臺灣臺北地方法院民事判決110年度重訴字第290號原 告 陳富士訴訟代理人 黃達元律師複 代理人 李樂濟律師被 告 陳文緯
陳美智陳文堅陳文杰上四人共同訴訟代理人 陳舜銘律師複 代理人 宋宜璇被 告 陳凌茂子
陳麗絹陳正澤陳正錦兼訴訟代理人 陳麗詩上五人共同訴訟代理人 陳珮瑜律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如判決附表一所示之不動產應予變價分割，所得價金由兩造按附表二所示比例分配。
訴訟費用由兩造按附表二所示比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造共有如附表一所示之不動產（下稱系爭房地），應有部分如附表一所示。系爭房地無不能分割之情形，兩造亦無不為分割之約定，惟兩造未能達成分割共識，爰依民法第823條第1項前段、第824條第2項第2款規定，請求裁判分割系爭房地，又系爭房地之建物僅有1戶，雖有4層，但樓上各層並無獨立出入口，原物分割顯有困難，應以變價分割為宜等語。並聲明：兩造如附表一所示之系爭房地准予變價分割，所得價金按兩造應有部分比例分配之。
二、被告答辯：㈠Ａ０２、Ａ０３、Ａ０４、Ａ０５部分：系爭房地係歷代祖先傳承下來之
祖產等語（見本院卷第32頁）。並聲明：原告之訴駁回。㈡Ａ０４、Ａ０５另當庭表示同意變價分割等語（見本院卷第290頁）。
㈢陳凌茂子、陳麗絹、Ａ１５、陳正澤、陳正錦部分：伊等均為陳
源章之繼承人，系爭房地原為陳源鴻、陳源章兩兄弟共有，陳源鴻、陳源章另有門牌號碼臺北市○○區○○路00號建物與坐落土地（下稱衡陽路房地），其等曾於民國74年間討論由陳源鴻取得衡陽路房地，由陳源章取得系爭房地，陳源章因而先將衡陽路房地之房屋起造人登記於陳源鴻3個兒子名下，以利陳源鴻收租，陳源鴻並舉家搬出系爭房地，雙方實際上已完成以物易物，僅因稅金問題而尚未完成手續，故兩造就系爭房地有不得分割之協議存在，且系爭房地為其等賴以居住之祖產，長期以來依分管契約使用收益系爭房地，在情感上或生活上有密不可分之依存關係，縱使欲進行分割，亦應以原物分割為宜，將系爭房地之前棟分給陳源章之繼承人即原告、Ａ０２、Ａ０３、Ａ０４、Ａ０５，後棟分給陳源鴻之繼承人即陳凌茂子、陳麗絹、Ａ１５、陳正澤、陳正錦，或將系爭房地原物分割予陳源章之繼承人，其他共有人則受金錢補償等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠原告請求分割系爭房地，為有理由：
⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；公同共有物之分割，除法律另有規定外，準用關於共有物分割之規定，民法第823條第1項及第830條第2項分別定有明文。經查，系爭不動產為兩造所共有，各共有人之權利範圍如附表一所示，有土地、建物登記謄本、財政部臺北國稅局109年7月23日函及所附遺產稅申報書、戶籍謄本、繼承系統表等件為證（見重家繼訴卷第15至20頁、第205至218頁、第253至260頁，本院卷第91至97頁），此部分事實應堪認定。
⒉陳凌茂子、陳麗絹、Ａ１５、陳正澤、陳正錦雖主張兩造就系爭
房地有不得分割之協議存在，因陳源章與陳源鴻兄弟曾約定互易衡陽路房地與系爭房地等語，已據原告否認（見本院卷第32頁）。按契約成立之要件，須當事人就契約必要之點互相表示意思一致；又當事人就買賣標的物及其價金並未互相為同意之意思表示，買賣契約即無由成立，此亦為買賣契約以外之有償契約準用，觀之民法153條第1項、第345條、第347條規定甚明。查陳凌茂子等人雖提出74年7月協議書1紙為據（見本院卷第45至47頁、第233頁），然上開協議書並無陳鴻章及陳源鴻之簽名或用印，而觀諸陳凌茂子等人另提出之協議書1紙（見本院卷第235頁），其內容與前開74年7月協議書相同，僅在日期欄未押年份與月份，然其上仍無陳鴻章及陳源鴻之簽名或用印。復觀諸上開協議書內容第6點尚有違約賠償責任，最末並有「恐口無憑，特立本協議書各執一份為據」等語，可見上開契約內容之約定條款係具有一定約束力，草擬契約之目的即係為確保立協議人雙方之意思表示確實一致，以確認當事人之真意，然該草擬之協議書既未經立協議書人於簽名欄位簽名或用印，實難認上開協議業經雙方核對無誤後，確認對於上開契約內容互相表示意思一致，由此尚無從推論陳源鴻與陳源章已經達成互易契約之合意。
⒊陳凌茂子等人雖主張陳源章已經將衡陽路房地之房屋起造人
登記於陳源鴻兒子名下以利收租，此係基於陳源鴻之授意，且陳源鴻全家已不住在系爭房地，又陳源鴻以自用住宅之優惠稅率繳交系爭房屋後棟之稅金，較陳源章繳交系爭房屋前棟之稅金少，可見陳源章與陳源鴻實際上已經完成互易契約內容等語，並提出衡陽路房地之土地謄本、使用執照存根、系爭房地之房屋稅單為憑（見本院卷第49至54頁、第119至124頁、第237至242頁、第247至256頁）。然系爭房地之稅金如何分配繳納，係由共有人討論後決定，尚難以此推認系爭房地之所有權實際上已由陳源鴻移轉予陳源章，況兩兄弟均共有衡陽路房地、系爭房地等多項不動產情況下，或將約定並分配各該不動產之使用收益，然此沉默或不予爭執之部分，仍難認已經完成互易系爭房地與衡陽路房地之重要契約之點，即上開協議書所述「甲方將共有權全部移轉登記予乙方或乙方指定之名義人」。
⒋復依上開草擬之協議書及陳凌茂子等人所述，陳源章與陳源
鴻係於74年間討論互易系爭房地與衡陽路房地，然此後30年間其等均無任何完成簽訂互易契約之手續，抑或依約辦理所有權移轉登記，嗣陳源鴻於106年間逝世，繼承人為Ａ０１、Ａ０
２、Ａ０３、Ａ０４、Ａ０５等人，陳源章於109年1月逝世，繼承人為陳凌茂子、陳麗絹、陳正澤、陳正錦、Ａ１５等人，然如此長期時間內，其等均未主張應履行互易契約之義務，直至本件分割共有物訴訟繫屬於本院之1年後，始主張有不得分割之約定（見本院卷第31至33頁），實難認陳源章與陳源鴻之間確有互易契約之約定，毋寧係其等兄弟間就共有不動產之使用收益有所分配，再由各自後代繼承人協商達成共識。
⒌依上開各情，尚不足以證明陳源章與陳源鴻之間確實已達成
互易契約之合意，況縱使有不得分割之協議，依民法第823條規定，約定不分割之期限不得逾30年，難認74年間之協議得拘束現共有人請求分割之權利。是系爭房地並無不得分割之協議，亦無因物之使用目的不能分割或法令有限制之情形，則本件原告請求分割兩造共有之系爭房地，應屬有據。
㈡本件分割方法：
⒈按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不
能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項定有明文。復按分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、物之經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當分割（最高法院87年度台上字第1402號、88年度台上字第600號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭房屋為4層加強磚造建物，含騎樓之總面積為411.
83平方公尺，此有建物登記謄本在卷可佐（見重家繼訴卷第19頁），經本院現場履勘系爭房屋，前棟、後棟前後棟之界線雖有木造、鋼筋水泥之區隔，然目前係打通的，且現有可使用之樓梯僅有一個，即位於後棟之樓梯，前棟樓梯封閉無法使用，又前棟僅有三層樓，並非如後棟有四層樓，且後棟之後門雖鄰近防火巷，然無法作為一般通行之出入口，此有本院勘驗筆錄及原告陳報之現場照片在卷可佐（見本院卷第133至136-2頁、第139至145頁），難認前後棟各自擁有獨立通道而可逕為分割使用。而系爭房地為兩造10人所共有，倘依兩造之應有部分比例為原物分割，除分割位置難以周全，恐將有損該建物之完整性外，勢必需重新隔間裝潢、分設出入口、另設獨立水電管線，不僅破壞該建物之原結構，增加勞費，且各共有人所能分得之房屋面積均非寬闊，減少各共有人得有效利用之空間，徒增法律關係複雜化，無法發揮不動產經濟上之利用價值，可見系爭房地以原物分割，顯有困難。若將系爭房地原物分配予部分共有人，依民法第824條第3項規定，受分配之共有人，對於未受分配或不能按其應有部分受分配之共有人，應予金錢補償；然各共有人對於金錢補償之標準或有不同，且受分配之共有人亦未必有資力以金錢補償其他共有人，故兼採分割及金錢補償之分割方式，恐將另生事端，亦非妥適。參酌系爭房地位於臺北市中正區，周邊生活機能及公共設施均屬發達，可認具有一定之市場價值，如以變價拍賣之方式，除可由公眾或兩造間有意願之人以自由、公開程序競標，亦可使系爭房地在自由市場競爭之情形下反應出合理且適當之價值，對於共有人而言，應屬有利。
⒊陳凌茂子等人雖主張如欲分割共有物，應以原物分割，將系
爭房屋前棟分給陳源章之繼承人，後棟分給陳源鴻之繼承人，或原物分割予陳源章之繼承人，其他共有人則受金錢補償等語。然系爭房屋現有可使用之樓梯僅有一個，前、後棟亦無獨立出入口，已如前述，原物分割顯有困難。如將系爭房地全部分割予陳源章之繼承人，其他共有人則受金錢補償，然兩造經多次調解，對於金錢補償之數額仍未達成共識，且陳源章之繼承人亦曾表恐欠乏資力以金錢補償其他共有人（見重家繼訴卷第241頁），可認此分割方式或將另生事端。
本院綜合審酌前情，考量以變賣共有物方式為分割時，兩造得依其對共有物之利用情形、感情上或生活上是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力等各項，以決定是否參與競標或行使優先承買之權利，以單獨取得共有物之所有權，徵以變賣分割係公平競價，可使系爭房地之市場價值極大化，共有人所得分配之金額可以增加，對共有人而言顯較有利，是本院認系爭房地以變價方式分割，由兩造按其應有部分或應繼分比例分配價金，應屬適當而公平，不至於有侵害各共有人權利之情事。
四、綜上所述，原告訴請分割系爭房地，為有理由，應予准許。本院審酌上情，認以將系爭土地變價分割，所得價金由兩造按應有部分或應繼分比例分配，較為妥適，爰判決如主文第1項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、本件為分割共有物之訴，並已由本院為全體共有人定分割方法，依民事訴訟法第80條之1規定，由全體共有人依應有部分或應繼分比例分擔訴訟費用，始為公平，爰諭知如主文第2項所示。中 華 民 國 111 年 5 月 11 日
民事第七庭 審判長法 官 姜悌文
法 官 林欣苑法 官 許筑婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 11 日
書記官 林政彬附表一：
編號 不動產名稱 面積 共有人之權利範圍 1 臺北市○○區○○段○○段000地號土地 118平方公尺 Ａ０１ 1/10 Ａ０２ 1/10 Ａ０３ 1/10 Ａ０４ 1/10 Ａ０５ 1/10 陳凌茂子、陳正澤、陳正錦、陳麗絹、Ａ１５ 1/2（公同共有，各共有人之應繼分比例為1/5） 2 臺北市○○區○○段○○段000地號土地 18平方公尺 Ａ０１ 1/10 Ａ０２ 1/10 Ａ０３ 1/10 Ａ０４ 1/10 Ａ０５ 1/10 陳凌茂子、陳正澤、陳正錦、陳麗絹、Ａ１５ 1/2（公同共有，各共有人之應繼分比例為1/5） 3 臺北市○○區○○段○○段000○號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○路000號） 4層，總面積合計411.83平方公尺 Ａ０１ 1/10 Ａ０２ 1/10 Ａ０３ 1/10 Ａ０４ 1/10 Ａ０５ 1/10 陳凌茂子、陳正澤、陳正錦、陳麗絹、Ａ１５ 1/2（公同共有，各共有人之應繼分比例為1/5）附表二：
編號 共有人 所得價金及訴訟費用分擔比例 1 Ａ０１ 1/10 2 Ａ０２ 1/10 3 Ａ０３ 1/10 4 Ａ０４ 1/10 5 Ａ０５ 1/10 6 陳凌茂子 1/10 7 陳正澤 1/10 8 陳正錦 1/10 9 陳麗絹 1/10 10 Ａ１５ 1/10