臺灣臺北地方法院民事判決110年度重訴字第137號原 告即反訴被告 李姿儀訴訟代理人 林家慶律師
陳思愷律師被 告即反訴原告 李佳臻訴訟代理人 劉凡聖律師上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國111年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、本訴訴訟費用由原告負擔。
三、反訴被告應將臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍10,000分之31）、及坐落其上之同小段1544建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號10樓之3房屋（權利範圍全部）、其共有部分即同小段1575建號建物（權利範圍10,000分之27）之所有權移轉登記與第三人福樂多兆資有限公司。
四、反訴被告應給付反訴原告新臺幣1,149,093元，及自民國110年11月10日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
五、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
六、本判決第四項於反訴原告以新臺幣383,000元為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新臺幣1,149,093元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：原告即反訴被告李姿儀以被告即反訴原告李佳臻（以下均逕稱其名）給付房屋買賣價金遲延為由，主張解除買賣契約並請求返還房屋、給付不當得利、遲延違約金。李佳臻則主張其已提出價金，依同一買賣契約請求辦理建物、基地之所有權移轉登記，並給付遲延違約金。是以，本件反訴與本訴之攻擊防禦方法相牽連，且並非專屬其他法院管轄，依民事訴訟法第259條、第260條規定，應准許李佳臻提起反訴。
貳、實體方面：
一、本訴部分：㈠李姿儀主張：兩造前於民國109年7月31日簽訂不動產買賣契約，約定李佳臻以新臺幣（下同）10,944,000元之總價，向李姿儀買受其所有之臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍10,000分之31）、及坐落其上之同小段1544建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號10樓之3房屋（權利範圍全部）、其共有部分即同小段1575建號建物（權利範圍10,000分之27）（以下合稱系爭房地，1544建號部分稱系爭房屋）。李姿儀已於同年9月9日將系爭房屋點交予李佳臻，但李佳臻並未依約辦理房屋貸款而於109年9月20日給付第四期款（尾款）7,674,000元，經數度催告仍一再推託敷衍。李姿儀遂於109年10月23日發函解除買賣契約，於同年10月26日到達李佳臻，發生解除效力。爰依民法第767條第1項前段、第179條、第259條規定，請求李佳臻返還系爭房屋；依民法第179條規定，請求李佳臻按月給付相當於租金之不當得利25,000元；另依兩造間不動產買賣契約第7條第3項約定，請求李佳臻就自土地增值稅單、契稅單核下之翌日即109年9月13日起，至契約解除日即同年10月26日止共44日之期間，按日給付買賣總價之0.3‰即3,148元、合計138,512元之遲延違約金等語。並聲明：⒈李佳臻應將系爭房屋騰空遷讓返還予李姿儀。⒉李佳臻應自109年10月27日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付李姿儀25,000元。⒊李佳臻應給付李姿儀138,512元，及自109年10月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒋願供擔保，請准宣告假執行。
㈡李佳臻則以：兩造約定買賣價金分為簽約款、備證款、完稅
款、尾款等4期清償。李佳臻已依約按期給付將第一期款（簽約款）、第二期款（用印款）、第三期款（完稅款）各1,090,000元，共3,270,000元。其中，李佳臻是在109年9月9日給付第三期款（完稅款），而系爭房地之土地增值稅單也在同日核下。李姿儀作為出賣人，既未依約繳納土地增值稅，亦未依約清償其先前向合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合作金庫）借用之房屋貸款，並塗銷合作金庫在系爭房地上設定的抵押權登記，李佳臻於本件起訴前已為同時履行抗辯，自得拒絕給付第四期款（尾款）。況且，李佳臻早已備妥面額7,674,000元之彰化銀行本行支票，以供給付第四期款（尾款）之用，李姿儀卻屢屢推託拒絕受領，其指示李佳臻於109年10月22日至中國信託仁愛分行交付支票，屆時卻又爽約不到場，自已陷於受領遲延。李佳臻迫於無奈，已於109年11月10日將第四期款（尾款）全數提存，案經本院以109年度存字第2418號准予提存在案。據此，李佳臻已將價金給付完畢，並無給付遲延。李姿儀以其給付遲延為由，主張解除買賣契約，請求返還系爭房屋、給付相當於租金之不當得利、遲延違約金，均無理由等語，資為抗辯，並聲明：⒈ 李姿儀之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、反訴部分：㈠李佳臻主張：其已足額給付買賣價金，並無給付遲延。李姿儀以其給付遲延為由，主張解除買賣契約，於法不合。爰提起反訴，依兩造間不動產買賣契約第3條第1項、第3項約定，請求李姿儀將系爭房地之所有權移轉登記予利益第三人福樂多兆資有限公司（下稱福樂多公司）。另李姿儀就自土地增值稅單核下4日後之109年9月13日起陷於給付遲延，爰依買賣契約第7條第4項約定，請求按日給付買賣總價之0.3‰，共1年即365日份，合計1,149,093元之遲延違約金等語。並聲明：⒈李姿儀應將系爭房地之所有權移轉登記予福樂多公司。⒉李姿儀應給付李佳臻1,149,093元，及自民事反訴起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊就上開⒉，願供擔保，請准宣告假執行。
㈡李姿儀則以：李佳臻未獲銀行核貸，依兩造間不動產買賣契
約第8條第2項約定，本應於土地增值稅單、契稅單核下3日內以現金或銀行本票一次付清尾款，至遲亦應於原本約定之109年9月20日付清，已陷於給付遲延。李佳臻之尾款給付義務，與李姿儀繳納土地增值稅之義務間，並無對待給付關係，且依約李佳臻本應先行給付尾款，李姿儀始須繳納土地增值稅、清償貸款並塗銷抵押權設定，故李佳臻自不得為同時履行抗辯，況且，李佳臻在解約前從未以土地增值稅之繳納為同時履行抗辯，不容脫免給付遲延之責任。又李佳臻並未通知李姿儀於109年10月22日到場，不生提出給付之效力。
嗣後，李佳臻雖將尾款提存於本院，卻附有「應塗銷原抵押權登記後之土地及建物謄本，交予李佳臻審核後李佳臻出具同意書後，方得領取提存物」之條件，顯非李姿儀依約應負擔之義務，該提存不合於債之本旨，依提存法第22條規定，不生清償效力。是以，李佳臻反訴請求，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：⒈李佳臻之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則，此有最高法院103年度台上字第431號民事判決意旨可據。
㈡查兩造前於109年7月31日簽訂不動產買賣契約，約定李佳臻以10,944,000元之總價，向李姿儀買受其所有之系爭房地。
李姿儀應將系爭房地之所有權移轉登記於利益第三人福樂多公司名下。購屋價金則分為4期，即第一期款（簽約款）1,090,000元、第二期款（備證款）1,090,000元、第三期款（完稅款）1,090,000元、第四期款（尾款）7,674,000元。李佳臻簽約同日已經依約將第一、二期款給付完畢，於109年9月9日已給付第三期款（完稅款）予李姿儀，並交付第四期款（尾款）之擔保本票予承辦地政士陳嘉宏，李姿儀則於同日將系爭房屋交付予李佳臻，現由李佳臻占有中等情，為兩造所不爭執（見本院卷第74-75、299頁），且有不動產買賣契約書、系爭房地之登記資料及所有權狀、第一期款（簽約款）及第二期款（備證款）之付款支票、第四期款（尾款）擔保本票影本、地政士領收文件收據在卷可查（見北簡卷第25-41頁、本院卷第59-63、205頁），堪予認定。
㈢李佳臻未於109年9月14日以前給付第四期款（尾款），應負給付遲延責任：
⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任，民法第229條第1項定有明文。又兩造間不動產買賣契約約定第8條第1至4項約定（見北簡卷第29頁）：
「貸款約定
一、買方如需申辦貸款作為尾款時，應於完稅前完成對保及開戶，最遲於土地增值稅單核下二週完成銀行撥款等手續，並負責於抵押權登記完畢三日內撥款代清償賣方原有銀行貸款，否則買［方］應負遲延責任。
二、買方如因貸款條件不符而未能核貸時，應於完稅款前（即：土地增值稅單、契稅單核下三日內）以現金或銀行本票一次付清尾款，否則買方應負遲延責任。
三、買方無需貸款時，應於完稅前以現金或銀行本票一次付清尾款，地政士則將尾款本票退還買方。」據此，兩造是依買方即李佳臻履約時是否需要向銀行辦理房屋貸款，而就第四期款（尾款）約定不同之清償期。李佳臻於締約時原擬以福樂多公司名義向銀行申辦貸款，嗣後卻未獲銀行核貸一情，業據證人即承辦地政士陳嘉宏證述明確（見本院卷第190、191頁），因此，本件第四期款（尾款）之清償期，應依兩造間不動產買賣契約第8條第2項「買方如因貸款條件不符而未能核貸時」之約定辦理。⒉兩造間不動產買賣契約第8條第2項約定，李佳臻「如因貸
款條件不符而未能核貸時，應於完稅款前（即：土地增值稅單、契稅單核下三日內）」給付尾款。對照該契約第2條將第三期款後方加註「（完稅）」字樣，第8條第2項所謂「完稅款前」，字面上有可能解釋為「在給付第三期款（完稅款）之前」，證人陳嘉宏作為契約草擬者，亦作此解釋（見本院卷第199頁）。但是，依照證人陳嘉宏的說明，一般交易上，是在第三期款（完稅款）、第四期款（尾款）之間，先辦理過戶後，再由買方辦理貸款（見本院卷第198頁），則辦理貸款的時間，是在買方繳納第三期款（完稅款）以後。倘若採取上述解釋，在買方辦理貸款失敗後，將使第四期款（尾款）的清償期回溯地提早到第三期款（完稅款）之前，不僅使第三期、第四期款之次序顛倒，買方也將直接陷於給付遲延，顯然沒有按期給付第四期款（尾款）的可能，並不合理。實際上，第8條第2項後方括號內「土地增值稅單、契稅單核下三日內」之文字就是該「完稅款前」的註解，應可表彰兩造之真意。
⒊據此，第四期款（尾款）清償期，在買方「因貸款條件不
符而未能核貸」之情形，是「土地增值稅單、契稅單核下三日內」。系爭房地之土地增值稅單、契稅單是在109年9月9日核下，業經證人陳嘉宏證述明確（見本院卷第190頁），該日之3日後為9月12日星期六，屬於休息日，依民法第122條規定，應以下一個星期一即9月14日代之。因此，李佳臻應於109年9月14日以前給付第四期款（尾款）。李佳臻未按期給付，依民法第229條第1項規定，應負給付遲延責任。
㈣李佳臻在109年10月19日前某時合法為同時履行抗辯，拒絕給付第四期款（尾款），其給付遲延責任溯及免除：
⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，原則上必須雙方之債務本於同一之雙務契約而發生，且互為對待給付之關係，始足當之，此有最高法院59年度台上字第850號民事判決意旨可據。
又非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項前段定有明文。債務人主張其已為同時履行抗辯，不負給付遲延責任者，應舉證證明其已向債權人為同時履行抗辯之意思表示，且上述同時履行抗辯此一權利抑制規定之要件事實確實存在。又債務人合法提出同時履行之抗辯後，其遲延責任即溯及免除，債務人主張同時履行抗辯時，應溯及免除其遲延責任，此有最高法院107年度第8次民事庭會議決議意旨可參。
⒉李佳臻主張，其曾以李姿儀①未依約同時繳納系爭房地之土
地增值稅，②未依約清償房屋貸款、塗銷抵押權登記等二項事由，為同時履行抗辯。經查，證人陳嘉宏固然證稱：李佳臻於李姿儀109年10月26日發函表示解除不動產買賣契約前，曾向其表示，因李姿儀未繳納土地增值稅，所以不願意給付尾款等情，但陳嘉宏並未證稱其曾轉達李姿儀之事實（見本院卷第192-193頁），且亦無事證顯示李姿儀曾經授與陳嘉宏接受李佳臻意思表示的代理權，故李佳臻向陳嘉宏所為之表示，縱使有為同時履行抗辯之真意，該意思表示亦未到達李姿儀，不生效力。然而，李姿儀在109年10月19日傳送予李佳臻之簡訊中曾敘及：「我們也沒有不收現金，是你自己說我們必須先把貸款還清才一次給我們現金，這不是你要現金支付的條件嗎？」（見本院卷第175頁），該簡訊經李姿儀當庭確認是自己傳送的（見本院卷第199頁），可見在109年10月19日前某時，李佳臻確曾要求在其給付第四期款（尾款）前，李姿儀必須先清償貸款並塗銷系爭房地之抵押權，其真意即為同時履行抗辯。
⒊兩造間不動產買賣契約第3條第4項明定：「除買賣雙方另
有約定外，賣方就買賣標的以設定抵押權或其他債務擔保者，應配合地政士查詢並確認有關之債務明細、取得清償證明文件及辦妥塗銷登記。」（見北簡卷第27頁）。因系爭房地上有李姿儀為抵押權人合作金庫所設定，於105年12月9日以臺北市大安地政事務所105年大安字第203250號辦畢登記之最高限額抵押權一筆，用以擔保李姿儀之借款、信用卡契約、保證、透支、票據、衍生性金融商品交易契約等債務，擔保債權金額為7,200,000元，有土地、建物登記資料在卷可查（見本院卷第59-62頁）。據此，李姿儀依約確有清償貸款塗銷該抵押權登記之義務，此項義務攸關系爭房地所有權之完整，與買賣價金互為對待給付。
⒋李佳臻並無先行給付第四期款（尾款）之義務：
⑴關於「清償房屋貸款、塗銷抵押權登記」與第四期款（
尾款）之順序，兩造間不動產買賣契約第4條第1項約定：「本買賣不動產，賣方保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利及租賃關係，應由賣方負責於尾款付清以前速予釐清，若買方因此受有損害時，賣方應負完全賠償責任。」（見北簡卷第27頁），據此，李姿儀應該「在李佳臻給付第四期款（尾款）以前」，先清償自己的貸款，並塗銷系爭房地上的抵押權登記。
⑵證人陳嘉宏固然證述：李姿儀在簽訂不動產買賣契約當
時，尚未繳清房屋貸款，兩造有約定要貸款，由李佳臻去辦理新的貸款，來償還李姿儀本來的貸款，一般交易上是採用過戶後就代償，在第三期款（完稅款）、第四期款（尾款）之間辦理，先辦理過戶，再由李佳臻貸款後，清償李姿儀的貸款餘額，也就是採取實務上的「買設連件」方式，當時兩造都清楚知道且同意等語（見本院卷第190、198頁），其證述有不動產買賣契約書第2頁不動產買賣作業流程中「原貸合庫銀行」、後方勾選「代償」之記載可佐（見北簡卷第23頁），堪信屬實。
同契約第3條第5項：「買賣標的物原有第＿＿順為抵押貸款，買方同意由其申貸之金融機構於約定撥款日（設定登記完成且買賣標的物騰空後＿＿工作日內）代為轉帳，其約定如下：賣方自代償日起＿＿個工作日內備齊清償文件交予承辦地政士辦理塗銷登記」之代償條款上，各留白處均未填寫，而是直接畫叉（見本院卷第27頁），但證人陳嘉宏已經證稱：畫叉是他的筆誤，兩造確實有約定要代償等語（見本院卷第198頁），可見該打叉之記載並非兩造之真意。
⑶然而，兩造上述約定的代償方案，只是就「李佳臻獲得
銀行核貸」之情形，所作的口頭特別約定而已。李佳臻最終並未獲得銀行核貸，此與上述代償方案之前提已然不合，應該回歸適用兩造間不動產買賣契約第4條第1項約定，李姿儀應該「在李佳臻給付尾款付清以前」，先清償貸款並塗銷系爭房地之抵押權，而非李佳臻應先給付。因為，在兩造原本設想的代償方案下，李姿儀先將系爭房地移轉登記予李佳臻，李佳臻再去辦理貸款，來代償李姿儀的貸款，此時李佳臻鑑於自己所有的系爭房地上仍有合作金庫的抵押權，為了塗銷該抵押權，除去系爭房地上的負擔，自然會給付第四期款（尾款）去代償李姿儀的貸款，兩造均有充份的動機去履行契約，風險尚稱平衡。但是，現實上，李佳臻未獲銀行核貸，依約必須以現金、或銀行本票一次付清第四期款（尾款），李姿儀又未將系爭房地之所有權移轉登記與李佳臻，則李佳臻給付第四期款（尾款）後，已無任何誘因可以促使李姿儀繼續履約，倘若李姿儀收受第四期款（尾款）後，拒絕清償自己的房屋貸款、塗銷合作金庫的抵押權登記，李佳臻除了起訴之外，已無其他制衡手段。因此，強求李佳臻必須先給付第四期款（尾款），不僅與兩造間不動產買賣契約第4條第1項之明文約定不合，且將使李佳臻面臨更大的風險，有違公平，應回歸適用該第4條第1項約定，始為合理。
⑷李姿儀雖主張：第8條第2項所約定之清償期應解釋為「
李姿儀繳納土地增值稅之前」，也就是「完稅前」，李佳臻必須在李姿儀繳納土地增值稅之前給付第四期款（尾款），如此才能擔保李佳臻確有資力履約等語（見本院卷第267、273-274、299頁），但第8條第1項寫作「完稅前」，第2項寫作「完稅款前（即：土地增值稅單、契稅單核下三日內）」，兩者文字顯然不同，李姿儀的解釋完全忽略第2項的文字差異，將之直接解釋成與第1項「完稅前」相同的結果，並不可採。
⑸因此，李佳臻最終並未獲得銀行核貸，已不能適用兩造
原本口頭約定的代償方案，李姿儀應先清償自己的貸款並塗銷合作金庫的抵押權登記，而非李佳臻應先給付。
⒌據上，李姿儀未依兩造不動產買賣契約第3條第4項、第4條
第1項約定，清償自己的貸款、塗銷合作金庫之抵押權登記。李佳臻在109年10月19日前某時行使同時履行抗辯，拒絕給付第四期款（尾款），合法有據，其給付遲延之責任溯及免除。
㈤李姿儀於109年10月23日陷於受領遲延，李佳臻仍無給付遲延責任：
⒈按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自
提出時起，負遲延責任；債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第234條、第235條定有明文。債務人之給付兼需債權人之行為始能完成者，倘債權人拒為此協力，即應負受領遲延之責，債務人於此受領遲延狀態終了前，未能完成給付，係因不可歸責於自己之事由所致，依民法第230條之規定，自不負給付遲延責任，此有最高法院86年度台上字第580號民事判決意旨可據。
⒉按金錢之債，清償地原則上雖以債權人之住所地為清償地
，但法律另有規定、契約另有訂定、另有習慣、或得依債之性質或其他情形決定者，不在此限，此觀民法第314條規定自明。查李姿儀曾於109年10月19日寄發簡訊予李佳臻稱：「交付現金請於10月22日前在中國信託仁愛分行交付，詳細時間與尾款金額會委請代書［即陳嘉宏］算好違約金、房屋租金後與你聯絡」，有截圖在卷可查（見本院卷第175頁）。據此，李姿儀指定改以中國信託仁愛分行為清償地，李佳臻亦未為異議，應認清償地發生變更，嗣後，李佳臻給付第四期款（尾款）時，即需要李姿儀委請陳嘉宏指定具體時間、核算應給付金額，並通知李佳臻，且李姿儀或其授權之人到場受領給付，此均為李姿儀應為之協力行為。
⒊李姿儀在發出簡訊前，雖有將簡訊內容以LINE傳送予陳嘉
宏確認，詢問其有無可修改、補充之處，陳嘉宏有回傳「可以」，有截圖在卷可詳（見本院卷第255-258頁），然而，李姿儀並未舉證證明自己、陳嘉宏曾進一步通知李佳臻具體的交款時間，或曾計算違約金、租金計算完畢後提出具體的應給付金額，更未前往其自己指定之中國信託仁愛分行受領給付，顯然未為受領給付之協力行為。李佳臻於109年10月22日洽由彰化銀行開具面額7,674,000元之本行支票後，隨即於同日以福樂多公司名義寄發存證信函，檢附該彰化銀行本行支票影本，催告李姿儀受領第四期款（尾款），於同年月23日送達李姿儀（見本院卷第177-180頁），應認李佳臻已完成必要之準備，並通知李姿儀，發生言詞提出給付之效力。李姿儀已陷於受領遲延，李佳臻則無給付遲延之責任。
㈥據此，李佳臻既無給付遲延之責任，李姿儀雖於109年10月23
日寄發存證信函，指摘李佳臻經催告仍未履行契約，主張解除買賣契約，於109年10月26日送達李佳臻（見北簡卷第55-59頁），仍與民法第254條規定不合，不生解除效力，兩造間不動產買賣契約仍繼續存在。
㈦李佳臻於109年11月10日提存第四期款（尾款），已生清償效力：
⒈按債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者
，清償人得將其給付物，為債權人提存之，民法第326條定有明文。又非依債務本旨或向無受領權人所為之清償提存，其債之關係不消滅，提存法第22條固有明文規定，但債務人之清償，如係對債權人之給付而為之者，在債權人未為對待給付或提出相當擔保前，得阻止其受取提存物；清償提存之提存物受取權人如應為對待給付時，非有提存人之受領證書、裁判書、公證書或其他文件，證明其已經給付或免除其給付或已提出相當擔保者，不得受取提存物，民法第329條、提存法第21條亦有明定。因此，債務人在提存書上記載受取條件，要求債權人提出對待給付之證明，始得受領提存物，業經提存法明文允許，並未違反債之本旨。
⒉李佳臻已於109年11月10日為李姿儀提存第四期款（尾款）
7,674,000元，經本院以109年度存字第2418號准予提存在案，有提存書在卷可詳（見本院卷第41頁），李姿儀亦自承有收到提存書，內容記載相符（見本院卷第76頁）。該提存書「清償提存－對待給付之標的及其他受取提存物所附之要件」欄雖記載：「受取權人［即李姿儀］領取提存物時，應提出上開土地及建物所有權已移轉為福樂多兆資有限公司及塗銷原抵押權登記後之土地及建物謄本，交予提存人審核後提存人出具同意書後方得領取提存物。」（見本院卷第41頁）然而，其中移轉所有權登記、塗銷抵押權登記，是李姿儀依兩造間不動產買賣契約第3條第3項、第4項、第4條第1項約定所負之給付義務，均屬買賣價金之對待給付，而其中「交予提存人審核後提存人出具同意書」，亦屬提存法第21條「提存人之受領證書」，是證明李姿儀已為對待給付之必要文件，李佳臻記載為受取條件，並無不合。
⒊是以，李佳臻之清償提存符合提存之要件，且符合債之本旨，已生清償效力。
㈧本訴請求：
⒈李佳臻未於109年9月14日以前給付第四期款（尾款），雖
一度應負給付遲延責任，但其於109年10月19日前某時合法為同時履行抗辯後，給付遲延責任已溯及免除，嗣李佳臻已以言詞提出給付，進而提存而為清償，自無給付遲延之可言。李姿儀以109年10月23日存證信函為解除之意思表示，並未合法發生解除效力，兩造間不動產買賣契約仍然存在，其依民法第259條規定請求返還系爭房屋，核屬無據。李姿儀再依兩造間不動產買賣契約第7條第3項約定（見北簡卷第29頁），以李佳臻遲延給付第四期款（尾款）為由，請求按日給付總價0.3‰之遲延違約金，亦屬無據。
⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第767條第1項、第179條雖有明文規定。但出賣人為履行買賣契約，將標的物交付予買受人後，買受人占有標的物，即有正當權源，此有最高法院69年度第4次民事庭會議決議㈠意旨可據。李姿儀於109年9月9日將系爭房屋交付李佳臻占有、使用，既是基於兩造間不動產買賣契約之約定，李佳臻自屬有權占有。李姿儀主張其無權占有，請求返還系爭房屋，並請求給付相當於租金之不當得利，均屬無據。
㈨反訴請求：
⒈查兩造間不動產買賣契約第3條第1項約定：「賣方應將本
買賣標的物移轉登記所需之書類及證明文件蓋妥印鑑章，…交付地政士開始辦理產權移轉登記手續」，第3項約定：
「若買方指定第三人為產權移轉登記名義人，該名義人應於本契約中簽章負連帶保證人責任，且應於尾款擔保本票簽章共同負發票人之責，…否則賣方得拒絕買方指定第三人為登記名義人之要求。」（見北簡卷第27頁）。李佳臻已指定將系爭房地之所有權移轉登記予利益第三人福樂多公司，業經證人陳嘉宏證述明白（見本院卷第197-198頁），福樂多公司亦為第四期款（尾款）擔保本票之共同發票人（見本院卷第205頁），李姿儀並當庭陳明：不反對福樂多公司擔任登記名義人（見本院卷第299頁）。兩造間不動產買賣契約既仍存在，李佳臻自得依約請求李姿儀將系爭房地之所有權移轉登記予利益第三人福樂多公司。
⒉遲延違約金：
⑴本件李姿儀已經交付系爭房屋，但拒不辦理系爭房地之
所有權移轉登記，因李姿儀現仍為所有權人，具有處分權能，其給付仍屬可能。兩造間不動產買賣契約並未直接約定李姿儀應辦理所有權移轉登記之期限。李佳臻完成給付第四期款（尾款）之準備後，於109年10月22日以福樂多公司名義寄發存證信函，除催告李姿儀受領第四期款（尾款），並催告辦理「點交」、「產權清楚辦理點交」，於同年月23日送達李姿儀（見本院卷第177-180頁），鑑於當時李姿儀已將系爭房屋交付李佳臻占有中，應認為李佳臻所謂「點交」，其真意是指辦理所有權移轉登記。李姿儀受催告後仍未辦理，依民法第229條第2項規定，自109年10月23日受催告時，負遲延責任。
⑵兩造間不動產買賣契約第7條第4項約定：「賣方若有遲
延交屋之情形，應賠償買方每日按買賣總價款千分之零點三違約金［下稱前段］。如賣方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，買方除得解除本契約外，賣方同意立即將所收款項加倍返還賣方，以為違約損害賠償。［下稱後段］」（見北簡卷第29頁）。其中前段是就給付遲延之情形，以不解除契約、將來仍應繼續履行為前提，按日計罰違約金；後段賦與解除權，並課予賣方加倍返還所受領價金之義務，則是以將來不繼續履行契約為前提。本件李姿儀遲延辦理移轉登記之情形，李佳臻請求繼續履約，雖與前段「遲延交屋」（即遲延交付房屋占有）之文義略有出入，但性質上與前段相近，同屬給付遲延但欲繼續履約之狀況。而若依後段規定，命李姿儀加倍返還違約金，李佳臻將可取回價金、又獲得所有權，顯失公平。因此，本件應類推適用第7條第4項前段規定，命李姿儀按日給付違約金。
⑶查李姿儀自109年10月23日起給付遲延，至本件言詞辯論
終結時已逾1年。李佳臻本得請求給付1年即365日份之違約金1,198,368元（總價10,944,000元×0.3‰×365日＝1,198,368元），其聲明僅請求1,149,093元，並無不合。
⑷上開遲延違約金，屬於未定期限之給付。李佳臻請求李
姿儀自民事反訴起訴狀送達翌日即110年11月10日起（見本院卷第184-1頁），按週年利率5％計算之利息，與民法第229條第2項、第233條第1項、第203條規定相符，核屬有據。
四、綜上所述：㈠李姿儀本訴依民法第767條第1項前段、第179條、第259條規
定，請求李佳臻返還系爭房屋，依民法第179條規定請求給付相當於租金之不當得利，並依兩造間不動產買賣契約第7條第3項約定，請求給付遲延違約金本息，均無理由，應予駁回。
㈡李佳臻反訴依兩造間不動產買賣契約第3條第1項、第3項約定
，請求李姿儀將系爭房地之所有權依約移轉登記予利益第三人福樂多公司；另依同契約第7條第4項約定，請求給付遲延違約金1,149,093元，及自110年11月10日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。
五、李姿儀之本訴既經駁回，其假執行之聲請已喪失依據，應併予駁回。至就李佳臻之反訴關於給付遲延違約金部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告准予、免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認於本件判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件李姿儀之本訴為無理由，李佳臻之反訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 2 月 16 日
民事第三庭 審判長法 官 方祥鴻
法 官 黃鈺純法 官 王沛元以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 16 日
書記官 顏莉妹