臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第6083號原 告 潘玉英訴訟代理人 陳信誠
林宜君律師張建鳴律師被 告 林高明美法定代理人 林雅娟上列當事人間請求確認優先承買權不存在等事件，本院於民國112年2月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告與訴外人周為春間及兩造間，就臺北市○○區○○段○○段00000地號土地如附圖一編號B所示98平方公尺部分無基地租賃關係存在。
確認被告對訴外人周為春與訴外人洪淑秋於民國96年12月20日就臺北市○○區○○段○○段00000地號土地之買賣無民法第426條之2及土地法第104條所定之優先承買權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按監護人於監護權限內，為受監護人之法定代理人，民法第1098條第1項定有明文。被告林高明美（下稱被告）經本院以106年度監宣字第325號民事裁定受監護宣告，並由訴外人林雅娟為監護人，有是項裁定可稽（見北司補卷第17至18頁），故由林雅娟任其法定代理人。
二、本件原告原以被告就臺北市○○區○○段○○段00000地號土地（下稱系爭土地）無租賃關係為由起訴，先位請求確認被告對系爭土地如附圖一所示98平方公尺部分無基地租賃關係及優先承買權存在，備位請求確認被告對系爭土地除如附圖二所示50.25平方公尺範圍以外，無基地租賃關係及優先承買權存在（見北司補卷第5至6頁），嗣變更先位聲明並撤回備位聲明（見本院卷一第345至348頁、第547至548頁，卷三第387頁，變更後之聲明詳後貳、一、所述），經被告表示無意見，而為本案之言詞辯論（見本院卷一第548頁，卷三第387至388頁），依民事訴訟法第255條第2項、第1項第1款規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱分割前356地號土地）原為訴外人洪傳福等人所有，被告自民國66年10月4日起陸續購入分割前356地號土地，共取得應有部分168,000分之15,753即總面積102.68平方公尺之土地，嗣陸續自分割前356地號土地分割出356-1、356-2、356-3、356-4地號土地（即系爭土地，分割後之356、356-1、356-2、356-3、系爭土地則合稱系爭5筆土地），被告之應有部分因而移至於系爭5筆土地。被告以門牌號碼臺北市○○區○○路000巷0號房屋（下稱系爭房屋）占有使用系爭土地如附圖一編號B所示98平方公尺部分（下系爭B部分土地），且自66年起未再繳納系爭B部分土地之租金，顯是基於默示分管契約使用系爭土地。系爭土地前手即訴外人呂雪美、洪淑秋、周為春出售該筆土地應有部分時，已分別於86年8月21日、105年6月16日、105年7月1日以存證信函通知被告行使優先承買權，被告亦於103年7月間與呂雪美達成和解取得系爭土地買賣價金，被告應已承認呂雪美及洪淑秋間之買賣契約，自不得再主張其有優先承買權，該優先承買權亦因其與呂雪美和解而告消滅。周為春於96年12月20日向洪淑秋買受系爭土地後，訴請被告拆屋還地（案列本院96年度重訴字第80號，下稱96年前案），被告雖獲勝訴判決，惟其嗣已自承無租賃關係存在，且伊亦於本件提出新事證，前案確定判決所認定之租賃關係對本件即不生爭點效。縱已生爭點效，依被告所提出之資料，租賃關係應僅存在於如附圖二所示之50.25平方公尺範圍內，被告就該範圍外之土地亦無優先承買權存在。況被告於107年1月3日經裁定為受監護宣告之人，並無資力購買系爭土地，被告之監護人林雅娟於110年5月5日代為行使優先承買權，對被告不利且屬權利濫用，應不生效力。伊既於110年11月18日因拍賣而登記為系爭土地所有人，爰起訴求為：㈠確認被告與周為春間及兩造間，就系爭B部分土地無基地租賃關係存在。㈡確認被告對周為春與洪淑秋於96年12月20日就系爭土地之買賣（下稱系爭96年買賣關係）無民法第426條之2及土地法第104條所定之優先承買權存在之判決。
二、被告則以：系爭土地雖為原告所拍定，惟尚未補足拍定價額，依法不得再行應買，自非系爭土地所有權人，本件有當事人不適格之情形。又本件訴訟爭點即伊就系爭土地是否有租賃關係存在，此經96年前案認定明確，本件應受該案之既判力或爭點效拘束，原告提起本件訴訟即無受確認判決之法律上利益。伊自系爭土地分割前就已向地主承租並繳納租金，成立不定期基地租約，伊租賃範圍係系爭土地全部，其後伊雖陸續購得系爭土地部分範圍，成為該土地之共有人，惟依法伊仍須透過租賃關係使用系爭土地，租賃關係自無消滅，故系爭土地所有權縱經輾轉出售，該土地受讓人與伊間仍有租賃關係存在。呂雪美並未合法通知伊行使優先承買權，洪淑秋通知之存證信函所載之買賣價金與售予周為春之價額相差甚遠，不合於法定之相同買賣條件，自非合法，顯見伊從未拋棄行使優先承買權。且為保土地之經濟價值，優先承買權行使之範圍應為伊所承租之系爭土地全部，非僅限於系爭房屋所坐落基地之範圍。再者，本件訴訟標的範圍限於確認系爭土地之租賃關係及優先承買權存在與否，而不及於伊是否行使優先承買權之問題，且林雅娟以監護人地位代為主張優先承買權係為保障伊私人財產，對伊並無不利等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、查：㈠被告於66年10月4日購入分割前356地號土地應有部分672,000分之30,548，68年7月17日購入該筆土地應有部分168,000分之5072，68年8月22日再購入應有部分168,000分之3044，共取得應有部分168,000分之15,753，嗣分割前356地號土地於69年5月1日分割出356-1地號土地，於70年5月6日分割出356-2、356-3地號土地，356-2地號土地於87年8月26日分割出356-4地號土地即系爭土地，被告就分割前356地號土地之應有部分即移至系爭5筆土地，應有部分均為168,000分之15,753等節，有原告所提之分割前356地號土地手抄本登記謄本及系爭5筆土地第二類謄本可證（見北司補卷第25至33頁），且為被告所不爭執（見本院卷一第219頁、第301頁）；㈡周為春即系爭土地之前所有權人（即前手）前於96年間以被告所有系爭房屋無權占有為由，起訴請求拆屋還地，迭經本院96年度重訴字第80號判決、臺灣高等法院（下稱高院）99年度重上字第17號判決及最高法院（下稱最高院）101年度台上字第1763號判決駁回周為春之請求確定（即96年前案），有各該判決附卷可參，且經本院依職權調取該事件之歷審卷宗查明無誤；㈢周為春於104年間另訴以先位聲明請求被告拆屋還地，備位請求調整租金（下稱104年前案），本院104年度重訴字第409號判決認備位有理由而調整租金，駁回先位及備位其餘之訴，兩造均提起上訴，高院105年度重上字第141號則廢棄改判先位之訴部分有理由，兩造再提起上訴，最高法以109年度台上字第722號判決廢棄發回高院（見北司補卷第181至195頁），復為兩造所不爭。故堪信上情屬實。
四、得心證之理由㈠原告提起本件確認之訴，有無確認利益？當事人適格是否具
備？
1.按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益。次按確認法律關係成立或不成立之訴，如有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，不論為積極或消極確認之訴，固均非不得提起，且第三人（原告）否認當事人間之法律關係存在而提起消極確認之訴，如當事人中有一方同時否認該法律關係存在者，亦祇須以主張法律關係存在之他方為被告為已足，無以該法律關係之雙方當事人為共同被告之必要（最高法院 93年度台上字第1987號判決意旨參照）。再按確認之訴，其訴訟性質及目的，僅在就既存之權利狀態或法律關係之歸屬、存在或成立與否，而對當事人間之爭執以判決加以澄清而已，既無任何創設效力，亦非就訴訟標的之權利而為處分，應祇須以有即受確認判決之法律上利益者為原告，並以爭執該法律關係者為被告，其當事人即為適格（最高法院100年度台上字第1698號判決意旨參照）。
2.查原告於110年11月18日間以拍賣為原因登記為系爭土地之所有人，有土地登記第一類謄本可稽（見本院卷一第51至53頁），惟被告認為其就系爭土地有基地租賃關係，並於110年5月5日以存證信函對系爭土地之前手洪淑秋及周為春行使優先承買權，甚於原告提起本件訴訟後之110年7月26日，另訴對周為春、洪淑秋及原告請求確認其對356-2地號土地及系爭土地有優先承買權、原告就該2筆土地以拍賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷並回復登記為周為春所有、周為春就該2筆土地以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷並回復登記為洪淑秋所有，洪淑秋應就該2筆土地以出售予周為春之相同條件與其訂立買賣契約，並於其給付價金後移轉該2筆土地所有權為其所有，有存證信函、起訴狀及本院110年度重訴字第739號判決可參（見本院卷一第229至261頁、第173至189頁，卷二第93至111頁），足認被告就系爭B部分土地有無基地租賃關係，及就系爭96年買賣關係有無民法第426條之2及土地法104條所定優先承買權之法律關係存在，並非明確，且該不明確之狀態將造成原告就系爭土地所有人之法律上地位不安定，該不安定之狀態並得以本件確認之訴除去之，故原告提起本件確認之訴，應有確認利益。
3.又原告起訴請求確認者，包含周為春與被告間就系爭B部分土地有無基地租賃關係存在，固係確認第三人間法律關係之存否，惟周為春於96年前案即已主張被告係無權占有系爭土地，此觀96年前案歷審判決即明（見北司補卷第46頁、第64頁），顯見周為春亦否認被告與其就系爭土地有基地租賃關係存在，則原告雖未將周為春列為被告，仍不生當事人適格欠缺之問題。至被告雖辯稱原告未繳足拍賣價金，非系爭土地所有人，提起本件訴訟欠缺當事人適格云云（見本院卷三第151至153頁），然依前所述，原告於110年11月18日以拍賣為原因登記為系爭土地之所有人，自已繳足拍定價金。且原告就本件請求確認之法律關係有確認利益，亦認定如前述，則原告提起本件訴訟已備當事人適格，被告上開辯詞，委無足採。
㈡原告是否受96年前案關於「被告就系爭土地有基地租賃關係
」之爭點效拘束？被告就系爭B部分土地與原告、周為春間有無基地租賃關係存在？
1.按確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力，民事訴訟法第401條第1項定有明文，且該條所定之繼受人，於訴訟標的法律關係為基於對物關係而生請求權（即物上請求權）之情形，包含於訴訟繫屬後受讓標的物之人在內。又按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之。
2.原告主張其已提出被告於高院105年度重上字第141號返還不當得利事件（即104年前案）上訴第三審所提書狀（下稱104年前案上訴書狀），證明96年前案認定「被告就系爭土地有基地租賃關係」與事實不符，其不受96年前案爭點效之拘束，被告就系爭B部分土地與原告、周為春間並無基地租賃關係等節，被告則辯稱104年前案上訴書狀並非承認無基地租賃關係，不足推翻96年前案關於基地租賃關係之認定云云。
查：
⑴觀諸96年前案歷審判決，周為春於該案乃主張被告以系爭房
屋無權占有系爭土地，而依民法第767條規定請求被告拆屋還地（見北司補卷第46頁、第64至65頁），足見周為春於該案主張之訴訟標的法律關係係基於其系爭土地所有人地位而生之物上請求權，而原告既於110年11月18日間以拍賣為原因登記為系爭土地之所有人，自屬民事訴訟法第401條所稱之繼受人，原則上應受96年前案確定判決之既判力之拘束。
又被告就系爭土地有基地租賃關係存在乙節，係被告於96年前案所提出之抗辯（見北司補卷第50至51頁、第66至67頁），該抗辯事涉被告有無依民法第767條規定拆屋還地之義務，核屬該案重要爭點之一，且經兩造攻防後為法院所判斷（見北司補卷第54至55頁、第103至106頁），並經本院調取96年前案歷審卷宗查核無訛，該確定判決固無違背法令，惟倘經兩造提出新證據推翻關於基地租賃關係之認定，兩造及本院即不受該爭點效之拘束。
⑵而被告先後於66年10月4日、68年7月17日、68年8月22日，取
得分割前356地號土地合計共168,000分之15,753之應有部分，嗣該筆土地迭次分割而成為系爭5筆土地，被告之應有部分因此移至於系爭5筆土地，均如前三所述，且分割前356地號土地係石路段78-1地號地籍圖重測後所編定等情，有分割前356地號土地之手抄本土地登記簿可參（見北司補卷第25至27頁），足認被告於68年間即已取得系爭房屋所坐落基地即系爭土地之應有部分。又參諸被告繳納租金之收據，可知被告僅繳納系爭房屋坐落基地之租金至65年下期（見北司補卷第19至23頁），被告復不爭執其未繳納66年以後之租金（見本院卷一第306至307頁），則被告於104年前案上訴書狀所載：「59年向黃阿路、61年向楊奇生購入地上權含洪傳福未分割之土地，以及66年向洪傳銘及洪傳聰、68年向洪禮錠購入土地，結束租賃關係及完成房地合一之整合」、「土地及地上物已由母親（即被告本人）於58年至68年間買斷」等語（見北司補第35、37頁），核係因被告已取得分割後356地號土地應有部分，改以土地共有人之身分使用分割後356地號土地，租賃關係已告終止之意思。原告依該書狀，主張被告於96年前案確定判決後，承認已結束租賃關係，該確定判決就租賃關係之認定於本件並不生爭點效等語，即堪採之。
⑶至被告雖辯稱上開104前案上訴書狀之記載係當事人自行書寫
，非針對法律上意見為陳述，且該書狀所載結束租賃關係之土地係指350地號土地，非系爭土地云云（見本院卷一第167頁、卷三第389頁）。然租賃關係為一般日常生活有相當機會接觸之契約類型，其概念亦非一般人難以理解，該等記載縱非為法律上陳述，仍具有事實上陳述之性質，而事實應為當事人最為明瞭，當事人自為之事實上陳述，反較訴訟代理人所為者有更高之可能性與事實相符，自不因上開書狀記載為當事人自行書寫，即認其未能表彰任何法律或事實上之意義。況細閱上開書狀（見北司補卷第35頁），被告之法定代理人係分就①7層RC(353)土地、7層樓、②一層磚造房之意（353）土地、③RC（353）為前7樓RC二層高水塔、④磚造房之意（356-2、356-4）土地是爭被提存土地、⑤一層磚造房之意
（350）土地而為說明，關於「磚造房之意（356-2、356-4）是爭被提存土地（北市○○路000巷0號1、2樓門牌）父親廣益汽車工廠後半部，民國59年向黃阿路、61年向楊奇生購入地上權含洪傳福未分割之土地，以及66年向洪傳銘及洪傳聰、68年向洪禮錠購入土地，結束租賃關係及完成房地合一之整合」，與另立一段之「一層磚造房之意（350）土地，原地主陳素貞（已死亡）門牌中華路二段150巷7號號及莊李想（公務人員）二人所有權已被陳信誠收買」，顯非就同一筆350地號土地而為論述，被告辯稱該書狀所載結束租賃關係之土地係指350地號土地，非系爭土地云云，亦不可採。
3.從而，原告既已提出相當之新訴訟資料（即上開104年前案上訴書狀），足使本院認定96年前案就「被告就系爭土地有基地租賃關係」之判斷與事實不符，原告及本院即不受96年前案關於該爭點判斷之拘束。又依上開104年前案上訴書狀所載「土地及地上物已由母親（即被告本人）於58年至68年間買斷」，堪認至遲自69年起已無基地租賃關係，原告及周為春自不因受讓系爭土地所有權即承受該基地租賃關係，且被告復未證明其與原告或周為春另成立新基地租賃契約，則原告主張被告就系爭B部分土地與原告、周為春間無基地租賃關係存在，應屬可採。
㈢被告對於系爭96年買賣關係有無民法第426條之2及土地法第1
04條所定之優先承買權存在？按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權；出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人，民法第426條之2第1項前段、第3項定有明文。次按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1項前段、第2項後段亦有明文。惟查，被告至遲自68年起就系爭土地之基地租賃關係已消滅乙節，既如前㈡所述，被告顯僅有系爭土地共有人之身分，自不得享有基地承租人方得行使之民法第426條之2及土地法第104條規定之優先承買權，原告主張被告對於系爭96年買賣關係並無民法第426條之2及土地法第104條所定之優先承買權存在，亦為可採。
五、綜上所述，原告請求確認被告與周為春間及兩造間，就系爭土地之系爭B部分土地無基地租賃關係存在，以及確認被告對系爭96年買賣關係無民法第426條之2及土地法第104條所定之優先承買權存在，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經審酌後認與本件判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 4 月 19 日
民事第六庭 審判長法 官 許純芳
法 官 石珉千
法 官 許柏彥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 26 日
書記官 蔡庭復附圖一：北司補卷第131頁平面圖附圖二：北司補卷第133頁平面圖