臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第6880號原 告 曾偉峰被 告 葉玟琪訴訟代理人 陳清進律師
王心瑜律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國111年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告經由訴外人好厝多不動產經紀股份有限公司（下稱好厝多公司）居間仲介，於民國110年5月22日以買賣價金新臺幣（下同）1,030萬元，向被告購買門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00○0號店面（下稱系爭店面）暨其坐落土地之應有部分（下合稱系爭不動產），兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。嗣原告因裝潢須丈量系爭店面，於多次請求入屋丈量遭拒後，原告始於店門口外丈量店面寬度，竟發現店面寬度及面積與系爭買賣契約第1條約定不符，多次向被告反應無效後，原告遂通知被告暫緩付款，並多次以存證信函為物之瑕疵與違約通知，然均未獲被告置理，原告即以110年8月18日存證信函向被告解除系爭買賣契約。系爭不動產具有1.店面寬度及面積與系爭買賣契約第1條約定不符、2.分戶牆面之建築材料並非鋼筋混凝土，與系爭買賣契約第1條第1項及第7條第1項約定不符、3.分戶牆面為違章建築，與系爭買賣契約第2條第2項約定不符等瑕疵存在，且瑕疵重大，顯無法達契約之目的。爰依民法第227條第1項準用第229條、第254條、第359條規定解除契約，並依兩造間買賣契約第10條第3項約定，請求被告返還已付價金103萬元、損害賠償30萬3,588元及給付懲罰性違約金103萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告236萬3,588元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息、㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭買賣契約簽訂前，原告已由訴外人即好厝多公司經紀營業員游佳諭帶看系爭店面2次，原告即現場進行丈量，並表示系爭店面之面積、寬、深、高度符合其營業之需求，且原告於該時曾以敲擊之方式確認系爭店面兩側隔間牆之材質。是原告於締約前既已現場勘察並確認使用無虞，被告嗣又未將現狀變更，足證被告已依系爭買賣契約第9條第3項約定，以「簽約時之現狀」提出，原告即不得以系爭買賣契約所未約定事項，主張系爭不動產存在重大瑕疵並拒絕付款及配合點交。又系爭買賣契約第1條第2項之建物標示係依建物登記謄本記載，而其中建築材料：鋼筋混凝土造，係指系爭店面所在大樓主建物使用之主要建材，非謂該大樓一切隔間牆或分戶牆之材質均屬鋼筋混凝土造，故原告以系爭店面分戶牆係木板牆面，與系爭買賣契約第1條第2項之記載不符，顯屬誤解。另系爭店面之分戶牆於竣工時即已存在，且經主管機關審核認可，並非原告所稱之違法違建，被告亦無違反系爭買賣契約第2條第2項約定。原告所稱各項瑕疵狀態均屬誤會，且原告於締約前曾2次赴現場履勘並進行測量，縱有原告所稱瑕疵存在，依民法第355條第1項規定，被告亦不負擔保之責，原告無法證明被告有保證無原告所稱瑕疵，依同條第2項規定，被告仍不負擔保之責。系爭店面之總面積並無短少，分戶牆於被告106年4月12日購入時即已存在，且系爭店面持續出租予第三人作為店舖經營使用，未曾受主管機關認定屬違反建管或消防法規而通知拆除，縱有原告所稱瑕疵，亦未達重大程度，應認原告不得依民法第359條規定解除契約，即不得為本件之請求。又原告除未依系爭買賣契約約定於110年7月30日前給付第二期價金103萬元，又逕以系爭不動產存有瑕疵拒絕付款及配合點交，被告多次以存證信函催告限期給付，然均未獲原告回應，僅得再以存證信函向原告解除系爭買賣契約並請求違約金及損害賠償，故系爭買賣契約業於該存證信函於110年9月30日到達原告時解除而消滅等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回、㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，原告主張其經好厝多公司居間仲介，於110年5月22日以買賣價金1,030萬元，向被告購買系爭不動產，並簽訂系爭買賣契約，原告已給付簽約金103萬元，嗣通知被告暫緩付款，並於110年8月18日寄發存證信函向被告解除系爭買賣契約，系爭不動產仍為被告所有，尚未交付給原告等情，有原告提出之系爭買賣契約書、確認書、買賣議價委託書、不動產委託銷售標的現況說明書、不動產買賣價金履約保證申請書、樹林大同郵局存證號碼000102號存證信函暨回執在卷可稽（見本院卷第29至46、121、286頁），並為被告所不爭執（見本院卷第268頁），堪信為真實。
四、本院得心證之理由：
㈠、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項本文、第359條分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號民事判決先例意旨參照）。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。買受人主張買賣標的物有瑕疵，出賣人應負瑕疵擔保或不完全給付之損害賠償責任者，應由買受人就瑕疵之事實負舉證責任（最高法院106年度台上字第194號民事判決意旨參照）。復按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約，民法第359條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約（最高法院99年度台上字第2443號民事判決意旨參照）。兩造並不爭執系爭店面尚未交付（見本院卷第268頁），原告自得於買賣標的物危險移轉前，主張系爭不動產有瑕疵而拒絕受領，並解除系爭買賣契約，然原告仍應就其所主張之瑕疵存在，負擔舉證之責。經查：
1.按系爭買賣契約書第1條約定：「不動產標示及買賣權利範圍（以下稱買賣標的，如有不符或未詳盡，以地政機關登記為準。）」等內容（見本院卷第29頁），觀諸該條下方有關建物標示之內容，係記載建物門牌、建號、主要用途、樓房層數、建築材料、面積、權利範圍、共同使用部分等，然並未記載系爭店面之長度、寬度，依據前開約定，此部分即應以地政機關登記之資料為準。參照系爭店面之71年11月16日建築改良物勘測成果表（見本院卷第63頁），可知系爭店面之長度為3.8公尺，寬度為3.7公尺，則前開寬度及長度之數據應屬系爭買賣契約有關不動產標示及買賣權利範圍之一部分。
2.原告主張系爭店面有實際寬度及面積與登記不符且短少之瑕疵等語。參照本院先前曾於111年3月3日至系爭店面現場履勘，並囑託臺北市大安地政事務所派員到場協助測量，然兩造對於測量之方式、起訖點有不同之意見，原告認應以系爭店面牆壁及鐵捲門之內緣圍成之範圍進行測量，且以實際室內空間為測量基準，被告則認應以與鄰屋之牆壁邊緣分界點及系爭店面鐵捲門至後方牆壁所圍成方形之範圍進行測量，故臺北市大安地政事務所人員即分別依兩造所指之範圍進行測量，並作成如本院卷第323頁所示複丈成果圖（下稱系爭店面複丈成果圖）等情，有本院111年3月3日之勘驗筆錄可憑（見本院卷第311至314頁）。復觀諸臺北市建築管理工程處70使字第2134號使用執照所附系爭店面所在建物之一樓平面圖（下稱系爭店面一樓平面圖）、71年11月16日建築改良物勘測成果表（見本院卷第63、347頁），可知系爭店面於原始設計係以近乎於矩形作為其平面形狀，故以寬度3.7公尺及長度3.8公尺所得之積即14.06平方公尺作為其登記之面積（3.7公尺×3.8公尺＝14.06平方公尺）。再依地籍測量實施規則第273條第1項第2款、第2項現行規定：「建物平面圖測繪邊界依下列規定辦理：二、兩建物之間有牆壁區隔者，以共用牆壁之中心為界；無牆壁區隔者，以建物使用執照竣工平面圖區分範圍為界。中華民國一百零七年一月一日前已申請建造執照者，或都市更新事業計畫已報核，並依都市更新條例第六十一條之一第一項及第二項規定期限申請建造執照之建物，其屋簷、雨遮及地下層之測繪，依本條修正前規定辦理。」等內容，暨前開規定於106年1月9日修正之理由第2點前段記載：「原第二款及第四款，係規定相連接之建物，應以牆壁中心為界；無牆壁區隔者，以建物使用執照竣工平面圖區分範圍為界，爰將兩款整併至第二款。」等內容，可知如測量二相連接之建物應視有無牆壁區隔而定，如有牆壁則應以牆壁中心為界，如無則以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，並非逕以牆壁之內緣作為測量起訖點。又依被告所提出其指示測量點之照片（見本院卷第351頁），可知鄰屋外牆係有鋪設磁磚，而系爭店面牆壁則無特別鋪設，衡以系爭店面一樓平面圖未特別載明系爭店面與鄰屋之隔間係以何種材質之牆壁呈現，則以鄰屋外牆與系爭店面牆壁之交界作為測量寬度之起訖點應屬適當。因此，系爭店面之面積、寬度及長度，應以被告所指之測量方式及範圍為準，則以系爭店面複丈成果圖中所示右側成果圖即被告所指測量範圍圖（下稱實際測量範圍圖）為本件判斷之基礎。是將71年11月16日建築改良物勘測成果表與實際測量範圍圖相互核對，可知實際測量範圍圖顯示系爭店面之面積為15.62平方公尺，長度及寬度分別為4.4公尺、3.55公尺，長度及面積數值雖較登記之數據大，然寬度顯然相較於登記之3.7公尺有短少之問題，故應認系爭店面具有寬度短少之瑕疵。至於原告雖主張實際測量範圍圖之測量面積包含外推部分等語，惟其就此部分並未提出相關證據以證其說，難認可採，附此敘明。
3.原告另主張系爭店面之分戶牆有材質並非鋼筋混凝土且屬違建之瑕疵等語。查本院先前至系爭店面勘驗結果為：「系爭店面2側隔間牆敲擊聲音確實不同，材質應不相同，且與系爭店面後方應屬鋼筋混凝土造之柱子敲擊聲音不同，可認2側隔間牆之材質非屬鋼筋混凝土造。」（見本院卷第313頁）。然參照系爭店面一樓平面圖（見本院卷第347頁），可知系爭店面所在建物之一樓原先預設有99個攤位，系爭店面為編號28號之攤位，其左方為編號27號攤位，右方則為29號攤位，並以一實線為區隔，而該圖左下方並記載「－FL固定隔間攤位NO.1至NO.85計85位」之文字，足見前圖所示編號27號攤位與系爭店面、系爭店面與編號29號攤位係以固定之方式間隔，然並未敘明係以何種材質、厚度、形式作為固定隔間，尚難逕予判斷系爭店面之分戶牆與使用執照有不符之處而屬違建。又細繹系爭店面之建物登記謄本（見本院卷第61頁），雖記載主要建材為鋼筋混凝土造，然既稱為主要建材，可見系爭店面所在建物並非全部建築構造均為鋼筋混凝土，又從系爭店面一樓平面圖觀之，亦無法判斷固定隔間之材質為何，是於無法確認固定隔間預定材質之情形下，即無從與現況相較進而判斷原告所主張之瑕疵是否屬實。準此，原告既未能提出其他證據說明固定隔間之預定材質為何，以及使用執照所示固定隔間是以何種方式建造，即無從判斷系爭店面之分戶牆應有之狀況及與現況是否相符，則難認有原告所主張系爭店面之分戶牆有材質並非鋼筋混凝土且屬違建之瑕疵存在。
㈡、次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。按買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條亦有明文。被告抗辯原告曾於締約前前往現場履勘並進行丈量，顯然已知系爭店面寬度不足，縱然不知，亦屬重大過失而不知，且被告未曾保證無瑕疵，則依民法第355條第1項、第2項規定，不負擔保之責等語。查觀之證人游佳諭於本院證稱：我是好厝多公司的專案經理及不動產經紀人員，系爭店面這個案件是被告委託我銷售，是上網登廣告的案件，原告是上網看到後主動跟我聯繫，在110年5月22日締約前，我們看了兩次系爭店面，原告覺得地點不錯，看了第二次就自己拿工具來測量，看他的生財工具能不能放進去，量完之後我有告知原告說這個房子很搶手要不要先付斡旋金，原告付了10萬元斡旋金到我們公司，我要收斡旋金之前會先做產調說明書的說明，後來我就約被告見面談，談第一次就成交了。原告在第二次帶看前有跟我說因為營業需求要在店鋪內裝設一部機器，故須先行至現場了解使用空間狀況，原告在當場也有表示系爭店面之面積、寬度、高度符合其營業之需求。系爭店面的面積都是看使用執照的記載，我們不是建管處專業人士，沒辦法判斷是否有短少，也不會再次測量等語（見本院卷第451至453頁）。又參照原告所提出其與游佳諭之通訊軟體LINE對話紀錄（見本院卷第99至100頁），原告於110年7月6日即傳送訊息稱：「我需要再去仗量一次現場，可以安排一下嗎？」等語、於110年7月12日傳送訊息稱：「游小姐，不好意思，有個問題想請教一下，我幾次測量，店面寬度都不到平面圖上的3.7米，這樣會不會造成面積不對，如果碰到面積不足，通常該怎麼處理？」等語。是將前開證述與通訊軟體LINE對話紀錄互核，可知原告於簽約日即110年5月22日前，即有前往系爭店面二次，並於第二次到系爭店面時，自行測量系爭店面之長度、寬度、面積及當場表示上開空間與其需求相符，足徵原告知悉系爭店面之實際寬度及面積為何，並得就是否符合其營業使用、置放機台之需求加以判斷。而原告於自行測量後，既可獲得系爭店面實際寬度小於使用執照所記載3.7公尺、實際面積較登記面積大等資訊，顯見其應已就上開情形均有掌握，並於權衡利弊後，決定與被告簽訂系爭買賣契約。是原告於系爭買賣契約成立時，已明確知悉系爭店面有寬度小於使用執照所記載之3.7公尺之瑕疵存在，故依民法第355條第1項規定，被告無須負擔擔保之責，則原告主張其得依民法第359條規定，解除系爭買賣契約，即不可採。至於原告稱游佳諭證述與事實不合、游佳諭證稱原告有請建管處的人來測量為口誤、因時空過久證述難免有誤等語（見本院卷第684至686頁），然原告就前開情形未提出相關證據加以證明之，純屬臆測之詞，應不可採，附此敘明。
㈢、再按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。又因不完全給付而生給付遲延或給付不能以外之損害者，債權人得請求賠償，民法第227條第2項定有明文。且債權人如已證明因可歸責於債務人之事由，致其因債務人不履行債務（給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任（最高法院108年度台上字第2143號民事判決意旨參照）。原告雖主張系爭店面有寬度不足之瑕疵，其得依民法第227條第1項準用第229條、第254條規定解除系爭買賣契約等語。然依系爭買賣契約書第1條約定：「不動產標示及買賣權利範圍（以下稱買賣標的，如有不符或未詳盡，以地政機關登記為準。）」（見本院卷第29頁），已載明如未記載之事項依地政機關之登記資料為準，且游佳諭亦證稱：系爭店面的面積都是看使用執照的記載，我們不是建管處專業人士，沒辦法判斷是否有短少，我們也不會再次測量等語（見本院卷第453頁），並提出系爭店面產調說明書為證（見本院卷第459至605頁），可知系爭買賣契約所載之數據、房仲人員銷售之基本資訊均係以使用執照為基準，衡以政府機關所出具之建管或地政資料具有相當程度之公信力而得作為一般不動產交易之資訊，實難逕認被告將使用執照、地政資料所載之寬度資訊作為系爭買賣契約之參考資料，係屬可歸責之事由，又原告亦未提出其他證據，足以證明被告就此部分寬度短少之瑕疵，有何可歸責之事由存在，則原告主張其得民法第227條第1項準用第229條、第254條規定，解除系爭買賣契約，並不可採。
㈣、末按系爭買賣契約第10條第3項約定：「本約簽訂後，乙方（按指被告，下同）若有未依約履行、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（按指原告，下同）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」（見本院卷第34頁），由前開約定可知，原告能否依本條約定請求損害賠償、返還價金及給付懲罰性違約金，係以契約係因被告未依約履行、不為給付、給付不能或違約情事，並由原告合法解除契約為前提。然原告不得依民法第359條、第227條第1項準用第229條、第254條規定，解除系爭買賣契約等情，業經本院認定如前，則原告依系爭買賣契約第10條第3項約定，請求被告返還已付價金103萬元、賠償簽約代書費1,000元、房屋裝潢設計費3萬2,000元、稅費及過戶代書費6萬1,498元、房仲服務費20萬6,000元、履約保證手續費3,090元及給付懲罰性違約金103萬元，均屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第10條第3項約定，請求被告給付236萬3,588元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，不應准許，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 1 月 18 日
民事第四庭 審判長法 官 溫祖明
法 官 陳正昇法 官 林承歆以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 1 月 18 日
書記官 何嘉倫