臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第6654號原 告 王邑媗
王利如共 同訴訟代理人 黃勝文律師
莊頌瑞律師被 告 劉小綺訴訟代理人 張佳瑜律師上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國111年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附表編號1及4所示房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬伍仟元。
被告應自民國111年3月1日起至遷讓返還上開第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸萬伍仟元及至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣肆萬元為被告供擔保後得假執行。
但被告如以新臺幣壹拾壹萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項各到期部分，於原告以新臺幣貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告於各到期部分如以新臺幣陸萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項定有明文。本件原告起訴後，於本院結案辯論時，原告減縮請求金額並擴張法定遲延利息之請求(詳如訴之聲明即主文所示），核其請求基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，自應准許。
二、原告起訴主張略以：原告為附表所示5間房屋（下稱系爭房屋）之共有人或所有權人，被告於民國108年9月1日向原告承租系爭房屋，並簽訂房屋租賃契約書（下稱租約），約定租賃期間自108年9月1日起至114年8月31日止，其中附表編號1、4房屋，被告每月應給付原告二人租金為6萬元，經調整後為6萬5千元。附表編號2、5所示房屋，被告每月應給付原告二人租金合計為4萬元。至附表編號3房屋，被告每月應給付原告二人租金合計3萬元。以上每月租金於110年9月1日調整前合計為13萬元，調整後合計為13萬5千元。詎被告自110年6月起即未給付租金，原告為此函知被告，並告知逾期不理即終止租約，被告收受催告函仍未清償，租約已於110年10月27日合法終止。因被告於租約終止後繼續使用系爭房屋，屬無權占有，原告依民法第767條第1項規定請求被告返還系爭房屋。又因被告於起訴前至111年2月底已積欠原告租金及不當得利合計120萬元，經以公證之租約為執行名義向本院執行處執行結果，已於111年2月23日扣得被告之教育局補助款825,000元，原告已經收取，原告並以被告訂立租約時給付之保證金26萬元抵償，扣除後被告尚積欠原告115,000元（計算式120萬元－26萬元－82萬5000元＝11萬5000元）。
被告雖抗辯原告扣押被告存款11,028元，惟原告未曾聲請扣押被告存款，亦未收到法院收取或移轉命令，此部分係其他債權人所為，不應列入扣除範圍。被告雖辯稱附表編號2、3、5所示三間房屋已經騰空搬遷完畢，並已於111年2月25日通知原告，惟系爭房屋由原告一同出租予被告，被告應一同返還，不得僅部分騰空返還，被告雖將附表編號2、3、5房屋騰空，惟遊樂器材、桌椅等物均堆放門口，原告無法使用亦無法出租他人，原告每月損失相當於租金之不當得利金額應以出租時之系爭房屋全部租金即每月13萬5千元計算，爰依民法第179條請求被告自111年3月1日起按月給付原告相當於租金之不當得利135,000元。並聲明：㈠被告應將如附表所示之系爭房屋全部騰空返還原告。㈡被告應給付原告115,000元。㈢被告應自111年3月1日起至返還上開第一項房屋之日止，按月給付原告135,000元及至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈣上開第二、三項，願供擔保請准宣告假執行。
三、被告答辯意旨略以：被告已將附表編號2、3、5房屋騰空搬遷完畢，並於111年2月25日通知原告，原告請求被告將附表編號2、3、5房屋騰空返還，並請求返還前相當於租金之不當得利，並無理由。至附表編號1、4房屋，屬新北市私立碧安幼兒園登記地址，須待主管機關准予歇業後，方得騰空搬遷。又原告已向本院聲請強制執行，執行金額包括執行費3,620元、2,980元，扣押被告於臺北市政府教育局之補助款二筆，原告已經收取，又被告之租賃保證金26萬元可以抵償，已無積欠。至原告請求111年2月份相當於租金之不當得利13萬5千元部分，因附表編號2、3、5房屋已無繼續占用之事實，原告請求金額應扣除該三間房屋自2月23日至同月28日之相當於租金之不當得利，再因原告向本院聲請強制執行扣得被告存款11,028元，尚應再扣除保證金餘額及強制執行扣押金額11,028元，已無積欠。另原告請求被告按月給付不當得利金額13萬5千元，應扣除已交還三間房屋即每月7萬元部分，不應全額請求等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本件兩造於108年9月1日簽訂租約，約定租賃期間自108年9月1日起至114年8月31日止，其中附表編號1、4房屋，被告每月應給付原告二人租金為6萬元，經調整後為6萬5千元。
附表編號2、5房屋，被告每月應給付原告二人租金合計為4萬元。附表編號3房屋，被告每月應給付原告二人租金合計3萬元。以上每月租金於110年9月1日調整前合計為13萬元，調整後合計為13萬5千元等情，有經公證之租約在卷可憑，並為兩造所不爭，堪以認定。
五、按承租人租金支付遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人給付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。查，原告主張兩造租約定有期間，被告未依約給付租金之總額達二個月以上，其已依民法第440條第2項規定，於110年10月20日通知被告限期繳清欠租終止租約等情，業據提出催告函、郵件收件回執等件在卷可稽（見本院卷第85至91頁），堪認屬實。被告係於110年10月21日收受催告函，惟並未於期限內清償欠租，原告主張租約應於110年10月27日終止，應屬可採。
六、又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。租約業經原告合法終止業如前述，且被告亦自承附表編號1、4房屋，屬幼稚園登記地址，須待主管機關准予歇業後，方得騰空搬遷，是原告依民法第767條第1項前段規定請求被告騰空遷讓返還如附表編號1、4房屋，自有理由。惟就附表編號2、3、5房屋部分，原告雖主張被告並未點交，無法使用，亦無法出租予他人，主張被告並未搬遷云云，然已經被告否認，有被告通知信函及附表編號2、3、5房屋內部照片為證（見本院卷第171至176頁），足見被告確已將該等房屋清空完畢，被告並於通知函中表明已將該等房屋鑰匙置放於幼兒園內，足見被告確已提出交還房屋之給付，原告早可至幼兒園提領房屋鑰匙，被告確已將附表編號2、3、5房屋騰空搬遷完畢，原告仍為此部分請求，自非可採。
七、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。無權占用他人房屋者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋所有權人得請求占用人返還該利益。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，此項相當於租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制。次按以日、星期、月或年定期間者，以期間末日之終止，為期間之終止。又承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之，民法第121條第1項、第439條定有明文。
查，兩造間之租約第2條約定租賃期間自108年9月1日起至114年8月31日止，第3條則約定：「…月租金每月1日前支付…。
」，可知租金係按月計算，而非按日計算，租約並無使用未滿一個月得退還部分日數款項之約定，被告以111年2月份使用未滿一個月為由，主張扣除部分日數之租金，所辯自非可採。
八、本件兩造間租約已於110年10月27日終止，已如前述，被告於租約終止後，已無占有使用房屋之權利，其繼續占用系爭房屋而受有相當於租金之利益，致原告受有損害，自成立不當得利。被告迄至111年2月始將附表編號2、3、5房屋騰空返還予原告，被告自110年6月起即未給付租金，所欠租金自110年6月至110年8月每月13萬元共積欠39萬元，110年9月至110年10月每月13萬5千元共積欠27萬元，共計有66萬元租金未給付。租約終止後，110年11月至111年2月共4個月相當租金之不當得利54萬元（每月13萬5千元×4個月＝54萬元）。是被告自110年6月至111年2月止，共積欠租金及相當於租金之不當得利120萬元（計算式：66萬元＋54萬元＝120萬元）。再原告於起訴後，經由強制執行扣得被告之教育局補助款825,000元(執行費用不計入債權額)，原告已經收取，原告又以被告訂立租約時給付之保證金26萬元抵償，扣除後被告尚積欠原告115,000元（計算式120萬元－26萬元－82萬5000元＝11萬5000元），從而，原告請求被告給付積欠之115,000元，自有理由，被告所辯積欠款項已清償完畢云云，並非可採，又被告抗辯應再扣除原告向本院聲請強制執行扣得之被告存款11,028元云云，原告已經否認，被告亦無法確認係何債權人扣押收取，所辯自非可採。
九、再原告主張被告未依約返還如附表所示全部房屋，向被告請求自111年3月1日起至返還房屋之日止，按月給付13萬5千元相當租金之不當得利及法定遲延利息，惟被告已將附表編號
2、3、5房屋騰空搬遷完畢，已如前述，原告請求不當得利就附表編號2、3、5房屋部分，自屬無據，被告就如附表編號1、4房屋尚在占用中迄未返還予原告，原告請求附表編號
1、4房屋之相當於月租金即每月65000元之不當得利，自屬有據，從而，原告依民法第179條規定，請求被告自111年3月1日起按月給付65,000元及至清償日止按週年利率5%計算之利息，即屬有據，應予准許。
十、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段請求被告將如附表編號1、4房屋騰空遷讓返還予原告，及請求被告給付積欠之款項11萬5千元，及依民法第179條規定請求被告自111年3月1日起按月給付65,000元及至清償日止按週年利率5%計算之利息，均為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，均無理由，均應駁回。
十一、又兩造均陳明願供擔保為准免假執行之宣告，經核均無不合，爰依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項，分別酌定相當擔保金額准許之。
十二、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 3 日
民事第四庭 法 官 陳正昇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 3 日
書記官 翁挺育附表：
1、新北市○○區○○街00號1樓（原告應有部分各1/2）。
2、新北市○○區○○街00號2樓（原告應有部分各1/2）。
3、新北市○○區○○街00巷0號（原告應有部分各1/2）。
4、新北市○○區○○街00號1樓（所有權人原告乙○○）。
5、新北市○○區○○街00號2樓（所有權人原告甲○○）。