臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第6135號112年5月23日辯論終結原 告 莊克宇
莊克敏共 同訴訟代理人 謝天仁律師複 代理人 陳建至律師被 告 莊克中訴訟代理人 張世柱律師
潘宜靜律師上列當事人間請求調整租金事件，本院判決如下：
主 文
一、被告承租原告所有坐落如附表一所示土地應有部分，自民國110年6月1日起至115年5月31日止，每月租金應調整為新臺幣76,388元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔5分之4，餘由原告負擔。事實及理由
一、原告起訴主張：原告就所有如附表一所示土地（下合稱系爭土地），繼承訴外人即原告之父莊虎奎與被告間不定期租賃契約之權利，而原告前於民國100年間，就被告及訴外人莊克華以附表二編號1、2所示建物（下分別稱A、B建物）占有系爭土地成立不定期租賃契約，另案起訴請求調整租金，經本院以100年度重訴字第398號判決被告承租原告所有系爭土地之每月租金，自100年1月1日起調整為新臺幣（下同）28,800元，復經臺灣高等法院以101年度上字第1430號判決（下稱另案二審判決）廢棄部分判決，改判決應另增加6,200元（即調整為35,000元）。而因另案二審判決迄今已逾10年，該判決據以計算之租金標準明顯有所變動，不足以反應目前及未來之系爭土地價值，且非判決當時所能預料，如不增加計算之數額，對原告顯失公平，爰依民法第442條、第227條之2第1項規定，聲請按系爭土地公告現值5％計算，調整每月租金等語，並聲明：被告承租原告所有系爭土地之每月租金，自110年6月1日起至115年5月31日止，調整為每月99,712元。
二、被告則以：系爭土地所在位置之交通與環境，與另案二審判決時之102年4月23日相較，並無變化，系爭土地並因商業活動遷移而弱化其便利性及生活機能，故系爭土地租金市場行情並未上漲；縱認系爭土地價值上漲而有情事變更情事，亦應於48,000元範圍內調整租金，較為合理等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實（見本院卷㈠第399、468、481頁、本院卷㈡第34至35、37頁）：
㈠、被告與莊克華、訴外人王至芬、莊大奎原共有A、B建物，嗣A建物於85年7月30日變更登記為被告與莊克華所有，應有部分各2分之1，復於86年6月20日變更為被告所有；B建物則於86年6月21日登記為被告所有，目前A、B建物及附表二編號3、4所示建物（下合稱系爭建物），均為被告所有（見個資卷第9、11頁）。
㈡、A、B建物、附表二編號3所示未辦保存登記之1樓增建物（下稱C建物）、附表二編號4所示圍牆內之庭園、花圃，分別占有新北市○○區○○段000地號土地（下稱A地）、498地號土地（下稱B地）之範圍及面積如附表二所示（見個資卷第9、11頁、本院卷第563至567頁）。
㈢、原告之父莊虎奎前以被告及莊克華、王至芬所有之A、B建物坐落在其所有A、B地應有部分各2分之1，另案起訴請求被告、莊克華、王至芬返還不當得利，經本院以87年度訴字第2665號判決後，雙方於90年5月17日在臺灣高等法院88年度上字第499號事件成立訴訟上和解，和解內容為被告給付莊虎奎100萬元，且自90年1月1日起至停止占有莊虎奎所有A、B地應有部分各2分之1時止，按月給付莊虎奎23,000元（見店簡卷第18頁、本院卷第381至393頁）。
㈣、嗣莊虎奎於94年5月間逝世，原告於94年12月28日因分割繼承而登記為A、B地之所有權人，應有部分各4分之1，而A地面積為30.47平方公尺，B地面積為284.41平方公尺（見個資卷第1至7頁）。
㈤、原告於100年間，就A、B建物占有系爭土地，對被告及莊克華另案起訴請求調整租金，經本院以100年度重訴字第398號判決被告承租原告所有系爭土地之每月租金，自100年1月1日起調整為28,800元，並駁回原告其餘之訴；復經另案二審判決廢棄部分駁回判決，改判決被告承租系爭土地每月應付租金，除原判決所判金額外，應另增加6,200元（即調整為35,000元），其餘部分上訴駁回，並經最高法院以102年度台上字第1573號裁定駁回上訴（見店簡卷第13至42頁）。
四、本件爭點：原告得否依民法第442條、第227條之2第1項規定，請求本院自110年6月1日起至115年5月31日止，調整系爭土地租金為每月99,712元？
㈠、系爭土地價值有無昇降？
㈡、如系爭土地價值有所昇降，原告得請求增加租金若干？
五、本院之判斷：
㈠、系爭土地價值已有昇漲：
1.按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限；契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第442條、第227條之2第1項分別定有明文。查，原告之父莊虎奎與被告於90年5月17日成立不定期租賃契約，嗣原告自莊虎奎處繼承取得系爭土地，並繼承莊虎奎與被告間租賃契約之出租人地位乙節，業經另案二審判決認定在案，並經最高法院102年度台上字第1573號裁定駁回上訴確定，兩造亦不爭執雙方有不定期租賃契約存在，則於被告承租之系爭土地價值有所昇漲時，原告即得依民法第442條前段規定，聲請調整租金；如有非當時所得預料之情事變更，而依其原有效果顯失公平，原告亦得依民法第227條之2第1項規定，聲請本院增加租金。
2.又租賃物為土地時，因「公告土地現值」係政府依經常調查之地價動態而為估計及評定，並作為土地移轉時之申報土地移轉現值參考，以及主管機關審核土地移轉現值與補償徵收土地地價之依據（參平均地權條例第46條）；「公告地價」係政府辦理規定地價或重新規定地價時所公布之土地價格，供土地所有權人作為申報地價之參考，並據以徵收地價稅（參平均地權條例第13至17條、土地法第148、169條），則「公告土地現值」、「公告地價」歷年之漲跌情形，自足以反應土地區段位置、工商業繁榮程度等情，而為土地價值增減之判斷及調整租金之參考指標。
3.而A、B地於100年1月每平方公尺之公告現值為92,000元，之後逐年上升，至105年1月公告現值達最高峰160,000元，接續於106年1月至108年1月間逐年些微調降，復自109年1月起至110年間逐年上漲，迄110年1月、111年1月之公告現值分別為152,000元、156,000元；另99年1月至101年1月間每平方公尺之公告地價為20,600元，之後逐漸上升至105年1月間公告地價最高峰32,000元，自105年1月至110年1月間公告地價復些微下降，於111年1月又開始上漲，至109年1月至110年1月間、111年1月間之公告地價分別為29,800元、31,200元等情，有新北市政府地政局新北不動產愛連網網站列印資料為憑（見本院卷㈠第165至176頁），足信自另案二審判決被告以A、B建物承租系爭土地，自100年1月1日起每月租金提高為35,000元後，至原告主張調漲租金之起點即110年6月1日，A、B地之「公告土地現值」及「公告地價」漲幅分別為165％（計算式：152,000÷92,000＝1.65，小數點第二位以下四捨五入）、145％（計算式：29,800÷20,600＝1.45，小數點第二位以下四捨五入）。是以，由上開公告土地現值及公告地價之漲幅，堪認系爭土地之價值已有所調昇，故原告依民法第442條前段規定，請求調整系爭土地租金，自屬有據。被告抗辯系爭土地價值並未上漲云云，殊難憑採。
㈡、原告得請求調整每月租金為76,388元：
1.本件經本院至現場履勘，被告占有A、B地之範圍，除另案二審判決認定之A、B建物外，尚有C建物及附表二編號4所示範圍，且上開部分均在被告得以管理使用、禁止他人進入之鐵門、圍牆範圍，有勘驗筆錄、現場照片及被告所繪製之平面圖可稽（見本院卷㈡第17至21頁、本院卷㈠第483、529至547頁），經本院囑託新北市新店地政事務所測量系爭建物占有
A、B地之範圍及面積，則如附表二所示，亦有土地複丈成果圖3份為憑（見本院卷㈠第563至567頁），兩造就此亦不爭執，足信被告所有系爭建物占有A地之總面積為26.15平方公尺，占有B地之總面積為274.83平方公尺甚明。
2.而經本院函請中聯不動產估價師事務所鑑定系爭建物占有A、B地之每月租金行情，經該所鑑定結果A建物占有A地面積1
1.48平方公尺、月租金232元，占有B地面積120.68平方公尺、月租金64,761元，合計月租金64,993元；至於B建物占有A地面積14.67平方公尺、月租金314元，占有B地面積154.15平方公尺、月租金87,468元，合計月租金87,782元等節，有該所112年2月10日112年聯估字第112015號函及所附系爭土地租金報告書補充說明在卷可考（見本院卷㈠第585至595、609至617頁），足見系爭建物占有A、B地之每月租金行情為152,775元（計算式：64,993＋87,782＝152,775）。
3.又據中聯不動產估價師事務所陳明其係以圍牆內A、B建物使用A、B地之比例，計算占有A、B地之每月租金行情，有本院民事庭公務電話紀錄可參（見本院卷㈠第671頁），而A、B建物實際上並未坐落在A地，僅圍牆內之附表二編號4所示範圍有使用A地，為兩造所不爭執（參附表二），惟因鑑定機關按A、B建物使用A地比例計算之每月租金價格均為每平方公尺18.3元，且合併計算之A地面積（計算式：11.48＋14.67＝2
6.15）與附表二編號4所示範圍占有A地之面積相同，故鑑定機關鑑定之價格與實際情形並無不合，本院自得援引作為判斷被告以系爭建物向原告承租系爭土地每月租金行情之標準。
4.被告雖抗辯鑑定機關僅以土地買賣為估價之來源及依據，未以租賃交易為估價依據，違背通常鑑定方法云云。惟本件鑑定機關已於鑑定報告肆（價格評估）之二（估價方法選定）明確說明該報告估價方法係採用「比較法」、「土地開發分析法」評估土地價格，再依土地價格以「積算法」求取土地租金，而積算法之估價程序為推估價格日期當時之不動產基準價格、合理利潤率推估、淨租金推估、必要費用預估、總租金推估等情（見鑑定報告書第13、14頁），堪認鑑定機關已考量估價之依據為不動產買賣交易，並以積算法之估價程序求取不動產之租金。被告辯稱僅得以鄰近租賃交易行情推估，顯未釐清不同資訊來源及依據得採取不同之估價方法，自無足取。
5.被告復抗辯鑑定機關所採「比較法」，錯誤選擇鄰近交通要道之高價值地段比較，與A、B地位於無法直接連接大馬路之巷弄有明顯差異云云。然細觀鑑定報告書肆之三（估價方法說明），明確指明比較法估價之程序包含「比較、分析勘估標的與比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額」（見鑑定報告書第13頁），肆之四（價格評估過程）㈠（比較法評估過程－B地）之個別因素調整表並就道路條件之「面臨主要道路寬度」、「道路種別（幹道、巷道）」，明確記載勘估標的為「8公尺」、「巷道」；比較標的一及比較標的二均為「30公尺」、「主幹道」、各項調整百分率「-3％」，合計調整百分率「-6％」；比較標的三為「22公尺」、「次幹道」、各項調整百分率「-2％」，合計調整百分率「-4％」，顯見鑑定報告已考量勘估標的與比較標的之各項差異，並於價格考量時予以調整。被告抗辯鑑定機關所採比較法，錯誤選擇比較標的云云，難認有據。
6.被告再抗辯鑑定機關所採「土地開發分析法」，係以假設前提估價而與現實有所落差，並無參考價值云云。觀之鑑定報告肆之三記載，土地開發分析法係根據土地法定用途及使用強度進行開發及改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地價格之方法（見鑑定報告書第13頁），參以本院囑託鑑定機關鑑定之事項為系爭建物占有A、B地之每月租金行情，而每月租金行情本即可能隨時間而有所波動，且此不僅繫諸於實際市場交易價格，尚包含未來可預期之土地效益變化，故鑑定機關綜合採取比較法、土地開發分析法評估土地價格，自無不合，被告任意抗辯該鑑定方法無參考價值云云，洵屬無稽。
7.基上，被告以系爭建物向原告承租A、B地之範圍如附表二所示，合計被告承租A地共26.15平方公尺、B地共274.83平方公尺，以此計算被告承租A、B地之每月租金行情為152,775元。又原告莊克宇、莊克敏就A、B地之應有部分如附表一所示，則被告以系爭建物承租系爭土地之每月租金應調整為76,388元（計算式：152,775÷2＝76,388，小數點以下四捨五入），始屬適當。原、被告分別主張每月租金應調整為99,712元、48,000元，均不足採。
六、結論：系爭土地之價值已有所調昇，以系爭建物占有A、B地之範圍，作為被告向原告承租系爭土地每月租金數額之基礎，被告承租原告系爭土地之每月租金行情為76,388元。從而，原告依民法第442條前段規定，請求被告就承租原告所有系爭土地，自110年6月1日起至115年5月31日止，每月租金調整為76,388元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原告依民法第442條前段規定之請求既有理由，本院即無庸再審究原告依民法第227條之2第1項規定所為之請求，是否有理由，併予指明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項本文。
中 華 民 國 112 年 6 月 2 日
民事第八庭 法 官 吳佳樺以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 2 日
書記官 黃湘茹附表一：
所有權人 所有土地 應有部分 莊克宇 新北市○○區○○段000地號土地（即A地） 4分之1 新北市○○區○○段000地號土地（即B地） 4分之1 莊克敏 新北市○○區○○段000地號土地（即A地） 4分之1 新北市○○區○○段000地號土地（即B地） 4分之1
附表二：編號 建物名稱 權利範圍 範圍 占有A、B地之面積（平方公尺） 1 新北市○○區○○段000○號建物（未辦保存登記建物，門牌號碼為新北市○○區○○街000巷0號地面層增建、2層頂增建，複丈成果圖標示為B1、B2，下稱A建物） 全部 1-1 1樓 B地 46.36 1-2 3樓（即2層頂） B地 94.01 2 新北市○○區○○段000○號建物（門牌號碼為新北市○○區○○街000巷0號，複丈成果圖標示為C、C2，下稱B建物） 全部 2-1 1樓 B地 78.21 2-2 2樓 B地 78.21 3 未辦保存登記之1樓增建物（複丈成果圖標示為C1，下稱C建物） 全部 B建物後方之1樓增建 B地 22.91 4 圍牆內之庭園、花圃（複丈成果圖標示為A） 全部 庭園、花圃 A地 26.15 B地 119.98 7.37 合計 127.35 合計（編號4） A地 26.15 合計（編號1-1、2-1、3、4） B地 274.83