陳明並舉證魏羚恩（或宋青霖）於何段期間有何種違反使用執照所載系爭露台之用途或違法利用情形，其空言指系爭露台違反使用執照所載用途或違法利用，仍無可採。
五、綜上所述，原告得基於程序選擇權，依公寓大廈管理條例第三十八條第一項規定及訴訟擔當法理，選擇就排除原告房屋滲漏水侵害、侵權行為損害賠償部分逕向被告管委會起訴請求，原告房屋平頂確有滲漏水情形，原告房屋平頂滲漏水主要原因為系爭露台更換地面磁磚施工不當，次要原因為落水罩無施作防水處理，惟「明水四季」大廈於起造完成初始即由興富發建設公司依民法第八百二十條第一項規定，與全體區分所有權人就「明水四季」大廈之共有露台，達成由相鄰區分所有權人專用（含系爭露台由被告房屋專用）之分管契約，該分管契約即原告亦應受拘束，且「明水四季」公寓大廈住戶管理規約第二十條第二項已就系爭露台為約定由被告房屋所有權人專用之規定，被告管委會就系爭露台不負維護、修繕之責，亦無證據足認被告管委會怠於履行公寓大廈管理條例第十五條第二項、第二十二條第一項第三款職責而致原告受有損害，從而，原告依民法第十八條、第一百八十四條第一項前段、第一百九十五條第一項前段、公寓大廈管理條例第十條第二項前段規定，請求被告管委會依本件鑑定報告第九頁Ａ、Ｂ點及附件十工程詳目表所載內容，將原告房屋修繕至不滲漏水狀態，及給付原告一百三十六萬四千元本息，以及自一一二年一月一日起至修繕完畢之日止，按月給付原告三萬九千元本息，請求魏羚恩應容忍原告及被告管委會僱工進入被告房屋實施修繕，洵屬無據，不應准許，爰予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。據上論斷，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 9 月 25 日
民事第四庭 法 官 洪文慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 25 日
書記官 江柏翰