臺灣臺北地方法院民事判決110年度重訴字第545號原 告 白開元訴訟代理人 鍾明諭律師被 告 蔡星汶上列當事人間確認買賣關係不存在等事件，本院於民國110年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○地號（權利範圍：一００００分之六五二）、同段同小段一０三五之二地號（權利範圍：一００００分之六五二）土地，及其上同段同小段建號二八八九號建物（權利範圍：全部）之買賣關係不存在。
被告應將上開土地及建物移轉登記予原告。
被告應給付原告新臺幣玖萬參仟柒佰伍拾陸元，及自民國一一０年七月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第2項定有明文。本件原告請求確認其與被告間就坐落台北市○○區○○段0○段0000000地號(權利範圍：10000分之652)、同段同小段1035-2地號(權力範圍：10000分之652)之土地，及其上同段同小段建號2889號建物(權力範圍：全部)（下合稱系爭房地），位於本院轄區，依首開規定，本院自有管轄權，合先敘明。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，此有最高法院52年台上字第1240號裁判意旨足資參照。故確認法律關係存在或不存在之訴，苟具備前開要件，即得謂有受確認判決之法律上利益。本件原告主張兩造就系爭房地簽訂買賣契約(下稱系爭契約)，約定被告至遲應於民國110年3月1日前給付交屋款新台幣（下同）601萬元，詎原告在同年1月7日將系爭房地移轉登記予被告後，被告並未依約於同年3月1日前給付交屋款予原告，經原告催告無果後，復寄發存證信函向被告為解除系爭契約之意思表示，並請求被告將系爭房地移轉登記返還予原告，則系爭房地之買賣契約關係存否，兩造既有爭執，其法律關係並不明確，有損害原告私法上權益之危險，此項危險並得以確認判決除去之，故原告提起本件確認訴訟，自有即受確認判決之法律上利益，自應准許。
三、復按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第7款定有明文。
查，本件原告起訴時係依系爭契約第11條第3項及民法第179條規定為請求權基礎（見本院卷第12頁）；嗣於110年7月7日具狀增加民法第767條第1項前段規定為請求權基礎，並採選擇合併之方式，請求本院則一為其有利之判決(見本院卷第55頁)。原告上開所為，核其基礎事實同一，且無礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開規定，應准許之。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠兩造於109年12月28日就系爭房地簽訂系爭契約，約明被告至
遲應於110年3月1日前給付價金601萬元，詎原告於110年1月7日將系爭房地移轉登記予被告後，被告並未依約於110年3月1日前給付交屋款，嗣經原告催告未果後，原告復寄發存證信函予被告為解除契約之意思表示，並請被告將系爭房地移轉登記返還原告，惟被告迄今仍未返還，兩造間就系爭房地之買賣關係，既經原告解除契約而不存在，則被告於110年1月7日以買賣為登記原因取得系爭房地之所有權，即屬無法律上之原因而受有利益，致原告受有無法處分之損害，被告應將系爭房地返還登記予原告，又依系爭契約第11條第3項約定，被告未於交屋款應給付日即110年3月1日後逾5日（即110年3月6日）給付交屋款，即應給付原告自應付日起每日依遲延期款萬分之2計算之遲延利息計9萬3,756元（自110年3月1日起計算至同年5月17日系爭契約解除日止共78日，按日給付交屋款601萬元之萬分之2計算之遲延利息，共計9萬3,756元，計算式：601萬元×2/10000×78日＝9萬3,756元）。為此，爰依系爭契約第11條第3款、民法第179條規定，及民法第767條第1項前段規定，提起本件訴訟，請求擇一為原告有利之判決等語。
㈡並聲明：㈠確認兩造間於109年12月28日就系爭房地之買賣關
係不存在。㈡被告應將系爭房地移轉登記予原告。㈢被告應給付9萬3,756元，及自起訴狀繕本送達被告翌日（即110年7月26日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：系爭房地原為法拍屋，是被告支付保證金，當時是為貸款方便，所以借名登記在原告名下。又被告要幫原告清償貸款之條件，是原告要配合塗銷，否則銀行不會貸款。原告還沒交屋，鑰匙都沒有交給被告，稅費、管理費也都沒有結清，根本沒有點交等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、查兩造於109年12月28日簽定系爭契約，約定由被告向原告買受系爭房地，買賣價金601萬元一情，有系爭契約及系爭房地第一類謄本等件在卷可稽（見本院卷第15至26頁），堪信為真實。
四、原告主張其與被告於109年12月28日簽訂系爭契約，言明被告至遲應於110年3月1日前給付交屋款601萬元，原告也於110年1月7日將系爭房地移轉登記予被告，惟被告並未依約給付交屋款，經原告催討亦未獲置理，原告復寄發存證信函予被告為解除系爭契約之意思表示，並請求被告將系爭房地返還登記予原告，但被告迄今仍未返還，原告已解除系爭契約，是兩造間之買賣關係已不存在，則被告於110年1月7日以買賣為登記原因取得系爭房地所有權，即屬無法律上之原因而受有利益，致原告受有無法處分之損害，被告應將系爭房地返還登記予原告，並給付遲延利息9萬3,756元予原告等情，惟為被告所否認，並以上開情詞置辯。本院茲分項析述並判斷如下：
㈠系爭契約業經原告解除而不存在：
⒈按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立
，而契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，他方即得解除契約，此為民法第254條所明定。又契約當事人之一方因他方遲延給付而定期催告其履行時，同時表明如於期限內不履行，契約即解除者，係附有停止條件之解除契約之意思表示，如他方當事人未依限履行，則條件成就，即發生解除契約之效力。又依兩造簽訂之系爭契約第2條、第3條、第9條及第11條第3項分別有：「本買賣總價款為新台幣601萬元整....」、「....交屋款，新台幣601萬元」、「本買賣標的物應於110年3月1日由賣方（即原告）於現場交付買方或登記名義人....」、「買方（即被告）逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每日按萬分之二單利計算之遲延利息一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算七日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金....。已過戶於買方或登記名義人名下所有權及移交買方使用之不動產，買方即應無條件將標的物回復原狀並返還賣方」等約定（見本院卷第16、18至19頁），可知被告應於約定交屋日110年3月1日給付原告交屋款601萬元，惟被告並未依約履行，原告在被告延遲達1個月後，於110年4月1 日寄發存證信函催告被告應於文到7日內給付價金，否則原告將解除契約，此函於110年4月12日送達被告，有台北漢中街郵局第51號存證信函暨掛號郵件送達回執在卷可證（見本院卷第27至33頁），被告於受領催告後，仍未於7日內給付交屋款，原告復於110年5月11日寄發存證信函予被告，表明解除系爭契約之意思表示，並要求被告應將系爭房地返還登記予原告，此函亦於110年5月17日送達被告，亦有台北漢中街郵局第105號存證信函暨掛號郵件送達回執在卷足憑（見本院卷第35至42頁），是以被告並未依約繳付交屋款，原告自得解除系爭契約。
⒉承前，被告未依約繳付系爭契約之交屋款，原告遂於110年4
月1日以存證信函催告被告應於文到7日內，依約給付交屋款及遲延利息，否則將解除契約，但未獲置理；原告再於110年5月11日寄發存證信函予被告，表明依系爭契約第2條、第3條及第11條約定解除系爭契約之意思表示，並要求被告應將系爭房地返還登記予原告，該存證信函亦於110年5月17日送達被告等情，業如前所述，被告既未依約繳付交屋款，原告自得對被告為解除系爭契約之意思表示，則原告主張系爭契約已於110年5月17日解除而不存在，應有理由。
⒊被告雖辯稱：原告未配合塗銷抵押權，銀行不會貸款等情，
然原告業已於110年1月7日將系爭房地移轉登記予被告，有系爭房地第一類謄本可查（見本院卷第21至25頁），依系爭契約第4條有關原設定抵押權處理之約定，為「買方依第五條第一款約定授權貸款銀行代為清償並塗銷抵押權」（見本院卷第17頁），可知原設定抵押權之處理為被告之義務，況系爭房地原雖設定有抵押權，倘若先前未抵押貸款足額，尚可再向銀行借貸，非如被告所稱銀行不會貸款云云。又被告辯稱：系爭房地為法拍屋是由伊出具保證金，當時是因為貸款方便所以借名登記在原告名下一節，為原告所否認；經查，被告雖提出本院執行處之拍賣公告、繳納保證金、不動產權利移轉證書及土地增值稅繳款書等件在卷為據（見本院卷第77至105頁），然此充其量僅能證明被告曾代理原告投標之事實，而代理投標之理由繁多，被告亦不否認其為代書，其業務上代理投標乃屬常見，尚不能以代理投標事實，證明兩造間有借名關係，況被告尚與原告簽訂系爭契約，倘如被告所言兩造就系爭房地為借名關係為真，被告何仍與原告簽訂系爭契約，且依約仍需給付價金之理，可徵顯有別於一般借名實務之情形，是被告此部分所辯，應無足取。另被告復辯以：原告未將系爭房屋貸款還清、沒有點交、稅費及管理費也都沒有結清，依約賣方有瑕疵擔保責任，被告自得拒絕付款云云，惟按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯(最高法院59年台上字第850號裁判意旨參照），本件系爭契約所約定之系爭房地買賣價款之給付，非與物之瑕疵互為對待給付之關係，被告自不得執此主張同時履行抗辯，而拒付交屋款，是被告此部分抗辯亦屬無據。
⒋綜上，本件係被告買方給付遲延違約在先，原告依約解除係
爭契約，自屬有據，而系爭契約經原告解除，即溯及消滅（詳後述），是原告主張確認兩造間於109年12月28日就系爭房地之買賣關係不存在，應屬有理由。
㈡原告主張被告應將系爭房地返還登記予原告，應屬有據：
按契約解除時，當事人雙方負有回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259條第1款定有明文。原告因被告遲延給付系爭房地之交屋款，已於110年5月17日解除系爭契約，業如前所述，而契約一經解除，契約之效力即溯及消滅，被告前於110年1月7日以買賣為登記原因取得系爭房地之所有權，有前揭系爭土地建物之登記謄本可按，則屬無法律上之利益，致原告受有不能處分之損害，被告依法即有將系爭房地返還予原告之義務。是原告依民法第179條不當得利規定，請求被告應將系爭房地移轉登記返還予原告，當屬有理。
㈢原告請求被告給付遲延利息9萬3,756元，為有理由：
按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任任；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第229條第1項、第231條第1項，分別定有明文。次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。又違約金有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償總額預定之性質者。如為懲罰性質之違約金約定者，債務人於債務不履行時，債權人除得請求違約金外，如另有其他損害，尚得依其他法律關係請求賠償其他之損害；如為損害賠償總額預定性質者，則應視為就債權人所受之損害，業已依契約預定其賠償，自不得更行請求其他之賠償損害（最高法院99年度台上字第1257號判決意旨參照）。再者，損害賠償總額預定違約金係用於確保契約履行為目的，當事人約定債務人不履行債務時，應支付之金錢，故其前提必須債權人確實因債務人有符合約定之債務不履行之事由而受有損害，始得請求給付損害賠償總額預定違約金，此即損害賠償法中「無損害即無賠償之原則」（最高法院100年度台上字第698號判決意旨參照）。再按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號裁判意旨參照）。經查：
⒈依據系爭契約第11條有關違約之處罰第3項：「買方逾期達
五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每日按萬分之二單利計算之遲延利息一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾七日仍未支付者，賣方得解除契約，並沒收已付價款充作違約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限，賣方不得另行請求損害賠償。已過戶於買方或登記名義人名下之所有權及移交買方使用之不動產，買方應即無條件將標的物回復原狀並返還賣方」約定觀之，該約定乃使用「賣方不得另行請求損害賠償」一詞，亦約定違約解除契約暨賠償責任等情，足認系爭契約第11條第3項約定之違約金，乃損害賠償總額預定性質違約金無誤。
⒉查，被告未於交屋款應給付日即110年3月1日後逾5日（即110
年3月6日）給付交屋款，依系爭契約第11條第3項「買方逾期達五日仍未付清期款」之要件，被告即應依同條項約定，給付自應付日即110年3月1日起，每日依遲延期款萬分之2計算之遲延利息。則被告應給付之遲延利息為自110年3月1日起計算至同年5月17日系爭契約解除日止共78日，按日給付交屋款601萬元之萬分之2共計9萬3,756元（計算式：601萬元×2/10000×78日＝9萬3,756元）。從而，原告依系爭契約第11條第3項約定，請求被告給付9萬3,756元之遲延利息，核屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依系爭契約第11條第3款、民法第179條規定，請求：㈠確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在。㈡被告應將系爭房地移轉登記予原告。㈢被告應給付9萬3,756元，及自起訴狀繕本送達被告翌日（即110年7月26日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均有理由，應予准許。原告請求本院依系爭契約第11條第3款、民法第179條規定，及民法第767條第1項前段規定，擇一為其勝訴判決，原告依系爭契約第11條第3款、民法第179條規定而為請求，既經本院認定有理由，業如前所指，則其依民法第767條第1項前段規定之請求，即無審酌之必要，附此敘明。
六、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 11 月 30 日
民事第四庭 法 官 陳靜茹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 30 日
書記官 蔡汶芯