臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第6965號原 告即反訴被告 殷小明訴訟代理人 楊紘睿
林明正律師複 代理人 林育生律師
曹尚仁律師被 告即反訴原告 陳國璋訴訟代理人 何邦超律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國111年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。反訴被告應同意反訴原告向僑馥建築經理股份有限公司領取中國信託商業銀行營業部、戶名「中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶」、帳號00000000000000號帳戶内新臺幣壹佰壹拾貳萬元，並應給付反訴原告自民國一百一十一年十一月十九日起至反訴原告領取前開款項日止，以新臺幣壹佰壹拾貳萬元按週年利率百分之五計算之利息。
反訴被告應同意反訴原告向迦南地政士事務所地政士謝亭玉取回如附件所示之權利書狀資料。反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
反訴原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴主張兩造間買賣契約已解除，被告應依民法第179條、第259條第1項第1款規定返還原告已付價金新臺幣（下同）112萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷一第9頁）。
嗣於本院審理中，追加依兩造間買賣契約第10條第3項約定請求被告給付相當於已支付價金112萬元之懲罰性違約金，並變更訴之聲明為被告應給付原告224萬元，及自民事準備㈠狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷一第197頁）。核原告為訴之追加與原訴基礎原因事實同一，與前揭規定相符，應予准許。
二、實體方面：㈠原告主張：
⒈被告於民國110年7月23日經由訴外人永帆房屋仲介有限公司
（下稱永帆仲介公司）仲介出售坐落於新北市○○區○○段0000地號之土地(權利範圍41/10000，下稱系爭土地)及其上新北市○○區○○段0000○0000○號即新北市○○區○○路0段000號8樓之11房屋（下稱系爭房屋，上開土地及房屋合稱系爭房地）與原告，由訴外人僑馥建築經濟股份有限公司（下稱橋馥公司）擔任履約保證，兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。原告於110年8月22日依據系爭契約第15條第5項：
「賣方現仍自住，買賣雙方同意協議賣方須於110年8月25日前騰空本標的，始作後續買方銀行撥款等流程。」、不動產委託銷售標的現況說明書之備註3.「本標的物之買方如欲檢測高氯離子含量、輻射，得於簽訂買賣契約後自行付費檢測，賣方不得藉故拒絕」等約定，透過仲介廖偉良轉告被告訂於110年8月25日前去驗屋，然當天被告未到，居住其中之訴外人吳昕澐（即系爭契約賣方代理人）拒絕原告進屋，原告另通知被告將於110年9月2日、110年9月16日前往驗屋，屆時均遭被告拒於門外，原告再於110年9月23日發函限被告於函到7日配合檢測，逾期將解除系爭契約，被告仍置之不理，故原告於110年10月12日以台北青田郵局第538號存證信函通知被告解約。
⒉本件業經僑馥公司於110年9月30日以僑馥(110)字第349號函
通知兩造依系爭契約第10條第7項約定：「雙方應共同依約履行買賣相關之權利義務，惟辦理點交前若雙方就權利義務之履行或已發現之瑕疵、修繕有爭議且未能合意解決時，任一方應於點交期限前或催告期限前訴請法院裁判，判決確定前雙方同意僑馥建經應停止專戶價金之撥付，前開爭議經判決確定後，僑馥建經始依確定之結果執行專戶價金之撥付。」暫停專戶價金之撥付，故原告得依民法第254 條行使解除權。則被告遲不騰空買賣標的並配合驗屋，既經原告解除系爭契約，原告自得依民法第179條、第259條第1項第1 款規定擇一請求被告返還已受領之價金112萬元，且原告另得依系爭契約第10條第3項約定：「本約簽訂後，乙方（即被告）若有未依約履行、不為給付、給付不能或違約情事至本約解除時，除應負擔甲方（即原告）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」，請求被告給付相當於已支付價金112萬元之懲罰性違約金等語。
⒊並聲明：被告應給付原告224萬元，及自民事準備㈠狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
㈡被告則以：
⒈吳昕澐於110年8月22日即已交付鑰匙予被告委託之永帆仲介
公司經紀人員張介，並已於110年8月25日前騰空房屋，請張介全權負責帶看房屋現況。原告於110年8月24日未與被告就檢測項目與方式溝通清楚，即臨時通知於110年8月25日檢測房屋，且要求檢測項目達21項，並非系爭契約約定之項目。
吳昕澐向張介表達須就系爭房屋檢測項目與方式重要的事情先說明，並經所有權人簽名同意始可進行買方聘任檢測單位之採樣再進行買方要求之動作，且吳昕澐當日即向張介表達擇日辦理檢測房屋事宜。被告並無違反「系爭契約第15條第5項約定及遲未騰空買賣標的並配合驗屋」之情事。被告亦無吳昕澐分別藉故原告攜檢測人員，前一天臨時回覆同意檢測，未出席等方式，分別於110年8月22日、110年9月2日、110年9月16日阻止原告驗屋之情事，原告自不得解除系爭契約，並請求被告返還已收受之價金及給付相當於已支付價金之懲罰性違約金。
⒉況原告無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，即
應將第4期款即尚未給付之全部價款，併同第3期款存匯入專戶，不得保留任何價款於過戶後給付，而其拒不將第3期款（完稅款）及第4期款（尾款）448萬元一併存匯入履約保證專戶，原告並未於110年8月20日前給付及完成，致系爭房屋未能依系爭契約買賣價金履約保證作業流程圖示、迦南地政士事務所過戶流程，由特約代書收受稅款並完成代繳稅金，完成應付之完稅款完稅手續。原告不先為給付之義務，顯已違約在先，早經被告於110年9月29日、110年10月1日或110年10月7日即依法解除系爭契約，原告於110年10月12日始以存證信函通知被告主張解除系爭契約，於法無據等語，茲為抗辯。
⒊並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利之判
決，願供擔保請准宣告免為假執行。㈢兩造不爭執事項（見本院卷一第503至507頁）：
⒈被告於110年7月23日經由永帆仲介公司仲介出售系爭房地與
原告，由僑馥公司擔任履約保證，兩造並簽訂系爭契約（見本院卷一第17至26頁）。
⒉系爭契約約定：
⑴第5條：買賣價金之給付與收受：
①本約買賣標的總價款560萬元。
②付款方式如下：第一期款（簽約款）、第二期款（備證用
印款）56萬元；第三期款（完稅款）56萬元【繳款時間及說明欄中⑶載以「 若甲方（即原告）無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應將第四期款（尚未給付之全部價款）併同第三期款存匯入專戶，不得保留任何價款於過戶後給付。」】（第15條其他約定事項第2項約定：
完稅款、稅額規費等過戶必要費用及申貸金融機構對保手續，應於110 年8月20日（前）給付及完成。）；第四期款（尾款）448萬元。【繳款時間及說明欄中⑴載以：「若甲方無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於給付第三期款之同時一併將尾款存匯入專戶。」】。
⑵第6條：產權移轉及貸款作業：
①買賣標的之產權移轉登記、抵押權之塗銷或設定作業，經
甲、乙（即被告）雙方同意共同授權由迦南地政士事務所地政士（本約稱特約代書，需為與僑馥建經特約辦理不動產買賣價金履約保證之地政士）依本約之約定辦理之。特約代書就本款事務之實際作業得使第三人代為處理，惟仍應承擔本款事務之全部責任。
②乙方應依約交付所有權狀正本（於簽約時）、印鑑證明、戶籍資料、稅單等產權移轉所需文件予特約代書。
⑬本約經解約確定時，乙方得要求取回權利書狀。⑶第8條：稅費負擔：
③產權移轉時，甲方需負擔之各項費用：契稅、登記規費、
設定規費、印花稅、代書業務執行費用、保證費用、簽約費、實價登錄費、火險及地震險費。
⑷第9條：
③點交之買賣標的應以簽約時之現狀為準。
⑤最遲點交日期限為110年9月10日（原證1系爭契約第9條第3
項參照）。⑸第10條：
②本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約，甲
方對乙方負損害賠償責任，且甲方已付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金。
⑥本約簽訂後，若係違約情事致解除本約，由僑馥建經將專
戶價金結算相關費用後之餘額，依本約之約定返還甲方或交付乙方沒收。
⒊系爭契約第15條其他約定事項第5項：「賣方現仍自住，買賣
雙方同意協議賣方須於110年8月25日前騰空本標的，始作後續買方銀行撥款等流程」、不動產委託銷售標的現況說明書之備註3.「本標的物之買方如欲檢測高氯離子含量、輻射，得於簽訂買賣契約後自行付費檢測，賣方不得藉故拒絕」（見本院卷一第31頁）。
⒋原告於110年8月26日寄發新店郵局第584號存證信函通知被告
（見本院卷一第223頁）。被告於110年8月27日寄發新店郵局第589號存證信函通知原告，催告原告應依照買賣契約儘速支付第3期款項與繳納契稅完畢，原告於110年8月30日收受（見本院卷一第157至167頁）。
⒌被告110年9月4日以苗栗中苗郵局第198號存證信函與原告，
並催告原告於函到3日內支付尾款與完稅，原告於110 年9月9日收受（見本院卷一第169至179頁）。
⒍被告於110年9月13日（見本院卷一第115至123頁）、110年9
月22日（見本院卷一第125至131頁）、110年9月28日（見本院卷一第133至143頁）、110年10月6日（見本院卷一第145至151頁）先後寄發苗栗嘉盛郵局第37號、臺北古亭郵局第1000號存證信函、苗栗南苗郵局第81號存證信函、新店郵局第667 號存證信函與原告，原告分別於110 年9 月15日、110年9 月23日、110年9月29日、110年10月7日收到各該存證信函。
⒎原告於110年9月16日檢附示中華民國建築結構非破壞檢測協
會房屋品質檢驗申請書（見本院卷一第183至185頁）請永帆仲介公司張介寄發與被告，被告於110年9月17日授權被告代理人吳昕澐於上列中華民國建築結構非破壞檢測協會房屋品質檢驗申請書註記檢測項目僅限於買賣契約書附件，不動產委託銷售標的現況說明書註記第三項內容項目，其餘不在此範圍內，並簽名蓋章後交由張介通知、轉交原告。
⒏原告於110年9月23日發函限被告於函到7日配合檢測，逾期將依約解除系爭契約（見本院卷一第49至56頁）。
⒐原告於110年10月12日委由林明正律師以台北青田郵局存證號
碼538號存證信函（見本院卷一第57至64頁）通知被告解約。
⒑新北市政府稅捐稽徵處110年11月30日新北稅店二字第110535
5187號函載以：「臺端等網路申報坐落新店區北新路2 段10
8 號8 樓之11之建物買賣移轉契稅案（本處新店分處110 年8月2 日網路收件第CZ000000000000號），經查尚未依土地增值稅契稅印花稅店子申報作業要點完成申報及完稅程序，本處新店分處已依規定進行註銷原申報土地增值稅、印花稅案及核定稅額。」（見本院卷一第221、222頁）。
⒒被告對於原告所提原證1、2、3、8、9、10、11之形式真正不爭執。
⒓原告對於被告所提被證1、2、3、4、6、7、8之形式真正不爭執。
⒔被告於110年10月18日發出存證信函予原告及僑馥公司、林明
正律師，原告在同年月19日收到（本院卷ㄧ第245至255 頁）。
⒕原告不同意被告向迦南地政士事務所地政士謝亭玉取回如附
件所示之權利書狀資料。㈣得心證之理由：
原告主張被告拒絕其檢測高氯離子含量、輻射及驗屋，未騰空系爭房屋，原告已合法解除契約，得請求被告返還已給付之價金112萬元及給付違約金112萬元等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈按解釋契約應以當事人立約當時真意為準，而真意何在，又
應以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，不能拘泥文字或擷取契約中部分字句任意解釋，致失真意。至於解釋方法，則應以當事人所欲達到經濟目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。
⒉關於兩造間買賣契約約定之價金給付時期及方式，系爭契約
第5條已約定：第1期款即簽約款50萬元，係於簽約時給付，被告並應交付所有權狀正本；第2期款保證用印款為0元，但被告應於110年7月31日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業；第3期款即完稅款56萬元，係於稅單核發後5日內匯入專戶（即中國信託商業銀行營業部、戶名中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶、帳號00000000000000號帳戶），若原告告須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應依系爭契約第6條第4款、第5款約定開立擔保尾款之本票及配合特約代書至申貸金融機構完成對保借款指定撥款手續，若原告無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應將第4期款（尚未給付之全部價款）併同第3期款存匯入專戶；第4期款即尾款448萬元，若原告無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於給付第3期款之同時一併將尾款存匯入專戶，若原告須以買賣標的向金融機構理貸款以支付尾款，應於產權過戶完成後3個工作天內，將核貸之款項轉存匯入專戶，若原告未完成第3期款(2)至(4)之義務或第4期款(1)之尾款或差額未依約存匯入專戶，則特約代理不辦理繳稅及產權移轉登記手續等語（見本院卷一第19、20頁），故由上開約定可知，第4期款繳款之期間須視原告是否以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款而不同，倘原告無須以買賣標的向金融機構辦理貸款，則第4期款須與第3期款於稅單核發後5日內同時存匯入專戶。⒊另系爭契約第15條其他約定事項第2項約定：完稅款、稅額規
費等過戶必要費用及申貸金融機構對保手續，應於110年8月20日（前）給付及完成等語，而第5項則約定：被告現仍自住，須於110年8月25日前騰空本標的，始作後續買方銀行撥款等流程等語（見本院卷一第25頁），依此二項約定文義，原告須於110年8月20日前給付完稅款及其他過戶必要費用，並完成申貸金融機構之對保手續，而被告則須於110年8月25日前騰空系爭房屋，之後原告之銀行才撥款。故綜合系爭契約第5條及15條第2項、第5款約定可知，倘原告無須以買賣標的即系爭房地向金融機構辦理申貸以支付尾款，第3期款及第4期款須至遲於110年8月20日前應一併存匯入專戶，而倘原告須以買賣標的向金融機構辦理申貸以支付尾款，第3期款須於稅單核發後5日內存匯入專戶，第4期款至遲於110年8月20日前應辦理完申貸金融機構之對保手續。至於金融機構撥款之時間，原係約定以產權過戶完成後3個工作天內存匯入專戶，惟依其他約定事項，則係應於被告騰空系爭房屋後始為之，然此約定僅係關於金融機構撥款時間約定，並不影響前述買賣價金給付時期約定，原告仍須於110年8月20日前一併存匯入第3期及第4期款至專戶(不以買賣標的申辦貸款以支付尾款時)，或存匯入第3期款至專戶且完成第4期款以系爭房地申貸之對保手續（以買賣標的申辦貸款以支付尾款時）。換言之，關於騰空房屋之約定，倘被告違約不於110年8月25日前為之，亦僅屬無法撥款或交屋之爭執，與原告依約應於110年8月20日前先將全部剩餘價金存匯入專戶或將第3期款存匯入專戶並辦理完第4期款貸款對保手續無關。
又上開約定既已明白記載須以買賣標的貸款，第4期款才無須與第3期款一併存匯入專戶，證人謝亭玉即系爭契約特約地政士亦證述：第3期款完稅款56萬元期限是110 年8 月20日，第4期款尾款如果沒有貸款依照合約第15條第1 及第2項約定差額應連同完稅款一起匯入，一樣是110 年8 月20日。就算以別的標的貸款，但我是代書，買方沒有貸款就是依照合約內容來解釋，合約的意思就是要用買賣的標的來貸款，合約寫的很清楚。第15條第5項手寫部分，是我寫的，就是賣方騰空以後，如果買方有銀行貸款，是騰空後才撥款。如果沒有用本標的貸款，尾款就是要在110年8月20日前匯入等語（見本院卷一第12、14、15、17頁）。故倘原告以其他方式給付買賣價金，例如以自己或他人房地貸款或向他人借貸而取得相當於尾款之金額，此時自非屬以系爭房地申辦貸款，其第4期款給付方式應即屬無以買賣標的向金融機構辦理申貸以支付尾款情形，揆諸前揭說明，即須於110年8月20日前於第3期款給付之同時將第4期款即尾款一併存匯入專戶，自屬灼然。
⒋至於不動產委託銷售標的現況說明書之備註3.約定：「本標
的物之買方如欲檢測高氯離子含量、輻射，得於簽訂買賣契約後自行付費檢測，賣方不得藉故拒絕」（見本院卷一第31頁），僅係約定原告可於簽訂系爭契約後自行付費檢測氯離子含量、輻射，被告不可拒絕，與系爭契約約定原告應給付價金時間及被告應騰空房屋時間無涉。
⒌原告雖主張於110年8月22日透過仲介即廖偉良轉告被告訂於1
10年8月25日前去驗屋但遭被告拒絕，之後並通知被告將於110年9月2日、110年9月16日前往驗屋，屆時均遭被告拒於門外，原告再於110年9月23日發函限被告於函到7日配合檢測，逾期將解除系爭契約，被告仍置之不理，故原告已於110年10月12日以存證信函通知被告解約等語，然查：
⑴依被告提出僑馥公司通知被告關於原告已存匯入專戶之款項
包含110年7月26、27日存匯入之簽約款5萬元、51萬元，及同年8月20日存匯入之完稅款56萬元，有該簡訊通知附卷可稽（見本院卷一第343頁），顯見原告於110年8月20日前僅存匯入專戶第1期及第3期款項。至於第4期尾款，兩造均不爭執原告並未存匯入專戶，證人謝亭玉亦證述：【被告訴訟代理人問：殷小明是否有於110 年8 月20日以前確認以系爭買賣契約之買賣標的物向金融機構辦理貸款以支付尾款及其他契約所定應付款項？】沒有，有提醒買方匯款尾款448 萬，依照律師提供的簡訊內容是顯示沒有付款，【被告訴訟代理人問：迦南地政士事務所地政士是否有通知殷小明應在11
0 年8 月20日以前對保完成，將尾款448 萬元依照系爭買賣契約之約定於110年8 月20日以前匯入履保專戶完成（本院卷第469頁、第470 頁參照）？】是的等語（見本院卷二第1
2、13頁）；證人廖偉良亦證述：【被告訴訟代理人問：你是否於110 年8 月23日告知殷小明：我( 廖偉良) 跟代書都請您( 殷小明) 按照合約按時匯款，錢是進履保專戶，晚匯會有違約的問題（提示本院卷第34、35頁）】是的等語（見本院卷二第22頁）。而如上述，倘原告無意以系爭房地申貸尾款，即應於110年8月20日前將第4期款尾款存匯入專戶，故原告雖主張其於110年7月30日與配偶文連湘改以新店區大豐路自住之房屋，共同向中國信託銀行申辦房屋貸款，連同先前貸款餘額於本次一併重新申貸874萬元，抵押權重新設定登記，其中474萬元為借新還舊，另400萬元則用於支付系爭房地尾款，不足48萬元原告另以現金補足。該貸款已於
110 年8月3日核準，抵押權則於110年8月19日完成設定，原告於110年8月20日前已完成銀行申貸及對保，隨時可動撥款項。原告原擬通知銀行撥款，後因發生110年8月25日被告拒絕原告進入系爭房屋查看及驗屋之糾紛，遂暫緩通知銀行撥款等語，並提出其個人網路銀行暨動銀行申請版、他項權利證明書、本票、原告與中國信託銀行林顯斌之對話及名片等件影本為證(見本院卷一第429、489至491、513、514頁)，然如前述，原告既非以系爭房地申辦貸款以支付尾款，即須於110年8月20日前將第4期尾款併同第3期款存匯入專戶，原告有此先為給付義務，與110年8月25日及其後原告要求進入房屋查看或要求檢測均無關聯，是原告以事後被告拒絕其檢測或看屋為由而拒絕交付第4期尾款，顯非有據。
⑵況被告已於110年8月25日將系爭房屋騰空，並將鑰匙交付其
仲介張介，有原告提出與其仲介廖偉良110年8月22日之LINE對話紀錄記載：屋主說17:00拿鑰匙給我同事，我收到後立刻跟您說，我同事現在拿到鑰匙，您今天要看還明天看等語在卷可稽（見本院卷一第33頁），並據證人吳昕澐到庭證稱：在簽約完後7 月31日就把屋內家具都賣給隔壁的陳先生，跟陳先生約好在8 月23日前陳先生要搬走，後來只剩下床架，陳先生表示是要25日下班晚上才能移到他的房子裡面，所以在8月25日以前全部騰空。另外，110 年8 月22日我有請木工師傅到房屋裡面更換新的水龍頭，還有請師傅把衣櫃、木櫃裡面的鐵件全部鎖緊等語（見本院卷二第36頁），證人張介亦到庭證述：屋主是有把鑰匙給我等語（見本院卷二第），堪認被告確已於110年8月25日前將系爭房屋騰空。
⑶又原告固主張被告屢次拒絕原告依不動產委託銷售標的現況
說明書之備註3.約定至系爭房屋進行檢測等語，惟查，上開備註3之約定原告得要求被告配合檢測項目僅為高氯離子含量及輻射，並不包括其他項目，惟依原告提出與仲介廖偉良之LINE對話紀錄，原告於110年8月22日要求廖偉良轉告被告驗屋，驗屋項目眾多，希望在第三方檢測後沒有重大問題的情況下再辦理點交及過戶完成程序等語（見本院卷一第33頁），而斯時原告要求之檢測項目，依原告與廖偉良8月25日、9月2日、9月15日之LINE對話紀錄（見本院卷一第35、42至44頁），及原告於110年9月16日檢附中華民國建築結構非破壞檢測協會房屋品質檢驗申請書（見本院卷一第183至185頁）請永帆仲介公司張介寄發與被告等情，原告要求檢測項目包含21項，即除高氯離子含量與輻射外，尚有所謂玄關大門功能性檢查、油漆施工品質檢查、地坪磁磚施工品質檢查、牆壁磁磚施工品質檢查、室內門垂直度及功能檢查、天花板施工品質檢查、牆面裂縫檢查、廁所陽台地坪洩水坡度檢查、浴室廚房陽台排水功能、衛浴設備功能檢查、給水管水壓測試、地坪傾斜檢測、窗框滲漏水檢查、排水管檢測、配電盤標示及動作檢查、電源相位正確性檢查、插座開關功能性檢查、梁柱牆缺陷檢查等項目，並非屬系爭契約約定被告須配合檢測項目，被告亦回覆僅同意原告為高氯離子含量及輻射檢測等語（見本院卷一第42、45頁），並於110年9月17日授權被告代理人吳昕澐於上列中華民國建築結構非破壞檢測協會房屋品質檢驗申請書註記檢測項目僅限於買賣契約書附件，不動產委託銷售標的現況說明書註記第三項內容項目，其餘不在此範圍內，並簽名蓋章後交由張介通知、轉交原告，則被告因原告要求檢測項目除系爭契約約定之高氯離子含量及輻射檢測外，另有其他19項檢測項目而拒絕原告進入系爭房屋內為檢測或驗屋，自屬有據，難認有何違約情事。⑷承上，原告未於110年8月20日前將第4期款448萬元存匯入專
戶，原告已違約，而被告已於110年8月25日騰空系爭房屋，其亦表示願配合原告為高氯離子含量及輻射檢測，並無原告所稱違約情事，則原告經被告於110年9月4日以苗栗中苗郵局第198號存證信函與原告，催告原告於函到3日內支付尾款與完稅，原告於110 年9月9日收受（見本院卷一第169至179頁），另被告於110年9月13日（見本院卷一第115至123頁）、110年9 月22日（見本院卷一第125至131頁）再寄發苗栗嘉盛郵局第37號、臺北古亭郵局第1000號存證信函與原告，催告原告支付尾款，原告分別於110 年9 月15日、110年9月23日收到各該存證信函後，仍未給付第4期尾款，被告再於110年9月28日（見本院卷一第133至143頁）、110年10月6日（見本院卷一第145至151頁）以苗栗南苗郵局第81號存證信函、新店郵局第667 號存證信函解除契約，原告於110年9月29日、110年10月7日收到上開存證信函，堪認系爭契約已經被告於111年9月29日合法解除，原告主張其於110年10月12日已解除契約等語，自非可採。則原告據其已解除系爭契約為由，主張被告受有不當得利並依民法第259條第1項第1款規定負有回復原狀義務，請求被告應返還原告已付價金112萬元，並依系爭契約第10條第3項約定請求被告給付違約金112萬元，均屬無據，不應准許。
⒌綜上所述，原告依民法第179條、第259條第1項第1款規定及
依系爭契約第10條第3 項約定，請求被告給付原告224萬元，及自民事準備㈠狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失其依據，應併予駁回。
貳、反訴部分：
一、程序方面：㈠按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1項定有明文。該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係。本件反訴被告起訴主張反訴原告遲不騰空買賣標的並配合檢測驗屋，反訴被告解除系爭契約後得請求反訴原告告返還已受領之價金並給付懲罰性違約金，反訴原告則辯稱反訴被告方為違約一方，經反訴原告解除系爭契約後請求反訴被告應同意反訴原告向僑馥公司領取受託信託財產專戶内價金及向迦南地政士事務所地政士謝亭玉取回如附件所示之權利書狀資料。是本件反訴標的與本訴防禦方法間，在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性，揆諸前揭說明，反訴原告提起本件反訴，於法核無不合，應予准許。㈡次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求
之基礎事實同一者、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件反訴原告原起訴聲明為：反訴被告應同意反訴原告向僑馥公司領取中國信託商業銀行營業部、帳號00000000000000號、戶名「中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶」帳戶內112萬元，及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按週年利率5%計算之利息；反訴被告應同意反訴原告向迦南地政士事務所地政士謝亭玉取回如附件（即110年11月18日答辯暨反訴狀附件，即本院卷一第105至113頁）所示之權利書狀資料；上列第1、2項請求，反訴原告願供擔保，請准宣告假執行，嗣變更聲明為反訴被告應同意反訴原告向僑馥公司領取中國信託商業銀行營業部、戶名「中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶」、帳號00000000000000號之帳戶內112萬元，並給付反訴原告自反訴原告110年11月18日答辯暨反訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；反訴被告應同意反訴原告向迦南地政士事務所地政士謝亭玉取回如附件（即110年11月18日答辯暨反訴狀附件，即本院卷一第105至113頁）所示之權利書狀資料；上列第1、2項請求，反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。核原告為訴之變更與原訴基礎原因事實同一，並屬訴之聲明減縮，與前揭規定相符，應予准許。
二、實體方面：㈠反訴原告主張：反訴原告無遲不騰空買賣標的並配合檢測驗
屋，經反訴被告催告後仍未改善之情事。反之，反訴被告如須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於110年8月20日（前）將第4期款(尚未給付之全部價款及依約應付之完稅款、稅額規費等過戶必要費用）併同第3期款存匯入專戶，不得保留任何價款於過戶後給付。且須完成申貸金融機構對保借款及指定撥款手續，並同意產權移轉與抵押權設定應同時辦理。反訴被告並應配合辦理貸款存匯入專戶所必須之保全手續（諸如簽署撥款同意書同意金融機構將核貸金額撥入專戶，協同特約代書至銀行辦理取款手續、於對保後將存摺及取款書蓋妥印鑑章交付特約代理保管等作業模式）。然反訴被告並未於110年8月20日（前）將第4期款(尚未給付之全部價款及依約應付之完稅款、稅額規費等過戶必要費用）併同第3期款存匯入履約保證專戶，並完成申貸金融機構對保手續，對反訴原告顯然已有給付遲延之責任。縱反訴被告與其配偶文連湘改以新店區大豐路自住之房屋，共同向銀行申辦房屋貸款，辦理抵押權設定，此亦純屬反訴被告個人資金運用之考量，核與系爭契約之約定無關。嗣經反訴原告定期限催告後反訴被告仍無法完成申貸作業或將尾款存匯入履約保證專戶，反訴原告已於110 年9月29日、110年10月1日或110年10月7日依民法第229條、第254 條規定對反訴被告解除系爭契約，自得依系爭契約第10條第2項：「本約簽訂後，甲方（即反訴被告）若有違約情事經乙方（即反訴原告）合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金。」、第6項：「本約簽訂後，若係違約情事致解除本約，由僑馥建經將專戶價金結算相關費用後之餘額，依本約之約定交付乙方沒收。」，主張反訴被告已支付並匯入受託信託財產專戶内之112萬元價金，應交付反訴原告沒收作為懲罰性違約金。故反訴原告得請求反訴被告應同意反訴原告向僑馥公司領取受託信託財產專戶内112萬元。又反訴原告依系爭契約第6條第1項、第2項約定交付反訴被告如附件所示之權利書狀資料，得依系爭契約第6條第13項約定請求反訴被告應同意反訴原告向迦南地政士事務所地政士謝亭玉取回等語。並聲明：反訴被告應同意反訴原告向僑馥公司領取中國信託商業銀行營業部、戶名「中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶」、帳號00000000000000號之帳戶內112萬元，並給付反訴原告自反訴原告110年11月18日答辯暨反訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；反訴被告應同意反訴原告向迦南地政士事務所地政士謝亭玉取回如附件（即110年11月18日答辯暨反訴狀附件，即本院卷一第105至113頁）所示之權利書狀資料；上列第1、2項請求，願供擔保，請准宣告假執行。
㈡反訴被告則以：系爭契約第9條第3項：「點交之買賣標的應
以簽約時之現況或本約之約定為準」，並非約定現況交屋。反訴被告已支付款項共計114萬5,000元，故已履行系爭契約第5條約定之第1期款（簽約款）56萬元、第3期款（完稅款）56萬元，剩餘之2萬5,000元即為第15條第2項約定之買方應負擔之相關過戶必要費用。反訴原告無法證明系爭房屋於110年8月25日前已騰空。反訴被告於110年7月30日與配偶文連湘改以新店區大豐路自住之房屋，共同向中國信託銀行申辦房屋貸款，連同先前貸款餘額於本次一併重新申貸874萬元，抵押權重新設定登記，其中474萬元為借新還舊，另400萬元則用於支付系爭房地尾款，不足48萬元原告另以現金補足。該貸款已於110 年8月3日核準，抵押權則於110年8月19日完成設定，反訴被告於110年8月20日前已完成銀行申貸及對保，隨時可動撥款項，反訴被告原擬通知銀行撥款，後因發生110年8月25日反訴原告拒絕反訴被告進入系爭房屋查看及驗屋之糾紛，遂暫緩通知銀行撥款。反訴被告陸續透過廖偉良轉知反訴原告訂於110年8月25日、110年9月16日前往驗屋，卻均遭反訴原告拒於門外，依系爭契約第15條第5項、不動產現況說明書之備註3.等約定，反訴被告自得暫停後續銀行撥款流程，待反訴原告依系爭契約第15條第5項騰空標的，反訴被告始有撥款義務，實非反訴被告應於給付第3期款（完稅款）之同時一併將尾款存匯入專戶。且系爭契約第15條第5項以賣方於約定期限騰空房屋作為買方給付第4期款（尾款）之條件，此條件既為買賣雙方特別約定，就約定之目的性而言不應因買方有無以買賣標的貸款而有所不同。又反訴原告遲不履行契約義務始致系爭契約解除，故反訴被告認為應於反訴原告付款後始得取回如附件所示之權利書狀資料等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之請求均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈢兩造不爭執事項：同本訴兩造不爭執事項。
㈣得心證之理由：⒈如本訴所述，反訴被告未依約給付第4期尾款而已違約，反訴
原告並無違約情事，並已合法解除系爭契約，則反訴原告依系爭契約第10條第2項：「本約簽訂後，甲方（即反訴被告）若有違約情事經乙方（即反訴原告）合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金」及第6項：「本約簽訂後，若係違約情事致解除本約，由僑馥建經將專戶價金結算相關費用後之餘額，依本約之約定交付乙方沒收。」約定，請求反訴被告應同意反訴原告向僑馥公司領取中國信託商業銀行營業部、戶名「中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶」、帳號00000000000000號之帳戶內112萬元，並給付反訴原告自110年11月18日答辯暨反訴狀繕本送達反訴被告翌日即110年11月19日（見本院卷一第230頁）起至清償日止，以112萬元按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
⒉又反訴原告已交付迦南地政士事務所地政士謝亭玉如附件所
示之權利書狀資料，由謝亭玉保管上開文書，此據人謝亭玉證述在卷（見本院卷二第13頁），而反訴被告於本件訴訟中仍表示不同意返還上開文書，惟系爭契約既經反訴原告合法解除，依系爭契約第6條第13項：「產權移轉登記完畢，甲方未履行本約合部義務時，不得要求領回權利書及擔保本票。本約經解約或終止確定時或經甲方書面同意，乙方始得要求取回權利書狀」約定，上開文書自應返還反訴原告，是反訴原告請求反訴被告應同意反訴原告向謝亭玉取回如附件（即110年11月18日答辯暨反訴狀附件，見本院卷一第105頁至113頁）所示之權利書狀資料，洵屬有據，應予准許。
⒊從而，反訴原告依系爭契約第10條第1項、第2項、第6項、第
6條第13項約定，請求反訴被告同意反訴原告向僑馥公司領取中國信託商業銀行營業部、戶名「中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶」、帳號00000000000000號之帳戶內112萬元，並由反訴被告給付反訴原告自110年11月19日起至反訴原告領取前開款項日止，以112萬元按週年利率5%計算之利息，暨請求反訴被告應同意反訴原告向謝亭玉取回如附件（即110年11月18日答辯暨反訴狀附件，見本院卷一第105頁至113頁）所示之權利書狀資料，為有理由，應予准許。又上開准許部分，因係命反訴被告為一定意思表示之判決，自屬不適執行者，不得為假執行之宣告，則反訴原告假執行之聲請，應予駁回。
叁、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證，核於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此說明。
肆、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 12 月 15 日
民事第五庭 法 官 鄭佾瑩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 15 日
書記官 李佳儒附件：如本院卷一第105至113頁所示新北市○○區○○段0000地號（權利範圍41/10,000）土地，及其上新北市○○區○○段0000○號（權利範圍全部）建物（即門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 號8樓之11房屋）、其共有部分即同段2993建號（權利範圍350/10,000）建物之土地及房屋所有權狀，反訴原告之印鑑證明、戶籍資料及稅單等權利書狀資料。