臺灣臺北地方法院民事判決110年度重訴字第563號原 告 中泰資產管理有限公司法定代理人 高泰山訴訟代理人 王東山律師複代理人 許富雄律師被 告 陳鳳如
賴昱廷
林佳儀上三人共同訴訟代理人 吳啟瑞律師複代理人 李庭瑄律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年2月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼：臺北市○○區○○○路○段○○○號十五樓房屋（即臺北市○○區○○段○○段○○○○○號）、臺北市○○區○○○路○段○○○號房屋（即臺北市○○區○○段○○段○○○○○號）及同址地下二樓編號：一五
八、一五九號車位、地下四樓編號：三Ａ、十二、十三號車位騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一百一十年五月十八日起至騰空遷讓返還第一項房屋及車位予原告之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹拾伍萬參仟元。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣肆佰陸拾萬元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣壹仟參佰柒拾玖萬壹仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款分別定有明文。查本件原告起訴時，於訴之聲明第2項原係請求「被告陳鳳如、賴昱廷、林佳儀應自民國110年5月18日起至完成騰空遷讓返還第一項房屋及車位予原告之日止，按月連帶給付原告新臺幣（下同）20萬元」（見本院卷第8頁）；惟參照元大不動產估價師事務所出具之不動產估價報告書記載內容，門牌號碼：臺北市○○區○○○路0段000號15樓房屋（即臺北市○○區○○段○○段0000○號建物）、臺北市○○區○○○路0段000號（即臺北市○○區○○段○○段0000○號建物）及同址地下二樓編號：158、159號車位、地下四樓編號：3A、12、13車位（下稱系爭不動產）自110年5月起至同年10月間平均之租金數額約為153,572元【計算式：（153,422元＋153,331元＋153,331元＋153,608元＋153,869元＋153,869元）÷6月≒153,572元】，且每月租金數額有逐漸遞增之趨勢，堪認系爭不動產按不動產租賃市場現況每月租金至少應為153,572元，原告故以110年11月11日民事起訴補充理由續狀將上開相當於每月租金之不當得利數額減縮以153,000元作為本件計算請求之基礎等情（見本院卷第371頁）。經核，本件原告所變更聲明之基礎事實同一，且原告所為係減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與前揭規定並無不合，故原告所為訴之變更追加為合法，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠門牌號碼：臺北市○○區○○○路0段000號15樓房屋（即臺北市○○
區○○段○○段0000○號建物）、臺北市○○區○○○路0段000號（即臺北市○○區○○段○○段0000○號建物）及同址地下二樓編號：1
58、159號車位、地下四樓編號：3A、12、13號車位（即系爭不動產）原係訴外人即債務人賴營炫（下稱賴營炫）所有，因賴營炫對外積欠鉅額債務，名下財產遂陸續債權人聲請查封拍賣，由原告於110年5月5日標得系爭不動產，並經本院於110年5月18日核發北院忠109司執助火字第10945號不動產權利移轉證書，是原告自110年5月18日即已取得系爭不動產之所有權人，並於110年6月15日完成不動產所有權之移轉登記。參酌受本院委任處理拍賣事宜之訴外人台灣金融資產服務股份有限公司（下稱台灣金融資產服務公司）110年4月14日108北金職八字第80號公告註記「使用情形」略以：「本件拍賣標的，據債務人賴營炫陳報，於106年2月25日已讓渡第三人陳鳳如與作使用，使用期限截至債務人清償所積欠之債務止，訂有書面契約可稽，而陳鳳如又出租予第三人賴昱廷使用，租期自106年5月1日起至111年4月30日止，每月租金新臺幣1萬元，有租約可證，故拍定後不點交。43地號土地位於臺北市○○區○○○路0段0000000號建物後方土地，主建物部分坐落於該地號上，圍牆內土地上有泳池之設置。另於地下二樓配有平面車位158、159號，地下四樓有機械式車位3A、12、13號，亦一併讓渡第三人陳鳳如使用，再由陳鳳如出租予賴昱廷，如上所述。土地使用分區均為第三種商業區。」等語，可知前揭拍賣公告內所註記「據債務人賴營炫陳報」乙節，應係指本院民事執行處依賴營炫所提109年4月1日民事陳報狀、109年5月6日陳情書記載「伊因積欠被告陳鳳如25億元，而簽訂讓渡書將系爭不動產讓渡與被告陳鳳如使用至債務清償完畢為止，嗣後被告陳鳳如與賴營炫之子即被告賴昱廷於106年5月1日簽訂房屋租賃契約書，約定每月租金1萬元，租期自106年5月1日起至111年4月30日為止」等內容，而為記載。然查，被告陳鳳如、賴昱廷、林佳儀均屬無權占用系爭不動產，蓋賴營炫與被告陳鳳如所簽署「106年2月25日讓渡書」並非真正，係渠二人合謀虛偽製作，縱認其內容屬實，上揭讓渡書之法律性質亦非屬租賃契約關係，被告陳鳳如尚無從主張依民法第425條有關買賣不破租賃規定作為合法占用權源。至「106年5月1日房屋租賃契約書」亦非真正，而係被告陳鳳如與被告賴昱廷事後合謀虛偽製作，縱認被告陳鳳如、賴昱廷間有租賃契約關係存在（假設語），惟若被告賴昱廷欲對原告主張合法占用系爭不動產時，仍須以被告陳鳳如係合法占用為前提，蓋因賴營炫與被告陳鳳如所簽署「106年2月25日讓渡書」並非屬租賃契約關係，被告陳鳳如自無從將該不動產合法轉租予被告賴昱廷，又縱認前揭讓渡書之法律性質為租賃契約（假設語），然因雙方未有租賃期限之約定，屬於不定期租賃性質，當無民法第425條之適用餘地，況被告陳鳳如既無合法占有系爭不動產之正當權源，即使伊與被告賴昱廷間有租賃契約關係存在（假設語），被告賴昱廷仍不得徒憑其與被告陳鳳如間之租賃契約作為有權使用系爭不動產之依據云云。又參照本院107年度司執令助字第662號假扣押查封筆錄記載內容可知，本院民事執行處於107年9月12日前往系爭不動產所在地進行假扣押強制執行時，被告林佳儀曾明確表示系爭不動產係由其與被告賴昱廷占有使用中，被告林佳儀顯無任何合法占用權源，自屬無權占有。
㈡被告陳鳳如、賴昱廷、林佳儀本無占有使用系爭不動產之權
源依據，原告於110年5月18日取得系爭不動產所有權後，爰依民法第767條第1項前段之規定，請求被告應將系爭不動產騰空遷讓返還予原告；另被告共同不法侵害原告對系爭不動產之財產權，且無法律上原因受有相當於租金之不當利益；又系爭不動產經送元大不動產估價師事務進行租金鑑定，鑑定結果認系爭不動產自110年5月至同年10月間，平均之租金數額約為153,572元，且每月租金數額有逐漸遞增之趨勢，是系爭不動產每月合理租金行情至少約為153,572元，原告請求以153,000元作為本件計算請求每月租金之基礎，應屬合理；原告依民法第179條之不當得利法律關係或同法第184條第1項前段及185條第1項侵權行為損害賠償法律關係請求本院擇一而為判命應自110年5月18日起至其遷讓返還前揭房屋、車位之日止，按月連帶給付原告相當於租金之不當得利153,000元。
㈣為此聲明：
1.被告應將系爭不動產騰空並遷讓返還予原告。
2.被告應自110年5月18日起至騰空遷讓返還系爭不動產止，按月連帶給付原告153,000元。
3.願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告抗辯則均略以：㈠被告就系爭不動產具有合法使用權源，原告不得依民法第767
條第1項前段之規定，請求被告遷讓返還系爭不動產。經查，被告林佳儀為被告賴昱廷之配偶，並非承租人，被告林佳儀伊僅係基於夫妻共同生活關係而與被告賴昱廷居住於系爭不動產內，應屬被告賴昱廷之占有輔助人，原告逕將被告林佳儀列為共同占有人云云，洵非有據。再者，被告陳鳳如與賴營炫確有債權債務關係，賴營炫因而於93年12月10日簽發面額25億元之本票予被告陳鳳，因雙方相識多年，賴營鉉並非毫無還款誠意，被告陳鳳如未執該本票向法院聲請本票裁定追償債務，嗣至109年間因賴營鉉還款能力似有惡化之虞，被告陳鳳如唯恐其債權難以實現，遂向本院聲請取得109年度司票字第1804號本票裁定，賴營炫因認負有清償義務，實無另行爭執前揭本票時效存否之必要，隨即出面與被告陳鳳如商討寬限還款事宜，被告陳鳳如始未據以聲請本票強制執行，且被告陳鳳如曾與賴營炫於106年2月25日簽署被證2之讓渡書，約定以出租抵充債務之方式讓渡系爭不動產予被告陳鳳如，惟考量賴營炫之子即被告賴昱廷仍居住系爭房地內，被告陳鳳如復於同日與被告賴昱廷簽立房屋租賃契約書，允諾於被告賴昱廷入住期間以一萬元出租，俾供其居住、使用、收益等情，是以，被告陳鳳如、賴昱廷就占有使用系爭不動產實具有合法占有權源，故原告恣意指摘渠等間係屬通謀虛偽意思表示云云，洵不足取。再者原告係基於侵權行為損害賠償之法律關係請求被告三人負連帶賠償責任，然渠等究係有何為不法侵害原告對系爭不動產使用收益權利之故意或過失及通謀虛偽債權情事？均未見原告提出任何證據以實其說，即難認有據。況系爭不動產於拍賣執行程序中，業將被告陳鳳如、賴昱廷所分別擁有之租賃權標示公告，衡情原告於投標前即已清楚知悉系爭不動產因尚有租賃關係存在而不點交，更曾於相關執行事件卷宗陳報賴營炫因負債累累，已將系爭不動產讓渡予他人占有及出租使用，則原告於承買前應先行斟酌評估該不動產因有租賃關係存在可能對房產價值造成影響，詎料原告竟於拍定系爭不動產後始漠視渠等有權占有之事實，且為妨礙被告賴昱廷合法使用、收益，乃不實指摘被告陳鳳如與賴營炫間債權債務關係為通謀虛偽意思表示、租賃契約關係不存在云云，顯有悖於民法第425條所定買賣不破租賃之規範意旨，實有欠公允。
㈡縱認被告三人使用系爭不動產為無權占有（假設語），惟原
告請求渠等應按月連帶給付相當於租金之不當得利153,000元，誠屬過高，且每月合理租金應以80,447元為當。又原告既援引不當得利法律關係請求被告就所謂無權占有系爭不動產行為，應按月連帶給付相當於租金之不當得利153,000元予原告云云，然法無明文規定不當得利之債屬連帶債務，原告依此請求渠等負擔連帶給付責任，難謂有據。承上所述，被告林佳儀係因與被告賴昱廷之家屬身分而共同居住於系爭不動產內，僅為被告賴昱廷之占有輔助人，仍應以被告賴昱廷為法律上占有使用利益歸屬之占有人，原告自不得請求被告林佳儀返還無權占有系爭不動產之不當利益。再查，按實務見解認為租金高低涉及租賃物之品質不同、租賃雙方主觀意願等各項市場因素影響，衡情無一定之標準價格，且須受土地法第97條第1項有關「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」之強制規定限制，而系爭不動產為屋齡約11.42年之店舖住宅大樓，周遭環境商辦林立、出入份子複雜，道路交通又極為擁擠，甚屬吵雜不堪，難認為一合宜住宅佳境，則原告主張系爭不動產每月合理租金約為153,000元，顯已逾越前揭土地法第97條第1項所規定之租金數額限制114,925元（計算式：系爭訴訟標的價額13,791,000元×10％÷12月＝114,925元），並不可採信。末查，被告係基於租賃契約關係有權占有系爭不動產，業如前述，被告陳鳳如尚且將雙方租賃契約關係存續期間應繳納租金數額與賴營炫所積欠之款項相互抵充，誠屬已悉數預付全部租金，自未有所謂不當得利之情事存在等語置辯。
㈢為此聲明：
1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
2.如受不利之判決，願提供擔保請准予宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實如下：（以下見本院卷第224、225頁）㈠門牌號碼：臺北市○○區○○○路0段000號（即臺北市○○區○○段○○
段0000○號，含同址地下二樓編號158、159車位、地下四樓編號3A、12、13車位）及臺北市○○○路0段000號15樓（即臺北市○○區○○段○○段0000○號），（即系爭不動產），原係債務人賴營炫所有，因其對外積欠債務，名下財產遂陸續遭眾多債權人進行查封拍賣；後由原告於110年5月5日標得系爭不動產。本院於110年5月18日發給原告不動產權利移轉證書（見本院卷第23、24頁之原證1），原告並於110年6月15日完成系爭不動產之登記（見本院卷第25至30頁之原證2)。
㈡依卷附原證3之台灣金融資產服務公司110年4月14日108北金
職八字第80號公告註記：「本件拍賣標的，據債務人賴營炫陳報，於106年2月25日已讓渡第三人陳鳳如與作使用，使用期限截至債務人清償所積欠之債務止，訂有書面契約可稽，而陳鳳如又出租予第三人賴昱廷使用，租期自106年5月1日起至111年4月30日止，每月租金新臺幣1萬元，有租約可證，故拍定後不點交。43地號土地位於臺北市○○區○○○路0段0000000號建物後方土地，主建物部分坐落於該地號上，圍牆內土地上有泳池之設置。另於地下二樓配有平面車位158、159號，地下四樓有機械式車位3A、12、13號，亦一併讓渡第三人陳鳳如使用，再由陳鳳如出租予賴昱廷，如上所述。土地使用分區均為第三種商業區。」（見本院卷第31至34頁之原證3）。
㈢依原證9之本院107年度司執令助字第662號假扣押查封筆錄之
記載，本院民事執行處於107年9月12日前往系爭不動產所在地進行假扣押強制執行時，被告林佳儀表示系爭不動產係由其與賴昱廷占有使用中（見本院卷第69、70頁之原證9 ）。
四、本院協助兩造簡化並整理本件爭點為【㈠原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告陳鳳如、賴昱廷、林佳儀應將系爭不動產騰空遷讓返還予原告，是否有據？㈡原告依民法第179條不當得利法律關係、民法第184條第1項前段及185條第1項侵權行為法律關係，請求法院擇一而為判命被告陳鳳如、賴昱廷、林佳儀應自110年5月18日起至完成騰空遷讓返還系爭不動產之日止，按月連帶給付原告153,000元，是否有據？】，茲就本件之爭點及本院得心證之理由如下：
㈠原告得依民法第767條第1項前段規定，請求被告陳鳳如、賴昱廷、林佳儀應將系爭不動產騰空遷讓返還予原告。
⒈按「按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返
還之。」民法第767條第1項前段定有明文。再按「對於物有事實上管領之力者為占有人；又承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，此觀民法第九百四十條、第九百四十一條之規定自明。出租人係經由承租人維持其對物之事實上管領之力，仍係現在占有人。同法第七百六十七條規定所有人對於無權占有其所有物者得請求返還之，所稱占有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內」、「請求返還占有物之訴，固應以現在占有該物之人為被告，惟所稱占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內。貸與人係經由借用人維持其對借用物之事實上管領力，依民法第九百四十一條規定為間接占有人，不失為現在占有人」，有最高法院82年度台上字第1178號民事裁判、87年度台上字第213號民事裁判可資參照，是而，所有物返還請求之相對人，若將所有物另行交予他人直接占有者，身為間接占有人，自仍負有義務將全部建物交還權利人。本件被告自承賴營炫將系爭不動產交付予被告陳鳳如使用俾以租金抵償賴營炫所積欠25億元債務，被告陳鳳如再以每月租金一萬元出租予被告賴昱廷使用，準此，被告陳鳳如、賴昱廷分係為系爭不動產之間接占有人、直接占有人，依前揭說明，渠二人均得為民法第767條第1項之無權占有人。再按「所謂輔助占有人，重在其對物之管領，係受他人之指示，至是否受他人之指示，仍應自其內部關係觀之，所謂內部關係，即民法第九百四十二條所指受僱人、學徒或其他類似關係。再抗告人雖為債務人之女，並與之住於同一屋內，但其本人如確已結婚成家獨立生活，而無從自內部關係證明其使用被執行之房屋係受債務人之指示時，尚難謂該再抗告人為債務人之輔助占有人」，有最高法院65年台抗字第163號民事裁判可資參照，被告林佳儀於本院民事執行處於107年9月12日前往系爭不動產所在地進行假扣押強制執行時，已明確表示系爭不動產係由其與被告賴昱廷使用，有本院民事執行處107年9月12日假扣押查封筆錄附卷足憑（見本院卷第69、70頁），而林佳儀本係可獨立生活之成年人，其與被告賴昱廷間並無受僱人、學徒或其他相類似之從屬關係，縱與被告賴昱廷係夫妻關係，然「夫妻之住所，由雙方共同協議之；未為協議或協議不成時，得聲請法院定之」，民法第1002條第1項定有明文，是認被告林佳儀應係基於其自由意識而與被告賴昱廷協議共同居住使用系爭不動產，其占有系爭不動產並非全然受被告賴昱廷之指示，準此，被告林佳儀自屬系爭不動產之直接占有人。
⒉次按「以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土
地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之」，有最高法院85年度台上字第1120號判決要旨參照。承上，原告於110年5月5日標得系爭不動產，本院已於110年5月18日發給原告不動產權利移轉證書，此為兩造所不爭執，已如前述，是自110年5月18日起原告即為系爭不動產之所有權人，依前揭說明，被告自應就占有系爭不動產之合法權源負舉證之責，原告無須舉證證明被告為無權占有。
⒊被告雖提出被證1之本院109年度司票字第1840號本票裁定
暨民事裁定確定證明書（見本院卷第167、168頁）及被證2之「106年2月25日租賃暨使用契約書」、「109年2月25日租賃暨使用契約書」（見本院卷第169至180頁）等資料，主張因賴營炫積欠被告陳鳳如鉅額債務，賴營炫因而於93年12月10日簽發面額25億元之本票予被告陳鳳，嗣至109年間因賴營鉉還款能力似有惡化之虞，被告陳鳳如始向本院聲請取得109年度司票字第1804號本票裁定，賴營炫出面與被告陳鳳如商討寬限還款事宜，遂約定以出租抵充債務之方式讓渡系爭不動產予被告陳鳳如云云；然按「當事人提出之私文書，必先證其真正，始有形式上之證據力，且私文書之真正，如他造當事人有爭執者，舉證人應負證其真正之責，觀之民事訴訟法第三百五十七條規定自明」，有最高法院92年度台上字第1533號民事裁判可資參照，被告所提出被證2之「106年2月25日租賃暨使用契約書」、「109年2月25日租賃暨使用契約書」既經原告否認其形式上真正（見本院卷第224頁），且被證2契約書倘係屬真正，何以賴營炫於本院108年度司執字第30687號強制執行程序中，僅於109年4月6日以民事陳報狀向本院民事執行處陳報其與被告陳鳳如所簽署「106年2月25日讓渡書」，並未同時或事後補陳報被證2契約書，遲至原告提起本件遷讓房屋訴訟後，始於逾1年6月之110年9月2日以民事答辯暨聲請調查證據狀補提出被證2契約書（見本院卷第1
61、169至180頁），明顯與常情不符，被證2契約書是否被告臨訟始行製作，顯然有疑？被告復未能提出任何證據證明上揭契約書為真正，依前揭說明，被證2契約書自不具有形式上之證據力，不得作為本件認定事實之基礎，依法應予排除。再者，賴營炫於本院108年度司執字第30687號強制執行程序中，雖曾於109年4月6日以民事陳報狀檢附「106年2月25日讓渡書」陳稱其已將系爭不動產讓渡予被告陳鳳如（見本院卷第35至37頁），然觀諸卷附「106年2月25日讓渡書」記載「茲因賴營炫（下稱甲方）積欠陳鳳如（下稱乙方）新臺幣貳拾伍億元，甲乙雙方合意將臺北市○○區○○○路0段000號15樓房屋…讓渡乙方占用，甲方清償上述債務後，乙方即遷出上開標的物…」等語（見本院卷第37頁），惟賴營炫所聲稱25億元債務之本票係其於93年12月10日簽發之本票，被告陳鳳如竟遲至109年間始向本院聲請本票強制執行，經本院以109年度司票字第1804號本票裁定准予強制執行，有被證1之本院109年度司票字第1840號本票裁定暨民事裁定確定證明書附卷足憑（見本院卷第167、168頁），而按「票據上之權利，對匯票承兌人及本票發票人，自到期日起算；見票即付之本票，自發票日起算；三年間不行使，因時效而消滅」，票據法第22條第1項定有明文，則被告陳鳳如對賴營炫之本票請求權早因罹於3年時效而消滅，賴營炫焉有可能不對被告陳鳳如提起確認本票債權不存在訴，且簽署上揭讓渡書將高額價值之系爭不動產讓渡予被告陳鳳如，迄其清償25億元債務為止？又被告陳鳳如既係因於109年間察覺賴營炫清償能力有異，因而緊急向本院聲請本票裁定，而債權人對債務人聲請本票裁定之目的在於即時對債務人之財產聲請強制執行，俾以確保其債權履行，則被告陳鳳如焉有可能於取得本院109年度司票字第1840號本票裁定後，迄未對賴營炫聲請強制執行？賴營炫及被告陳鳳如前揭所為，在在違反民事訴訟暨強制執行程序之常情，復未能提出其他證據合理說明其緣由，則被告所為前揭抗辯，自難盡採。⒋又按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收
益，他方支付租金之契約，前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之，民法第421條第1、2項定有明文。縱認賴營炫與被告陳鳳如所簽署「106年2月25日讓渡書」為真（見本院卷第37頁），然觀諸上揭讓渡書之記載內容，通篇並無「出租」與「承租」之字樣，亦無約定被告陳鳳如每月應支付之租金具體數額，甚且明確記載賴營炫清償債務後，被陳鳳如即應遷出系爭不動產，換言之賴營炫係將系爭不動產交付予被告陳鳳如使用，以為擔保賴營炫積欠之債務，即難謂系屬於租賃契約，而無民法第425條第1項規定「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人，仍繼續存在」之適用。
⒌另觀諸卷附本院107年度司執令助字第662號假扣押查封筆
錄記載內容可知（見本院卷第69、70頁），本院民事執行處於107年9月12日前往系爭不動產進行假扣押強制執行時，被告林佳儀在現場明確表示系爭不動產係由被告賴昱廷與其本人林佳儀使用中，斯時被告林佳儀並未提及系爭不動產係由被告賴昱廷係向被告陳鳳如承租之情事，亦無提供租賃契約供本院執行書記官參考；再者，賴營炫與被告賴昱廷為父子關係，被告林佳儀則為賴營炫之媳婦，且被告賴昱廷甚且在賴營炫經營之多家公司（諸如五都大飯店、達欣大飯店、國都大飯店）擔任董事，倘被告所稱賴營炫積欠陳鳳如債務高達25億元一節屬實，陳鳳如焉有可能會以明顯與租屋市場行情不符之每月1萬元超低額租金，將系爭不動產出租予被告賴昱廷使用？再者，縱認被告陳鳳如與賴昱廷所簽署「106年5月1日房屋租賃契約書」為真，惟被告賴昱廷、林佳儀欲主張合法占用，須以被告陳鳳如為合法占用作為前提，然因賴營炫與被告陳鳳如所簽署「106年2月25日讓渡書」非屬租賃契約，被告陳鳳如不得對原告主張適用民法第425條第1項之規定，被告賴昱廷、林佳儀係繼受被告陳鳳如而取得系爭不動產之占有，亦不得對原告主張有民法第425條第1項規定之適用。
⒍綜上，被告陳鳳如、賴昱廷、林佳儀均無法舉證證明其對
系爭不動產有合法之占有權源，從而，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告陳鳳如、賴昱廷、林佳儀應將系爭不動產騰空遷讓返還予原告，應屬有據。
㈡原告依民法第184條第1項前段及185條第1項侵權行為法律關
係，請求被告陳鳳如、賴昱廷、林佳儀應自110年5月18日起至騰空遷讓返還系爭不動產之日止，按月連帶給付原告153,000元，應屬有據。
⒈按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償
責任」、「數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者亦同。」，民法第184條第1項前段、第185條第1項定有明文。再按「被上訴人與債務人間之租賃關係，既經執行法院裁定除去後，實施拍賣，由上訴人拍定取得權利移轉證書，則自是時起被上訴人繼續占有該房屋，自屬侵害上訴人之房屋所有權，上訴人對於被上訴人，非不得請求賠償相當於租金之損害金」、「陳慶飛三人以其請求張英英交付土地時，張英英猶『消極地』不遷出，係不法侵害其所有權之行使，其所受損害得請求張英英賠償云云，衡諸侵權行為之成立，本不以積極行為為限，其因消極行為致他人於損害，且損害與消極行為間有相當因果關係者自亦屬及張英英『消極的不自陳慶飛三人買受之土地內遷出』之行為，致陳慶飛三人所受不能使用、收益土地之損害間，顯有因果關係等情，陳慶飛三人之請求，自屬有理」，有最高法院67年台上字第3622號民事判決、83年度台上字第710號民事裁判可資參照。本件被告陳鳳如、賴昱廷、林佳儀於原告110年5月18日取得系爭不動產所有權後，猶繼續無權占有系爭不動產，拒絕騰空遷讓返還系爭不動產予原告，致使原告無法使用收益系爭不動產，即屬侵害原告對系爭不動產之所有權，且原告所受上揭損害與被告拒絕遷讓返還行為間有相當因果關係存在，依前揭說明，原告爰依民法第184條第1項前段及185條第1項侵權行為損害賠償法律關係，請求被告連帶賠償相當於租金之損害金，應屬有據。
⒉又查，系爭不動產經本院送請元大不動產估價師事務所鑑
定每月合理租金之數額，經該所不動產估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，及專業意見分析後，採用租賃實例比較法及積算法等二種估價方法進行評估，最終價格決定如附圖所示，有元大不動產估價師事務所出具之不動產估價報告書附卷可憑（見本院卷第241至368頁），由是可認系爭不動產於110年5月至同年10月間，平均之租金數額約為15萬3,572元【計算式：（15萬3,422元＋15萬3,331元＋15萬3,331元＋15萬3,608元＋15萬3,869元＋15萬3,869元）÷6=15萬3,572元】，且租金有遞漲之趨勢，是以，原告主張以每月153,000元作為系爭不動產所有權遭侵害之損害金，尚屬合理。
⒊按「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，不僅
須填補債權人所受損害，並須填補其所失利益，民法第二百十六條第一項規定甚明。所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而告減少，屬於積極損害；所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極損害」、「物因侵權行為而受損害，請求金錢賠償，其有市價者，應以請求時或起訴時之市價為準。蓋損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，並非『原來狀態』，而係『應有狀態』，應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內」，有最高法院88年度台上字第1967號民事裁判、102年度台上字第242號民事裁判可資參照。另按「土地法第九十七條之立法意旨為城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護承租人。立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為保護經濟上弱者之承租人而設，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋或租地供營業之用，承租人用以營業獲取利潤，為經濟上之強者，無立法限制租金額之必要，亦有最高法院九十四年度第二次民事庭會議決議、92年度台簡上字第20號民事裁判足參。被告雖抗辯本件原告請求賠償所受系爭不動產每月租金之損害，應受土地法第97條規定之限制，最高不得逾系爭不動產價額年息10％即114,925元云云；然查，系爭不動產包含臺北市○○區○○段○○段0000000000號建物，上揭5092建號建物登記主要用途為一般零售業（甲組），有建物登記第一類謄本附卷足憑（見本院卷第27、28頁），應係營業用房屋，而非供住宅使用，至依卷附建物登記第一類謄本顯示（見本院卷第25、26頁），上揭5157建號建物登記主要用途固為住家用，然查，系爭不動產之土必使用分區均為第三種商業區，此為兩造所不爭執，已如前述，並有原證3之台灣金融資產服務公司110年4月14日108北金職八字第80號拍賣公告附卷足憑（見本院卷第33頁），而依臺北市土地使用分區管制自治條例第4條第10項「第三種商業區：為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區」之規定（見本院卷第431頁），是系爭不動產（包含系爭5157、5092建號建物）於不違反同條例第23條所定「不得允許使用」之情形，依法得為零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關商業活動之使用，而客觀上亦無證據顯示被告將系爭不動產（包含系爭5157、5092建號建物）僅作為住宅使用，且系爭不動產依臺北市土地使用分區管制自治條例第4條第10項之規定，依法本得為上述商業活動使用，而損害賠償本以「完全填補損害」為原則，亦即被告應回復者，並非「原來狀態」，而係「應有狀態」，系爭不動產依法既得為商業活動使用，則原告請求被告賠償侵害系爭不動產所有權之損害金，即不應受土地法第97條規定之限制，始符完全賠償之原則，是被告前開所辯，委無足取。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段物上請求權及民法第184條第1項前段及185條第1項侵權行為損害賠償法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭不動產予原告，並自110年5月18日起至騰空遷讓返還系爭不動產止，按月連帶給付153,000元予原告，於法有據，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。
七、本件事證已臻明確，被告固聲請傳訊證人賴營炫，欲證明被告間卻有租賃關係，然查，被告陳鳳如不得對原告主張適用民法第425條第1項之規定，被告賴昱廷、林佳儀係繼受被告陳鳳如而取得系爭不動產之占有，亦不得對原告主張有民法第425條第1項規定之適用，已如前述，是證人賴營炫自無再行傳訊之必要，至兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第2項、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 24 日
民事第四庭 法 官 李家慧附圖：
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 24 日
書記官 王怡茹