臺灣臺北地方法院民事判決110年度重訴字第653號原 告 黃菘苗訴訟代理人 李保祿律師
鄭錦堂律師被 告 賴奕蓁訴訟代理人 張樹萱律師上列當事人間請求返還購屋款差額事件，本院於民國111年1月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
理 由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。本件原告起訴聲明為：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）888萬元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行（見本院110年度司促字第11240號卷《下稱司促卷》第11頁）。嗣於民國111年1月4日言詞辯論期日以言詞變更聲明為：㈠被告應給付原告888萬元。㈡願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第243頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定意旨，自應予准許之。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠伊與被告、訴外人陳詩佩（下逕稱其名），欲賺取不動產合
建或轉售之利潤，遂共同投資不動產，出資比例為40%、30%、30%，於109年9月29日以3,960萬元，向訴外人陳金德購買坐落臺北市○○區○○段○○段000地號之土地及其上門牌號碼臺北市○○區○○路○段00號之房屋（下各以系爭土地、系爭房屋稱之，合稱系爭房地），約定頭期款1,000萬元，由各伊與被告、陳詩佩按出資比例給付，餘則申請貸款支付；並約定按出資額比例取得系爭房地所有權，及由伊擔任合資事務之執行人。如就系爭房地合建、轉售條件，意見不一致時，則依出資額進行表決。伊並於國泰世華銀行申設000-00-000000-0號帳戶（下稱系爭帳戶），供作合資事務使用。
㈡伊另於109年11月18日邀同陳詩佩、被告為連帶保證人，向國
泰世華銀行借款3,168萬元，約定借款期間為109年11月18日起至129年11月18日止，利息按該行公告定儲利率指數加碼年息0.56%浮動計算，用以支付系爭房地之價款。伊及陳詩佩、被告則另約定於銀行撥貸後半年內，按出資比例將購屋款匯入系爭帳戶內，進行結清。如認合資人間並無約定貸款清償日期，惟合資人間已召開會議，作出提前撥貸後半年內提前還款之決議。詎被告未依約履行，迭經討催討，均置之不理，尚欠合資購屋款項888萬元（計算式：29,600,000元×30%＝8,880,000元）。爰依投資約定請求被告返還購屋款項。並聲明：㈠被告應給付原告888萬元。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造及陳詩佩共同購買系爭房地，係為賺取不動產日後改建
之利益，合資人間應係成立類似合夥之合資關係，而應適用民法第670條第1項、671條第1項之規定。且系爭房地價款之支付方式，為第1期簽約款300萬元及第3期完稅款492萬元，共792萬元以現金支付之，第4期尾款3,168萬元則同意由原告向銀行辦理貸款，並由伊、陳詩佩擔任連帶保證人，與銀行簽訂貸款契約，依約2年內僅需繳納利息，每月應繳納之金額為3萬5,640元；並限制自動撥日起1年內提前清償，如提前清償者，依每次償還本金1%計付違約金。且依合資契約約定，三方係依合資比例先行出資合計1,000萬元，是故伊應出資之金額為300萬元，除前開現金購屋款792萬元，係由各自按出資比例匯款至指定帳戶外，餘則約定充作合資公積金，用以支付貸款利息或其餘應付費用，故伊於109年11月4日匯款246萬元至系爭房地履約保證專戶，及於同年月10日匯款54萬至系爭帳戶內。系爭房地購屋款結清後，系爭帳戶於109年11月13日之公積金為208萬元，扣除購屋雜支15萬3,741元，及109年12月18日起至111年11月18日止應支付之利息85萬5,360元（計算式：35,640元×24＝855,360元）後，迄至111年年底仍有150萬元以上之餘額，伊並無給付款項之義務。
㈡且系爭房地已於110年2月20日另出租予訴外人大潤發流通事
業股份有限公司（下稱大潤發公司），約定租期自同年110年4月19日起至111年4月19日止，每月租金為7萬5,000元，大潤發公司應將租金依所有權比例匯入合資人各自指定帳戶內，足認系爭房地出租受益部分，係合資人全體同意、執行更改原合資財產支出收益明細預定之分配方式。系爭房地之買賣契約、貸款契約、租賃契約均係由三方共同出面簽約，合資人間並無半年內須返還貸款之協議，亦無指定原告為合資事務之執行人之約定。縱陳詩佩於110年6月18日自行匯款888萬元至系爭帳戶內，亦無從認定合資人間有半年內須返還貸款之約定，是故原告主張伊應投資協議，支付購屋尾款888萬元，顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：原告主張其為合資事務之執行人，合資人間存有半年須返還系爭房地貸款之合意，被告應依投資契約約定支付購屋尾款888萬元等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者為：㈠兩造與陳詩佩間之投資契約，其法律性質為何？㈡兩造與陳詩佩間，就投資事務是否存有指定原告為執行人，及投資人應於貸款銀行撥款後半年內，按各自投資比例返還系爭房地尾款至系爭帳戶之合意？㈠兩造與陳詩佩間之投資契約，其法律性質為何？
按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係。就當事人所訂定契約之定性，應依當事人所陳述之原因事實，並綜觀其所訂立契約之內容及特徵，將契約所約定之事項或待決之法律關係，置入典型契約之法規，比對其是否與法規範構成要件之連絡對象相符，以確定其實質上究屬何類型之契約或何種法律關係，俾選擇適用適當之法規，以解決當事人之糾紛（最高法院108年度台上字第7號判決意旨參照）。次按基於私法自治之原則，當事人間之契約不限於民法上之有名契約，其他非典型之無名契約仍得依契約之性質及經濟目的而類推適用關於有名契約之規定。又合資契約，乃雙方共同出資完成一定目的之契約；合資契約與合夥均係契約當事人共同出資，雙方就出資及獲利比例均按約定定之，惟兩者之差異僅在合夥係以經營共同事業為特點，則就性質不相牴觸部分，非不得類推適用民法合夥之相關規定，以定合資人間之權義歸屬（最高法院110年度台上字第2084號判決意旨參照）。查，本件兩造及陳詩佩約定共同投資購買系爭房地，欲賺取不動產日後改建之利益，其投資之比例各為40%、30%、30%，系爭房地之所有權及日後之支出及利潤均按投資比例分配，此有系爭房地之不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書、第一類登記謄本及合資不動產支出收益明細等件在卷可憑（見司促字卷第17至43頁、本院卷第49頁），且為被告所不爭執（見本院卷第135至136頁），堪認兩造及陳詩佩間共同購買系爭房地之投資契約，性質上應屬由兩造與陳詩佩協議共同出資，以完成一定目的之合資契約，而非僅屬單純之無名契約（投資契約），依上說明，應類推適用民法合夥相關規定，以處理兩造間之權利義務關係，合先敘明。㈡兩造與陳詩佩間，就投資事務是否存有指定原告為執行人協
議，及投資人應於貸款銀行撥款後半年內，按各自投資比例返還系爭房地尾款至系爭帳戶之約定？⒈按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責
，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。原告主張其與被告、陳詩佩間合資共同投資購買系爭房地，就投資事務是否存有指定其為執行人及投資人應於銀行撥款後半年內，按各自投資比例返還系爭房地尾款至系爭帳戶之合意，迭經討催討，均置之不理，尚欠合資購屋款項888萬元乙節，固提出系爭房地之不動產契約書、買賣價金履約保證申請書、登記第一類謄本、合資人會議議事錄暨報到單、授權書及台北體育場郵局第663號存證信函、板橋郵局第102號存證信函、台北光華郵局第373號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執等件（見司促卷第17至43頁、第53至63頁、本院卷第143至149頁）為證，惟查：
⑴系爭房地不動產買賣契約書第17條其他約定事項記載：「⒈買
方三人承買比例為：黃菘苗40%、賴奕蓁30%、陳詩佩30%」，其末簽章欄亦由原告及被告、陳詩佩和其代理人蓋用印章；買賣價金履約保證申請書之申請人買方記載：「黃菘苗、賴奕蓁、陳詩佩」，其末申請人甲方簽章欄由原告蓋用印章；系爭房地之謄本記載所有權人、權利範圍各為黃菘苗（400分40）、賴奕蓁（400分之30）、陳詩佩（400分之30），可知系爭房地確由兩造及陳詩佩按出資比例40%、30%、30%購買，然三方是否存有指定原告為投資事務執行人之合意，則全無相關之記載。又兩造與陳詩佩係於109年9月29日共同購買系爭房地，並由原告邀同被告、陳詩佩於同年11月18日向銀行申請貸款3,168萬元，足證該投資契約係於109年9月29日成立，惟觀諸原告所提出系爭房地合資人會議之開會通知及會議議事錄，係於111年10月7日寄出，預訂於110年10月21日召開會議，並就討論事項內容預為通知；房地合資人會議召開當日，出席人數則為陳詩佩、原告兩人，討論事項為「⒈確認三人合資契約之執行人是否有約定為黃菘苗？⒉確認合資人與執行人意見不一時，是否以投資金額表決決定之？⒊確認前開房地尾款有無約定合資人支付期限？⒋臨時動議」（見本院卷第147頁），該合資人會議召開日距三方成立投資契約之時點已逾一年，自難以一年後之會議開會通知、議事錄暨報到單遽論在訂立合資契約時，就指定執行人已有合意並指定由原告擔任，況據前開系爭房地合資人會議之報到單及議事錄（見本院卷第149頁、第147頁）顯示，被告並未出席，亦未參與討論，益證三方於投資契約訂立時，並無指定執行人之合意，否則何需畫蛇添足於一年後再召開該系爭房地合資人會議，並特別指定該合資之執行人。再依原告所述，三方如就投資事務意見不一致時，依出資額進行表決，然就表決權通過門檻等事項卻付之闕如，未作約定，揆諸前開說明，就本件合資事務決議通過之門檻，於性質不相牴觸部分，得類推適用民法第670條第1項規定，仍應以合資人全體之同意為適當。縱原告與陳詩佩另於110年10月21日房地合資人會議中決議「確認三人合資契約之執行人為黃菘苗」，然該會議僅有原告與陳詩佩2人出席，該決議因未得全體合資人同意而不生效力，是被告所辯並非無據，難認兩造與陳詩佩間就該投資事務存有指定原告為執行人之合意或協議。
⑵原告另又主張三方存有投資人應於銀行撥款後半年內，按各
自投資比例返還系爭房地尾款至系爭帳戶之約定乙節，然據本院檢閱向國泰世華銀行調閱系爭房地之貸款契約書，該貸款雖係由原告於109年11月18日邀同被告、陳詩佩為連帶保證人向國泰世華銀行申請貸款3,168萬元，約定借款期間自109年11月18日起129年11月18日止，利息按該行公告定儲利率指數加碼年息0.56%浮動計算，並於第9條載明：「…甲方（即原告）經比較選擇後選擇限制清償期間：甲方同意按約定借款利率計付借款利息，並同意自實際借款起算（動撥、領用日或稱第一年起）12個月內（以下簡稱限制清償期間，且不得超過36個月）提前清償本金，同意於提前清償本金之同時依下列方式給付乙方提前清償違約金，但甲方發生死亡或重大傷殘情事、或乙方主動要求還款者、或提供貨款抵押之不動產遭政府徵收或遭受天災毀損，不在此限。⒈於限制清償期間首日起算12個月內提前清償者，依每次償還本金之1%計付違約金。」等語，業已明文限制借款人於實際借款起1年內提前清償，此亦為原告所不爭執（見本院卷第244頁），尤佐以兩造與陳詩佩於110年2月20日共同將系爭房地，以每月7萬5,000元出租予大潤發公司，租期係自110年4月20日至111年4月19日之租賃契約（見本院卷第55至60頁）；再與另一投資人陳詩佩方所製作109年10月起至120年12月之合資不動產支出收益明細表所列載之還款、利息等項（見本院卷第49頁）相互比對，表格日期均已預先列載至120年12月間，不論系爭房地之租賃契約到期日或前開明細表紀錄之日期，均已逾原告所稱銀行撥款後之半年期間（按即110年5月17日），如三方間確有上開提前還款之約定，何以存有與該合意相互牴觸之租約與收益明細表紀錄；又被告與陳詩佩為系爭房地貸款契約之連帶保證人，一旦違約提前清償貸款，依據前開貸款契約書之約定，其二人即需與原告連帶清償該等違約金31萬6,800元（計算式：3,168萬元×1%＝316,800元），依據社會常情，實難想像擔任連帶保證人之投資人於投資未有獲利之前提下，竟會同意背負高額違約金債務，況原告亦自承三方投資系爭房地，係為賺取系爭房地合建或轉售之利益（見本院卷第135至136頁），焉有於投資系爭房地之合建或轉售利益實現前，即約定要提前還款反另增加違約損失之情事，足見投資人3人並未存有銀行撥款後半年內提前清償貸款之合意。原告雖另以房地合資人會議中第三項「前開房地尾款自貸款日起半年內還款」之決議（見本院卷第147頁），主張合資人間就系爭房地貸款清償方式變更為提前清償，然該決議因欠缺合資人全體同意不生效力，業如前述，是投資人三方間並未以該等決議變更前開貸款之還款方式。據此，原告所提證據均不能證明其與被告、陳詩佩間確就系爭房地貸款存有提前清償之合意存在。被告抗辯其未出席房地合資人會議，亦未同意提前貸款清償乙節，顯非無據，應可採信。
四、綜上所述，本件依原告所舉之證據，尚難證明其與被告、陳詩佩間存有指定原告為執行人，及投資人應於銀行撥款後半年內，按各自投資比例返還系爭房地尾款至系爭帳戶之合意，準此，原告主張基於投資契約之法律關係請求被告給付購屋尾款888萬予原告，尚不足採，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 1 月 27 日
民事第八庭 法 官 王秀慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 27 日
書記官 何明芝