臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第6661號原 告 劉泳芳訴訟代理人 林彥苹律師
莊佳樺律師被 告 許可欣
陳瑞鈞上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國112年6月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告許可欣、陳瑞鈞應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上之門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號七層樓建物之屋頂平台上，如附圖所示編號A部分、面積六十五平方公尺增建物拆除，並騰空返還予全體共有人。
被告許可欣、陳瑞鈞應給付原告新臺幣玖仟捌佰陸拾玖元，及自民國一一０年八月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告許可欣、陳瑞鈞應自民國一一０年六月一日起至拆除第一項所示增建物之日止，按月給付原告新臺幣參佰柒拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告許可欣、陳瑞鈞負擔。
本判決第一項、第二項於原告分別以新臺幣捌拾玖萬零柒佰零柒元、參仟貳佰玖拾元供擔保後得假執行；但被告許可欣、陳瑞鈞如分別以新臺幣貳佰陸拾柒萬貳仟壹佰貳拾貳元、玖仟捌佰陸拾玖元為原告預供擔保後得免為假執行。
本判決第三項各到期部分，如原告按月以新臺幣壹佰貳拾伍元為被告許可欣、陳瑞鈞供擔保後，得假執行。但被告許可欣、陳瑞鈞如按月以新臺幣參佰柒拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。查原告起訴聲明原為：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上之門牌號碼：臺北市○○區○○街000號建物頂樓平台如附圖所示之增建物(面積約為20平方公尺，詳細面積待測量後再行更正)拆除，並騰空返還予全體所有權人。㈡被告應連帶給付原告新臺幣(下同)8,510元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢被告應自民國110年6月1日起，至拆除臺北市○○區○○段○○段000地號土地上之門牌號碼：臺北市○○區○○街000號建物頂樓平台如附圖所示之增建物之日止，按月給付原告230元。㈣願供擔保，請准宣告為假執行(見北司補卷第7頁)。嗣經參酌臺北市松山地政事務所繪製之如附圖所示複丈成果圖，原告變更聲明為：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上之門牌號碼：臺北市○○區○○街000號建物頂樓平台如附圖所示之編號A部分之增建物（面積為65平方公尺）拆除，並騰空返還予全體所有權人。㈡被告應連帶給付原告27,676元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢被告應自110年6月1日起，至拆除臺北市○○區○○段○○段000地號土地上門牌碼：臺北市○○區○○街000號建物頂樓平台如附圖所示之增建物之日止，按月給付原告748元。㈣願供擔保，請准宣告為假執行(見本院卷第329、342頁)。核原告所為，係於臺北市松山地政事務所完成測量並製成複丈成果圖後，所為之事實上更正，及擴張應受判決事項，均合於上開法律之規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：原告於108年3月19日與訴外人蔡佳珊，共同向訴外人王培穎購買門牌號碼臺北市○○區○○街000號6 樓房屋暨坐落基地即臺北市○○區○○段○○段000地號土地(下稱系爭土地) 持分；被告許可欣、陳瑞鈞2人(以下合稱被告或被告2人)於107年4月13日，共同向訴外人王培儒購買門牌號碼同號7樓房屋暨坐落基地即系爭土地持分。故兩造為系爭土地之共有人，並為其上門牌號碼為臺北市○○區○○街000號、252號建物（下稱系爭公寓）之區分所有權人及住戶。被告未經全體區分所有權人同意，擅自於系爭公寓250號建物部分之頂樓平台 (下稱系爭頂樓平台)如附圖所示編號A部分搭建增建物(下稱系爭增建物)，被告無權占用系爭頂樓平台，爰依民法第767條、第821條規定訴請被告將系爭增建物全部拆除，並騰空返還原告及其他全體共有人。又被告無權占用系爭公寓之頂樓平台，受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，爰依民法第179條規定，請求被告返還占用系爭頂樓平台時起即自107年5月間起計算至110年5月底止，及自110年6月1日起至拆遷返還系爭頂樓平台之日止，按月以系爭土地申報地價，按年息10％計算之相當於租金不當得利等語。
爰聲明：如變更後聲明所示。
二、被告則以：系爭增建物為既存違建，被告購買前即已存在，有臺灣臺北地方檢察署(下稱臺北地檢署)檢察官110年度偵字第10957號不起訴處分書可參。被告於107年間購買系爭公寓250號7樓及系爭增建物時，即有系爭公寓全體住戶皆同意頂樓增建部分使用權歸7樓所有之約定。又系爭公寓7樓之另1戶即252號7樓，亦比照辦理。另系爭公寓全體住戶曾於109年5月27日在7樓開住戶大會，當時有住戶提及系爭公寓向來均係由7樓住戶多負擔1份費用以取得頂樓使用權，故被告均有額外負擔頂樓之相關費用，並無不當得利。被告非無權占用，亦無不當得利等語置辯。爰答辯聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：㈠兩造均係座落系爭土地上之系爭公寓住戶。
㈡被告於107年4月13日，共同向訴外人王培儒(以下逕稱其名)
購買系爭公寓250號7樓房屋，買賣標的物包含系爭增建物，被告2人應有部分各2分之1，並於107年5月25日完成所有權移轉登記。
㈢原告係於108年3月19日與訴外人蔡佳珊，共同向訴外人王培
穎購買系爭公寓250號6樓房屋，原告應有部分為2分之1，並於108年4月12日完成所有權移轉登記。
四、得心證理由：㈠原告訴請被告拆除系爭增建物，返還系爭公寓之頂樓平台予
原告及其他全體共有人，有無理由？⒈按數人區分一建築物，而各有其一部分者，該建築物及附屬
物之共同部分，推定為各共有人之共有，修正前民法第799條定有明文。又頂樓平台基於維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係建物各樓層全體所有權人之共同部分，依修正前民法第799條規定，應推定為建物各樓層之區分所有人共有（最高法院84年度台上字第2683號民事判決參照）。查系爭公寓於77年10月12日竣工，系爭頂樓平台並未單獨登記所有權，有建物登記謄本可稽（見北司補卷第19頁）。而依頂樓平台之構造、功能及目的觀察（現場照片見本院卷第170至180頁），顯然非屬於專有部分，亦不屬專有之附屬建築物，應係供全體住戶共同使用，性質上不得獨立於區分所有之各樓層而存在，欠缺使用上之獨立性，應推定為系爭公寓之區分所有人共有，各區分所有人得依民法第818條規定，按其應有部分，對系爭公寓之頂樓平台之全部使用、收益。
⒉次按共有物分管契約之成立，依修正前民法第820條第1項規
定，應由共有人全體以協議訂立，該協議固明示或默示均可，不以訂立書面為必要。倘共有人實際上約定使用範圍，對各自占有管領部分，互相容忍，對於他共有人使用收益各占有之土地未予干涉，已歷有年所，固非不得認默示分管契約之存在。惟所謂默示之意思表示，係以言語文字以外之其他方法，間接使人推知其意思，原則上與明示之意思表示有同一之效力（最高法院86年度台上字第3609號民事判決參照）。惟單純之沉默，除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。經查：
⑴被告辯稱系爭公寓全體住戶曾於109年5月27日在7樓開會，當
時有住戶提及系爭公寓向來均係由7樓住戶多負擔1份費用以取得頂樓使用權，故被告均有額外負擔頂樓之相關費用等語，並提出各戶繳交管理費、修繕費明細表公告之翻拍照片為據(見本院卷第73、75頁)。惟關於系爭公寓109年5月27日召開會議各節，並無任何會議紀錄供本院參酌，該次會議是否由符合資格之召集人召集？召集或會議程序是否合法？開會人數幾人？出席率及區分所有權比例為何？有無投票表決？票數為何？被告均未能提出相關資料為法院審酌，即難認該次會議為合法之區分所有權人會議。又即便有住戶曾提及繳納系爭頂樓平台管理費各節，亦未明確將系爭頂樓平台管理費之共用性質轉變為專用性。是被告抗辯均有額外負擔頂樓之相關費用云云，至多僅係因系爭增建物占用系爭公寓之頂樓平台共用空間，故有必要徵收費用以便管理、維護，無從率認系爭公寓全體住戶就頂樓平台有成立默示分管契約之意。
⑵另被告辯稱系爭增建物為83年間之前既存之違建，被告於107
年購買系爭公寓250號7樓房屋及系爭增建物時，即有系爭公寓全體住戶皆同意頂樓增建部分使用權歸7樓所有之約定等語。而經向永慶房屋仲介股份有限公司(下稱永慶房屋)函調系爭公寓250號7樓房屋及系爭增建物之不動產買賣契約書資料，可知被告向前手王培儒購入前述不動產時，同時簽立增補契約，約定「二、甲(即被告陳瑞鈞)、乙(即王培儒)雙方確認，乙方表達本標的250、252號7樓頂樓增建部分處曾有被查報(或接獲拆除通知或公告拆除或與其他區分所有權人、住戶或他人發生爭議或糾紛)，甲方確已知悉並同意依現況移轉承受」等語(見本院卷第266頁)，顯見前屋主王培儒亦未取得系爭公寓頂樓平台之合法使用權源。至被告聲請傳喚永慶房屋仲介人員、系爭公寓住戶等證人到庭作證，惟該等證人是否知悉系爭增建物有何正當權源可以使用系爭頂樓平台，實屬可疑，被告並未提出任何證據說明該等證人就有無合法使用權源各節更為瞭解，自亦難期待證人到庭後能予以說明，是此部分證據調查聲請即無必要，應予駁回。是以，系爭公寓各區分所有權人就系爭公寓之系爭頂樓平台並無默示之分管契約存在。又被告雖提出臺北地檢署檢察官110年度偵字第10957號不起訴處分書為證(見本院卷第57至61頁)，惟觀諸上開不起訴處分書內容，係以超過追訴權時效為由而為不起訴處分，而非認定被告係有權占有，自無從做為有利被告之認定。再者，被告雖稱系爭增建物已存在30年，全體住戶未曾反對或異議等語，惟參諸前開說明，沈默僅係單純之不作為，並非間接意思表示，不生法律效果。則系爭增建物占用系爭公寓頂樓平台雖有多年，而未經其餘區分所有權人主張權利，但此僅不作為之單純沈默，被告既未能舉證證明各區分所有權人間曾就系爭頂樓平台由7樓住戶以系爭增建物單獨占用乙節達成合意，復未就各區分所有權人長期對系爭增建物無權占用系爭公寓頂樓平台未加異議或制止之情事，有何依社會觀念可認為一定意思表示之特別情事，再為舉證，準此，即難認被告上開辯詞係屬可採。
⒊職故，被告就系爭增建物占有使用系爭公寓頂樓平台乙情，
有何正當權源，未能舉證以實其說，揆諸上開說明，即應認原告依民法第767條第1項及同法第821條之規定，請求被告將占用全體區分所有權人共有之系爭頂樓平台如附圖所示編號A部分、面積65平方公尺之系爭增建物拆除，並將占用之系爭頂樓平台返還予全體共有人，自屬有據，應予准許。
㈡原告請求被告返還相當於租金之不當得利，有無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決參照）。本件被告無權占有系爭頂樓平台，業經認定如前，則原告請求被告給付無權占有該部分頂樓平台相當於租金之不當得利，自屬有據。
⒉次按城市地方租用基地建築房屋之租金，依土地法第105條準
用同法第97條規定，以不超過土地申報總價年息百分之十為限。所謂土地之總價額，係指土地所有人依土地法申報之地價即法定地價，而公有土地則以公告地價為申報地價，免予申報，土地法施行法第25條、平均地權條例施行細則第21條定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決參照）。爰審酌系爭公寓位在信義區，鄰近有學校、公園、商店，生活便利、交通方便等情，有GOOGLE網路地圖在卷可稽（見本院卷第348頁），並酌以被告利用增建物內部、外觀之情形，以及僅供作住居使用，並未出租獲利，認以土地申報地價之週年利率5％計算，尚為適當。
⒊又不爭執事項㈡㈢所示，被告係於107年4月13日因買賣而登記
取得系爭公寓250號7樓房屋，堪認自斯時起即無權占有系爭頂樓平台，受有使用之利益。惟原告係於108年3月19日登記取得系爭公寓250號6樓房屋所有權，成為系爭頂樓平台之共有人，自該日起因被告之無權占有行為，始受有相當於租金之損害，是原告早於108年3月19日前之不當得利請求部分，即非可採。再者，系爭土地109年1月之申報地價為每平方公尺61,618元(元以下四捨五入)，且原告就系爭土地之應有部分為20000分之448等情，有土地登記第一類謄本資料在卷可稽（見北司補卷第17頁）。又系爭增建物占用系爭頂樓平台如附圖複丈成果圖所示編號A部分，面積合計為65平方公尺，此經本院囑託臺北市松山地政事務所丈量屬實，有該地政事務所111年10月28日北市松地測字第1117018382號函所附複丈成果圖（即附圖、本院卷第182至184頁）在卷可稽。
再按系爭土地上開年度每平方公尺申報地價年息之5％計算，準此，原告請求按其應有部分之比例給付自108年3月19日起至110年5月31日止之不當得利共計9,869元（計算式詳見附件）；暨自110年6月1日起至將占用部分返還原告及全體共有人之日止，按月給付不當得利374元（計算式詳見附件），於法有據；逾此範圍之請求，即無可採。
⒋另按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任
者，為連帶債務；無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限。又數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連帶債務之規定。民法第272條、第292條分別定有明文。是連帶債務，必當事人間有明示或法律有規定，或其給付不可分者，始能成立。本件被告2人雖共同以系爭增建物占用系爭頂樓平台如附圖所示編號A部分，惟原告並未能提出具體事證，以證明被告2人就本件應負之相當於租金之不當得利債務，有何明示各負全部給付、或連帶給付責任之約定，且本件被告2人應負之相當於租金之不當得利債務為金錢債務，性質上並非不可分，法律上就此亦無連帶給付之規定，自與上開連帶債務之成立要件不相侔。原告主張被告2人就上開相當於租金之不當得利債務應負連帶給付責任，即非有據。
⒌按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告對於被告之前揭不當得利返還請求權，係屬給付無確定期限之金錢債權，則原告就前揭得請求被告給付9,869元之金額，一併請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即110年8月8日（110年7月28日寄存送達被告，見北司補卷第29、31頁）至清償日止，按法定利率即年息5％計算之遲延利息，自屬有據。
五、從而，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求如主文第一項所示；另依民法第179條規定，請求如主文第二項、第三項所示之金額、利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴之部分核無不合，爰酌定相當之擔保准許之，並酌情宣告被告提供相當擔保後免為假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失附麗，爰併予駁回之。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要。
八、訴訟費用負擔之依據：本件原告之訴一部有理由，一部無理由，然本院酌量原告之聲明大部分勝訴，僅小部分關於相當租金不當得利賠償金請求駁回之情形，訴訟費用爰依民事訴訟法第79條規定，由敗訴之被告負擔，始為公允。
中 華 民 國 112 年 7 月 21 日
民事第二庭 法 官 林禎瑩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 21 日
書記官 葉佳昕附件：（民國/新臺幣，元以下四捨五入 ）申報地價（元/平方公尺） 占用系爭頂樓平台期間 應給付不當得利金額（占用面積×申報地價×5％× 原告應有部分× 占用系爭頂樓平台期間） 61,618元 108年3月19日起至110年5月31日≒26.4月(小數點第1位以下四捨五入) 65平方公尺×61,618元×5％×448/20000÷12月×26.4月=9,869元 自110年6月1日起至拆遷之日止 65平方公尺×61,618元×5％×448/20000÷12月=374元