臺灣臺北地方法院民事判決110年度重訴字第970號111年8月16日辯論終結原 告 羅月娥
羅美惠兼 上一人訴訟代理人 羅月霞被 告 張立志上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街00巷00弄0號1樓房屋騰空遷讓返還原告。
二、前項之履行期間為2個月。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決於原告以新臺幣30萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣877,903元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。本件原告起訴時，於第一、二項聲明原請求被告遷讓返還臺北市○○區○○街00巷00弄0號1樓房屋（下稱系爭房屋），以及請求被告給付相當於租金之不當得利（見北簡卷第4頁），嗣於本院言詞辯論期日前之民國111年4月25日，具狀變更僅餘第一項聲明（見本院卷第49頁），經核原告所為係撤回訴之一部，依上開規定，自無不合。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：訴外人羅清吉與被告於103年1月9日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭契約），約定羅清吉自103年1月20日起至106年1月19日止，以每月新臺幣（下同）2萬元租金出租系爭房屋予被告，雙方於系爭契約期限屆至後，約定租金調漲為21,000元，未另簽立新約，被告則繼續使用收益系爭房屋，視為雙方以不定期限繼續契約。嗣羅清吉於110年1月27日，以贈與為原因，移轉系爭房屋所有權應有部分各3分之1予原告，而因系爭契約未經公證，依民法第425條第2項規定，無買賣不破租賃原則之適用，被告持續使用系爭房屋，自屬無權占有，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並聲明：㈠、被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告並非不返還系爭房屋，僅係需要時間搬遷；又原告未告知被告取得系爭房屋所有權，且繼續以原有帳戶收取租金，有默許契約延續之事實等語置辯，並聲明：㈠、原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實（見本院卷第61頁）：
㈠、羅清吉與被告於103年1月9日簽立系爭契約，約定羅清吉自103年1月20日起至106年1月19日止，以每月2萬元租金出租系爭房屋予被告（見北簡卷第10至11頁）。
㈡、嗣系爭契約期限屆至後，原告羅月娥代理羅清吉與被告口頭約定調漲租金為21,000元，雙方則未再簽立書面租賃契約。
㈢、羅清吉於110年1月27日以贈與為原因，將系爭房屋所有權讓與原告，原告各取得系爭房屋應有部分3分之1（見個資卷第1頁）。
㈣、原告於110年3月15日以臺北樂群二路郵局第165 號存證信函（下稱系爭存證信函），通知被告系爭房屋於110年間由羅清吉讓與原告共有，原告無須繼受系爭契約，該存證信函並於同年月18日對被告為送達（見北簡卷第15至19頁）。
㈤、被告有給付原告至111年5月31日止之每月租金21,000元。
四、本件爭點：原告得否依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋（兩造間有無租賃契約存在）？
五、本院之判斷：
㈠、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第421條第1項、第451條分別定有明文。查，羅清吉與被告於103年1月9日簽立系爭契約，約定每月租金2萬元，租賃期限至106年1月19日止，嗣雙方口頭約定調漲租金為21,000元，未再簽立書面租賃契約等情，為兩造所不爭執（參三、不爭執事實㈠、㈡），而被告於租賃契約期限屆至後，持續使用系爭房屋，羅清吉於移轉系爭房屋所有權予原告前，亦未請求被告返還，為兩造所不否認，則依前開規定，羅清吉與被告於系爭契約租賃期限屆至後，視為以不定期限繼續契約。
㈡、次按，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1、2項亦有明文。羅清吉與被告未簽立經公證之不動產租賃契約，且雙方於系爭契約租賃期限屆至後，視為以不定期限繼續契約，業如前述，依民法第425條第2項規定，羅清吉於被告占有系爭房屋期間之110年1月27日，移轉系爭房屋所有權予原告，自無民法第425條第1項買賣不破租賃原則之適用，羅清吉與被告間之未定期限租賃契約，對於原告未繼續存在。被告雖抗辯原告繼續以原有帳戶收取租金，係默許繼續租賃契約云云，惟兩造間未曾成立任何租賃契約，自無默許繼續租賃契約之可能，亦無從單純以收受租金而正當化被告之無權占有行為。
㈢、再按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段規定甚明。原告既未繼受羅清吉與被告間之租賃契約，則被告自原告於110年1月27日取得系爭房屋所有權時起，即屬無權占有系爭房屋。是以，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。
六、綜上所述，原告未繼受羅清吉與被告間未定期限之租賃契約，被告於原告110年1月27日取得系爭房屋所有權時起，即無占有系爭房屋之正當權源。從而，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
七、關於履行期間部分：
㈠、末按，判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付；法院依第1項規定定履行期間或命分期給付者，於裁判前應令當事人有辯論之機會，民事訴訟法第396條第1項前段、第4項分別定有明文。
㈡、本院考量下列事項，酌定如主文所示之履行期間：
1.被告於111年6月7日本院第一次言詞辯論期日，陳稱先前調解時希望原告再出租系爭房屋5年，目前與配偶、甫考上高普考之女兒同住在系爭房屋，因女兒半年後分發，故最快半年搬遷等語（見本院卷第58至59頁），於111年8月16日言詞辯論期日則稱女兒於本（8）月確定高普考分發地點後，不會再居住在系爭房屋，希望2年時間搬遷等語（見本院卷第100頁），顯見被告先前所述因女兒分發而延後搬遷之事由，於本（8）月份確定分發地點後即不存在。
2.原告陳稱：目前羅月霞向他人承租房屋從事肉品加工，租賃契約期間自109年10月22日起至111年10月21日止，被告返還系爭房屋後，羅月霞將在系爭房屋做肉品加工，希望被告於羅月霞與他人簽立契約之期限屆至前搬遷等語（見本院卷第
59、101頁），而原告於110年4月15日起訴，有民事起訴狀上所蓋本院收狀戳章為憑（見北簡卷第4頁），至本院111年8月16日言詞辯論終結時，已逾1年4月，堪認被告因本件訴訟之進行，亦延長使用系爭房屋相當期間。
3.被告復自承其目前工作為寫作，宜蘭鄉下尚有與兄弟共有之房屋，被告配偶工作則係幫忙他人販售裝飾品（見本院卷第101頁），足見被告並無不能立即搬遷之情。本院綜合前開兩造現實處境、原告因本件訴訟進行而無法使用系爭房屋之期間等情狀，爰酌定履行期間為2個月。
八、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 8 月 19 日
民事第八庭 法 官 吳佳樺以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 19 日
書記官 黃湘茹