臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第7038號原 告 陳琮憲被 告 黃美鳳訴訟代理人 楊偉奇律師複 代理 人 沈鴻君律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國111年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於台北市○○區○○段○○段○○○地號上如附圖所示A部分違建（面積二十八點五平方公尺）拆除，將土地交還予原告及全體共有人。
被告應給付原告新台幣壹萬貳仟參佰柒拾玖元，及自民國一百一十年四月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，另自一百一十一年四月二十一日起至被告返還第一項土地之日止，按月給付原告新台幣貳佰零伍元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳佰玖拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣捌佰捌拾陸萬參仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項前段及後段各到期部分，於原告以新台幣肆仟貳佰元、每期新台幣柒拾元分別為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新台幣壹萬貳仟參佰柒拾玖元、每期新台幣貳佰零伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。查本件原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將坐落台北市○○區○○段○○段00地號土地（下稱系爭土地）上，如附圖所示A部分之土地（面積28.5平方公尺）交還予原告及全體共有人，係因不動產之物權涉訟，系爭土地位於本院轄區，是本院就本件訴訟有管轄權，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴時訴之聲明原為：㈠被告應將坐落於系爭土地之門牌號碼台北市○○區○○路000巷00號1樓前共有土地上之違建物拆除（實際面積實測後補正），將土地交還予原告及其共有人；㈡被告應給付原告及其共有人新台幣（下同）40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行，有民事起訴狀在卷可參（見本院卷第7-11頁）。嗣變更聲明為：㈠被告應將坐落於系爭土地之門牌號碼台北市○○區○○路000巷00號1樓（即中山區榮星段四小段1923建號）前共有土地上如附圖A部分所示之違建物（面積28.5平方公尺）拆除，將土地交還予原告及全體共有人；㈡被告應給付原告12,379元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，另自起訴狀繕本送達翌日起至被告返還第1項土地之日止，按月給付原告205元；㈢願供擔保，請准宣告假執行，有本院民國111年12月8日言詞辯論筆錄附卷可參（見本院卷第215頁）。核原告所為上開聲明之變更，係原告基於共有人地位，主張被告無權占有系爭土地之同一基礎事實，揆諸上開規定，於法並無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠原告為系爭土地共有人之一。被告於96年2月間買受台北市○○
區○○段○○段0000○號建物（門牌號碼台北市○○區○○路000巷00號1樓），及由此分割出之中山區榮星段四小段3682建號建物（門牌號碼台北市○○區○○街00巷00○0號），同時取得位於在系爭土地上如附圖A部分所示（面積28.5平方公尺）未辦建物所有權第一次登記之違建建物（下稱系爭違建物）之事實上處分權。被告嗣於109年7月間將台北市○○區○○路000巷00號1樓及台北市○○區○○街00巷00○0號一部分以磚塊、水泥與系爭違建物隔出單獨使用空間，並將該建物出租予他人經營餐盒業。系爭違建物已經台北市政府建築管理工程處列管為既存違建（即53年1月1日至83年12月31日前已存在之違建），原告於110年8月26日檢舉系爭違建物有改建，經台北市政府建築管理工程處認定既存違建處現場有營業性廚房行為情事，違反建築法第25條，依同法第86條應予拆除，可見被告與全體區分所有權人間並無默示約定專用之法律效力。被告未得全體區分所有權人之同意，擅自以系爭違建物占有系爭土地，已違反公寓大廈管理條例，且妨害其他共有人對系爭土地之權利，爰依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告拆除系爭違建物，將系爭土地交還予原告及全體共有人。
㈡被告無權占有系爭土地，因此受有相當於租金之不當得利，
參酌系爭土地鄰近繁榮住商混合區，交通便捷、生活機能良好等因素，以土地當年度申報地價年息7%計算被告所受利益為適當。系爭土地105年、106年、107年、108年、109年、110年公告地價80%即申報地價，分別為每平方公尺66,960元、66,960元、64,000元、64,000元、65,120元、65,120元，原告就系爭土地應有部分權利範圍為190/10000，以原告持有期間105年4月12日起至110年4月13日止計算，原告就被告所受不當得利，請求返還12,379元及其利息予原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至被告返還系爭土地之日止，按月給付原告205元。爰依民法第179條、第126條、公寓大廈管理條例第9條規定，請求被告給付原告12,379元及其利息，另自起訴狀繕本送達翌日起至被告返還系爭土地之日止，按月給付205元等語。
㈢並聲明：⒈被告應將坐落於系爭土地之門牌號碼台北市○○區○○
路000巷00號1樓（即中山區榮星段四小段1923建號）前共有土地上如附圖A部分所示之違建物（面積28.5平方公尺）拆除，將土地交還予原告及全體共有人；⒉被告應給付原告12,379元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，另自起訴狀繕本送達翌日起至被告返還第1項土地之日止，按月給付原告205元；⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：㈠台北市○○區○○路000巷00號建物於71年10月19日建築完成，於
84年4月21日因分割增加中山區五常街53巷30之1號、30之2號建物。被告於96年2月間買受台北市○○區○○路000巷00號及五常街53巷30之2號建物。而系爭違建物為83年12月31日前已建造之既存違建，並非被告出資建造，被告亦未將系爭違建物改建成一獨立建物。被告雖為系爭違建物之現占有人，有將系爭違建物出租予第三人使用，然並非系爭違建物之所有權人或事實上處分權人，原告請求被告拆除系爭違建物及返還土地，並無理由。
㈡系爭違建物坐落系爭土地上已數十餘年之久，原告早於74年1
月9日因買賣取得系爭土地之權利範圍，對系爭違建物已客觀長期存在知之甚詳，然原告或其他共有人對於系爭違建物存在或使用，均未提出任何爭執或為反對之意思表示，依此客觀事實可推認原告應已有默示同意之情，原告遲於數十餘年後，始提起本件返還土地訴訟，顯有於相當期間內不行使其權利之情事，且原告此等不行使權利行為已足引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，或不欲義務人履行其義務，原告本件權利之行使有違誠信原則，有民法第148條權利濫用之情，原告不得請求拆除系爭違建物及返還土地。退步言之，縱認被告受有不當得利，然原告主張以申報地價年息7%計算亦屬過高，應以申報地價年息1%計算較妥適等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執之事項：㈠原告為系爭土地共有人之一，應有部分權利範圍為190/10000。
㈡被告於96年2月間買受台北市○○區○○段○○段0000○號建物（門
牌號碼台北市○○區○○路000巷00號1樓）及所坐落之系爭土地。被告亦為台北市○○區○○段○○段0000○號建物（門牌號碼台北市○○區○○街00巷00○0號）之所有權人。
四、本件之爭點為：㈠原告主張被告為坐落於系爭土地如附圖A部分所示（面積28.5平方公尺）之違建物事實上處分權人，無權占用系爭土地，依共有之法律關係，請求被告拆除該違建返還共有土地予全體共有人，有無理由？㈡原告請求被告給付105年4月12日起至110年4月13日期間占有系爭土地之不當得利12,379元，及按月給付原告205元，有無理由？茲分別論述如下：
㈠被告應拆除系爭違建物如附圖A部分所示（面積28.5平方公尺）予系爭土地全體所有權人：
⒈被告抗辯非系爭違建物事實上處分權人，為不可採：
⑴查被告將台北市○○區○○路000巷00號1樓之部分面積及台
北市○○區○○街00巷00○0號出租予濱江中醫診所，中山區龍江路412巷30號1樓可以由濱江中醫診所出入等情，業據被告訴訟代理人陳述在卷（見本院111年9月8日、111年12月8日言詞辯論筆錄，本院卷第176頁、第216頁）。
⑵按所有權能，為對於標的物全面、概括的占有、管理、
使用、收益、處分之權能。又未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異（最高法院99年度台上字第1723號民事裁判參照）。
再違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院86年度台上字第2272號民事裁判參照）。而系爭違建物為違建，無從辦理所有權移轉登記，被告自其前手買受台北市○○區○○路000巷00號1樓及台北市○○區○○街00巷00○0號，而系爭違建物緊靠台北市○○區○○路000巷00號1樓房屋，如對於系爭違建物具有全面、概括之占有、管理、使用、收益、處分權能，堪認係事實上處分權人。經查，被告為系爭違建物之現占有人，將系爭違建出租予他人，為被告所自承（見本院111年1月13日言詞辯論筆錄，本院卷第88頁），又被告自96年間買受台北市○○區○○路000巷00號1樓及台北市○○區○○街00巷00○0號後，曾整修台北市○○區○○路000巷00號1樓房屋，且拆除懸掛於系爭違建物之招牌，有GOOGLE截圖照片在卷可查（見110年度北司簡調字第649號卷第13-17頁），又濱江中醫診所位於台北市○○區○○街00巷00○0號及台北市○○區○○路000巷00號1樓部分面積，為被告所訴訟代理人所自承（本院卷第176頁），足見被告將台北市○○區○○街00巷00○0號與台北市○○區○○路000巷00號1樓打通，再分隔出租予濱江中醫診所，其餘部分則與系爭違建物打通，再出租予第三人。系爭違建物既與台北市○○區○○路000巷00號1樓部分面積合併，應認為係台北市○○區○○路000巷00號1樓之延伸，非獨立之不動產。
⒉被告抗辯系爭違建物坐落於系爭土地上已數十年之久，原
告自74年間即為系爭土地之共有人，而系爭土地之共有人對於系爭違建物長久占用系爭土地均未表示反對，足認已有默示之同意云云。按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示，最高法院著有29年度上字第762號、81年度台上字第571號、90年度台上字第902號判決可資參照。又系爭土地上之房屋，縱已建築多年，但上訴人既未能積極證明土地所有人同意建築，即不能因建築多年即認為係土地所有人已同意使用，上訴人空言主張被上訴人默示同意，自不足採，亦據最高法院作成69年度台上字第462號民事裁判可佐。從而，被告未舉證共有人同意他人占用系爭土地興建建物之情事，徒以系爭違建物已建築多年，共有人皆未為反對之表示，足認有默示之同意為詞，不足採信。再土地所有人對於無權占有之人得行使所有權人之權能，被告抗辯原告行使權利有違誠信原則，為民法第148條所定權利濫用一情，為無理由。
⒊綜上，被告為如系爭違建物之所有人，該違建物無占有權
源，無權占用系爭土地面積28.5平方公尺，業據台北市中山地政事務所測量並製有土地複丈成果圖在卷可查（見本院卷第165頁）。原告主張被告應將系爭違建物占用系爭土地如附圖所示A部分，拆除返還予全體共有人，為有理由。
㈡原告請求不當得利金額之計算：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號、97年度台上字第294號裁判意旨參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息10%為限，土地法第97條定有明文。又土地法第97條第1項所稱「土地價額」，係指法定地價，即土地所有權人依土地法所申報之地價，此觀土地法第148條、土地法施行法第25條即明。又土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文規定。另土地法第97條所稱以土地申報總價額年息10%為限，係指土地租金之最高限額而言，並非必須依照申報地價年息10%計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。
⒉本院斟酌系爭違建物所在地點台北市○○區○○路000巷00號，
鄰近台北花博公園新生園區、濱江果菜市場、榮星花園、松山機場，距離捷運中山站約1.1公里，此經本院查詢GOO
GLE MAP地圖可知，核其周邊環境、工商業繁榮及交通便利之程度等情狀，及系爭土地公告地價於105、106年間為每平方公尺83,700元，107、108年間為每平方公尺80,000元，109、110年間為每平方公尺81,400元，有系爭土地公告地價網頁查詢在卷可參（見本院卷第129頁），則原告請求被告給付相當於租金之不當得利損害金，以上開土地申報地價按土地法第97條第1項所定租金最高不超過土地、建物申報總價7%之標準核算並無不合。依上開標準計算被告以系爭違建物占用系爭土地應給付原告之不當得利金額如附表所示，原告請求被告給付12,379元，及按月給付205元，為有理由。
五、從而，原告依民法第767條第1項、第821條，請求被告將坐落於系爭土地之門牌號碼台北市○○區○○路000巷00號1樓（即中山區榮星段四小段1923建號）前共有土地上如附圖A部分所示之違建物（面積28.5平方公尺）拆除，將土地交還予原告及全體共有人，及依民法第179條規定，請求被告依原告共有比例給付原告12,379元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年4月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，另自110年4月21日起至被告返還第1項土地之日止，按月給付原告205元，為有理由，應予准許。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，分別宣告之，並依職權宣告被告預供擔保後得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 12 月 28 日
民事第七庭 法 官 林欣苑附圖：台北市中山地政事務所土地複丈成果圖（卷第165頁）附表編號 期間 公告地價 不當得利計算式 新台幣（元以下四捨五入） 1 105年4月13日至106年12月31日 83,700元 28.5×83,700×80%×190/10000×7%×〈1＋263/366〉 4,362元 2 107、108年 80,000元 28.5×80,000×80%×190/10000×7%×2 4,852元 3 109年1月1日至110年4月13日 81,400元 28.5×81,400×80%×190/10000×7%×〈1＋103/365〉 3,165元 合計 12,379元以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 28 日
書記官 范煥堂