臺灣臺北地方法院民事判決110年度重訴字第574號原 告 徐大維訴訟代理人 詹文凱律師被 告 王端書訴訟代理人 沈之馨律師上列當事人間履行契約事件，本院於民國111年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新臺幣參仟參佰陸拾捌萬元之同時，將附表所示系爭不動產所有權移轉登記予原告。
原告其餘之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。」民事訴訟法第262條第1項定有明文。查原告起訴之先位聲明為：1.被告應將臺北市○○區○○段○○段000地號土地(權利範圍為31050分之450)及坐落其上同小段508建號建物（權利範圍為全部，門牌號碼為同區安和路1段113號4樓）、558建號建物(權利範圍為31050分之599。下合稱系爭不動產，即附表所示者)移轉登記為原告所有。2.被告應自民國110年6月12日起至辦妥前項移轉登記之日止，每日賠償原告新臺幣(下同)16,840元。3.願供擔保，請准宣告假執行等語，另有備位聲明(本院卷第9、11頁)。嗣於111年7月11日具狀撤回該備位聲明(本院卷第393頁)，並經被告同意(本院卷第405頁)，揆諸前開規定，此部分之訴已生撤回之效力。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)兩造於110年4月13日訂立不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，約定被告將系爭不動產以總價3,368萬元售予原告，系爭買賣契約第3條「簽約款」欄約定：簽訂本約，出賣人交付所有權狀之同時，買受人給付價金5,000,000元；「用印款」欄約定：110年4月22日，雙方備齊移轉登記所需證件及用印之同時，買受人給付價金10,000,000元。另於系爭買賣契約第12條第2款、第3款約定出賣人因可歸責於自己之事由，致違反契約之約定，經買受人定期催告仍不履行者，買受人除得解除契約外，亦得請求出賣人加倍返還已收之所有價金，作為懲罰性違約金，如尚有其他損害，並得請求賠償，經他方催告而於催告期間履行者並應按每日以買賣總價款萬分之五支付遲延罰金。同日原告交付面額5,000,000元支票(下稱系爭支票)予被告作為簽約款。嗣於110年4月28日訴外人鄧公偉即被告之子代理被告，與原告就系爭買賣契約第16條第11款為補充協議：「約定用印款，如出賣人未能依約將所需證件資料完成，雙方同意時間延長，暫定110年5月31日，如屆期不及辨理，雙方同意再延期，並另議時程」等語。
(二)詎被告屆110年5月31日之期，仍未備齊移轉登記所需證件及用印，亦未要求延長履行期間，致該部分給付變為無確定期限，原告透過代書林士欽與被告聯絡未果，於110年6月8日以台中大全街郵局存證號碼424號存證信函(下稱系爭存證信函)催告被告於函到三日內出面議定備齊房地移轉登記所需證件時程以履約，雖該函寄至被告「臺北市○○區○○路0段000號4樓」之址，遭人退回並註記「遷移美國」等語，但依系爭買賣契約第7條第5款約定「履行本約之各項通知…如需書面通知時，…地址如有變更未經通知他方及受任地政士，致無法送達時(包括拒收)，均以第一次郵遞之日期視為送達」，則系爭存證信函仍於110年6月8日視為送達被告，催告履行期限應為110年6月11日；如法院認系爭存證信函未合法送達，原告並以起訴狀繕本送達作為催告履行之意思表示，被告仍應依民法第229條第2項規定負遲延責任，原告自得依系爭買賣契約第3條約定，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記為原告所有，並依系爭買賣契約第12條約定，請求被告自110年6月12日起至辦妥系爭不動產移轉登記之日止，按日給付原告遲延罰金16,840元(計算式：33,680,000×(比例：5/10000)=16,840)。
(三)爰聲明：
1.被告應將系爭不動產所有權移轉登記為原告所有。
2.被告應自110年6月12日起至辦妥前項移轉登記之日止，按日賠償原告16,840元。
3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯則以：
(一)系爭買賣契約之意思表示並未合致，契約不成立：被告受原告言行欺朦誤導，誤認被告於110年4月13日簽名文件僅係「原告初次出價紀錄」，被告簽名僅表示簽收該份出價紀錄」，不應以該文書上有被告簽名，認被告有出售系爭不動產或訂立系爭買賣契約之合意。且原告表示願出價「368」，未明確說出完整出價之數額，而被告認為原告出價金額是36,800,000元，與系爭契約所載價金33,680,000元不同，可見兩造對於買賣價金之意思表示未合致。
(二)退步言，若認系爭買賣契約成立，被告因受原告言行欺朦誤導而誤簽系爭買賣契約，亦有被詐欺和意思表示錯誤情事，得依民法第88條第1項、第92條第1項規定，撤銷系爭買賣契約簽名、簽收系爭支票之意思表示。
(三)被告七十餘歲，長居美國，原告於110年4月13日乘被告急迫、輕率或無經驗，誘騙被告在系爭買賣契約簽名，且有下列顯失公平之處，被告亦得請求法院依民法第74條第1項規定撤銷系爭買賣契約、簽收系爭支票之意思表示：
1.原告未曾支付被告簽約款：被告於簽立系爭買賣契約時，原告並未交付被告任何支票，被告事後始發現系爭支票經原告隨意置於桌上，並以文件加蓋，嗣被告未曾兌領系爭支票，且系爭支票已逾兌領時效。
2.系爭買賣契約買賣價金嚴重低於合理市價：系爭不動產之房屋總面積約47.23坪，約定價金為33,680,000元，換算每坪單價為710,000元，惟依「內政部不動產交易實價查詢服務網」之查詢資料推估系爭不動產之合理市價應介於每坪單價879,000元至1,285,000元間，存在價金嚴重低於合理市價之不公平。
3.系爭買賣契約並未指定建築經理公司或公正之第三人辦理「履約保證」或價金信託事項，而交由偏頗原告之代書辦理，倘使在原告尚未交付全額價金予被告之前，令被告將系爭不動產過戶相關資料交付偏於原告之代書保管收執，稍有不慎，系爭不動產恐將代書擅自過戶予原告，導致被告在分文未得的情形下，無端失去系爭不動產，深陷房財兩失之巨大危險。
4.兩造於110年4月13日當天首次見面，總時間約30分鐘至60分鐘左右，協商時間短短10分鐘、20分鐘，與正常價值數千萬之房地買賣花費之時間相比顯不相當，可知被告係遭原告所誤導，以為所簽文件是「原告初次出價紀錄」而簽名。
5.系爭買賣契約是原告事先準備之定型化文件，為複雜、長達9頁之法律文書，一般人非經法律專業人士詳加說明，無法明瞭其中規範之各項權利義務關係。原告並未向被告詳細說明該文書所涉之各項權利義務，亦未給予被告相當時間審閱並請教法律專業人士，即以巧言誘使被告在系爭契約簽名。
(四)原告不得依系爭買賣契約第3條約定，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記為原告所有：
1.被告並未違反用印階段之文件交付義務：系爭買賣契約第16條第11款有補充約定，如出賣人未能依約將所需證件資料完成，雙方同意時間延長，暫定110年5月31日，如屆期不及辨理，雙方同意再延期，並另議時程。因被告迄未尋獲文件，辦理期限又未經兩造另議時程，被告並無逾期可言，且亦非原告得片面決定者。退步言之，遲期之催告應定相當履行期限，觀諸系爭買賣契約第3條，完稅階段晚於用印階段18日，尾款階段再晚於完稅階段10日，新的完稅、尾款等期限和新的用印期限之間，至少應各酌留18日和28日以上期間，始屬相當，原告所訂3日期限過短。
2.被告系爭不動產所有權移轉登記義務尚未發生：原告尚未依系爭買賣契約第3條約定給付被告簽約款5,000,000元、用印款10,000,000元、完稅款10,000,000元、尾款8,680,000元等款項，被告不生系爭不動產所有權移轉登記義務。
(五)依系爭買賣契約第3條可知被告移轉系爭不動產所有權義務和原告給付全部價金33,680,000元義務為對待給付，被告自得依民法第264條第1項規定，於原告給付全部價金33,680,000元前，拒絕移轉系爭不動產所有權，而為同時履行抗辯。
縱認有遲延責任，該責任亦溯及免除。
(六)並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：兩造就被告為系爭不動產所有權人，且曾在系爭契約書上簽名之事實，並不爭執(本院卷第202頁)，且有系爭不動產登記謄本在卷可稽(本院卷第79、89頁)，堪信為實。
四、得心證之理由：
(一)有關舉證責任：
1.按民法第345條規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。（第1項）當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。（第2項）」民法第153條規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。（第1項）當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。（第2項）」又民法第88條規定：「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。（第1項）當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。（第2項）」民法第92條本文規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」而「當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任」（最高法院95年度台上字第2948號判決意旨參見）。另民法第74條第1項規定：「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。」而「法院依民法第七十四條第一項之規定減輕給付，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率，或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付，或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之」（最高法院82年度台上字第496號判決意旨參見）。
2.次按當事人主張有利於己之事實，就其事實負有舉證之責，民事訴訟法第277條本文定有明文。原告主張被告應依系爭買賣契約，移轉系爭不動產所有權等語，被告否認之，並以前詞置辯，依上揭規定，應由原告就契約成立及被告有移轉義務之有利事實負舉證之責，另衡諸被告曾在系爭契約上簽名表示自己為出賣人之事實，應由被告就其訂約意思表示不合致之變態事實、意思表示錯誤、受詐欺、有民法第74條第1項事由、同時履行抗辯等有利事實負舉證之責。
(二)有關契約之成立及移轉所有權之義務：
1.查原告主張兩造訂立買賣系爭不動產之契約，約由原告給付價金3,368萬元，由被告移轉系爭不動產所有權等語，已提出系爭買賣契約為證，且被告有在契約書簽名之事實，已如上述，依民法第153條、第348條規定，堪認買賣標的物及價金等必要之點已合致，契約成立。
2.被告雖辯稱其受原告騙稱該文件為原告「初次出價紀錄」，致誤為簽名，意思表示錯誤(本院卷第218、406、407、202頁)，且被告就價金之認知為3,680萬元，與契約所載價金3,368萬元不符，亦不知原告所交付支票即簽約金之期款，而得依民法第88條、第92條第1項前段規定，撤銷訂約、收受系爭支票之意思表示等語，惟原告否認之。查系爭買賣契約第1頁即以較大字體為標題，載明「不動產買賣契約」等字，被告在標題下「出賣人」欄自書姓名，第8頁又有大字體載明「立契約書人」，被告也在其下「出賣人」欄自書姓名，有該契約書在卷可稽(本院卷第21、35頁)，文義清晰，難認有何致人誤信為「出價紀錄」之處。且被告就原告有何騙稱該文件是「初次出價紀錄」、自己認知價金為3,680萬元、有何民法第88條之內容錯誤且自己無過失之情，均無舉證以實其說，其空言否認之詞，尚難採信，其稱得撤銷受詐騙或意思表示錯誤之訂約及收受支票行為等語，均不可取。
3.又民法第348條第1項規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」系爭買賣契約既已成立，原告主張出賣人即被告有移轉系爭不動產所有權之義務，自屬合法。
(三)有關被告依民法第74條第1項之聲請：被告又稱其年近77歲，長居美國，原告竟於110年4月13日乘被告急迫、輕率或無經驗，在短短10、20分鐘內，誘騙被告在系爭買賣契約簽名，且不知簽約時原告曾未交付被告支票，被告事後始發現此情，迄未將之兌現，買賣價金嚴重低於合理市價，又未指定建築經理公司或公正之第三人辦理「履約保證」或價金信託事項，僅由原告方之偏頗代書提供定型化契約及辦理相關事宜，被告承擔巨大不履行之風險，應得請求撤銷相關訂約行為等語，惟原告否認之。經查，就系爭契約之訂立經過，
1.證人鄧公偉即被告之子結稱：「（被告訴訟代理人：你跟被告是不是曾經在2021年3月26日左右回到臺灣？回到台灣的目的為何？證人鄧公偉：）我和我母親在2021年3月26日回臺灣最主要目的是清理房子、我爸爸私人的東西和拜訪我親戚，還有拜我兩位剛過世的舅舅。（被告訴訟代理人：你和被告在隔離完之後，是不是有到臺中去拜訪你的阿姨王相如？證人鄧公偉：）隔離完以後，我和我母親去臺中拜訪我阿姨王相如，最主要目的是拜我外公跟外婆。」「（被告訴訟代理人：請說明原告他們來找被告的事情前後經過，請問你在場嗎？證人鄧公偉：）4月13日我在場，我不了解他們為什麼要來，他們是原告、林代書（即林士欽）。聽我母親說，他們來看房子，不了解為什麼，就這樣子。」「（被告訴訟代理人：當天原告四人停留多久？證人鄧公偉：）從大約四點半到七點，大約兩個鐘頭。」「（被告訴訟代理人：原告當天有和被告談到要買房子的事情嗎？證人鄧公偉：）他有談到買房子的事情」；「（被告訴訟代理人：可以就你在場所聽到或看到的雙方協商過程做說明？證人鄧公偉：）原告開始講話，對我媽媽講，原告坐在靠近窗戶那邊，我母親站在飯桌那邊，不能坐太久，所以必須要站著，他開始講對房子有興趣，然後就說了一些房子的事情，買賣或是改裝，或是這裡的房子地區很好，解釋一大堆，我媽媽說我們爸爸剛過世，我們在整理房子，沒有什麼特別興趣做什麼買賣，也沒有什麼特別興趣要把房子賣掉，我們很累，我們非常累，希望他們有什麼事情趕快講，我們需要休息，原告突然要求我媽媽說那個房子他想用3000多萬，我母親覺得不合理，就拒絕，就說我們沒有興趣，忽然之間，林代書拿一個文件出來開始寫，在那個文件裡面，我也不知道他在寫什麼，我也看不清楚，寫完以後他叫我媽媽簽名，我和我媽媽不知道文件是什麼，可能是他的意思他對房子有興趣，可能是代表他對這個房子有興趣要買這個房子的一個建議，忽然之間他站起來，他說他要抽煙，其實他已經抽兩根煙了，他說他要去樓下抽煙，上來的時候，他帶一個人，這個人就進來到房子裡面看，要到廁所及各個房間的地方去看，突然之間我媽媽說一起吃晚飯，可能是因為我阿姨在，不好意思，可能是他朋友，那時候已經很累了，我跟我媽媽說我不想去，可能對方看到我們很累，就說不用了，我們要趕回去，拿了東西就走，把我阿姨也帶走。（被告訴訟代理人：你們當天有談到安和路房子所有權狀的事情嗎？證人鄧公偉：）有。他們要文件，我本人跟他說我們沒有這個文件，我們還沒有去保險箱，可能在保險箱可能在美國，我們不知道，要開保險箱才知道東西是否在保險箱，我媽媽沒有身分證，只有護照，我只有護照，可是我爸爸以前開公司的舊圖章在桌上，有些圖章是別人的名字，有些圖章是我爸爸的名字，林代書說這開玩笑你們都沒有這些東西，那你什麼時候拿呢，我說我不知道，因為我們還沒有去銀行，我們剛隔離，還沒有想到怎麼去拿，因為我們在想辦法，是否可以用護照去開這些保險箱，那是我第一次聽到書狀、地產、身分證。」「（被告訴訟代理人：林代書要被告在他所寫的那份文件上簽名之前，有沒有向被告說明這是一份什麼文件？證人鄧公偉：）他有講這是公會的文件。我聽不懂什麼是公會的文件。（被告訴訟代理人：他有解釋這份文件的內容嗎？證人鄧公偉：）他解釋一開始寫的時候我們今天談的話，我把他寫下來在這個公會的文件上面。（被告訴訟代理人：所以就裡面的內容是做什麼目的的嗎？證人鄧公偉：）沒有，只有說一直堅持說這個文件是我們所談的話，全部寫在文件裡面，我媽媽簽名後稍微解釋一下日子，不知道他為什麼要講到日子。（被告訴訟代理人：他有提到說你們什麼時候要交房子的所有權狀給他們嗎？證人鄧公偉：）林代書說盡量快一點，我先寫個日子在這裡，4月22日，如果可以先拿到通知我，如果不可以的話，也通知我。」「（被告訴訟代理人：當天你有沒有跟原告有任何說明說你們沒有辦法兌現支票？證人鄧公偉：）我本人有。原告一直叫我把支票存到銀行裡面，我跟他講我們沒有身分證，我們沒有圖章，我不知道怎麼存。（被告訴訟代理人：這個說明是在原告離開你們家之前嗎？證人鄧公偉：）之前。剛剛我說他把支票舉起來的時候，舉完之後放在桌子之前看著我的眼睛跟我講的。（被告訴訟代理人：被告有沒有將保險箱打開之後，尋找所有權狀，沒有找到所有權狀這件事情回覆給原告？證人鄧公偉：）我們有，我母親叫我用WECHAT跟林代書及原告聯絡，告訴他們我們沒有找到他們要的文件，也沒有找到身分證，也沒有找到圖章。（被告訴訟代理人：你們和原告等人是不是有在4月28日到杜孟真律師事務所做任何協商？證人鄧公偉：）我代表我媽媽4月28日到杜孟真律師辦事處和原告、林代書和他的律師見面，最主要的目的是跟他們講，我們沒有找到文件」等情，堪認被告與原告於110年4月13日就買賣房屋乙事洽談內容不只被告要以何價錢賣屋，還涉及原告如何用支票付款、被告如何交付權狀時等具體履行步驟，鄧公偉更曾當面與原告談論兌領支票問題。而隨同原告到場之代書（即林士欽）並有說明契約內容，期間被告親人鄧公偉、王相如均陪同在場，被告並非隻身處在陌生環境中。而簽約後，兩造還相約到杜孟真律師之事務所，由鄧公偉代表被告洽談尚未找到文件之事。
2.次查，證人許月娟結稱：伊跟王相如認識差不多20年，110年4月13日有到被告安和路房子，目的是帶原告去看王相如大姐王端書的房子。「（原告訴訟代理人：是誰告訴你王端書的房子要賣？證人許月娟：）王相如。（原告訴訟代理人：在4月13日安和路的時候，你有在場嗎？證人許月娟：）我有在場。（原告訴訟代理人：你有聽到原告跟王端書討論房子價錢的事嗎？證人許月娟：）有。（原告訴訟代理人：你有聽到王端書說多少錢要賣嗎？證人許月娟：）王相如說開3,700萬元，後來說底價3,600萬，原告說他想買3,200萬，我就說看了喜歡再去橋（按台語「橋」即協商之意）。（原告訴訟代理人：4月13日當天價錢怎麼談定？證人許月娟：）一上去就談，王端書說3,600，原告說3,200，後來王端書有退，原告也有加上去，後來就成交，原告當場開了一張即期支票，原告還叫我到樓下便利商店影印，林代書把名片拿出來，就簽合約了，從頭到尾時間很短，家裡很亂幾乎沒有地方坐，價錢談完之後，有些證件不齊，有約定什麼時間要交，林代書就把合約內容給王端書看，在桌子旁邊簽名的，我在旁邊有看到，我們就走了，因為我們要趕回臺中，要走之前，王端書還拿兩瓶洋酒說要給原告，後來說成交之後會再約吃飯，相談甚歡就走了。（原告訴訟代理人：在談的過程當中，你有聽到王端書或他的兒子鄧公偉說不想賣這個房子？證人許月娟：）鄧公偉還跟原告鞠躬，說謝謝UNCLE，我媽媽今天賣的很開心，他還把支票拿起來放在他的皮夾裡面，大家都有看到。（被告訴訟代理人：4月13日到王端書安和路家中談的事情，有事先跟王端書約好嗎？證人許月娟：）有，原告要調謄本，我還跟王端書要身分證統一編號，前一天就約好，當天早上要出發的時候就有打電話確認，還跟王端書要身分證統一編號，因為要調謄本。（法官：你用什麼方式跟王端書要的？證人許月娟：）微信。（庭呈手機畫面）這段內容就是有通話，隔了一兩天，後面的內容是說他不要賣，他跟我說我要負責，因為是我帶原告去的，但是我說是我跟王相如一起去的，為什麼是我要負責，他說因為原告是聽我的話。」等語，核與證人王相如即被告之妹結稱：伊與許月娟、原告、林士欽等人同赴被告家中，兩造有談到買賣房子的事情，被告說沒有證件、沒有圖章、原告有講「三陸發」等語，證人林士欽即原告帶同到場之代書結稱，原告約伊到被告處說要買房子，當場有簽約，並交付500萬元支票給被告，鄧公偉說交易過程很高興；4月28日買賣雙方約在杜孟真律師事務所見面，被告方面說保管箱還沒有找到證件及權狀，所以沒有辦法作第二期款用印準備資料的過程等語大致相符，均肯定兩造有花時間商議買賣契約之價金與履約事項。本院再審酌「（法官：你認識許月娟嗎？證人王相如：）認識。（法官：許月娟說他因為你才認識王端書？證人王相如：）是。（法官：4月13日到台北時候，許月娟有沒有說跟王端書聯絡過了？證人王相如：）他有說跟大姐聯絡過了，他說有跟大姐講好」，堪認王相如亦肯定許月娟曾陳述其到訪前有與被告連絡之事實，可見原告並非如鄧公偉所陳之未事前約好即現身。且證人許月娟當庭提出手機畫面確於110年4月11日、12日均有與被告通話之紀錄，嗣於訂約日即110年4月13日晚間19時44分許更有視訊通話但未接通而取消之紀錄，即在鄧公偉所陳原告離去時間後不久，緊接著被告部分先表示「我媽媽在講電話，等一會再跟你聯絡:)」，核其語氣應係被告之子代為，許月娟對之表示「OK」，復於同日20時許表示「已平安抵達」後，被告旋於同日21時許表示「今天真謝謝你，感恩你」，有本院當庭勘驗手機畫面在卷可考(本院卷第341頁)，則許月娟既與王相如為舊識，與被告關係較疏遠，其證稱係聽王相如告知被告要賣房子乙節較合常情，堪認鄧公偉陳稱有關被告當時無意賣屋、覺得出價不合理而拒絕等節均不可採，僅能認屬被告臨場洽談價金之表現。再者，上揭畫面所示被告事後對許月娟之態度相當友善，全無任何抱怨言詞，衡諸一般生活經驗，堪認被告對訂約結果之感受為正面與肯定，至為明確，其臨訟始辯稱該日出於急迫、輕率、無經驗而為訂約，且不知有收受支票云云，併證人鄧公偉陳稱原告一行人未約即現身，不歡迎渠等前來云云，與上三證人所述及手機畫面均不符合，並不可取，遑論原告更有用之訂立不公平契約之主觀意思。
3.至於被告就契約指摘未約定履約保證或價金信託部分，核此等約款僅屬任意性內容，如未具備，難認被告有何承擔過高交易風險之顯失公平。被告另提交易資料雖有坪價較系爭契約坪價為高之情，但衡諸影響買賣價金因素所在多有，例如地段、屋況、買賣方期待獲利等等不一而足，被告就系爭不動產與所提資料間有何類同之處，並未舉證以實其說，亦難以總價較低之數據即認有顯然不公平。另被告指摘原告使用定型化契約部分，未證明系爭契約是原告預定用於同類契約之條款而訂定，且有免除、減輕、加重被告責任或拋棄權利或限制其行使權利之重大不利益，仍不可採。
4.依上，被告舉證不足證明有何急迫、輕率、無經驗、顯失公平事由，其請求法院依民法第74條第1項規定撤銷系爭買賣契約，為無理由。
(四)有關期限利益及同時履行抗辯問題：
1.按民法第369條規定：「買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，應同時為之。」第264條第1項規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」
2.有關被告辯稱系爭買賣契約原有分期辦理事項未明確訂立，其尚無不履行移轉所有權義務部分，本院依民法第153條第2項規定審酌原載分期辦理事項屬買賣契約非必要之點，且被告於起訴前未提出約定證件資料，致兩造無法合意給付期限，嗣被告聲明為原告之訴駁回，可見其於本件言詞辯論終結前已預示拒絕履行，相關分期辦理事項之意思已陷於不能合致，認原告主張原分期辦理之期限變為不定期限等語，應屬可採，被告不得再援用未合致之原分期條款，享有期限利益，故本件買賣標的物與其價金之交付，依事件性質及民法第369條規定，應同時為之。
3.有關被告再以原告交付之支票尚未兌付，為價金給付之同時履行抗辯部分，原告其就有交付支票為付款工具，但尚未兌付金錢之事實，不為爭執，堪認原告已付價金為零，且與標的物所有權移轉間有對待給付關係，故此同時履行抗辯合於民法第264條第1項規定，應認合法。
(五)有關原告請求被告給付遲延罰金：
1.按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。又債務人享有同時履行抗辯權者，於未行使其抗辯權前，固可發生遲延責任，然於其合法提出同時履行之抗辯後，其遲延責任即溯及免除(最高法院50年台上字第1550號、110年度台上字第2411號判決意旨參照）。
2.查被告對原告請求移轉系爭不動產所有權部分行使同時履行抗辯為有理由，已如前述，依上揭規定及說明，溯及免除被告遲延責任，則原告依系爭買賣契約第12條第3款約定請求被告給付遲延罰金，即屬無據，不能許可。
五、綜上所述，原告請求被告移轉系爭不動產所有權，被告為同時履行抗辯，均有理由，應予許可。原告請求被告給付遲延罰金，為無理由，應予駁回。爰判決如主文。
六、按得為宣告假執行之判決，以適於執行者為限，本件判決主文第一項命被告將系爭不動產所有權為登記部分，係命為一定之意思表示，核其性質不適於假執行，自不得為假執行之宣告，原告此部分聲請難謂合法，應予駁回。原告敗訴部分，假執行之聲請失去依據，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，有民事訴訟法第77條之2規定可參。本判決雖就原告請求給付違約金部分為一部敗訴判決，但酌量違約金不併算價額徵收裁判費，爰依民事訴訟法第79條規定，命訴訟費用由被告一造負擔。
中 華 民 國 111 年 12 月 29 日
民事第五庭 法 官 林修平以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 29 日
書記官 宇美璇附表，系爭不動產內容（本院卷第79、89、9、21頁）：
臺北市○○區○○段○○段000地號土地(權利範圍為31050分之450)及坐落其上同小段508建號建物（權利範圍為全部，門牌號碼為同區安和路1段113號4樓）、558建號建物(權利範圍為31050分之599)