臺灣臺北地方法院民事判決110年度重訴字第9號原 告 肖以潔訴訟代理人 鄭錦堂律師
李保祿律師被 告 林自津上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國111年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：訴外人林王玉貞（即被告之母）所有之坐落於臺北市○○區○○段○○段0000號、23-7地號國有土地（下合稱系爭土地）如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｈ、Ｉ、Ｊ所示位置（其中附圖
A、B部分為雙層建物）之門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00號、12之3號之房屋（下稱系爭建物）為未辦理保存登記之建物。林王玉貞嗣於民國97年4月25日將系爭建物之事實上處分權出售予訴外人曾百麒並簽訂房屋及權利讓與契約書（下稱系爭買賣契約），曾百麒因而取得系爭建物之事實上處分權，並由曾百麒向財政部國有財產署（下稱國有財產署）承租系爭土地。曾百麒後於99年3月26日將系爭建物之事實上處分權讓予訴外人葉美麗，並由葉美麗向國有財產署承租系爭土地，葉美麗復於107年12月11日將系爭建物之事實上處分權讓予伊，並由伊向國有財產署承租系爭土地，伊為系爭建物之事實上處分權人。系爭建物現為被告無權占用，伊得依民法第767條第1項規定或類推適用民法第767條第1項規定請求被告騰空遷讓返還系爭建物。又被告無權占用系爭建物，受有相當於租金之不當得利，致伊受有損害，伊自得請求被告自107年12月12日起至被告遷讓交還系爭建物予伊之日止，按月給付伊新臺幣（下同）6萬5,477元，爰依民法第767條第1項、第179條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭建物騰空遷讓交還原告，被告應自107年12月12日起至遷讓交還系爭建物予原告之日止，按月給付原告6萬5,477元。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：林王玉貞雖與曾百麒就系爭建物簽訂系爭買賣契約後，然因曾百麒未依約向國有財產署申請承租系爭土地並繳納五年不當得利補償金，系爭買賣契約並未履行完成，林王玉貞亦未交付系爭建物予曾百麒，系爭建物之事實上處分權並未移轉予曾百麒。嗣後，林王玉貞於98年3月18日過世，伊為林王玉貞之繼承人，繼承系爭建物之事實上處分權，伊應為系爭建物之事實上處分權人，伊與葉美麗、原告均無契約關係，伊並非無權占有系爭建物，亦無不當得利等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：原告主張其為系爭建物之事實上處分權人，依民法第767條第1項規定或類推適用民法第767條第1項規定請求被告騰空遷讓返還系爭建物，並依民法第179條規定請求被告按月給付相當於租金之不當得利6萬5,477元等語，為被告所否認，並以前詞置辯，茲就本件爭點分述如下：
㈠按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所
有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院86年度台上字第2272號判決意旨參照）。次按未辦保存登記之建物，固非不得讓與其事實上處分權，惟因不具登記之公示，自應以交付為其讓與方式，由受讓人因受領交付而取得事實上處分權（最高法院102年度台上字第1472號判決、103年度台上字第867號裁定、108年度台上字第1210號判決意旨參照）。換言之，未辦保存登記之建物，雖不能以移轉登記方式為所有權之讓與，惟仍得以「當事人間之讓與合意」及「讓與人交付未辦保存登記建物占有予受讓人」之方式，使受讓人因受領交付而取得對未辦保存登記建物之事實上處分權。
㈡經查，系爭建物坐落系爭土地上如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｈ、Ｉ、Ｊ所示位置，林王玉貞為系爭建物原事實上處分權人，林王玉貞與曾百麒確有於97年4月25日就系爭建物簽訂系爭買賣契約，約定以810萬元之價金買賣系爭建物等節，此有系爭土地登記第二類謄本、本院勘驗測量筆錄、臺北市古亭地政事務所111年4月15日北市古地測字第1117005840號函暨複丈成果圖、房屋及權利讓與契約書暨公證書（見本院卷第13至27頁、第207至211頁、第297至301頁、第307至309頁），且為兩造所不爭執，應堪憑採。次查，嗣後系爭買賣契約未履行完畢，林王玉貞並未交付系爭建物之占有予曾百麒，而於林王玉貞98年3月18日死亡後，即由被告繼續占有使用迄今，被告亦從未將交付系爭建物之占有予曾百麒或原告等節，亦為兩造所不爭執（見本院卷第287頁），揆諸前開說明，即難認曾百麒確有受領交付系爭建物而取得系爭建物之事實上處分權。而曾百麒雖於99年3月26日簽立切結書將系爭建物之事實上處分權讓與葉美麗，此有切結書在卷可參（見本院卷第33頁），然曾百麒既尚未受讓取得系爭建物之事實上處分權，自無從將系爭建物之事實上處分權讓與葉美麗，葉美麗自未受讓取得系爭建物之事實上處分權。又葉美麗復於107年12月11日簽立切結書將系爭建物之事實上處分權讓與原告，此亦有切結書附卷足證（見本院卷第37頁），然葉美麗亦未受讓取得系爭建物之事實上處分權，復無從將系爭建物之事實上處分權讓與原告，應認原告並未取得系爭建物之事實上處分權。
㈢至原告雖主張林王玉貞簽立系爭買賣契約時已將系爭建物之事實上處分權讓與曾百麒，況曾百麒已有繳交5年之不當得利並向國有財產署承租系爭土地，曾百麒與林王玉貞間其他履約事項不得對抗善意受讓事實上處分權之原告，縱曾百麒未直接占有，系爭買賣契約亦有由曾百麒取得間接占有之意函等語，並提出系爭買賣契約、切結書、國有基地租賃契約書、財政部國有財產署臺灣北區辦事處新申租繳費通知函、99年4月租金4萬3,489元收據、98年10月租金、使用補償金271萬6,833元收據為證（本院卷第17至40頁、第259至261頁）。惟查，觀諸系爭買賣契約第3條第2至5項約定，曾百麒應於簽約時先交付20萬元予林王玉貞，林王玉貞向國有財產署辦理申租，曾百麒繳交5年不當得利補償金辦理租約完成後，曾百麒應繳交第2期款142萬元予林王玉貞，而林王玉貞將租約更名為曾百麒及將房屋稅籍資料移轉予曾百麒名下後，曾百麒應繳交第3期款324萬元予林王玉貞，又於林王玉貞騰空點交系爭建物之同時，曾百麒應繳交尾款324萬元予林王玉貞（見本院卷第20頁），可知林王玉貞係與曾百麒約定分4期給付買賣價金，並約定於尾款繳交時始騰空點交系爭建物，自難認系爭買賣契約有使曾百麒於簽約時即取得系爭建物間接占有之約定。又系爭買賣契約既約定以曾百麒向國有財產署繳交系爭建物占用系爭土地之5年不當得利及辦理系爭土地租約完成並將租約更名後作為曾百麒繳交第2期、第3期款之時點，後續仍待林王玉貞與曾百麒交付系爭建物之占有及繳交尾款，自不能以曾百麒已有向國有財產署繳交5年不當得利及承租系爭土地之租金即認林王玉貞已有交付系爭建物占有之情形。況且，即令曾百麒已依系爭買賣契約交付買賣價金完畢，亦僅得由曾百麒依系爭買賣契約對林王玉貞或其繼承人請求交付系爭建物或為其他主張，非可據此即認曾百麒已取得系爭建物之事實上處分權。此外，系爭建物為未辦保存登記建物，非經登記之不動產，並無不動產登記公示外觀，原告自不得依民法第759條之1第2項規定主張善意受讓系爭建物，是原告此節主張，均非有據。
㈣再按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文。又對未登記之不動產肯認有事實上處分權，乃係實務上之便宜措施，未辦理保存登記房屋之買受人，固取得該違章建築之事實上處分權，惟依前開規定，該事實上處分權究與物權性質不同，自無同法第767條第1項物上請求權規定適用，亦無類推適用餘地（最高法院100年度台上字第1275號判決、103年度台上字第224號判決意旨參照），是縱令原告確為系爭建物之事實上處分權人，亦無從依民法第767條第1項規定或類推適用民法第767條第1項規定主張物上請求權，是原告依民法第767條第1項規定及類推適用民法第767條第1項規定請求被告騰空遷讓返還系爭建物，應屬無據。又原告既非系爭建物之事實上處分權人，被告占有使用系爭建物自無對原告造成損害，是原告依民法第179條規定，請求被告按月給付占用系爭建物之相當於租金之不當得利，亦非有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定及類推適用民法第767條第1項規定請求被告騰空遷讓返還系爭建物，並依民法第179條規定請求被告自107年12月12日起至被告遷讓交還系爭建物之日止，按月給付原告6萬5,477元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所依據，併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 8 月 17 日
民事第八庭 審判長法 官 鄭佾瑩
法 官 吳佳樺法 官 邱于真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 17 日
書記官 邱美嫆