臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第6659號原 告 許維怡
葉奕鑫共 同訴訟代理人 吳宜財律師複代理人 謝玉山律師被 告 世說新語大樓管理委員會法定代理人 施匡政訴訟代理人 陳清進律師
王心瑜律師上列當事人間返還建物等事件，本院於民國111年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告現將台北市○○區○○段○○段○號2226號即門牌號碼台北市○○
區○○路000巷0弄00號作為管理室（下稱系爭建物）使用，而訴外人許坤生（下以姓名稱之）原為系爭建物之所有權人，嗣原告許維怡、葉奕鑫（下各以姓名稱之，合則稱原告）及訴外人連碧月（下以姓名稱之）於民國100年5月3日共同以「拍賣」方式買受取得，並取得台北市○○區○○段○○段0000○000000○0000000地號與同區華興段四小段1023-50、1023-66、1057、1057地號土地之所有權，而原告與連碧月就系爭建物所有權登記時，各自持分登記原為2/5、2/5及1/5，系爭建物之共用部分則包含地下室停車位。葉奕鑫嗣後陸續出售部分停車位之持分予訴外人曾先生及曾小姐（下稱曾姓2人），渠等各取得系爭建物之持分33/1000，基此，葉奕鑫之持分即因讓與而減為334/1000（即2/5-33/1000-33/1000＝334/1000），系爭建物之「全體共有人」即為許維怡、葉奕鑫、連碧月及曾姓2人共5人。又許坤生前曾將系爭建物（不含附屬建物及貯藏室）出租予被告，租賃期間自85年1月1日起至104年12月31日止，並簽訂租賃契約（下稱系爭租約），被告乃將系爭建物作為世說新語社區（下稱系爭社區）之「管理室」使用，惟系爭租約業已於104年12月31日屆滿，但被告於租期屆滿後仍未返還系爭建物，亦未向原告及其他共有人承租，仍繼續作為管理室使用，況且所謂專有部分約定共用應係全體共有人間就特定專有部分提供共用所成立之約定，然系爭租約充其量僅係許坤生與被告間之約定，許坤生並不曾與系爭社區之全體區分所有權人就系爭建物之專有部分約定共用，足見許坤生就系爭建物自始至終不曾與被告或全體區分所有權人約定共用，退步言之，縱認許坤生與被告確有於85年間合意將系爭建物之專有部分約定共用，然其合意應已屆「104年12月31日」期限而消滅，準此，被告就系爭建物應屬無權占有，原告爰依民法第767條第1項前段及第821條之規定，請求被告返還系爭建物予原告及其他全體共有人。又系爭建物坐落台北市○○段○○段000000地號之土地（下稱系爭基地）之「公告地價」於105至106年間為每平方公尺新台幣（下同）4萬4,200元，而107至108年間則為每平方公尺4萬1,100元，而109年起迄今則為每平方公尺4萬1,000元，故上開期間之「申報地價」即分別為每平方公尺3萬5,360元（即4萬4,200元/㎡×80%＝3萬5,360元）、每平方公尺3萬2,880元（即4萬1,100元/㎡×80%＝3萬2,880元）、每平方公尺3萬2,800元（即4萬1,000元/㎡×80%＝3萬2,800元）。從而，經核算5年度之租金總和，被告應返還系爭建物相當於租金之不當得利金額共28萬7,607元予全體共有人，而許維怡、葉奕鑫就系爭建物之持分比例分別為2/5、334/1000，職是，被告應給付許維怡、葉奕鑫之金額即各為11萬5,043元、9萬6,061元。原告及其他三位共有人依共用部分之應有部分比例計算，所得使用之面積本應為1098.79平方公尺，然實際使用之面積僅約330.58平方公尺而已，是被告逾其應有部分所使用之面積範圍即為768.21平方公尺（計算式：1098.79㎡－330.58㎡＝768.21㎡），許維怡、葉奕鑫就系爭建物之持分比例分別為2/5、334/1000，被告所應給付許維怡、葉奕鑫之金額即分別為275萬3,264元、229萬8,976元，但考量兩造間住於同一社區之情誼關係，許維怡、葉奕鑫均僅「一部請求」被告各給付10萬元，則被告就共用部分逾其權利範圍而為使用收益，就所超過部分之利益，被告應給付原告各10萬元，且被告於返還逾其權利範圍之共用部分前，應按月各給付許維怡與葉奕鑫1萬元。原告爰依民法第767條第1項前段及第821條之規定，提起本件訴訟，請求被告返還系爭建物予原告及其他全體共有人，且應給付系爭建物相當於租金之不當得利及被告就共用部分逾其權利範圍而為使用收益之不當得利等語。
㈡並聲明：⑴被告應將系爭建物內之人員、物品全部撤離，騰空
返還原告及其他全體共有人。⑵被告應給付許維怡11萬5,043元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項建物之日止，按月給付許維怡1,858元。⑶被告應給付葉奕鑫9萬6,061元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項建物之日止，按月給付葉奕鑫1,551元。⑷被告應給付許維怡3萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還逾其權利範圍之共用部分之日止，按月給付許維怡1,000元。⑸被告應給付葉奕鑫3萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還逾其權利範圍之共用部分之日止，按月給付葉奕鑫1,000元。⑹願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭社區於預售屋階段，原稱大學之道，由原地主許坤生提
供土地予訴外人金員外建設股份有限公司（下稱金員外公司）興建，並於80至81年間陸續與買家訂立預定房屋買賣契約書（下稱預買契約），許維怡乃許坤生之女，葉奕鑫則為系爭社區建商即訴外人葉德發之子，詎金員外公司於81年9月間財務惡化，無法繼續興建系爭社區，因此與買家、許坤生及訴外人金鋒建設有限公司（下稱金鋒公司）於81年9月28日成立換約協議書，由金鋒公司承受金員外公司就前揭預買契約所生之全部權利義務。依預買契約之附件㈢建材設備門廳部分第1點約定，建商應於書香樓特設管理櫃台及會客廳，故而金鋒公司興建系爭建物，規劃作為管理櫃台及會客廳之空間（履勘照片見本院卷第417至425頁）。系爭建物於84年3月3日建築完成，並獲發使用執照，惟辦理建物所有權第一次登記時，於預售屋買家不知情之情況下，金鋒公司與許坤生竟將系爭建物登記為許坤生所有，許坤生並取得系爭建物及其共有部分（即台北市○○區○○段○○段0000○號，下稱系爭共用部分）之2938/10000權利範圍，惟金員外公司與買家訂立之預買契約附件㈢，明確記載有「書香樓特設管理櫃台及會客廳」之文字，而預買契約於81年9月28日經金鋒公司與金員外公司、買家訂立換約協議書，由金鋒公司承受金員外公司就預買契約所生之全部權利義務，自包括前揭預買契約附件㈢之約定共用特約，可見本件確實存有建商與第一手買家以預買契約就系爭建物為約定共用之事實。系爭建物1樓迄今長期由被告占有，作為系爭社區之管理室使用，且系爭建物門口懸掛「世說新語大樓管理會客室」之顯著銜牌，其使用狀態係作為系爭社區公共設施為共用狀態甚為明顯，且為系爭社區全體住戶及區分所有權人所明知。許維怡既為許坤生之女，葉奕鑫為興建系爭社區原建商葉德發之子，渠等理應明知或可得而知，系爭建物1樓有專有部分約定共用，供被告作為管理室使用，是原告依民法第799條之1第4項規定，應受系爭建物第一手買家與出賣人金員外公司，以及後來概括承受之金鋒公司間之約定共用之拘束，無償供被告使用系爭建物，是被告占有系爭建物乃屬有權占有。故原告請求被告騰空返還系爭建物及給付相當於租金之不當得利11萬5,043元及9萬6,061元，並請求自起訴狀繕本送達被告翌日起至返還系爭建物之日止，按月分別給付原告1,858元及1,551元，均屬無據。退步言之，縱認系爭租約為真正，且原告並未繼受預買契約專有約定共用特約之拘束，被告亦與原告成立不定期租賃契約，故被告仍屬有權占有。是以原告請求被告騰空並返還系爭建物，以及請求被告給付相當於租金之不當得利，亦屬無據。再退萬步言，縱認被告係無權占有系爭建物，原告得請求系爭建物相當於租金之不當得利，原告之計算亦有違誤，蓋系爭建物相當於租金之不當得利，最高應按土地申報地價及建物課稅現值總額計算，乘以10％，再乘以原告對系爭建物之持分進行計算，應扣除原告自己為使用收益之部分，始為適法。原告對於系爭建物之權利，係由三大部分建構而成：其一為主建物，總面積16.99平方公尺，其二為附屬建物，總面積16.64平方公尺，其三則為共用部分，即面積3,739.94平方公尺，權利範圍2938/10000之部分。現被告僅使用主建物之部分，附屬建物則係由原告為使用收益，而共用部分，原告更將其一部分私自作為12格停車位為使用收益，原告既就附屬建物及共用部分供自己為使用收益，而未將該部分及其相對應坐落基地之持分價值予以扣除，反而逕以系爭建物基地之申報地價作為計算基礎，應有雙重得利之情形，其計算並非適法，況系爭建物屬屋齡老舊之住宅社區，原告主張以系爭建物所屬土地申報地價之年息10％計算應屬過高，以不超過年息5％較屬適當。據上，被告並無原告所稱有逾越共用部分而為使用、收益，是原告依此請求被告給付原告各10萬元或3萬元，以及返還逾越共用部分前應按月給付原告各1萬元或1,000元云云要屬無據，不應准許等語，資為抗辯㈡並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵若受不利判
決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭建物於84年3月3日建築完成，並獲發使用執照（見本院卷第31、173至177頁）。
㈡被告於98年12月9日經台北市政府核發報備證明。
㈢許維怡、葉奕鑫及連碧月於100年5月3日經拍賣程序，買受並
取得系爭建物。嗣葉奕鑫陸續出售部分停車位持分，迄至110年9月15日，系爭建物由許維怡、葉奕鑫、連碧月及曾姓2人共有，許維怡持分為2/5、葉奕鑫持分為334/1000、連碧月持分為2/5、曾姓2人持分則各為33/1000。
四、本院之判斷：原告主張許坤生前與被告訂立系爭租約，將系爭建物出租予被告，租賃期間自85年1月1日起至104年12月31日止，被告乃將系爭建物作為系爭社區之管理室使用，然系爭租約業已於104年12月31日屆滿，被告於租期屆滿後仍未返還系爭建物，亦未向原告及其他共有人承租，卻繼續作為系爭社區之管理室使用，被告顯屬無權占有系爭建物，原告爰依民法第767條第1項前段及第821條之規定，請求被告返還系爭建物予原告及其他全體共有人，且應給付系爭建物相當於租金之不當得利及被告就共用部分逾其權利範圍而為使用收益之不當得利等情，惟被告所否認，並以前開情詞置辯，則本件所應審究者厥為：系爭建物之前手是否無償提供系爭建物供被告作為管理室使用？若是，其法律關係為何？上開法律關係是否拘束自法院拍賣取得系爭建物之原告？原告請求被告遷讓返還系爭建物予原告及其他全體共有人，是否有據？原告請求被告給付系爭建物相當於租金之不當得利，有無理由？若有，則金額應為若干？被告就共用部分是否逾其權利範圍而為使用收益，就其超過部分有構成不當得利之情形？茲分項析述如下：
㈠系爭建物之前手無償提供系爭建物供被告作為管理室使用，
其法律關係為無償使用借貸，上開法律關係應拘束自法院拍賣取得系爭建物之原告，故原告請求被告遷讓返還系爭建物予原告及其他全體共有人，應屬無據：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。次按98年1月23日增訂之民法第799條之1第4項規定：區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。而該條項之立法意旨揭明：區分所有建物之各區分所有人因各專有該建築物之一部或共同居住其內，已形成一共同團體，而規約乃係由區分所有人團體運作所生，依團體法法理，區分所有人及其繼受人就規約所生之權利義務，無論知悉或同意與否，均應受其拘束。
⒉原告主張被告無權占用一節，為被告所否認，辯稱系爭建物
前經原地主許坤生及原建商金員外公司之葉德發以預買契約約定共用，建商與買家訂立之預買契約附件㈢建材設備門廳部分第1點，已有「書香樓特設管理櫃台及會客廳」之約定，而預買契約於81年9月28日，經金鋒公司與金員外公司、買家訂立換約協議書，由金鋒公司承受金員外公司就預買契約所生之全部權利義務，自包括前揭預買契約附件㈢之約定共用特約，系爭建物作為系爭社區之管理室使用，應無不法等情。經查，本件系爭建物專有約定共用之約定以作為被告管理室使用，係建商依預買契約之約定，為履行其對住戶之承諾而為提供，此有預買契約及換約協議書在卷可稽（見本院卷第143至168、197至217、149頁）。而建商金鋒公司承受原建商金員外公司就預買契約所生之全部權利義務，則許維怡既為原地主許坤生之女，葉奕鑫既為原建商金員外公司葉德發之子，就預買契約所生之全部權利義務，理應不能諉為不知。況且，依系爭建物長期由被告占有作為系爭社區之管理室使用，且於系爭建物門口懸掛有「世說新語大樓管理會客室」之牌匾，其長期使用狀態係作為系爭社區共用狀態甚為顯著，且為系爭社區全體住戶及區分所有權人所明知，足見系爭社區之全體住戶及區分所有權人皆有預買契約所載就專有約定共用之約定履行之意，佐諸葉奕鑫於100年5月25日代理葉德發出賣停車位時，其於車位買賣契約暨定金收據第6條中，載明：「本房屋一樓係永久提供大樓管委會永久免費使用，買方應將本約定須知會承受人或繼承人，並約定於契約中，若未知會約定買方應負法律責任」之文字（見本院卷第169頁），葉奕鑫並於其下簽名，則葉奕鑫應對於系爭建物「永久免費使用」之專有部分約定共用內容明知或可得而知。從而，被告抗辯原告依民法第799條之1第4項之規定，應繼受上開專有部分約定共用之約定，應屬可採。
⒊按解釋契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在
，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判決意旨可參）。又基於契約自由原則，當事人得約定各類無名契約，至該無名契約效力及解釋，則應依各該契約內容之性質，並參酌當事人之真意定之，自不應拘泥於某種有名契約為當事人約定之一貫解釋，乃契約法之原則。本院依前揭預買契約附件㈢建材設備門廳部分第1點有「書香樓特設管理櫃台及會客廳」之約定，及葉奕鑫出賣停車位之買賣契約暨定金收據第6條中「永久免費使用」文字等記載之真意，為系爭社區建築伊始時之規劃，即願提供被告無償使用系爭建物處理全體住戶及區分所有權人事務使用，復經被告自83年起使用迄今，倘真欲出租，原所有權人許坤生焉與被告簽訂自85年1月1日起至104年12月31日長達20年契約，僅要求被告每年繳付系爭建物之地價稅及房屋稅，此亦有原告所提系爭租約在卷可憑（見本院卷第69至73頁），而系爭建物之前手許坤生、葉德發與被告間就系爭建物之無償使用借貸關係，亦應能拘束繼受系爭建物所有權之許維怡、葉奕鑫，則被告辯稱其與原告就系爭建物間存有無償使用借貸契約，非無權占有系爭建物一情，亦屬可採。故原告請求被告遷讓返還系爭建物予原告及其他全體共有人，應屬無據。
㈡原告請求被告給付系爭建物相當於租金之不當得利，應無理由：
被告使用系爭建物係基於許坤生、葉德發與被告間之無償使用借貸契約，非無法律上之原因，業如前所述。稽此，許維怡、葉奕鑫分別請求被告各應給付相當於租金之不當得利11萬5,043元及9萬6,061元，及請求自起訴狀繕本送達被告翌日起至返還系爭建物之日止，按月分別給付1,858元及1,551元，即均無理由，不應准許。
㈢被告就共用部分未逾其權利範圍而為使用收益，原告主張被
告有逾其權利範圍而為使用收益，有不當得利之情形，應屬無據：⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責，民
事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。另認定事實所憑之證據，固不以直接證據為限，惟採用間接證據時，必其所成立之證據，在直接關係上，雖僅足以證明他項事實，但由此他項事實，本於推理之作用足以證明待證事實者而後可，斷不能以單純論理為臆測之根據，就待證事實為推定之判斷。最高法院96年度台上字第1131號民事裁判意旨可資參照。⒉原告主張其等與其他三位共有人依共用部分之應有部分比例
計算所得使用面積應為1098.79平方公尺，然實際使用之面積僅約330.58平方公尺，被告顯有逾其權利範圍而為使用，面積為768.21平方公尺（即1098.79㎡－330.58㎡＝768.21㎡）云云。經查，原告主張被告逾其權利範圍而為使用收益，自應由原告先就其等所主張被告有逾其權利範圍使用之面積768.21平方公尺有利於己之事實，究指在何處，何處有出租牟利或置放物品等情形負舉證責任，然原告並未具體指陳，況本院於111年6月2日至系爭建物現場履勘時，原告亦當場表示系爭建物地下儲藏室並非被告使用之語（見本院卷第390頁），是堪認原告此部分主張，實嫌無據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段及第821條之規定，請求：⑴被告應將系爭建物內之人員、物品全部撤離，騰空返還原告及其他全體共有人。⑵被告應給付許維怡11萬5,043元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項建物之日止，按月給付許維怡1,858元。⑶被告應給付葉奕鑫9萬6,061元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項建物之日止，按月給付葉奕鑫1,551元。⑷被告應給付許維怡3萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還逾其權利範圍之共用部分之日止，按月給付許維怡1,000元。⑸被告應給付葉奕鑫3萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還逾其權利範圍之共用部分之日止，按月給付葉奕鑫1,000元，均無理由，應予駁回。原告之請求既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 12 月 9 日
民事第四庭 法 官 陳靜茹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 9 日
書記官 蔡汶芯