臺灣臺北地方法院民事判決110年度重訴字第27號原 告 何婕訴訟代理人 單鴻均律師被 告 白亞蘭訴訟代理人 王琛博律師
黃耕鴻律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國110年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取台新國際商業銀行建北分行、帳號00000000000000號、戶名台新國際商業銀行受託信託財產專戶内新臺幣柒佰肆拾萬元，及自民國一０九年十一月十三日起至原告領取前開款項日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰肆拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒佰肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。兩造間民國109年10月22日簽立不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)第13條第6項中段約定：如有爭議致訴訟或仲裁時，雙方合意以房地所在地為管轄法院(卷一第43頁)，查系爭買賣契約標的房地在臺北市大安區，依前揭規定，本院自有管轄權。
二、原告主張：原告於109年10月22日經由訴外人永慶房屋仲介股份有限公司(下稱永慶房屋)仲介向被告購買坐落於臺北市○○區○○段000地號土地及其上3727建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路000號9樓房屋(下合稱系爭不動產)，約定買賣價金為新臺幣(下同)3,682萬元，並簽訂系爭買賣契約，原告於簽訂系爭買賣契約後給付簽約款及用印款共740萬元至履約保證專戶即台新國際商業銀行(下稱台新銀行)建北分行、帳號00000000000000號、戶名「台新國際商業銀行受託信託財產專戶」帳戶(下稱系爭履保帳戶)内。詎原告於109年11月3日赴國泰世華商業銀行辦理系爭不動產貸款，經該行員表示系爭不動產曾發生跳樓自殺之非自然身故事件且涉訟（本院105年度訴字第2263號），拒絕原告辦理貸款。經原告查證系爭不動產曾於82年12月29日發生跳樓自殺身亡事件，被告自應依系爭買賣契約第13條第1項，無條件返還系爭不動產價款予原告。又被告委託之代理人陳大華於109年10月6日之標的物現況說明書第32項及第48項均勾取「否」，被告亦於109年11月22日之標的物現況說明書第32項及第48項均勾取「否」，堪認系爭不動產之專有、約定專用部分未曾發生非自然身故為被告所保證之品質，原告另得依民法第354條、第359條、第259條規定請求解除系爭買賣契約並返還價金；另被告及其代理人陳大華於兩造簽立系爭買賣契約前即已知悉系爭不動產曾發生非自然身故而仍刻意隱匿，原告得依民法第92條第1項規定撤銷為系爭買賣契約之意思表示並依民法第179條規定請求返還不當得利。爰依系爭買賣契約第13條第1項、民法第354條、第359條、第259條規定請求解除契約並返還價款，或依民法第92條第1項、第179條規定請求返還不當得利等語，並聲明：㈠被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）領取系爭履保帳戶内740萬元，及自109年11月13日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭買賣契約第13條第1項約定應係以發生死亡結果地在系爭不動產專有、約定專用部分為限，原告始得主張解除契約，然依原告所提新聞報導所述，死者係墜樓並陳屍在人行道，原告不得依系爭買賣契約第13條第1項約定主張解除契約。系爭不動產前手所有權人間另案訴訟法院（本院105年度訴字第2263號）認定無證據可知悉系爭不動產曾發生非自然身故，而不會影響系爭不動產在交易市場之價格，且被告以3,240萬元向前手曾信嘉購入系爭不動產，顯見系爭不動產並無經濟價值減損，自不得認定系爭不動產具有重大瑕疵，被告以市價購入系爭不動產並自住迄今，此足證被告並不知悉系爭不動產曾發生非自然身故等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：查兩造於109年10月22日簽立系爭買賣契約，約定由原告向被告購買系爭不動產，買賣總價為3,682萬元，原告前於109年10月27日以其申設國泰世華商業銀行000000000000號帳戶匯款388萬4,000元（其中370萬元為依系爭買賣契約第4條第1項支付之簽約款、其餘18萬4,000元為原擬支付之仲介服務費）至系爭履保帳戶，原告於109年11月3日匯款382萬元（其中370萬元為系爭買賣契約第4條第1項支付之用印款、其餘12萬元為原擬支付之代書服務費），原告已給付簽約款及用印款共740萬元至系爭履保帳戶内等情，有土地及建物登記第二類謄本(卷一第35-38頁)、系爭買賣契約(卷一第39-45頁)、標的物現況說明書(卷一第47-50頁)、國泰世華商業銀行109年10月27日、109年11月3日匯出匯款憑證(卷一第51、57頁)、價金履約保證申請書(卷一第53-55頁)、兩造簽約現場照片(卷一第101頁)為憑，復為兩造無爭執，應堪認屬實。至原告主張得依系爭買賣契約第13條第1項、民法第354條、第359條、第259條規定請求解除契約並返還價款，或依民法第92條第1項規定撤銷為系爭買賣契約之意思表示並依民法第179條規定請求返還不當得利，則為被告所否認，並以前詞置辯，茲論述如下：
㈠查系爭買賣契約第13條第1項明定：乙方(即被告)已明確告知
，本建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)及約定專用之部分於簽立本契約前無非自然身故之情事予甲方(即原告)知悉，惟嗣後查證前開專有、約定專用部分確曾發生非自然身故之情事者，甲方（即原告）得逕行解除契約，乙方應無條件返還價款予甲方等語（卷一第43頁），復參以被告於109年10月6日簽立標的物現況說明書第32項關於本建物之專有部分（包括主建物及附屬建物）及約定專用之部分是否曾經發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或意外致死等非自然死亡等因素致死或求死行為並致死等情事（如跳樓死亡）、第48項關於其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任何補充）等內容均勾選「否」，足見被告業確認系爭不動產之專有、約定專用部分未曾發生非自然身故之情事。惟查，死者張桂芬之死亡時間為82年12月29日，死亡地點欄記載：
同現住址（即系爭不動產）樓下等語，死亡原因為：顱骨碎裂創、墜樓受傷等情，有案件校核單、臺灣臺北地方法院檢察署相驗屍體證明書（臺灣高等法院106年度上字第95號卷第153-155頁）為憑，參以訴外人何秀鳳前向銀行申辦系爭不動產貸款時，外部顧問附註意見記載：區域條件相當產品成交行情約85~90萬元/坪，考量標的位於9樓邊間，室內屋況維護尚佳，標的以88萬元/坪評估，據本所資料顯示，本戶疑似有非自然身故情形，本報告以正常單價之7成評估約61.6萬元/坪等情，有元大商業銀行股份有限公司城中分行105年9月21日函及附件不動產行情覆核單（本院105年度訴字第2263號卷一第183-184頁）可參，核與證人翁瑞良、魏增財、李庚年於前案到庭證述之內容（本院105年度訴字第2263號卷一第128頁-130頁、卷二第3-4頁）相符，應堪認張桂芬於82年12月29日自系爭不動產跳樓至樓下身亡。
原告主張系爭不動產經查證專有、約定專用部分確曾發生非自然身故之情事，得依系爭買賣契約第13條第1項逕行解除契約，被告應無條件返還價款，核與前揭系爭買賣契約第13條第1項約定相符，洵屬有據。
㈡被告雖辯稱發生死亡結果地在1樓而非在系爭不動產專有、約
定專用部分，原告不得依系爭買賣契約第13條第1項約定解除契約並請求返還價款云云。惟查，證人即系爭買賣契約仲介承辦人朱柏勳到庭具結證稱：兩造109年10月22日簽約時我在現場，系爭買賣契約第13條第1項主要是依照標的物現況說明書，確認該房屋專有部分及約定專用部分是否曾發生非自然身故事件，請屋主確認後簽名，並記載時間，兩造簽署買賣契約書當天，承辦代書會從標的物地址到尾從頭帶一次，被告於109年10月22日簽署買賣契約同時，簽署原證3所示標的物現況說明書；原證10新聞提到女子82年10月29日從9樓（即系爭不動產）陽台跳樓身亡，基於此則新聞，系爭不動產一定是符合系爭買賣契約第13條第1項所謂「於專有部分及約定專用部分發生非自然身故」，只要從9樓跳出、自殺、兇殺都屬於凶宅，不會因為死亡結果發生在人行道就不算是凶宅，這是依我從業13年，依公司的規範及實務經驗而作此認定等語（卷二第116-120頁），而證人即協助被告銷售系爭不動產之仲介陳大華到庭具結證稱：我與被告是朋友關係，民國80快90年時認識，當時我擔任房屋仲介而認識被告，當時被告於仁愛路的房屋在出租是由我承辦，因為被告長年都在美國，在臺灣的房屋租賃都是我幫被告處理，後來就與被告成為朋友；我之前任職在原名力霸房屋後來改名為東森房屋，從事房屋仲介約20多年；這次被告委託系爭不動產的仲介不止永慶房屋，有信義、永慶、住商、僑茂、有巢氏、東森、中信等很多房屋仲介公司；我們委託給信義房屋時，信義房屋109 年初到年中有提到系爭不動產是凶宅，我請信義房屋出示有關凶宅的文件給我們看，信義房屋說無法提供，委託信義房屋的部分就系爭房屋的標的物現況說明書關於系爭房屋是否為凶宅，當時勾選否，我們先勾否之後，信義房屋告訴我們系爭房屋是凶宅，但是信義房屋無法提出相關文件，後來就不了了之，信義房屋也沒有帶任何潛在買家來看等語（卷二第146-150頁），參以被告於109年間委託信義房屋銷售系爭不動產時信義房屋之銷售說明書注意事項載明：本物件依不動產經紀業管理條例進行必要之查檢，依地方相關人士得悉本標的物內曾發生非自然身故之事件，故本事件不屬於信義房屋凶宅安心保障服務範圍，收定斡前須請買方填寫聲明書並確認金融機構貸款條件等語，有信義房屋銷售資料（卷二第67-69頁）為憑，應堪認系爭不動產因曾發生跳樓至樓下身亡事故，而屬系爭買賣契約第13條第1項約定之專有、約定專用部分確曾發生非自然身故之情事。況衡諸標的物現況說明書第32項特別例示「如跳樓死亡」等語已如前述，系爭不動產位在9樓，衡情殊難想像自上方樓層跳樓至9樓身故之情形，足見標的物現況說明書第32項所稱「如跳樓死亡」當指自系爭不動產所在樓層向下跳樓死亡之情形，被告辯稱死亡結果地非在系爭不動產專有、約定專用部分即非系爭買賣契約第13條第1項約定所指情形，核與不動產交易實務不符，殊難採憑。至證人陳大華雖證稱：系爭房屋的前屋主曾信嘉於104 、105 年間出售該房屋時，當時有委託我們東森房屋仲介公司，有委任我與同組謝清泉委託出售系爭房屋，當時有詢問曾信嘉房屋有無發生過凶宅的情形，曾信嘉說沒有，又告訴我說他自己住了15年，如果有凶宅他怎麼敢住，曾信嘉跟我說他是向永慶房屋購買系爭房屋，永慶房屋有跟曾信嘉說明這房子不是凶宅，曾信嘉將系爭房屋賣給被告，買賣雙方的仲介都是東森房屋，之後被告出售房屋是委託永慶房屋，永慶房屋於接案時說做過調查，說房屋沒有問題；曾信嘉取得該房屋時有經過前屋主、永慶房屋的保證，所以曾信嘉才敢跟我說房屋沒有問題。我問曾信嘉居住房屋的期間情況如何，曾信嘉說民國90年左右買系爭房屋，一直住到101、102年要去美國，中間他自己住了十幾年也都沒有問題；以新聞（卷二第135 頁）為例，36樓跳樓最後死在4 樓平台，假設行為人要求死，4 樓是凶宅沒有爭議，但36樓我個人的經驗覺得不是，可能有爭議，因為人沒有死在36樓；系爭買賣契約第13條第1項之文義沒有包含從專有部分跳出，落於人行道死亡之情形，因死亡結果是人行道就不是專有部分等語（卷二第146-149頁），惟證人陳大華亦證稱：假設有人從房屋跳出去，落在房屋外面，若跳樓者有求死意願的話，該房屋就算是凶宅（卷二第148頁）；108年2月18日報載有男子從15樓住家陽台跳樓到6 樓死亡，如以此則新聞為例，在不動產交易實務上，所謂「於專有部分及約定專用部分發生非自然身故」，6樓是凶宅比較沒爭議，15樓應該不是，如果15樓發生跳樓自殺乙事經確認，而我受託銷售15樓房屋，我會向買家說明15樓有非自然身故的情形等語（卷二第155頁），足見證人陳大華對於跳樓者從專有部分跳出之樓層是否屬於專有部分及約定專用部分發生非自然身故，前後證述顯有矛盾，已難遽信其上開證述內容屬實，況被告究竟是否知悉系爭不動產曾發生非自然身故之情事，核非系爭買賣契約第13條第1項約定原告得逕行解除契約之要件，是證人陳大華上開證述仍無從為被告有利之認定。
㈢被告另辯稱系爭不動產無經濟價值減損，原告不得解除契約
並請求返還價金云云。惟按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院107年度臺上字第2093號判決意旨參照）。查倘系爭不動產嗣後查證專有部分(包括主建物及附屬建物)及約定專用之部分於簽立系爭買賣契約前確曾發生非自然身故之情事者，原告得逕行解除契約，被告應無條件返還價款予原告，為系爭買賣契約第13條第1項明定，已如前述，足見原告依系爭買賣契約第13條第1項約定解除契約並請求返還價金，顯不以系爭不動產有經濟價值減損為必要，揆諸前揭說明，兩造既以系爭買賣契約第13條第1項特約就前揭情形賦予原告得於嗣後查證確曾發生非自然身故情事而解除契約並請求返還價金之權利，則被告前揭所辯縱認為真，仍無礙原告依系爭買賣契約第13條第1項約定行使解除契約及請求返還價金之權利。
㈣又被告雖以本院105年度訴字第2263號民事判決，主張該案判
決認定無證據可知悉系爭不動產曾發生非自然身故云云。惟按判決，於上訴期間屆滿時確定。但於上訴期間內有合法之上訴者，阻其確定；除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力，民事訴訟法第398條第1項、第400條第1項分別定有明文。查另案原告何秀鳳起訴請求另案被告曾信嘉返還系爭不動產買賣價金，雖經本院105年度訴字第2263號民事判決以難以認定系爭不動產曾發生非自然身故事件而駁回原告之訴，惟經何秀鳳提起上訴後，何秀鳳、曾信嘉於106年6月26日成立訴訟上和解，和解成立內容為曾信嘉願給付何秀鳳248萬元等情，有本院105年度訴字第2263號民事判決（臺灣高等法院106年度上字第95號卷第7-17頁）、臺灣高等法院106年度上字第95號和解筆錄（臺灣高等法院106年度上字第95號卷第201頁）為憑，堪認被告所援引本院105年度訴字第2263號民事判決顯未終局確定，揆諸前揭規定，本院105年度訴字第2263號民事判決無既判力，自無從為被告有利之認定。
㈤按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第2
58條第1項定有明文。又按解除權為形成權，契約解除權之行使，僅需有解除權之一方以意思表示向他方為之，於意思表示到達他方時，即生效力。契約一經合法解除，契約關係即告消滅，自無另一次解約生效之問題（最高法院88年度臺上字第2589號判決意旨參照）。查原告前以郵局存證信函向被告為解除系爭買賣契約並請求被告於函到後3日內返還已支付之價款740萬元之意思表示，被告於109年11月9日收受該函，有臺北杭南郵局存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執（卷一第69-79頁）為憑，揆諸前揭說明，系爭買賣契約於109年11月9日即經原告行使解除權而消滅契約關係。又查兩造於109年10月22日簽立之價金履約保證申請書第5條第1項約定：若甲（即原告）乙（即被告）雙方對於買賣契約之履行或對於合泰公司所為之認定等有爭議且已聲請調解或提出訴訟或聲請交付仲裁，則合泰公司應暫停款項之撥付，並俟雙方達成書面協議、確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果（內容須載明給付之對象與金額），作為合泰公司款項撥付及履保專戶結算之依據，甲乙雙方均不得對合泰公司另行請求遲延利息及損害賠償等語（卷一第54頁），從而，原告依系爭買賣契約第13條第1項、價金履約保證申請書第5條第1項請求被告同意原告向合泰公司領取系爭履保帳戶內740萬元，及自109年11月13日起至清償日止，按年息5％計算之利息，洵屬有據。
㈥末按原告以單一之聲明，主張二以上訴訟標的，而請求法院
擇一訴訟標的為其勝訴之判決者，乃所謂選擇訴之合併，原告依其中之一訴訟標的可獲全部受勝訴判決時，法院得僅依該項訴訟標的而為判決，對於其他訴訟標的無庸審酌(最高法院94年度臺上字第2311號判決意旨參照)。查原告亦主張民法第354條、第359條、第259條為本件請求，此顯係就同一聲明主張二以上訴訟標的之選擇訴之合併，本院既已就原告主張系爭買賣契約第13條第1項之訴訟標的為原告全部勝訴判決，揆諸前揭說明，對於原告主張其餘訴訟標的即無庸審酌，併此敘明。㈦綜上所述，原告依系爭買賣契約第13條第1項解除契約，及請
求返還價金（即請求被告同意原告向合泰公司領取系爭履保帳戶內740萬元），及自109年11月13日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 12 月 16 日
民事第四庭 法 官 姚水文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 16 日
書記官 吳華瑋