臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第6026號原 告 陳靜玉
陳靜玫陳靜潔陳靜慈陳澤瑩共 同訴訟代理人 郭祐舜律師被 告 陳家瑜
陳顯銘陳月蓮
陳月雀陳靜芳（即陳顯揚之繼承人）
陳靜芷（即陳顯揚之繼承人）
陳靜平（即陳顯揚之繼承人）
陳靜祺（即陳顯揚之繼承人）
陳靜怡（即陳顯揚之繼承人）上八人共同訴訟代理人 陳貴德律師複 代理人 石振勛律師追加 被告 劉張郁上列當事人間請求確認買賣契約不存在事件，本院於民國111年7月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告陳靜玉、陳靜玫、陳靜潔、陳靜慈、陳澤瑩（下合稱原告5人）起訴時，原聲明：「確認被告陳家瑜與被告陳顯銘等人間買賣契約不成立」。嗣迭經變更聲明，並追加被告劉張郁為被告，末確認最終訴之聲明如後述（見本院卷二第19-20、33頁），核屬請求之基礎事實同一，合於民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應予准許。
二、原告5人起訴請求確認陳家瑜與訴外人即被繼承人陳鄭牡丹之全體繼承人即原告5人與陳顯銘、陳月蓮、陳月雀、陳靜芳、陳靜芷、陳靜平、陳靜祺、陳靜怡（下合稱陳顯銘等8人，與陳家瑜、劉張郁下合稱被告10人，被告10人各別均逕稱其名）於民國104年10月1日「新北市○○區○○里○○○00號2戶」不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）法律關係不存在等節，為被告10人所否認，因原告5人為陳鄭牡丹之繼承人，系爭買賣契約法律關係是否存在不明確，將使原告5人之法律上地位存有不安之狀態，且得以本確認判決除去，本訴應有確認利益，先予敘明。
貳、實體部分：
一、原告5人主張：㈠「新北市○○區○○里○○○00號、81號房屋」（下分別稱為79號房
屋、81號房屋，合稱為系爭房屋）為陳鄭牡丹生前出資起造之未辦保存登記建物。訴外人即原告5人之父陳顯斌為陳鄭牡丹之子，故陳鄭牡丹為原告5人之祖母，陳鄭牡丹、陳顯斌分別於106年10月28日、107年11月14日過世。
㈡陳顯銘另案對劉張郁提起民事房屋稅籍移轉登記之訴，並將
原告5人列為追加原告，陳顯銘在另案主張前受陳鄭牡丹委託，將79號房屋區分為甲、乙戶2戶，其中乙戶及81號房屋出售予陳家瑜，於104年10月1日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），陳家瑜指名稅籍登記予劉張郁，當時系爭房屋之稅籍均移轉登記予劉張郁，現請求劉張郁應協同將79號房屋依甲、乙兩部分向戶政事務所申請門牌編釘，並再協同向稅捐機關將甲部分之納稅義務人變更為原告5人及陳顯銘等8人，乙部分之納稅義務人變更為劉張郁，經本院以109年度訴字第8044號事件（下稱系爭另案）審理中。原告5人因遭追加為原告，在系爭另案卷閱得系爭買賣契約後，始發現系爭買賣契約有下列疑義，系爭買賣契約法律關係應不存在。
㈢訴之聲明第一項部分：⒈陳鄭牡丹與陳家瑜間意思表示未合致：
系爭買賣契約所載標的為「81號2戶」，而契稅申報書之標的卻載「81號與79號兩戶」，證人即地政士蘇志浩登記前亦未向陳鄭牡丹確認出賣之真意及標的物為何，顯見出售房屋非陳鄭牡丹真意。就系爭買賣契約之買賣價金新臺幣（下同）390萬元之分配情形，陳顯銘等8人提出之匯款紀錄以及答辯狀陳述，金額總數、分配金額均不符。被告10人抗辯系爭買賣契約已達合致，被告10人就此有利於己之事實未盡舉證之責。
⒉陳鄭牡丹罹患失智症，陳顯銘未合法代理陳鄭牡丹：
依陳鄭牡丹之病歷資料，陳鄭牡丹於104年9月11日時就醫，系爭買賣契約簽訂時間為104年10月1日，可見陳鄭牡丹在簽訂系爭買賣契約前已患有失智症，無法清楚知悉、表達出售不動產且與陳家瑜成立買賣契約法律關係之可能，更無可能授權陳顯銘代為蓋印印文，陳顯銘顯是無權代理訂立買賣契約法律關係，系爭買賣契約法律關係自始不存在。況陳鄭牡丹在簽訂系爭系爭買賣契約時不在場，無從為意思表示及授權意思表示。退步言之，縱陳鄭牡丹在場，若意識清楚，何須由陳顯銘代理簽約或為使者代為表示意思，況授權內容仍屬不明。
㈣訴之聲明第二項、第三項：
系爭買賣契約法律關係不存在，劉張郁無法律上原因受有系爭房屋之事實上處分權及稅籍登記，原告5人得依民法第179條規定，請求劉張郁應將系爭房屋之納稅義務人變更登記為原告5人及陳顯銘等8人，並依民法第767條第1項規定，將79號房屋乙部分、81號房屋騰空返還原告5人及陳顯銘等8人。
㈤並聲明：
⒈確認陳家瑜與被繼承人陳鄭牡丹之全體繼承人即原告5人與陳顯銘等8人系爭買賣契約法律關係不存在。
⒉劉張郁應將系爭房屋之納稅義務人變更登記為被繼承人陳鄭牡丹之全體繼承人即原告5人與陳顯銘等8人。
⒊劉張郁應將81號房屋以及附圖「門牌：新北市○○區○○里○○○00
號乙部分」（見本院卷一第77頁）騰空返還予被繼承人陳鄭牡丹之全體繼承人即原告5人與陳顯銘等8人。
二、陳家瑜則以：引用劉張郁之答辯意旨等語，資為抗辯，並聲明：原告5人之訴駁回。
三、陳顯銘等8人則以：㈠系爭買賣契約經陳鄭牡丹及陳家瑜簽名、蓋章於上。陳鄭牡
丹為辦理不動產買賣之目的，於簽署系爭買賣契約之前1日即104年9月30日，親自前往諸新北○○○○○○○○（下稱蘆洲戶政）申請核發印鑑證明，則陳鄭牡丹應有簽訂系爭買賣契約、完成不動產買賣之真意。79號房屋及81號房屋係相連之3戶建物，79號房屋甲部分之2樓陽台外推，與乙部分之陽台間有牆壁相隔；乙部分與81號房屋安裝相同款式之窗戶，兩處陽台均無外推，且無牆壁阻隔，得以互通使用。由此可見，79號房屋乙部分與81號建物間具有相互利用之關係，而與甲部分有所區隔，則系爭買賣契約雖於買賣標的記載「新北市○○區○○里○○○00號2戶」，惟陳鄭牡丹與陳家瑜均明確知悉標的物為79號房屋乙部分與81號房屋，並無標的物不明確之情形。
㈡原告5人雖主張陳顯銘未經合法代理陳鄭牡丹，因陳鄭牡丹患
有失智症，無簽立系爭買賣契約及授權意思表示之可能云云。然陳顯銘有權代理陳鄭牡丹簽訂系爭買賣契約，並不以委託書為必要，且陳鄭牡丹於系爭買賣契約簽訂時在場，陳顯銘不過依其指示蓋用印章，陳顯銘僅為使者，系爭買賣契約有效成立。而陳鄭牡丹是否罹患失智症，與系爭買賣契約簽立當時是否無法認知買賣意義，並同意出售或為代理權之授予，並無必然關連，蘇志浩業已到庭證述陳鄭牡丹之精神狀況並無任何異常等語，資為抗辯，並聲明：原告5人之訴駁回。
四、劉張郁則以：我於104年9月間找陳顯斌看房議價，我跟陳家瑜於104年10月1日與陳鄭牡丹簽訂系爭買賣契約並付頭款，由陳顯斌請的證人張容濤擬合約及過戶，簽約當日陳鄭牡丹亦在場。系爭買賣契約係以陳家瑜名義簽約，陳家瑜再指定陳鄭牡丹將不動產移轉登記給我。我花費390萬元之買賣價金及100萬元修繕費用，權益應受保障。陳顯銘如有非法非分之心，豈會將買賣價金390萬元平均分配給陳鄭牡丹之5名子女？所有鄰居都沒有人知道陳鄭牡丹失智，如果失智，戶政機關怎麼會發印鑑證明。原告5人本件訴訟，形同不花分文奪取我畢生積蓄買到的79號房屋乙部分、81號房屋等語，資為抗辯，並聲明：原告5人之訴駁回。
五、兩造不爭執事項（見本院卷二第20、35頁）：㈠系爭房屋為未辦理保存登記之建物，現納稅義務人為劉張郁。
㈡陳顯銘等8人與劉張郁均於系爭另案對系爭買賣契約形式真正不爭執。
㈢系爭另案案件繫屬中。
㈣陳鄭牡丹之子女為陳顯揚（歿），陳顯銘、陳顯斌（歿）、
陳月蓮、陳月雀。陳靜芳、陳靜芷、陳靜平、陳靜祺、陳靜怡為陳顯揚之繼承人。原告5人為陳顯斌之繼承人。陳鄭牡丹之全體繼承人為原告5人與陳顯銘等8人。
㈤系爭買賣契約記載買方為陳家瑜、賣方為陳鄭牡丹，於104年
10月1日就「新北市○○區○○里○○○00號2戶」由陳顯銘代理簽訂系爭買賣契約。
六、本院得心證之理由：㈠按確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時
，應由被告負舉證責任。是本件訴訟係原告5人請求確認陳家瑜與被繼承人陳鄭牡丹之全體繼承人即原告5人與陳顯銘等8人間系爭買賣契約法律關係不存在，而被告10人均抗辯系爭買賣契約法律關係存在，是應由被告10人就存在之事實，負舉證之責，合先敘明。
㈡按關於買賣不動產之債權契約，乃非要式行為，若買賣雙方
就其移轉之不動產及價金業已互相同意，則其買賣契約即為成立。查被告10人抗辯系爭買賣契約之標的為「79號房屋乙部分（以下所謂79號房屋甲部分、乙部分，均係指本院卷一第77頁之附圖所標註之甲部分、乙部分，以下不再重複註明）、81號房屋」、價金為390萬元等節，已有下列卷證在卷可佐，堪認系爭買賣契約間買賣之不動產標的及價金均已達成合致，系爭買賣契約已屬成立：
⒈依系爭買賣契約所示（見北司補卷第49-55頁），已載有買賣
標的、買賣總價款，並經陳家瑜以買方身分簽名、蓋章，陳鄭牡丹以賣方身分蓋章，陳顯銘以賣方代理人身分簽名、蓋章，陳顯斌以見證人身分簽名、蓋章，已可佐證陳鄭牡丹與陳家瑜間系爭買賣契約就標的物、價金合致之事實。其中買賣標的部分固係記載「新北市○○區○○里○○○00號2戶」，然原告5人亦不爭執79號房屋甲部分為陳顯斌生前回台居住地點，79號房屋乙部分、81號房屋為劉張郁使用之事實（見本院卷一第207-208頁），故系爭買賣契約之買賣標的實乃「79號房屋乙部分、81號房屋」，之所以記載為「新北市○○區○○里○○○00號2戶」，乃因斯時門牌編釘即為79號房屋、81號房屋，實則79號房屋分有左半建物、右半建物兩部分，即各為兩造所謂79號房屋甲部分、乙部分，兩部分具構造上、使用上獨立性，僅門牌未因應而為獨立編釘，系爭買賣契約為強調陳家瑜除買入81號房屋，尚有另1戶79號房屋乙部分，始為「新北市○○區○○里○○○00號2戶」之記載，無礙陳鄭牡丹與陳家瑜間均知悉買賣標的物即「79號房屋乙部分、81房屋」。此若再參以系爭買賣契約於104年10月1日簽訂後，無論陳鄭牡丹本人、原告5人之父親陳顯斌、陳鄭牡丹之其他繼承人或陳家瑜直至原告5人110年4月7日提起本件訴訟前，5年餘均未對系爭買賣契約之買賣標的、價金交付、系爭房屋之使用情形有所爭訟，亦徵陳鄭牡丹與陳家瑜間就系爭買賣契約之標的物及價金業已達成合致，即買賣標的物為「79號房屋乙部分、81號房屋」、買賣價金為「390萬元」。
⒉經本院依職權調取系爭房屋104年間稅籍名義人變更案卷，新
北市政府稅捐稽徵處新店分處函覆之資料顯示（見本院卷一第155-167頁），陳鄭牡丹、劉張郁委託蘇志浩辦理契稅申報，將系爭房屋稅籍名義人由陳鄭牡丹變更為劉張郁，除以陳鄭牡丹之印鑑章印文填具契稅申報書、建築改良物所有權買賣移轉契約書外，尚附有陳鄭牡丹身份證影本、104年9月30日申請暨登記之印鑑證明，亦可佐證陳鄭牡丹與陳家瑜間就系爭買賣契約之標的物及價金業已達成合致，並據以辦理系爭房屋稅籍名義人之變更。上開稅籍登記固一併將系爭房屋即79號房屋、81號房屋稅籍移轉予劉張郁，與本院上開認定之系爭買賣契約買賣標的物為「79號房屋乙部分、81號房屋」形式上不符，然蘇志浩於本院審理中證稱：（經提示本院卷第157-159之契稅申報書）我是當時承辦的地政士，系爭買賣契約寫「新北市○○區○○里○○○00號2戶」，那時候陳顯斌要賣的房子有3戶，面向系爭房屋的話，劉張郁要買右邊的2戶，但稅籍而言，是左邊2戶跟右邊1戶，稅籍有問題，本來請稅捐處做分割，稅捐處說沒辦法，我有跟陳顯斌說沒辦法照你的意思去做分割，後來變成兩個稅籍都是劉張郁的，我有跟陳顯斌說要分擔房屋稅，陳顯斌說沒辦法，要繳給劉張郁繳，劉張郁說要繳也沒關係，才4000多元等語（見本院卷一第476頁），蘇志浩自陳至本院作證前兩造均未與其聯繫，蘇志浩亦無利害關係而為虛偽證述之動機，證述內容應堪信實，可見係因79號房屋甲、乙部分未為獨立之門牌編釘，無從為稅籍之切割，經協商後由劉張郁受系爭房屋全部稅籍移轉。又劉張郁雖受系爭房屋之全部稅籍移轉，劉張郁從未主張其就79號房屋甲部分亦有使用權，此觀劉張郁與陳鄭牡丹及其繼承人間自系爭買賣契約簽訂後迄今未就「79號房屋甲部分」之使用權涉訟即明，是系爭房屋之稅籍雖均變更為劉張郁，無礙於陳家瑜當初僅向陳鄭牡丹買入「79號房屋乙部分、81號房屋」之事實。
⒊原告5人雖主張：陳鄭牡丹於系爭買賣契約簽訂時不在場，且
已罹患失智症，無出售系爭房屋之真意，陳顯銘無權代理簽訂系爭買賣契約云云。然：
⑴被告10人均抗辯：陳鄭牡丹於簽訂系爭買賣契約時在場云云
（見本院卷一第126頁），然系爭買賣契約上僅有陳鄭牡丹之印文，乏陳鄭牡丹本人之簽名，已如前述，由系爭買賣契約本身無從認定陳鄭牡丹本人簽約時在場。又蘇志浩於本院審理中證稱：簽訂系爭買賣契約時我不在場等語（見本院卷一第476頁），證人即系爭買賣契約之中間介紹人張容濤於本院審理中證稱：我認識陳顯斌，陳顯斌說缺錢要賣土地，請我介紹代書，我介紹蘇志浩給陳顯斌認識，年代久遠，我不確定系爭買賣契約簽訂時，我是否在場等語（見本院卷一第501頁），是卷內尚乏證據得直接證明陳鄭牡丹於系爭買賣契約簽訂時在場之事實。惟買賣不動產之債權契約，乃非要式行為，若雙方就其移轉之不動產及價金業已互相同意，則其買賣契約即為成立，業經本院申明如前，是買賣不動產之書面債權契約，係可作為認定雙方就移轉不動產及價金是否達成互相同意之佐證，非為認定達成互相同意之唯一證據。查陳鄭牡丹於系爭買賣契約簽訂104年10月1日前，104年9月30日親自至蘆洲戶政申請變更印鑑證明，並申請印鑑證明，用途為「不動產買賣」，蘆洲戶政曾以拍攝陳鄭牡丹照片方式驗證身分，有蘆洲戶政111年1月12日新北蘆戶字第1115940367號函、111年2月16日新北蘆戶字第1115941372號函暨檢附之印鑑變更登記申請書、印鑑證明申請書、陳鄭牡丹本人於104年9月30日在蘆洲戶政所攝相片在卷可佐（見本院卷一第169-173、453-455頁）。若系爭買賣契約全為陳顯銘主導成立，陳鄭牡丹本人無出賣79號房屋乙部分、81號房屋予陳家瑜之真意，陳鄭牡丹不會於系爭買賣契約簽訂前，親自至蘆洲戶政取得印鑑證明，以作為「不動產買賣」之用，亦不會同意交付個人印鑑章、身分證、印鑑證明予蘇志浩進行系爭房屋稅籍之移轉，更不會於系爭買賣契約104年10月1日簽訂後，直至陳鄭牡丹於106年10月28日過世或系爭買賣契約見證人即原告5人之父陳顯斌於107年11月14日過世前，均未就系爭買賣契約之合法成立有所爭執。原告5人僅以陳鄭牡丹於系爭買賣契約簽訂時可能不在場乙節，即推論陳鄭牡丹欠缺出賣79號房屋乙部分、81號房屋予陳家瑜之真意，顯無可取。
⑵依新光醫療財團法人新光吳火獅紀念醫院（下稱新光醫院）
檢附之陳鄭牡丹病歷顯示（見本院卷一第247頁），陳鄭牡丹於104年9月11日至神經內科就診，主訴記憶障礙、健忘等症狀，堪認陳鄭牡丹確於系爭買賣契約簽訂前因失智症狀至醫院就診，惟無法證明其與陳家瑜達成買賣79號房屋乙部分、81號房屋之時，完全欠缺意思能力，或無法有效授權陳顯銘代理簽訂系爭買賣契約。況蘇志浩於本院審理中證稱：我因為另一個土地賣賣契約需要簽名，去醫院找陳鄭牡丹，當時陳鄭牡丹在醫院照顧人，我覺得那時候陳鄭牡丹之精神狀況不錯，陳鄭牡丹以為我要跟她拿權狀或印鑑證明，她說自己年紀大了，都交給陳顯銘保管處理，所以房地產權狀、印鑑證明、印鑑章都找陳顯銘拿，我說我只是要陳鄭牡丹簽名，陳鄭牡丹說好等語（見本院卷一第474-475頁），張容濤於本院審理中證稱：（法官問：你現在有印象在你見到陳鄭牡丹時，她的精神狀況是正常還是有其他情形）不確定，應該還是有說有笑的等語（見本院卷一第502頁），是依蘇志浩、張容濤之證述，陳鄭牡丹在系爭買賣契約簽訂前後在與人應對上，對答如流且能理解並回應對方之陳述要旨，尚無欠缺意思能力情形。原告5人僅以陳鄭牡丹於系爭買賣契約簽訂前之就診情形，即推論陳鄭牡丹欠缺同意出賣79號房屋乙部分、81號房屋之意思能力或授權能力，亦無足取。
⑶按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接
對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之；代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之，民法第103條、第167條分別定有明文。又代理權授與之意思表示不以明示為限，如依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有授權之意思者，即發生代理權授與之效力。查系爭買賣契約上陳鄭牡丹以賣方身分蓋章，陳顯銘以賣方代理人身分簽名、蓋章，且蘇志浩證述陳鄭牡丹明確告知蘇志浩，陳鄭牡丹之房地產權狀、印鑑證明、印鑑章均交陳顯銘保管處理，系爭房屋稅籍移轉申請書上蓋有陳鄭牡丹之印鑑章印文，並附有陳鄭牡丹身分證、印鑑證明等情，均已如前述，已足以推知陳鄭牡丹授權陳顯銘處理79號房屋乙部分、81號房屋買賣事宜之意思，已生代理權授予之效力，陳顯銘所為係有權代理，非無權代理。況陳顯銘與原告5人之父陳顯斌同為陳鄭牡丹之子，若系爭買賣契約為陳顯銘一人獨斷主導，未經陳鄭牡丹同意，因事涉陳顯斌將來繼承權益，陳顯斌當於斯時即反對之，惟陳顯斌反任系爭買賣契約之見證人，益徵系爭買賣契約實經陳鄭牡丹本人同意，不容原告5人於系爭買賣契約之法律關係成立後，契約當事人、見證人均無爭執法律關係之有效成立下，以再轉繼承人之身分事後任意質疑已存在之法律關係之有效成立。
㈢原告5人關於訴之聲明第一項所主張之買賣契約法律關係不存
在事由，均屬無據，原告5人訴之聲明第二項、第三項請求，均係以訴之聲明第一項成立即系爭買賣契約法律關係不存在為其前提，因訴之聲明第一項已應駁回，訴之聲明第二項、第三項自亦無據，毋庸再詳為論斷。
七、綜上所述，原告5人依民法第179條規定、第767條第1項規定請求：㈠確認陳家瑜與被繼承人陳鄭牡丹之全體繼承人即原告5人與陳顯銘等8人系爭買賣契約法律關係不存在。㈡劉張郁應將系爭房屋之納稅義務人變更登記為被繼承人陳鄭牡丹之全體繼承人即原告5人與陳顯銘等8人。㈢劉張郁應將81號房屋以及附圖「門牌：新北市○○區○○里○○○00號乙部分」騰空返還予被繼承人陳鄭牡丹之全體繼承人即原告5人與陳顯銘等8人，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。中 華 民 國 111 年 8 月 19 日
民事第二庭 法 官 李子寧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 19 日
書記官 黃幸雪