臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第6912號原 告 邱雅玲訴訟代理人 甘大空律師被 告 李佳玲
指定送達處所 臺北市○○區○○路○段00號0樓之0李蕾香
指定送達處所 臺北市○○區○○路○段00號0樓之0上二人共同訴訟代理人 林文凱律師
江芝聆律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國111年1月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造前於民國104 年8 月5 日與被告等簽署不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由原告以新臺幣（下同）3,250 萬元向被告等買受渠等所有座落臺北市○○區○○段○○段○000 地號、第665 地之1 地號土地及其上同段第288號建號建物暨門牌號碼臺北市○○區○○路○段000 巷00弄0 號房屋（下合稱系爭房地），原告並依約繳納第一期購屋款32
5 萬元，然其後兩造就系爭契約款項發生爭執，原告遂未再依約給付買賣價金，被告等乃於104 年9 月15日向原告為解除系爭契約之意思表示，並沒入第一期價金325 萬元。又系爭契約第12條前段所約定之違約金，核屬損害賠償總額預定性質之違約金，然因系爭房地迄今為被告等人所有，渠等實未因原告違約之行為受有何損害外，被告等沒入該違約金迄今已逾6 年，享有孳息利益以年息5 ％計算甚高達97萬5,000
元，足認被告等沒入325 萬元作為違約金核屬過高，原告爰依民法第251 條及第252 條規定請求本院酌減違約金為25萬元後，並依不當得利之法律關係請求被告等各應返還150萬元予原告等語。並聲明：㈠被告應各給付原告150 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告等則辯以：原告依系爭契約給付被告等第1 期買賣價金
325 萬元【含支付訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）之仲介費65萬元】後，即未再依約覆行給付價金之義務，被告等仍以104 年9 月7 日臺北體育場郵局第1307號存證信函向其催告限期履約，惟其置之不理，被告等始以
104 年9 月15日臺北體育場郵局第1355號存證信函向原告為解除系爭契約，復再以104 年9 月23日臺北光武郵局第483號存證信函向原告重申解除系爭契約，併依系爭契約第12條約定沒入第1 期買賣價金作為違約賠償之意思表示。又被告等於系爭契約解除後雖據請求訴外人即地政士莊豐名返還系爭房地所有權權狀（下稱系爭權狀），然原告竟以「雙方共同委任莊豐名保管系爭權狀及辦理不動產買賣移轉等相關事宜」為由，要脅莊豐名非經原告同意，不得擅自將系爭權狀返還被告等，否則將追究責任，被告等僅得於104 年10月16日向本院對莊豐名提起民事訴訟請求返還系爭權狀（下稱系爭案件），期間因原告不斷作梗，甚參加系爭案件訴訟，被告始終未能取回系爭權狀而無從處分系爭房地，迄至6 年餘，始經最高法院以110 年度台上字第320 號判決駁回上訴確定始告終結，被告等並因系爭案件支出訴訟費用45萬9,872元（計算式：一審訴訟費用1 萬5,949 元及律師費用6 萬元＋二審訴訟費用2 萬3,923 元及律師費用10萬元＋三審訴訟費用8 萬元及8 萬元＋二審更審律師費用10萬元）外，另系爭房地原有每月租金沒入4 萬5,000 元，嗣因原告欲購買系爭房地，被告等遂於104 年7 月間終止系爭房地租賃契約，然原告未依系爭契約覆行並拒絕莊豐名返還系爭權狀，致使無法買賣、設定擔保物權等而喪失經濟效益，系爭房地並因系爭案件而難以出租，迄至106 年1 月1 日始以4 萬5,000 元出租，被告等應而受有租金損失72萬元（計算式：4 萬5,00
0 元×16個月）。另被告李佳玲與原告簽署系爭契約後，於1
05 年6 月5日透過訴外人永慶房屋仲介股份有限公司向訴外人趙儷玲承購門牌號碼臺北市大安區羅斯福路三段271 巷6樓之3 房地（下稱另案不動產），然因原告惡意拒絕同意承辦地政士返還系爭權狀，致使被告李佳玲未能出售系爭房地而得取得買賣價金以支付另案不動產買賣價款，被告李佳玲不得已只好與趙儷玲解約並給付違約金60萬元。此外，被告等於系爭契約解除後另行委託仲介公司出售系爭房地，額外支出95萬元之仲介費外，遲至109 年4 月13日始以2,950 萬元出售系爭房地，並受有買賣價金差價損失300 萬元（計算式：3,250 萬元–2,950 萬元）。綜上所述，被告等因原告單方違約之行為，受有財產上之損失高達638 萬0,872 元（計算式:系爭案件支出訴訟費用45萬9,872 元＋信義房屋仲介費65萬元＋系爭契約代書費1,000 元＋仲介費95萬元＋系爭房地差額損害300 萬元＋租金利益損害72萬元＋被告李佳玲未能如期購買另案不動產之違約金損失60萬元），故原告主張系爭契約之違約金過高應予酌減，要與事實不符等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。本案觀諸系爭契約第12條之約定「本約雙方應誠信履行。甲方（即原告）違約全部或一部分遲延未履行本約第二條價金支付之義務時，每逾一日甲方應加付按該期未履行給付之價款千分之一計算之違約金，於補付時一併給付乙方（即被告等），如逕乙方催告限期履約，逾期仍不履行，所付款項悉由乙方無條件沒收，作為違約賠償。乙方違約遲延未履行移轉登記或交付房屋時，則比照按甲方所已繳之價款千分之一計算違約金懲罰之，如經催告限期履約仍拒未履行，而由甲方解除契約時，所收之買賣價款，應於解約日起五日內加倍返還給甲方，作為違約賠償。至於契約解除後，如買賣標的物已登記與甲方或甲方指定之人，甲方應負責返還，將所有權移轉回復乙方（或原權利人）名義，並由違約方負擔回復原狀移轉所衍生之一切費用。」內容（見本院卷第21頁），系爭契約前開條款並未就違約金之性質為約定，惟就原告違反付款條件及方式之規定，約定被告等於限期催告履約而原告逾期仍不履行時，得無條件沒收原告已支付款項作為違約賠償，依據前揭說明，堪認該違約金約定屬損害賠償總額預定性之違約金，合先敘明。
四、次按，違約金者，乃契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之金錢或其他給付，以節省債權人依據債務不履行之損害賠償請求權對債務人請求損害賠償之舉證成本及期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於個人自主意思之發展、自我決定、自我拘束及自我負責之精神，並本諸契約自由原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，應受其約束，以貫徹私法自治之本質。惟倘債務人之債務已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌當事人所受損害情形，減少違約金，此觀民法第251 條、第252 條之規定自明。而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量核減之標準；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院49年台上字第807號判例、51年台上字第19號判例、105年度台上字第679號、82年度台上字第2529號判決參照）。惟倘法院審酌上開要素，認當事人就違約金所約定之數額並無違背契約正義而有過高情事，即無酌減必要（最高法院
103 年度台上字第1899號判決意旨參照）。
五、經查，系爭房地買賣總價金為3,250 萬元，被告等於限期催告原告依系爭契約給付買賣價金後，復以104 年9 月15日臺北體育場郵局第1355號存證信函向原告為解除契約之意思表示，併依系爭契約第12條約定沒入第1 期買賣價金325 萬元，為兩造不爭執，亦有系爭契約、104 年9 月7 日臺北體育場郵局第1307號存證信函、104 年9 月15日臺北體育場郵局第1355號存證信函附卷為證（見本院卷第127 頁至第140 頁），堪信為真。又原告主張被告等並未因原告違約之行為受有實際損害外，被告等沒入該違約金迄今已逾6 年，享有孳息利益以年息5 ％計算甚高達97萬5,000 元，據認違約金應屬過高而應酌減云云，惟為要被告等所否認，並辯稱被告等因原告單方違約之行為及其要求地政士莊豐名非經原告同意，不得擅自將系爭權狀返還被告等之行為，受有財產上之損失高達638 萬0,872 元（計算式:系爭案件支出訴訟費用45萬9,872 元＋信義房屋仲介費65萬元＋系爭契約代書費1,000元＋仲介費95萬元＋系爭房地差額損害300 萬元＋租金利益損害72萬元＋被告李佳玲未能如期購買另案不動產之違約金損失60萬元）等情，並據提出104 年10月7 日林東乾律師事務所函、105 年2 月17日律師函、105 年6 月8 日律師函、10
8 年6 月25日李蕾香簽收單、郵政匯票、104 年10月16日收據、105 年7 月20日郵政匯票申請書、105 年8 月29日及10
6 年3 月1 日、108 年5 月3 日、109 年3 月10日中銀律師事務所法律服務委任協議書、解約協議書、永佳地政士事務所證件收據、房屋租賃契約、不動產買賣意願書、僑茂不動產服務費確認單、不動產買賣契約書等件為證（見本院卷第
143 頁 至第151 頁、第155 頁 至第204 頁），原告就此亦未爭執，足認縱不計算被告李佳玲於105 年6 月5日經永慶房屋向趙儷玲承購另案不動產，並因被告李佳玲資金問題而解約所給付違約金60萬元部分，被告等因原告違約解除契約後所受損害數額仍高達506 萬0,872 元（計算式：系爭案件所支出訴訟費用45萬9,872 元＋信義房屋仲介費65萬元＋系爭契約代書費1,000 元＋仲介費95萬元＋系爭房地差額損害300萬元＋租金利益損害72萬元），已超過被告等依系爭契約第12條約定所沒入之違約金325 萬元，即被告等所沒入之違約金尚不足以支應其所主張前開損失，甚且縱僅計算被告等於系爭契約解除後，另於109 年4 月13日以2,950 萬元出售系爭房地之交易金額，與系爭契約約定買賣總額之差額損失，亦高達300 萬元，且尚不包含前後兩筆交易之仲介費65萬元及95萬元，堪認本件違約金並無過高之情事，而無酌減之必要。原告請求酌減違約金至25萬元，並請求被告等各自返還
150 萬元，尚難採認。
六、綜上所述，原告違反系爭契約第2 條第2 項所定付款方式，被告等乃依系爭契約第12條約定，主張解除系爭契約，並沒收原告所支付第1 期價金325 萬元作為違約金，實屬有憑，且前開違約金無過高之情，尚無酌減之必要。從而，原告依民法第251 條及第252 條規定請求本院酌減違約金為25萬元後，並依不當得利之法律關係請求被告等各應返還150 萬元予原告，及自起訴狀繕本送達被告等翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回；原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 2 月 18 日
民事第五庭 法 官 張詠惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 18 日
書記官 陳香伶