臺灣臺北地方法院民事判決110年度重訴字第475號原 告 鄭秋香
鄭秋蘭鄭國隆鄭國明
鄭秋桂鄭秋美共 同訴訟代理人 謝岳龍律師
劉博中律師被 告 林張對訴訟代理人 李建慶律師
陳少璿律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國110年11月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○地號土地上，如附圖所示編號A部分（面積八十八點六三平方公尺）之建物拆除，並將該部分土地騰空返還原告及全體共有人。
被告應自民國一百一十年六月一日起至返還第一項土地之日止，按月分別給付如附表二「按月給付金額」欄所示之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決主文第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾陸萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰柒拾玖萬參仟參佰陸拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項各期到期部分，於原告每期以附表二「原告應供擔保金額」欄所示金額為被告供擔保後，得假執行；但被告如以附表二「被告應供擔保金額」欄所示金額分別為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查本件原告起訴主張被告與原告之被繼承人鄭添登於民國90年6月1日簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），向鄭添登承租門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0弄0號房屋（下稱系爭房屋）所占用新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之面積50坪部分，租期屆至，被告拒不返還系爭土地，爰請求被告返還系爭土地及使用土地所受相當於租金之不當得利。被告即反訴原告於本院言詞辯論終結前之110年7月8日以民事答辯暨反訴狀提起反訴，主張反訴被告如不願繼續出租，依系爭租約第3條第1項約定，應以市價向反訴原告買回地上建築物及支付搬遷費用。經核，被告提起之反訴與原告所提本訴，均係基於租賃系爭土地所生之爭執，且其防禦方法互相牽連，復無民事訴訟法第260條所定不得提起反訴之情形，揆諸上開說明，被告提起本件反訴，於法尚無不合，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。復按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦定有明文。經查，原告起訴時聲明原為：
「㈠被告應於110年6月1日自坐落於系爭土地上、面積165.29平方公尺（實際占用面積待地政測量）之系爭房屋遷出，並將系爭房屋拆除騰空，返還占用土地予原告及全體共有人。㈡被告應自110年6月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告如附表一『起訴請求金額』欄所示之金額」（見本院卷第9頁、第10頁）。嗣於110年7月16日具狀變更聲明第一項為：被告應自坐落於系爭土地上、面積165.29平方公尺（實際占用面積待地政測量）之系爭房屋遷出，並將系爭房屋拆除騰空，返還占用土地予原告及全體共有人（見本院卷第171頁、第172頁）。又經本院會同兩造及地政機關到場履勘測量後，原告於110年11月4日具狀依複丈成果圖（下稱附圖）變更聲明為：「㈠被告應將坐落於系爭土地上、如複丈成果圖所示編號A部分、面積88.63平方公尺之建物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告及全體共有人。㈡被告應自110年6月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告如附表一『變更後金額』欄所示之金額。」（見本院卷第233頁、第234頁），經核原告依據土地複丈成果圖之測量結果確定請求騰空返還之土地範圍，係補充、更正事實上之陳述，非為訴之變更或追加，此部分自屬合法。另就不請求被告自系爭房屋遷出及變更聲明第二項請求之金額部分則屬減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、本訴部分：㈠原告起訴主張略以：原告因繼承取得被繼承人鄭添登與訴外
人鄭鶴子、鄭明傳、鄭文清共有之系爭土地，原告之應有部分如附表二所示。鄭添登與被告於90年6月1日訂立系爭租約，約定被告向鄭添登承租系爭房屋占用系爭土地之面積50坪部分，租期自90年6月1日起至110年5月31日止，現租期屆滿，原告無續約意願，遂寄發存證信函通知被告不再續約，並請求被告於110年6月1日中午12時前拆除系爭房屋、返還土地。詎被告仍以存證信函向原告鄭秋蘭表示願意續租，更逕自於110年5月21日匯款一年之租金新臺幣（下同）15,450元。為此，爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條、第455條及土地法第103條第1款規定，請求被告拆除系爭房屋，並將土地返還予原告及全體共有人。又被告無權占用系爭土地並因此獲有相當於租金之利益，致原告受損害，原告亦得依民法第179條規定請求被告自110年6月1日起至返還占用土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利等語，並聲明：⒈被告應將坐落於系爭土地上、如附圖所示編號A部分、面積
88.63平方公尺之建物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告及全體共有人。⒉被告應自110年6月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告如附表一「變更後金額」欄所示之金額。⒊願供擔保請准宣告假執行。
㈡被告則以：依系爭租約第3條約定，原告應於租賃契約到期日
前二年向被告表達不願續租之意，然原告未依系爭租約所定方式終止租約，故系爭租約未合法終止，被告已向原告表明願意續租並給付一年租金，對於系爭土地自有繼續使用之租賃權存在等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、反訴部分：㈠反訴原告起訴主張略以：依系爭租約第3條第1項約定，租期
屆滿後反訴被告如不願續租，須以市價向反訴原告買回地上建築物及支付搬遷所生費用。而系爭房屋經鑑定價格為174,300元、搬遷費用為21,000元，爰系爭租約請求反訴被告如數給付等語，並聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告195,300元，及自110年6月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
㈡反訴被告則以：系爭租約第3條第1項約定之目的係針對出租
人終止租約之情形加以規範，不包括租約期滿之情形，反訴原告顯然曲解兩造訂約之真意，其依該條項約定請求，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠按探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，
從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院86年度台上字第3873號判決意旨參照）。
查系爭租約第3條第1項約定：「地主不願出租時，須於二年前以書面通知合約終止日；且須以市價買回地上建築物；外加搬遷所產生之費用。」，該條文義已明文約定「合約終止日」等語，而租賃不論是否定有期限，通常需經相當期限，始能達契約之目的，係屬繼續性契約，原則上應以終止之方法消滅其契約關係，且租賃契約之期限屆滿，不待終止即當然消滅，此觀諸民法第450條第1項規定甚明，可知系爭租約第3條第1項係約定出租人欲於租賃期限屆至前終止租約時，課予出租人提前於二年前以書面通知承租人之義務，預留契約終止之期間，使得承租人對租約之結束有所準備，以免承租人措手不及，並須以市價購買地上物及補償承租人搬遷費用，以保護承租人之利益，是該條項約定於租期屆滿之情形並無適用，先予敘明。
㈡原告請求被告拆除系爭房屋並騰空返還占用土地部分：
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。所有
人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第450條第1項、第767條第1項、第821條分別定有明文。又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除（最高法院97年度台上字第2158號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭土地為原告與鄭鶴子、鄭明傳、鄭文清所共有，
鄭鶴子、鄭明傳、鄭文清之應有部分均為1/8，原告之應有部分各如附表二所示。被告前於90年6月1日與原告之被繼承人鄭添登簽訂系爭租約，承租系爭房屋占用系爭土地面積50坪部分，約定租賃期限自90年6月1日起至110年5月31日止，租金一年一收，每坪以300元計算，共15,000元。被告為系爭房屋之房屋之事實上處分權人，系爭房屋占用系爭土地如附圖編號A所示部分，面積88.63平方公尺等情，有土地登記謄本、土地租賃契約書在卷可參（見本院卷第19頁至第25頁），被告就此未為爭執，且經本院勘驗並囑託新北市新店地政事務所測量系爭房屋使用系爭土地之面積，此有勘驗測量筆錄、新北市新店地政事務所110年10月19日新北店地測字第1106025152號函檢送土地複丈成果圖可憑（見本院卷第199頁、第223頁、第225頁），堪信屬實。本件系爭租約約定之租賃期間為20年，即自90年6月1日起至110年5月31日止，而系爭租約已因租賃期間於110年5月31日屆滿而消滅，且原告已表明不再同意續租，亦無續約之義務，則被告自110年6月1日起已無合法占用系爭土地之正當權源，而為無權占用，原告依民法第767條、第821條規定，請求被告拆除系爭房屋占有系爭土地如附圖所示編號A部分，並將占用土地騰空返還予原告及其餘全體共有人，洵屬有據。又系爭租約第3條第1項約定於租期屆滿之情形並無適用，業如前述，則被告抗辯原告未於二年前通知，且其已繳納一年份租金，自有繼續使用之租賃權云云，礙難憑採。
㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。又無法律上原因占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，土地所有權人得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益。此種不當得利返還請求權，為債權，且為可分之金錢債權，各共有人得按其應有部分請求返還所受利益（最高法院61年台上字第1695號判決、85年度台上字第2391號判決意旨參照）。查被告無權占用原告共有之系爭土地如附圖所示編號A部分，自屬無法律上原因獲取使用土地之利益，致原告未能利用該部分土地而受有損害，依前開說明，原告依不當得利之法律關係，請求被告自110年6月1日起至返還系爭土地之日止，依原告應有部分比例按月給付相當於租金之不當得利，核屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息10%為限，前開規定於租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。復按土地法第97條第1項所謂土地價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。另土地所有權人未於公告期限申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，平均地權條例第16條亦有規定。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判決先例意旨參照）。本院審酌系爭土地位在新北市新店區安康段，位處於新北市新店區安康路1段巷道，所在區域非商業區之繁榮地段，鄰近國道三號高速公路及碧潭風景區等情，有GOOGLE地圖列印畫面等資料附卷可參（見本院卷第245頁至第249頁），並衡量系爭土地周遭環境、鄰近位置生活機能、商業活動、交通情形、兩造利用土地之經濟價值及所受利益等一切情狀，認本件以系爭土地申報地價之年息5%計算相當於租金之不當得利，應屬適當。又系爭土地109年1月起之公告地價為每平方公尺8,600元，則申報地價為每平方公尺6,880元，此有公告現值及公告地價查詢資料可稽（見本院卷第251頁）；系爭房屋占有系爭土地如附圖所示編號A部分，面積為88.63平方公尺，依此計算原告得請求被告給付相當租金之不當得利數額為每月（計算式：6,880元/平方公尺×88.63平方公尺×5%÷12＝2,541元，元以下四捨五入），被告依原告應有部分比例應分別給付原告之數額如附表二「按月給付金額」欄所示。
㈣反訴原告請求反訴被告市價購買系爭房屋並支付搬遷費用部
分：反訴原告固據系爭租約第3條第1項約定請求反訴被告支付市價購買系爭房屋之價款及搬遷所生費用，惟系爭租約第3條第1項係規範出租人提前終止租約之情形，已如前述，本件系爭租約因係租期屆滿而消滅，當無該條項適用之餘地，是反訴原告據此請求反訴被告給付195,300元及遲延利息，難認有據。
四、綜上所述，本訴部分，原告依民法第767條第1項、第821規定，請求被告拆除如附圖編號A所示之建物，並將所占用系爭土地部分騰空返還原告及全體共有人，暨依民法第179條規定，請求被告分別給付原告如附表二「按月給付金額」欄所示相當租金之不當得利，均有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。反訴部分，反訴原告請求反訴被告給付195,300元，及自110年6月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為無理由，應予駁回。
五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就本訴原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於本訴原告敗訴及反訴原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第78條。中 華 民 國 110 年 12 月 24 日
民事第八庭 法 官 宣玉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 24 日
書記官 林怡秀附表一編號 原告 起訴請求金額 變更後金額 1 鄭秋香 1,692元 907元 2 鄭秋蘭 846元 454元 3 鄭國隆 846元 454元 4 鄭國明 846元 454元 5 鄭秋桂 846元 454元 6 鄭秋美 846元 454元附表二編號 原告 應有部分 按月給付金額 原告應供擔保金額 被告應供擔保金額 1 鄭秋香 10/56 454元 151元 454元 2 鄭秋蘭 5/56 227元 76元 227元 3 鄭國隆 5/56 227元 76元 227元 4 鄭國明 5/56 227元 76元 227元 5 鄭秋桂 5/56 227元 76元 227元 6 鄭秋美 5/56 227元 76元 227元