臺灣臺北地方法院民事判決110年度重訴字第17號原 告 賴永盛訴訟代理人 詹德柱律師
羅凱正律師上 一 人複代理人 鄭人豪律師被 告 林伯恩訴訟代理人 陳衍仲律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於中華民國110年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被告以原告訴請減少兩造間民國109年6月27日不動產買賣契約（詳後述）約定之買賣價金，惟原告買受之不動產上已設定最高限額抵押權予訴外人玉山商業銀行股份有限公司，故原告減少價金之請求，將致該公司無法受足額擔保，其訴訟結果對玉山商業銀行股份有限公司有法律上之利害關係，而聲請對該公司為訴訟告知（本院卷第196至197頁、第233頁）；經本院告知訴訟後（本院卷第248-1至249頁），該公司迄未參加訴訟，合先敘明。
二、原告起訴時以預備合併之方式，先位之訴主張解除或撤銷兩造間不動產買賣契約，而聲明請求被告返還價金新臺幣（下同）2,330萬元本息，並將買賣標的物之不動產所有權移轉登記為被告所有（本院卷第9、147頁）；嗣於110年3月5日以書狀撤回先位之訴，被告表示無異議（本院卷第177、183頁），是依民事訴訟法第262條第1項、第4項規定，已生撤回先位之訴部分之效力（本院卷第195頁），合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於109年6月27日經訴外人信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋公司）之仲介，向被告買受臺北市○○區○○段○○段0000○號（門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00號14樓，所有權全部；下稱系爭14樓房屋）、同段2321建號（所有權應有部分萬分之28）及頂樓增建之房屋，暨坐落基地即同小段13地號、13-1地號土地（所有權應有部分均各萬分之38；上開房屋及土地合稱系爭不動產），並簽訂不動產買賣契約書，約定買賣價金為2,330萬元（下稱系爭買賣契約）。
兩造於契約約定在109年8月14日辦理系爭不動產之點交，惟因系爭14樓房屋仍出租予訴外人黃郁清使用，且為未定期限之租約，依系爭買賣契約第9條第2項約定，應由賣方即被告負責於點交前排除，故兩造另於系爭買賣契約第17條第25項約定於被告換約完成後，始辦理點交；而被告表示黃郁清已承諾不再續租，將於109年8月31日租賃期間屆滿後搬遷，是被告在該日之後會再與原告辦理系爭14樓房屋之點交。嗣原告與信義房屋公司依被告之安排，擬訂於109年8月31日下午5時前往系爭14樓房屋與被告辦理點交，詎於當日下午3時左右，竟發生承租人黃郁清自系爭14樓房屋租屋處跳樓輕生死亡之事故（下稱系爭事故），兩造乃未完成點交。系爭14樓房屋內因於交付前發生非自然身故情事，對系爭不動產造成經濟價值減損，依民法第354條第1項規定，構成物之瑕疵，爰依民法第359條規定請求減少買賣價金815萬5,000元後，依民法第179條規定請求被告返還經減少之價金，併計付法定遲延利息等語。而聲明求為判決：
㈠被告應給付原告815萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ﹪計算之利息。
㈡願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、被告則以：黃郁清並非自系爭14樓房屋跳樓死亡，亦非在屋內死亡，與系爭買賣契約第17條第1項約定之「買賣標的物如有自然人自殺並致死亡」之要件不合，自不構成凶宅，而無物之瑕疵存在。況兩造已會同承租人黃郁清、信義房屋公司仲介人員等，於109年8月1日下午1時30分在系爭14樓房屋點交完畢，並約定於同月14日在信義房屋公司總部辦理契約約定之交付鑰匙、所有權狀與結清款項之交屋手續；再依兩造於109年8月12日所簽立之履約保證結案單記載「本人（即兩造）確認資金收支無誤及房地點交完成」，可見兩造已於109年8月1日或109年8月12日完成系爭不動產之點交，否則原告豈會同意簽立前開文件並同意將履約保證專戶內之價金全數撥付被告，故並無合意於109年8月31日辦理點交之情事。系爭事故發生在系爭不動產點交之後，依民法第373條規定，危險應由原告負擔，被告不負物之瑕疵擔保責任。此外，原告於簽訂系爭買賣契約前，已多次看屋，並由信義房屋公司之仲介人員陪同，難認被告有何詐欺或欺瞞原告之情事。縱認系爭14樓房屋為凶宅，惟原告已於起訴狀為解除或撤銷系爭買賣契約之意思表示，自不得再依民法第359條規定請求減少價金；且被告得依民法第179條規定，以對原告之請求塗銷抵押權、返還系爭不動產所有權之登記及占有等債權，與原告返還價金之請求為同時履行抗辯。故原告請求減少買賣價金為無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實（詳見本院110年12月15日言詞辯論筆錄，本院卷第433至第434頁）：
㈠兩造於109年6月27日經由信義房屋公司之仲介，就系爭不動
產簽訂系爭買賣契約，約定由原告以價金2,330萬元向被告買受系爭不動產。
㈡被告於109年8月4日將系爭不動產所有權移轉登記與原告。
㈢兩造於109年8月12日簽署「交屋稅費分算表」（本院卷第139
頁）；原告已將買賣契約約定之價金2,330萬元於109年8月13日全部交付被告完畢。
㈣被告於簽訂買賣契約前即已將系爭14樓房屋出租與黃郁清。
四、原告主張系爭14樓房屋於交付前發生系爭事故，而為凶宅，構成物之瑕疵，而依民法第354條第1項、第359條及第179條規定請求減少價金並返還經減少後之價金等情。惟為被告所爭執，並以前開情詞置辯。茲就兩造之爭點（本院卷第433頁）分述如下：
㈠系爭14樓房屋是否於被告交付原告前，發生非自然死亡之情
形而構成物之瑕疵？⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。且出賣人應負之瑕疵擔保責任，係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負其責任。而所謂「凶宅」係指曾發生兇殺、自殺致死或其他非自然身故情事之房屋，衡諸一般常情，一般社會大眾對曾經發生非自然死亡之凶宅建物，大多存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內之住戶而言，除對居住品質發生疑慮外，在心理層面上更有相當程度之負面影響。因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有此類非自然身故情事之不動產，會嚴重影響購買意願及價格，並因而造成該等標的市場接受程度及交易價格低落，就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人上述非自然身故之情事，屬房屋交易之重要資訊，影響房屋之交易價值甚鉅，應認係屬交易上重大瑕疵而屬出賣人物之瑕疵擔保責任範圍，不論出賣人是否明知該事實，均不能免除物之瑕疵擔保責任。被告雖否認黃郁清係自殺、自系爭14樓房屋跳樓或墜樓之事實，惟查：
⑴參之內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函略以
：「……按本部92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容，『本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其本建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）……」等詞（本院卷第261至262頁），可知，所謂凶宅，具體情狀而言，指區分所有建物之專有部分（包括主建物、及屬專有之附屬建物），曾發生兇殺或自殺死亡之非自然死亡之事實，及在專有部分有求死之行為而致死，如從專有部分跳樓輕生，而死在其他樓層或中庭之事實，亦屬之。
⑵查被告於簽訂系爭買賣契約前即已將系爭14樓房屋出租與黃
郁清，此事實為兩造所不爭執（見三之㈣）。而經本院調閱臺灣臺北地方檢察署109年度相字第570號黃郁清相驗卷（下稱相驗卷）後，參據相驗卷內之警詢太子東宮大樓總幹事徐李晃調查筆錄記載：其於109年8月31日下午2時16分許，在警衛室聽到巨響後，至位於臺北市○○區○○路000巷00號1樓中庭察看，於走道發現一名女子即黃郁清墜樓，乃撥打119及110電話，同日下午2時25分許救護人員到場等語（相驗卷第6至7頁）；及觀諸相驗卷內所附系爭14樓房屋所在大樓及屋內現場照片，顯示系爭14樓房屋內書房窗戶為開啟狀態，窗邊放有一張椅子，椅墊上遺有鞋底紋型，與警察於一樓發現之黃郁清運動鞋底紋型類同，而系爭14樓房屋經警方破門入內後，並未發現有打鬥痕跡（相驗卷第34至37頁）；又系爭14樓房屋所在大樓之13樓鋁製露台及5樓遮雨棚均有遭撞毀之情形（相驗卷第25至26頁），且毀損之鋁製露台部分配件確有掉落至中庭（相驗卷第26頁反面至第27頁）；並黃郁清之相驗屍體證明書死亡原因為高處墜落致身體多處骨折及撕裂傷而出血性休克，死亡方式經檢察官認定為自殺，死亡時間為109年8月31日下午2時16分（相驗卷第49頁）等情，堪認原告主張系爭14樓房屋之承租人黃郁清於109年8月31日下午2時16分許，自系爭14樓房屋屋內往外跳樓致死，為自殺身亡一節，為可信取。
⑶是以，系爭14樓房屋於上開時間確有發生承租人黃郁清自屋
內跳樓自殺死亡一事，依上開說明，即屬凶宅，符合民法第354條規定之要件，構成物之瑕疵，應可認定。而本院綜酌上開相驗卷內所附書證等各項證據，足資為凶宅之認定，則被告聲請訊問證人即製發黃郁清墜樓死亡之蘋果日報記者高鈞麟（本院卷第141、183頁），自無調查之必要，併為說明。
⒉被告另抗辯：原告已於109年8月4日取得系爭不動產所有權，
系爭14樓房屋則於109年8月1日或109年8月12日完成點交，故物之瑕疵發生於交付後，其不負物之瑕疵擔保責任云云。
按：
⑴買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負
擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373條定有明文。並依前開同法第354條第1項前段規定，足見，買賣標的有無物之瑕疵，係以交付時之狀態為準。是被告抗辯系爭不動產所有權已於109年8月4日移轉登記與原告，原告無由主張減少價金云云（本院卷第237頁），不足採取。
⑵又系爭買賣契約第4條「付款約定－第四次款：交屋」約定：
「雙方約定民國109年8月14日為最後交屋日，買方至遲應於交屋日四個工作日內辦理銀行撥款(代償）或直接將交屋款存入履約保證專戶」（本院卷第21頁）；第9條「房地點交」第2項約定：「買賣標的物如有出租、被第三人佔用或有屬於非約定之物品留置者，除契約另有約定外，概由賣方負責於點交前排除之。」第4項約定：「賣方將買賣標的物騰空辦理點交（含所有權狀、鑰匙、購買車位者含車庫遙控器及相關證件）予買方時，交屋手續即為完成，雙方並應配合簽署結案點交文件…」（本院卷第22至23頁）；另第17條第25項約定：「本買賣標的現有不定期租賃之承租方，賣方至遲應於民國109年7月10日前與承租方簽立定期租賃契約與信義地政士。現買方同意繼受該租約，雙方並約定如下：（一）須換約，賣方應於109年8月8日前與承租方完成換約，如未如期完成，雙方約定俟賣方完成換約後始點交，遲延期間依契約第十條辦理。（二）押租金及收益分算：⒈賣方應於點交日當場將押租金移轉買方，日後由買方對承租方負返還之責。⒉交屋日前（含當天）租金仍歸賣方所有，如已收取者，賣方應按當月天數計算比例將交屋後之租金交付買方…」（本院卷第27頁）。固約定被告應於109年8月14日前將系爭不動產交付原告，且原告願繼受系爭14樓房屋、頂樓加蓋部分之租賃契約關係，而應於原定交屋日，以交屋日為基準時間點辦理押租金、租金之分算。
⑶惟原告主張：系爭14樓房屋原由被告出租予黃郁清，頂樓加
蓋部分出租第三人，原告無欲繼受被告與黃郁清間就系爭14樓房屋所存之租賃契約關係，僅繼受頂樓加蓋部分之租賃契約等語，上情被告並不爭執（本院卷第149頁）。則系爭不動產關於頂樓加蓋部分之租賃契約關係，依約由原告繼受，至於系爭14樓房屋有關被告與黃郁清間租賃契約關係，原告並不繼受。而被告於109年8月1日雖已將系爭14樓房屋鑰匙交付原告，經原告自陳明確（本院卷第197頁），然被告確與黃郁清約定於109年8月31日下午2時30分至現場辦理點交房屋結清瓦斯等相關費用，有被告與黃郁清間微信對話截圖可證（相驗卷第22至23頁），並黃郁清迄至109年8月31日止仍占有使用系爭14樓房屋，此節亦為兩造所不爭執（本院卷第197頁）；則縱令原告持有系爭14樓房屋鑰匙，仍不足以排除黃郁清之占有，對此屋自無取得完整之事實上管領力，難認已受交付。況被告就其曾移轉系爭14樓房屋之占有予原告之利己事實，並未提出證據以為證明，自不足認定被告於109年8月1日已將系爭14樓房屋交付原告。
⑷被告雖抗辯：經兩造簽署之履約保證結案單已記載「本人確
認資金收支無誤及房地點交完成」，故系爭14樓房屋確實已於109年8月12日完成交付云云。惟查，兩造於109年8月12日於信義房屋公司辦理履約保證結案及交屋稅費分算手續時，僅就房屋稅、地價稅、頂樓加蓋部分之水電、管理費、押金、租金辦理結算，至於系爭14樓房屋部分之押金則約定「由賣方（即被告）支付承租方」、租金亦「暫不分算」，有該交屋稅費分算表足稽（本院卷第139頁，另見三之㈢兩造不爭執之事實）。此與證人即信義地政士聯合事務所之地政士陳雅芬結證稱：交屋稅費分算表係在109年8月12日當天與履約保證結案單（本院卷第50頁）一起製作，「14樓32000暫不分算」之文字係其書寫的，依照一般狀況，屋主應該跟買方做租賃契約押租金分算，但這件比較特別，屋主自己說押金部分沒有要交給買方，他要自己交給承租方，租金也不切算給買方，等到8月底時，再由買賣雙方與承租方做確認，但頂樓加蓋部分的租約，在12日當天已經切算完畢等語（本院卷第208至209頁）；及證人即信義房屋公司仲介、被告系爭不動產之賣方經紀人蔡易宏證稱：上開交屋稅費分算表與履約保證結案單係同在109年8月12日寫的，14樓租金3萬2,000元部分當天沒有分算，這部分會在109年8月31日分算，租金3萬2,000元全部由被告收，不再分算給買方即原告，押金也沒有移轉給買方，因為被告表示他會負責點交屋況，而兩造原本約定109年8月31日下午5時至現場點交屋況，先由被告與承租方在該日下午2時點交後，再由被告與原告點交等語（本院卷第201至202頁），均核相符。是被告出賣系爭不動產與原告，除系爭14樓房屋變更約定改於109年8月31日下午5時點交外，其餘範圍均於109年8月12日點交完畢之事實，應足認定。被告上開所辯，並不足採。
⑸綜此，系爭房屋於原約定之109年8月31日下午5時交付時間前
之同日下午2時16分許，發生黃郁清自屋內跳樓自殺身亡之系爭事故，而為凶宅，是原告主張依民法第373條、第354條第1項前段規定，被告應負物之瑕疵擔保責任，應屬有據。㈡兩造間買賣契約是否已經由原告解除或撤銷而消滅？⒈原告固撤回先位之訴，於本件訴訟不行使以系爭不動產有物
之瑕疵為由而行使契約解除權後之相關請求權（本院卷第19
6、432頁）；惟被告仍抗辯：倘系爭14樓房屋為凶宅，惟原告已於起訴狀為解除系爭買賣契約之意思表示，自不得再依民法第359條規定請求減少價金等語（本院卷第432頁）。查：
⑴系爭買賣契約第17條第1項約定：「除已告知外，買賣標的物
之專有部分、約定專有部分、增（違）建部分內如曾有自然人發生凶殺、自殺、意外等情事並致死亡者，由買賣雙方進行協商，如協商不成或一方拒絕協商，任一方皆可逕行解除契約……」(本院卷第24頁），原告已以系爭14樓房屋於點交前發生非自然身故之事件，而依上開約定，於109年9月18日發函請被告出面協商，未獲回應，乃再以起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，業據原告提出存證信函附之律師函、送達回執為證（本院卷第99至103頁、第11頁），起訴狀繕本並於110年1月7日送達被告（本院卷第123頁），既解除權為形成權，契約解除權之行使，僅需有解除權之一方以意思表示向他方為之，於意思表示到達他方時，即生效力，準此，系爭買賣契約已由原告解除而消滅，堪以認定。
⑵而民法第359條前段規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前
五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金」。於買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，於此情形，或退還原物而解除買賣契約，或欲受領其物而減少價金，買受人固有自由選擇之權。然原告既已選擇行使系爭買賣契約第17條第1項約定之解除權，且業生契約解除效力，則其主張依上開規定請求減少買賣價金815萬5,000元後，依民法第179條規定請求被告返還經減少之價金815萬5,000元，併計付法定遲延利息，即無理由，不應准許。
⑶末查，因兩造未能依民事訴訟法第271條之1準用第270條之1
第1項第3款、第2項規定，就「不爭執原告於起訴狀所為解除及撤銷兩造間買賣契約之意思表示效力；亦即，兩造間就系爭不動產所為之買賣契約迄今仍有效存在，原告就其為解除及撤銷買賣契約意思表示後對被告所生之請求均拋棄」此一爭點，為簡化爭點之協議（本院卷第366、393頁、第432至433頁），則原告於110年11月16日爭點整理暨陳述意見㈡狀因簡化爭點協議之協商過程所為拋棄關於解除及撤銷系爭買賣契約後回復原狀相關請求權之陳述，於實體法上自不生拋棄該等債權或請求權之效力（見本院卷第387頁、第432至433頁），併予指明。
⒉系爭買賣契約既經原告解除而消滅，則兩造其餘關於原告得
否依民法第92條規定以受被告詐欺而為系爭買賣契約之意思表示，並為回復原狀之請求等攻擊防禦及證據方法，自無再予論述之必要。
五、從而，原告依民法第359條規定請求減少買賣價金後，依民法第179條規定請求被告返還經減少之價金815萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ﹪計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 1 月 19 日
民事第一庭法 官 賴錦華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 19 日
書記官 高菁菁