臺灣臺北地方法院民事判決110年度重訴字第739號111年9月19日辯論終結原 告 林高明美法定代理人 林雅娟訴訟代理人 古乾樹律師被 告 周為春訴訟代理人 張建鳴律師被 告 洪淑秋
潘玉英上列當事人間請求損害賠償事件，本院判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結情形者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第7款規定甚明。原告起訴時僅以洪淑秋、周為春為被告，請求確認原告就附表編號1、2所示土地（下分別稱A地、B地）有優先購買權存在，及塗銷被告周為春就A、B地所為之所有權移轉登記，回復登記為被告洪淑秋所有（見本院卷㈠第11至12頁），嗣潘玉英因拍賣取得A、B地所有權，原告遂追加潘玉英為被告，追加聲明請求被告潘玉英塗銷
A、B地之所有權移轉登記，回復登記為周為春所有，並命洪淑秋應就A、B地以出售予周為春之相同條件，即總價新臺幣（下同）23,088,042元與原告訂立買賣契約，並於原告給付該金額後，將A、B地移轉登記為原告所有（見本院卷㈠第332頁），經核原告於本院第一次言詞辯論期日前即為前開訴之追加，顯無礙被告之防禦及訴訟之終結，依上開規定，自應准許。
二、被告洪淑秋、潘玉英經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：原告就A、B地分割、重測前之石路段78之1地號土地，與前地主具有不定期限之租賃關係，於該土地分割後，租賃範圍自及於承租之A、B地全部，不限於原告所有未辦保存登記之臺北市○○區○○路000巷0號建物（下稱系爭建物）坐落之基地範圍；即使認為原告承租範圍僅為A、B地之一部分，原告就非承租範圍之土地，仍有具物權效力之民法第426條之2、土地法第104條優先承買權，洪淑秋就A、B地應以出售予周為春之相同條件與原告訂立買賣契約，並於原告給付價金後，將A、B地移轉登記為原告所有。是A、B地部分共有人因買賣移轉所有權予洪淑秋，洪淑秋再因買賣移轉所有權予周為春，潘玉英則因拍賣取得A、B地所有權，均未曾通知原告行使優先承買權，該等移轉A、B地所有權之行為，對原告為無效，爰依民法第426條之2、土地法第104條規定、被告間買賣契約，訴請確認原告就A、B地有優先購買權存在，暨以洪淑秋出售予周為春之相同條件與原告訂立買賣契約及移轉所有權，並請求塗銷被告間之所有權移轉登記，並聲明：㈠、確認原告就A、B地有優先購買權存在；㈡、潘玉英就A、B地於民國110年11月18日以拍賣為登記原因所為之所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為周為春所有；㈢、周為春就A、B地於96年12月27日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為洪淑秋所有；㈣、洪淑秋應就A、B地以出售予周為春之相同條件，即總價23,088,042元與原告訂立買賣契約，並於原告給付23,088,042元後，將A、B地移轉登記為原告所有。
二、被告部分：
㈠、被告周為春則以：潘玉英已對原告另訴請求確認優先承買權不存在，原告提起本件訴訟顯違反一事不再理原則。又原告已受監護宣告，原告起訴迄今未依民法第1101條第2項規定，提出法院許可之證明，其訴要非合法。另原告取得A、B地分割前之臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱356地號土地）換算為102.68平方公尺之持分後，即未再繳納租金，依土地共有人間之默示分管協議，原告已喪失承租人身分，與共有人間終止租賃關係。況原告就非其承租範圍之土地（即租金收據所載15.2坪以外之土地），無優先承買權；即使原告確有優先承買權，原告未於本院109年度司執字第26854號強制執行程序中行使優先承買權，迄今始就96年間之買賣行使優先承買權，顯然違反誠信原則，故原告之訴為無理由，應予駁回等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈡、其餘被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。
三、兩造不爭執事實（見本院卷㈡第59至61頁）：
㈠、原告經本院家事庭以106年度監宣字第325號裁定宣告為受監護宣告之人，並選定林雅娟為其監護人（見本院卷㈠第49至51頁）。
㈡、原告所有未辦保存登記之系爭建物，坐落在B地。
㈢、356地號土地先後分割為356、35 6之1、356之2、356之3地號土地，之後356之2地號土地復分割出B地（見本院卷㈠第315至319頁）。
㈣、A、B地原為訴外人呂雪美與他人共有，後於96年3月9日移轉登記予洪淑秋，再於96年12月27日移轉登記予周為春，於本件訴訟繫屬中，復因潘玉英與周為春間給付票款強制執行事件，由潘玉英於110年11月18日拍賣取得A、B地所有權，原告於強制執行程序中，則未行使優先購買權（見本院卷㈠第281至284、351至353頁）。
㈤、呂雪美前對原告提起請求返還不當得利事件，請求原告拆屋還地及給付相當於租金之不當得利（下稱A案），經周為春承當訴訟而為該案原告，本院並以96年度重訴字第80號民事判決認定原告占有B地有法律上之原因，駁回周為春之請求；復經臺灣高等法院以99年度重上字第17號民事判決認定原告屬有權占有，且原告未受優先承買通知，周為春不得對抗原告，因而駁回周為春之上訴，再經最高法院以101年度台上字第1763號判決駁回上訴（見本院卷㈠第55至71、159至209頁）。
㈥、另周為春對原告提起請求返還土地等事件（下稱B案），先位請求拆除系爭建物返還B地，備位請求調整B地租金、拆除擴張無權占有範圍返還B地、給付相當於租金之不當得利，經本院以104年度重訴字第409號民事判決准予調整租金，並駁回周為春其餘之訴；復經臺灣高等法院以105年度重上字第141號民事判決認定原告占有租賃範圍之B地，屬有權占有，非租賃範圍部分則係無權占有，廢棄原判決關於駁回周為春請求拆除非租賃範圍返還B地及就此請求給付不當得利部分；再經最高法院109年度台上字第722號民事判決以原判決以A案測量結果作為原告承租範圍，不無可議，且原判決未審究B地原所有權人出售B地予周為春，有無依法通知原告行使優先購買權，故廢棄原判決，發回臺灣高等法院以109 年度重上更一字第162號事件審理中（見本院卷㈠第211 至251頁）。
㈦、潘玉英對原告提起確認優先承買權不存在等訴訟，現由本院以110年度訴字第6083號事件審理中。
四、本件爭點：
㈠、A案對本件有無爭點效？
㈡、原告對A、B地有無物權效力之優先承買權？
㈢、原告對潘玉英有無確認利益？
㈣、原告得否請求洪淑秋以同一條件與原告訂立買賣契約及移轉所有權，並請求塗銷被告間之所有權移轉登記？
五、本院之判斷：
㈠、A案對本件無爭點效：
1.按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（參見最高法院99年度台上字第781號裁定）。
2.A案之當事人為周為春與原告，本件之當事人除周為春與原告外，尚包含洪淑秋、潘玉英，堪認前後二案之當事人非完全同一；而關於原告有無優先承買權部分，A案固認定原告未受優先承買之通知，周為春不得對抗原告，惟原告與周為春於A案未以「原告就A、B地有無民法第426條之2、土地法第104條之優先承買權」作為爭點，而係逕予論述原告有無受優先承買之通知，且周為春於本件提出356地號土地之土地登記簿、原告B案書狀、原告B案108年1月8日民事上訴理由狀之新證據資料（見本院卷㈠第311至313、321至325頁），揆諸上開說明，難認優先承買權已成為A案之重要爭點，並經當事人辯論而為判斷，則A案有關優先承買權之判決理由，對於本件自無爭點效之適用。至於B案則經最高法院廢棄發回，迄今尚未確定，當亦無爭點效適用。
㈡、原告對A、B地無物權效力之優先承買權：
1.按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權；出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人，民法第426條之2第1項前段、第3項定有明文。次按，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1項前段、第2項後段亦有明文。另按，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項規定甚明。
2.參諸上開民法第426條之2第3項、土地法第104條第2項所定「不得對抗優先承買權人」之文字，可知該等優先購買權具有物權之效力（參最高法院89年度台上字第108號判決、99年度台上1699號判決），與土地法第34條之1第4項之優先承購權，僅具債權效力不同，倘共有人違反法律規定，將應有部分賣與他人，他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效，而塗銷其依法所為之登記（參最高法院65年度台上字第853號判決、最高法院109年度台上大字第2169號裁定三之㈡）。
3.查，原告先後於66年10月4日、68年7月17日、68年8月22日，取得臺北市○○區○○段0○段000地號土地應有部分672,000分之30,548、168,000分之5,072、168,000分之3,044，合計共168,000分之15,753（計算式：30,548/672,000＋5,072/168,000＋3,044/168,000＝15,753/168,000）；嗣356地號土地於69年5月10日分割增加356之1地號土地，復於70年5月6日分割增加356之2、356之3地號土地，356之2地號土地再於87年8月26日分割增加356之4地號土地；356地號土地則之舊地號則係石路段78之1地號等情，有土地登記簿、上開土地登記謄本、臺北市政府地政局新舊地建號查詢在卷可稽（見本院卷㈠第311至319、頁），足見原告於68年間即已取得系爭建物坐落土地之應有部分甚明。
4.佐以原告於B案自承系爭建物於59年向黃阿路、61年向楊奇生購入地上權含洪傳福未分割之土地，以及66年向洪傳銘及洪傳聰、68年向洪禮錠購入土地，結束租賃關係及完成房地合一之整合等語（見本院卷㈠第321頁），與土地登記簿所載356地號土地所有權異動情形相符（見本院卷㈠第312至313頁）；原告法定代理人於B案上訴三審書狀並明確載明土地及地上物已由原告於58年至68年間買斷（見本院卷㈠第323頁），可徵原告確已取得系爭建物坐落土地之應有部分無疑。
5.又A、B地於87年10月1日以原告為抵押債務人及設定義務人，為原告法定代理人林雅娟設定權利範圍168,000分之15,753之抵押權，且A、B地之面積分別為5平方公尺、206平方公尺，有A、B地之土地登記謄本為憑（見本院卷㈠第281、283頁），顯見原告於87年以前即係A、B地之共有人，且持有A、B地之面積合計為19.7平方公尺（計算式：【5＋206】×15,753/168,000＝19.7），已超過原告所提石路段78之1地號土地租金收據上所載數量15.2面積（見本院卷㈡第109至127頁）。何況原告僅繳納租金至65年下期（見本院卷㈡第127頁），原告亦不爭執未繳納66年以後租金，僅爭執係因地主未前往收取租金（見本院卷㈡第290至291頁），再對照前開土地登記異動紀錄，足證原告於68年間已由A、B地之承租人更易為A、B地之共有人，至為明確。
6.原告既非A、B地之承租人，而係A、B地之共有人，自僅適用具有債權效力之土地法第34條之1第4項規定，無民法第426條之2第3項、土地法第104條第2項優先承買權規定之適用。
是以，洪淑秋既已將A、B地出售予周為春，再由潘玉英拍賣取得A、B地之所有權，無論洪淑秋有無踐行對原告之通知義務，因原告所行使之土地法第34條之1第4項優先承買權僅具債權性質，原告自不得主張被告間之買賣為無效，而塗銷渠等依法所為之登記。
7.基上，原告依民法第426條之2、土地法第104條規定，對洪淑秋、周為春訴請確認其就A、B地對洪淑秋有優先承買權存在，並請求塗銷潘玉英、周為春所為之所有權移轉登記，分別回復登記為周為春、洪淑秋所有，洵屬無據。
㈢、原告對潘玉英無確認利益：
1.末按，確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段規定甚明。再按，所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號判決參照）。
2.原告為A、B地之共有人，僅得行使具債權性質之土地法第34條之1第4項之優先承買權，業經本院認定如前，而A、B地既已先後移轉所有權予周為春、潘玉英，為兩造所不爭執，則依首開說明，原告不得主張買賣為無效，亦不得塗銷潘玉英之所有權移轉登記。故原告對潘玉英訴請確認其就A、B地對洪淑秋有優先購買權存在，無從除去其在法律上地位之不安狀態，揆諸上開說明，難認原告有確認利益，原告對潘玉英訴請確認其就A、B地有優先購買權存在，即無理由。
3.況潘玉英前向本院提起110年度訴字第6083號確認優先承買權不存在事件，先位聲明第2項請求確認本件之原告對於B地如該民事起訴狀附圖1所示98平方公尺部分無優先承買權存在（見本院臺北簡易庭110年度北司補字第1598號卷第5頁），與本件原告對潘玉英訴請確認A、B地全部均有優先承買權存在顯有部分重疊，就重疊之B地98平方公尺部分，當事人相同、訴訟標的相反而可以代用，違反民事訴訟法第253條一事不再理原則，依同法第249條第1項第7款規定，亦應裁定駁回。
4.基上，本件對潘玉英所提確認之訴，既同時有應以判決駁回及裁定駁回之事由存在，且無從切割不同之訴訟標的分別為判決及裁定，考量判決之救濟期間較裁定為長，且較為慎重，爰以對雙方較為有利之判決形式為之。
㈣、原告不得請求洪淑秋以同一條件與原告訂立買賣契約及移轉所有權，並請求塗銷被告間之所有權移轉登記：
按「監護人為下列行為，非經法院許可，不生效力：一、代理受監護人購置或處分不動產」，民法第1101條第2項第1款定有明文。查，原告經本院家事庭以106年度監宣字第325號裁定宣告為受監護宣告之人，並選定林雅娟為其監護人，為兩造所不爭執（見不爭執事實三之㈠），原告復不爭執尚未取得法院許可購置及移轉A、B地所有權（見本院卷㈡第338頁），則原告請求洪淑秋以同一條件與原告訂立買賣契約及移轉所有權，依上開規定，自不應准許。
六、結論：原告為A、B地之共有人，而非承租人，自無民法第426條之2第3項、土地法第104條第2項優先承買權規定之適用。原告不得主張被告間之買賣為無效，請求塗銷渠等依法所為之登記，原告對潘玉英亦無確認利益；另原告監護人未經法院許可，不得代理原告簽立買賣契約及移轉所有權。從而，原告訴請確認其就A、B地有優先購買權存在；潘玉英、周為春應塗銷A、B地所有權移轉登記，分別回復登記為周為春、洪淑秋所有；洪淑英應就出售予周為春之相同條件與原告訂立買賣契約及移轉所有權，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據暨本院於111年2月21日所整理之其餘爭點，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 9 月 30 日
民事第八庭 法 官 吳佳樺以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 30 日
書記官 黃湘茹附表：
編號 不動產名稱 權利範圍 1 臺北市○○區○○段0○段000○0地號土地（面積共5平方公尺，下稱A地） 全部 2 臺北市○○區○○段0○段000○0地號土地（面積共206平方公尺，下稱B地） 全部