臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第6742號原 告 財政部國有財產署北區分署法定代理人 郭曉蓉訴訟代理人 程光儀律師複 代理人 張庭維律師訴訟代理人 張義群律師
陳韋碩律師被 告 魏廷恭
林泰炫上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國112年5月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告魏廷恭應給付原告新臺幣682,971元，及自民國110年10月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
訴訟費用由被告魏廷恭負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣230,000元為被告魏廷恭供擔保後，得假執行；但被告魏廷恭如以新臺幣682,971元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面原告原以其所管理之臺北市○○區○○段○○段00000○000000地號土地（下合稱系爭土地）遭被告魏廷恭（下稱魏廷恭）以門牌編號臺北市○○區○○街○00號房屋（下稱系爭房屋）無權占用為由，依民法第179條規定，請求魏廷恭給付相當於租金之不當得利，嗣魏廷恭辯稱系爭房屋非其所有（見本院卷第
96、135頁），原告乃依魏廷恭與林泰炫所定讓渡書（下稱系爭讓渡書）（見本院卷第163頁），追加林泰炫為備位被告（下稱林泰炫，與魏廷恭合稱被告），請求林泰炫為同一給付，並依臺北市松山地政事務所（下稱松山地政所）測量結果變更請求金額（見本院卷第45頁、第219至221頁、第225至227頁、第407至408頁，先備位訴之聲明，如後貳、一、所述）。經核原告追加備位被告部分，因先備位之訴在訴訟上所據系爭房屋是否無權占有之基礎事實同一攻擊防禦方法得相互援用，而不致遲滯訴訟程序，尚無礙於林泰炫之訴訟程序利益，並可達統一解決紛爭、發現真實而追求實體利益、擴大訴訟制度解決紛爭功能而追求訴訟經濟及程序利益等機能，依民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應予准許。
至變更請求金額，則屬減縮應受判決事項之聲明，依同條項第3款規定，亦屬合法。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造於民國100年12月5日簽訂國有基地租賃契約（下稱系爭租約），由魏廷恭向伊承租伊所管理之系爭土地，租賃期間自101年1月1日起至108年12月31日止。嗣魏廷恭未依約繳納租金，於105年11月30日出具積欠國有土地租金分期付款承諾書（下稱系爭承諾書）予伊，承諾按月分期繳納所欠租金，如有積欠款項逾2期，伊即得終止租約。詎魏廷恭僅繳納第1期款，伊乃於106年6月3日發函終止系爭租約，該函於106年6月5日送達魏廷恭而生終止效力，魏廷恭已無使用系爭土地之合法權源，卻仍以其具事實上處分權之系爭房屋之如附圖編號A、B、C所示部分（面積依序為11平方公尺、16平方公尺、7平方公尺）無權占有系爭土地，致伊受有無法管理收益系爭土地之損害，伊自得請求其給付相當於租金之不當得利。又如林泰炫始為系爭房屋之事實上處分權人，則備位請求林泰炫負無權占有系爭土地之不當得利返還責任。爰依民法第179條規定請求106年6月5日至110年7月31日止之相當於租金之不當得利等語，並㈠1.先位聲明：魏廷恭應給付伊新臺幣（下同）68萬2,971元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（下稱法定遲延利息）。2.備位聲明：林泰炫應給付伊68萬2,971元，及自111年8月31日追加備位被告狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則分別辯以下列情詞，並均聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈠魏廷恭：系爭租約雖經原告終止，但林泰炫未將系爭房屋之
占有移轉予伊，伊尚未取得系爭房屋事實上處分權，亦從未實際占有使用，原告不得請求伊給付相當於租金之不當得利，又如附圖C部分所示雨遮（下稱系爭雨遮）隨時可拆除，非屬占用系爭土地等語。
㈡林泰炫：伊已將系爭房屋占用土地之優先承購權轉讓予訴外
人國宏建設有限公司（下稱國宏公司），雙方於94年6月20日簽訂權利轉讓契約書（下稱系爭權利轉讓契約），約定相關租金、規費等全由其繳付，並給付伊轉讓權利金，迨國宏公司取得系爭土地購買權後，再通知伊清空系爭房屋及交屋，而未取得前伊得繼續使用系爭房屋。嗣國宏公司於110年間通知伊清空系爭房屋，伊即將系爭房屋斷水斷電不再使用，是伊就系爭房屋已無任何權利與義務，原告自不得對伊主張占用系爭土地之不當得利等語。
三、原告主張系爭土地為國有土地，其為管理機關，魏廷恭於97年3月19日以伊已自林泰炫受讓坐落系爭土地上之房屋為由，向其申請換約（租賃契約），嗣100年12月5日，魏廷恭與其簽訂系爭租約，由魏廷恭向其承租系爭土地，繼因魏廷恭未依約繳納租金而經魏廷恭於105年11月間出具系爭承諾書，惟魏廷恭仍未依該承諾書繳納所欠租金，原告乃於106年6月3日終止系爭租約，該終止之通知已於106年6月5日送達魏廷恭等情，業據其提出土地建物查詢資料、國有非公用不動產過戶換約申請書、系爭讓渡書、系爭租約、地上物權屬切結書、切結書、系爭承諾書、原告函文及郵局掛號回執等件為證（見司促卷第13至14頁，本院卷第161至165頁、第65至69頁、第71至74頁），且為魏廷恭所不爭執，而坐落於系爭土地之系爭房屋範圍如附圖編號A、B、C所示一節，經本院至現場履勘並囑託松山地政所派員測量，製有勘驗筆錄、照片及測量成果圖可參（見本院卷第135至145頁、第325至353頁、第363頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第410頁），堪信上情為真實。
四、得心證之理由原告主張其已終止與魏廷恭間之系爭租約，魏廷恭仍以系爭房屋之如附圖編號A、B、C部分占用系爭土地，應依民法第179條規定返還106年6月5日至110年7月31日間之相當於租金不當得利，如魏廷恭未自林泰炫處受讓系爭房屋之事實上處分權，則應由林泰炫負返還無權占有之不當得利責任等節，為魏廷恭及林泰炫所否認，並以前詞置辯。茲查：
㈠系爭房屋之事實上處分權人為魏廷恭或林泰炫？
1.按就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人（最高法院74年度台上字第1317號判決意旨參照）。又未辦保存登記建物之事實上處分權讓與，雖以讓與人實際交付占有予受讓人為要件（最高法院69年度台上字第851號判決意旨參照），惟依民法第946條第2項規定，占有之移轉準用同法第761條之規定，移轉占有並不以現實交付為限，簡易交付、占有改定或指示交付，均生移轉占有之效力。
2.原告主張魏廷恭前已提出系爭讓渡書向其申請換約，並提出地上物權屬切結書、切結書與其簽訂系爭租約，自為系爭房屋之事實上處分權人；魏廷恭則辯稱林泰炫並未移轉系爭房屋之占有，其自非系爭房屋之事實上處分權人，林泰炫另辯以其已讓與系爭房屋之事實上處分權。查：
⑴國有財產法第42條第1項第2款及49條第1項規定：「非公用財
產類不動產之出租，得以標租方式辦理。但合於左列各款規定之一者，得逕予出租︰二、民國82年7月21日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者。」、「非公用財產類之不動產，其已有租賃關係者，得讓售與直接使用人。」、國有非公用不動產出租管理辦法第17條第2款規定：「依本法第42條第1項各款規定逕予出租之對象如下：二、第2款為現使用人。但地上有非國有建築改良物時，屬已辦理建物所有權第一次登記者，為建物登記謄本記載之所有權人；屬未辦理建物所有權第一次登記者，為該改良物出資之原始建造人、繼受該改良物之繼承人、買受人及受贈人。」，魏廷恭亦自承事實上處分權人才能承租，承租後才能承購等語（見本院卷第409頁），足見國宏公司及魏廷恭均明知必須藉由坐落於系爭土地之系爭房屋（占有部分如附圖A、B、C所示）在82年7月21日前即已實際使用之事實，先受讓系爭房屋事實上處分權完成承租系爭土地，再以承租人名義申請承購系爭土地之方式，方能購得系爭土地。
⑵而林泰炫於尚未經追加為備位被告前，以證人身分具結證稱
：國有財產署要求徵收系爭土地之使用租金或對價後，有建商出面表示要負責繳納，其當時在大陸，遂由其胞弟代理其與該建商於94年6月20日簽訂系爭權利轉讓契約等語（見本院卷第267至268頁），並提出系爭權利轉讓契約（見本院卷第285至289頁）；魏廷恭經本院提示系爭權利轉讓契約，復稱其為國宏公司股東，其雖忘記該份契約，但林泰炫應有與國宏公司簽訂該份契約等語（見本院卷第410頁）。依此自堪認國宏公司為達申請購買系爭土地之目的，已與林泰炫於94年6月20日簽訂系爭權利轉讓契約。惟必須取得地上物之事實上處分權始能申請租賃所坐落之土地，既如前述，魏廷恭並稱以公司名義申請承租不容易通過，國宏公司遂委任其以個人名義申請承租並簽訂租約等語（見本院卷第272至273頁），且於97年3月18日與林泰炫簽訂系爭讓渡書，約定由林泰炫讓渡系爭房屋，甚至以該讓渡書向原告申請換約（亦如前述），顯見該事實上處分權之讓與乃該契約第1條後段所定：「協助乙方（即國宏公司）完成該項承租及承購等有關手續」（見本院卷第285頁）之義務。
⑶又依林泰炫所稱偶爾於系爭房屋存放物品等語（見本院卷第3
09頁），雖堪認魏廷恭未直接占有系爭房屋，但系爭讓渡書第3條約定：「本約簽訂完成時，甲方（按：即魏廷恭）支付新台幣壹拾萬元整予乙方（按：即林泰炫）。乙方同時交屋」（見本院卷第163頁），為購得系爭土地所締結之系爭權利轉讓契約第5條又約定：「…乙方同意甲方整地興建前，繼續無償使用該土地…。」（見本院卷第287頁），林泰炫亦證稱：「依照94年間的轉讓契約書，我還可以繼續使用房屋，等到國有財產署要出售土地、建商辦完相關手續後通知我清空系爭房屋交屋時，我才要交屋」、「因為該契約書上有約定我可以繼續使用系爭房屋，也有約定分期付款的條件，建商也已經付2期的款項，要等到建商購得土地並通知清空交屋才需要交屋。」等語（見本院卷第268至269頁），魏廷恭甚且於105年11月間出具系爭承諾書，承諾分期清償所欠租金（均如前述），於原告訴請魏廷恭給付欠租及逾期違約金，經本院以106年度北簡字第15231號判決魏廷恭應如數給付合計42萬8,558元之本息，魏廷恭並未上訴而告確定，為魏廷恭所不爭，復經本院依職權調卷查明。可見魏廷恭與林泰炫已同意以由林泰炫繼續占有，而由魏廷恭取得間接占有之方式以代系爭房屋之交付（民法第761條第2項規定參照）。依首揭說明，原告主張魏廷恭已取得系爭房屋之事實上處分權，於法有據，應堪採之。
⑷雖魏廷恭否認林泰炫移轉占有而抗辯其非事實上處分權人云
云。惟魏廷恭未依系爭租約繳納租金，以魏廷恭所欠租金數額非微，卻承諾清償欠租並任令法院判命其給付而不上訴，且未曾向林泰炫請求交付系爭房屋之情而言，倘魏廷恭未因占有改定而受讓取得系爭房屋之事實上處分權，衡情當無如此之理。故魏廷恭空言抗辯其非事實上處分權人，顯不可取。
3.從而，系爭房屋之事實上處分權人應係魏廷恭。㈡原告依民法第179條規定，請求返還106年6月5日至110年7月3
1日間之相當於租金不當得利68萬2,971元，是否有據？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段及第181條但書分別定有明文。又無權占有他人土地，所受利益為土地之占有本身，依其性質不能返還，應償還其價額，而無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。次按出租不動產之租金，除另有規定外，依下列計算方式計收：
(一)基地：年租金為當期土地申報地價總額乘以百分之五，國有非公用不動產租賃作業程序第55條定有明文。另按公有土地及依本條例第16條規定照價收買之土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，復為平均地權條例施行細則第21條所明定。
2.原告主張魏廷恭積欠租金未繳，其已於106年6月3日終止系爭租約，該通知於106年6月5日送達魏廷恭等情，如前三、所述，而系爭承諾書第2條第2項B款約定：「立承諾書人積欠分期款項達2期之金額時，視同全部到期，即任由貴署依法追償，並續行加計逾期違約金及終止租賃關係，依法處理，絕無異議。」（見本院卷第69頁），魏廷恭未依之繳款而經原告訴請給付欠租，亦如前述，原告之終止自屬合法，應認系爭租約於106年6月5日終止，魏廷恭自斯時起已無以其具事實上處分權之系爭房屋（如附圖編號A、B、C所示）占有系爭土地之合法權源，乃屬無權占有。雖魏廷恭辯稱其未曾實際占有，且系爭雨遮隨時可拆除，非屬占用系爭土地云云（見本院卷第410頁），惟占有不以直接占有為限，亦包括間接占有，而魏廷恭係依占有改定間接占有系爭房屋，既如前述，自為無權占有人。又土地所有權及於土地上下之立體空間，系爭雨遮雖非直接附著於系爭土地上，然其既坐落於系爭土地之上，仍屬占用，且魏廷恭亦未證明系爭雨遮於本件言詞辯論終結時已拆除，其上開辯詞，亦非可取。
3.茲衡酌系爭土地為國有土地，且本為魏廷恭承租使用之情，以國有非公用不動產租賃作業程序第55條規定之計算方式，計算相當於租金之不當得利價額，尚屬妥適（計算式詳如附表所示）。從而，原告依民法第179條規定，請求被告返還106年6月5日至110年7月31日間之相當於租金不當得利68萬2,971元，及自支付命令送達之翌日即110年10月13日（見司促卷第25頁）起至清償日止之法定遲延利息（下稱68萬2,971元本息），應屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第179條規定，先位請求魏廷恭給付68萬2,971元本息，為有理由，應予准許。又原告、魏廷恭均陳明願供擔保，請為准、免假執行之宣告，核無不合，茲分別酌定相當之擔保金額准許之。另本院既認魏廷恭為系爭房屋之事實上處分權人，原告備位對林泰炫之請求，自無庸加以裁判，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決結果無影響，爰不逐一論列，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 5 月 24 日
民事第六庭 審判長法 官 許純芳
法 官 蕭清清
法 官 許柏彥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 28 日
書記官 蔡庭復附圖：本院卷第363頁附表：相當於租金不當得利計算表（金額：新臺幣／時間：民國
）547-4地號土地 占用期間 申報地價*1 占用面積 週年利率 每月不當得利金額*2 經歷月數 總金額 106年6月5日至106年12月31日 10萬1,000元 23㎡ 5% 9,679元 6月又26日 6萬6,462元 107年1月1日至108年12月31日 9萬5,200元 23㎡ 5% 9,123元 24月 21萬8,952元 109年1月1日至110年7月31日 9萬7,000元 23㎡ 5% 9,295元 19月 17萬6,605元 559-16地號土地 106年6月5日至106年12月31日 10萬1,000元 11㎡ 5% 4,629元 6月又26日 3萬1,785元 107年1月1日至108年12月31日 9萬5,200元 11㎡ 5% 4,363元 24月 10萬4,712元 109年1月1日至110年7月31日 9萬7,000元 11㎡ 5% 4,445元 19月 8萬4,455元 合計 68萬2,971元*1：見本院卷第39至41頁*2：計算式：申報地價×占用面積×週年利率÷12月×經歷月數（元以下捨去）