臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第6089號原 告 TAN CHOR EE(陳祖譽)訴訟代理人 簡正民律師被 告 董子綺上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國111年1月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬參仟柒佰參拾壹元，及其中新臺幣壹拾肆萬元部分，自民國一百一十年十二月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾玖萬參仟柒佰參拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。
本件原告於訴狀送達前之原聲明為：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段000巷00號2樓房屋（下稱系爭房屋）及所屬地下1樓編號45號平面式停車位（下稱系爭車位）騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告欠繳租金及大樓管理費共新臺幣（下同）15萬4,520元，並自給付日翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告應給付原告自民國110年8月10日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止所受占有系爭房屋不當得利以每月5萬4,840元計算，或賠償原告所受損害，以金額較高者為準，且均自該給付日翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈣被告應給付原告自騰空遷讓返還系爭房屋之日起至111年4月12日止，按每月5萬4,840元計算之損害，及自該給付日翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈤被告應給付原告自110年5月起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按每月3,000元計算之水電瓦斯費；㈥願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第9、11、75至77頁）。
嗣訴狀送達後，因被告於111年1月11日將系爭房屋及系爭車位騰空遷讓返還原告，故原告將上開聲明第㈠項撤回，並最終變更聲明為：㈠被告應給付原告欠繳租金14萬元，及自110年8月10日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡被告應給付原告違約金50萬元；㈢被告應給付原告電費1萬3,680元、復電費500元、水費636元、天然氣費705元；㈣願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第227頁）。經核原告所為上開訴之變更，就其中租金及水、電、瓦斯費之請求金額異動部分，屬減縮應受判決事項之聲明，就追加違約金之請求部分，係兩造基於同一租賃契約所生紛爭，與原訴請求之基礎事實同一，是揆諸上開規定，應予准許。
二、按被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於110年3月28日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租系爭房屋，使用範圍除系爭房屋全部外，尚包括系爭車位，租賃期間自110年4月13日起至111年4月12日止，租金每月5萬元，被告應於當月10日前給付，押金則為10萬元，大樓管理費、水費、電費及天然氣費均由被告負擔，若被告積欠租金達1個月以上，經原告催告限期繳納仍不支付時，原告得終止系爭租約，且租賃關係消滅時，被告應即日將系爭房屋騰空遷讓返還原告，否則原告得向被告請求每月按租金2倍計算之違約金至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止。詎被告僅於110年3月26日給付押金2萬元、同年4月7日給付押金8萬元，同年5月13日給付租金4萬2,710元、同年7月2日給付租金3萬元、同年7月17日給付租金3萬元外，均未依系爭租約約定給付租金，迄至110年8月10日已積欠租金14萬元，達2個月租額，經原告定期催告履行，仍未予置理，原告業於110年8月10日以即時通訊軟體LINE（下稱LINE）通知被告自即日起終止系爭租約，系爭租約業於110年8月10日終止，被告仍積欠租金14萬元尚未給付，自應全數清償，並應給付自110年8月10日起至清償日止之法定遲延利息。又依系爭租約第六條約定，系爭租約既於110年8月10日終止，被告應即時將系爭房屋騰空遷讓返還原告，然被告迄至111年1月11日方將系爭房屋及系爭車位騰空遷讓返還原告，原告自得依該條約定，請求被告給付自110年8月11日起至111年1月11日止，按月以租金2倍計算之違約金共50萬元。另被告未依約繳納自110年6月11日起至同年10月20日止之電費共1萬3,680元、110年7月至同年10月之水費636元、110年7月至同年10月之天然氣費705元，上開電費及水費已由原告代為繳納，且因被告欠繳電費長達4個月，台灣電力公司人員表示日後尚需收取復電費500元，此部分金額亦應由被告負擔，故被告應將前揭水費、電費、天然氣費及復電費一併給付原告。爰依系爭租約約定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應給付原告欠繳租金14萬元，及自110年8月10日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡被告應給付原告違約金50萬元；㈢被告應給付原告電費1萬3,680元、復電費500元、水費636元、天然氣費705元；㈣願供擔保，請准宣告假執行
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠原告主張兩造於110年3月28日簽訂系爭租約，約定由被告向
原告承租系爭房屋，使用範圍包括系爭車位在內，租賃期間自110年4月13日起至111年4月12日止，租金每月5萬元，被告應於當月10日前給付，押金則為10萬元，大樓管理費、水費、電費及天然氣費均由被告負擔，惟被告僅於110年3月26日給付押金2萬元、同年4月7日給付押金8萬元，同年5月13日給付租金4萬2,710元、同年7月2日給付租金3萬元、同年7月17日給付租金3萬元外，均未依系爭租約約定給付租金，亦未給付自110年6月11日起至同年10月20日止之電費共1萬3,680元（計算式：110年6月11日至同年8月9日電費6,596元＋110年8月10日至同年10月11日電費6,893元＋110年10月12日至同年月20日電費191元＝1萬3,680元）、110年7月至同年10月之水費636元（計算式：110年8月應繳水費342元＋同年10月應繳水費294元＝636元）、110年7月至同年10月之天然氣費705元（計算式：110年8月應繳天然氣費223元＋同年10月應繳天然氣費482元＝705元），且被告迄至111年1月11日始將系爭房屋及系爭車位騰空遷讓返還原告等情，業據原告提出與其主張相符之系爭租約、被告轉帳資料、台灣電力公司繳費憑證、水費欠費查詢暨繳費證明、天然氣欠費查詢等件為證（見本院卷第23至31、179、203至211頁），且本件之起訴狀繕本及本院之言詞辯論通知書均已於相當時期合法送達通知被告，被告既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，則原告此部分主張，自堪信為真實。
㈡茲就原告各項請求，分述如下：
⒈請求給付欠繳租金及法定遲延利息部分：
⑴按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止租約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦定有明文。再按土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決要旨參照）。又按民法第440條第2項規定之立法意旨在無害出租人之利益範圍內，用以保護承租人之利益，且法條明文為「……非達二個月之租額……，不得……」顯為強制規定，參照土地法第100條第3款規定「承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時」，出租人方得收回房屋，該條雖就不定期租賃契約所為規定，惟定期租賃，亦有同一理由，自應類推適用，倘認民法第440條第2項為任意規定，當事人得以特約排除，則無異亦得排除土地法第100條之規定，自非立法之宗旨，是民法第440條第2項應屬強行規定，不得以特約排除（最高法院88年度台上字第3306號判決意旨參照）。另按房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告（最高法院39年台上字第554號判決要旨參照）⑵經查：
①系爭租約雖為定期租賃，惟揆諸前揭說明，仍應類推適用土地法第100條第3款規定。又系爭租約第九條第一項固約定：
「乙方（即被告，下同）積欠租金達壹個月以上，經甲方（即原告，下同）催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止本租約。」（見本院卷第25頁），惟依民法第440條第2項及土地法第100條第3款規定，承租人即被告拖欠之租金需於扣除押金後欠款達2個月以上之租額，且因系爭租約約定租金係於每期開始前之當月10日支付，則並應於遲延給付逾2個月時，出租人即原告始得終止租約，而上開系爭租約第九條第一項約定顯與民法第440條第2項、土地法第100條第3款等強行規定有違，該等強行規定不得以特約排除之，故應以被告欠租之數額扣除押金後，已達2個月之租額，且遲延給付逾2個月時，原告始得終止系爭租約。
②系爭租約第三條第一項約定：「租金每月新臺幣伍萬元整，
乙方應於當月10日前支付。……。」（見本院卷第23頁），原告雖主張迄至110年8月10日止，被告積欠租金14萬元，已達2個月之租額，經原告於110年7月15日、同年7月30日、同年8月9日及同年8月10日以LINE催告被告限期繳清租金，被告未予理會，原告乃於110年8月10日以LINE終止系爭租約，並提出LINE對話紀錄為憑（見本院卷第183至193頁）。惟被告自110年4月13日起即未依約按時給付租金，迄至原告主張終止系爭租約之日期110年8月10日止，應繳納之租金為25萬元（即110年4月10日、同年5月10日、同年6月10日、同年7月10日及同年8月10日應繳之當月租金各5萬元，總計25萬元），扣除被告於同年5月13日、同年7月2日及同年7月17日已繳付之租金共10萬2,710元（計算式：4萬2,710元＋3萬元＋3萬元＝10萬2,710元）及被告已交付之押金10萬元後，積欠租金之數額為4萬7,290元，尚未達2個月之租額，則依民法第440條第2項、土地法第100條第3款規定，原告自不得據以終止系爭租約，故其於110年8月10日租止系爭租約之意思表示即不生效力，系爭租約並未於110年8月10日終止。
③惟原告起訴主張被告積欠租金未付，迭經催討未獲置理，原
告據以終止系爭租約，請求被告給付欠繳之租金，並將系爭房屋及系爭車位騰空遷讓返還原告，且原告之民事起訴狀繕本及民事追加訴之聲明暨陳報狀繕本業經被告於110年10月4日至寄存司法文書之派出所領取之，有本院送達證書、臺北市政府警察局文山第二分局萬盛派出所寄存司法文書登記及具領登記簿附卷可稽（見本院卷第103、113頁），足認原告於訴訟上已有書狀向被告為催討之通知，而被告並未因此有交付或提存租金之事實，截至110年12月14日本院言詞辯論期日止，為時已逾相期間，應認已發生催告效力，然被告經合法通知，無正當理由未於該期日到場，亦未再繳付分文租金，且被告於110年10月10日欠繳之租金於扣除押金後，金額已達14萬7,290元（計算式：承前計算至110年8月10日止扣除押金後欠繳之租金4萬7,290元＋同年9月10日應繳而尚未支付之當月租金5萬元＋同年10月10日應繳而尚未支付之當月租金5萬元＝14萬7,290元），已逾2個月之租額，迄至同年12月14日本院行言詞辯論時並已遲延給付逾2個月，是原告當庭為終止系爭租約之意思表示（詳見本院卷第152頁），合於民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款規定，自生其效力，被告雖未到庭，然該次期日之本院言詞辯論筆錄已寄送至被告陳明之居所，因未獲會晤本人，亦無有辨別事理能力之同居人或受僱人代為收受而於110年12月20日寄存至臺北市政府警察局文山第二分局萬盛派出所以為送達，並於同年月30日生合法送達之效力，有本院送達證書在卷可按（見本院卷第159頁），則原告於110年12月14日合法終止系爭租約之意思表示於同年月30日通知到達被告，系爭租約應係於110年12月30日終止。故自系爭租約起始日即110年4月13日起，計算至系爭租約租止日即110年12月30日止，被告應依系爭租約繳付之租金總額應為42萬9,032元（計算式：5萬元×8個月【即110年4月13日起至同年12月12日止之租金】＋5萬元÷31日×18日【即110年12月13日起至同年月30日止之租金】＝42萬9,032元，元以下四捨五入），再扣除上開被告已繳付之租金10萬2,710元、押金10萬元後，被告尚欠繳之租金總額為22萬6,322元（計算式：42萬9,032元－10萬2,710元－10萬元＝22萬9,032元），故原告請求被告給付欠繳之租金14萬元，自屬有據，應予准許。
④另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查原告依系爭租約第三條第一項約定每月租金應於當月10日前支付，然被告未依約給付，其所欠之租金債務，至遲應於系爭租約終止時即110年12月30日全數到期，故原告就被告欠繳之租金所得併予請求之法定遲延利息應自系爭租約終止之翌日即110年12月31日起算，是原告就其所請求被告給付並經本院准許之欠繳租金14萬元部分，併請求自110年12月31日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之利息請求，為無理由，礙難准許。
⒉請求給付違約金部分：
按系爭租約第六條約定：「租賃關係消滅時，乙方應即日將租賃房屋回復原狀遷空返還甲方，不得藉詞推諉、延遲交屋或主張任何權利。乙方如不即時遷讓交還房屋，甲方每月得向乙方請求按照租金二倍之違約金至遷讓完成之日止，乙方不得提出異議。」（見本院卷第25頁）。查系爭租約既已於110年12月30日終止，已如前述，則依系爭租約第六條約定，被告自應即時將系爭房屋連同系爭車位騰空遷讓返還原告，惟被告迄至111年1月11日始完成該條返還租賃物之義務，則原告該條約定，自得請求被告給付自110年12月31日起至111年1月11日止，按租金2倍計算之違約金共3萬8,710元（計算式：每月租金5萬元×2÷31日×12日＝3萬8,710元，元以下四捨五入），原告逾此金額之請求，無從准許。⒊請求給付電費、復電費、水費、天然氣費部分：
依系爭租約第四條第一項約定：「大樓管理費及水電費用由乙方負擔。」，則系爭房屋於租賃期間之水費、電費自應由被告負擔。又原告主張兩造另言明租賃期間之天然氣費亦由被告負擔乙節，參以天然氣費自110年8月起之應繳款項始有欠費情形，有系爭房屋之天然氣費查詢資料存卷可參（見本院卷第211頁），若非兩造間確有上開約定，衡情原告身為屋主，應無理由突然欠繳天然氣費致生系爭房屋日後遭停用天然氣之不便，且被告就此節亦未為任何答辯，故堪信原告此部分主張應與事實相符。是系爭房屋於系爭租約終止日即110年12月30日以前之電費、水費、天然氣費應均由被告負擔，然被告並未依約繳付自110年6月11日起至同年10月20日止之電費共1萬3,680元、110年7月至同年10月之水費636元、110年7月至同年10月之天然氣費705元等情，已如前述，則原告依系爭租約第四條第一項約定及兩造間口頭約定，請求被告給付上開欠繳之電費1萬3,680元、水費636元、天然氣費705元，共計1萬5,021元（計算式：1萬3,680元＋636元＋705元＝1萬5,021元），即屬正當。至原告另請求被告給付復電費500元部分，並無何單據可佐，尚無從遽認其名目及金額是否正當，礙難准許。
四、綜上所述，系爭租約於110年12月30日終止，原告依系爭租約約定，請求被告給付19萬3,731元（計算式：欠繳租金14萬元＋違約金3萬8,710元＋欠繳電費、水費及天然氣費共1萬5,021元＝19萬3,731元），及其中欠繳租金14萬元部分，自系爭租約終止翌日即110年12月31日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行；又法院應依職權宣告假執行者，本毋庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請僅具督促法院職權發動之效力，爰不另為供擔保之諭知；並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至本件原告敗訴部分，其所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 2 月 11 日
民事第七庭 法 官 黃珮如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 11 日
書記官 張惠晴