臺灣臺北地方法院民事判決111年度簡上字第122號上 訴 人 王金蓮訴訟代理人 葉世福被 上訴人 臺北市政府都市發展局法定代理人 黃一平訴訟代理人 鄭文楷上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國110年12月17日本院臺北簡易庭110年度北簡字第15990號第一審判決提起上訴，本院於111年10月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號九樓之七房屋騰空返還被上訴人，並應給付被上訴人新臺幣捌仟壹佰參拾柒元，及自民國一一０年十月一日起至返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣壹萬零伍佰參拾元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用負擔之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國108年7月11日簽立臺北市青年公共住宅一期租賃契約書（下稱系爭租約），約定上訴人向被上訴人承租門牌號碼臺北市○○區○○路000號9樓之7房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自108年8月1日起至111年7月31日止，系爭房屋為社會住宅，每月租金本為8,100元，其中4,700元由臺北市政府社會局依規定補貼，上訴人則應於每月20日前繳納租金3,400元。詎上訴人自109年9月起即積欠租金，被上訴人於110年2月25日催告繳納累計逾5個月租金及違約金無果，遂以110年3月18日函文通知上訴人終止系爭租約並收回系爭房屋，系爭租約於該函文110年3月23日投遞至系爭房屋時即合法終止。上訴人積欠109年9月至110年3月23日租金共2萬2,923元（計算式：3,400×6＋3,400×23/31＝2萬2,923），另依系爭租約第5條第1項，上訴人逾期繳納租金應加計違約金4,534元；依系爭租約第22條，上訴人未於租約終止日返還系爭房屋，應給付110年3月24日起至110年7月止占用期間使用費4萬3,260元，並自110年8月1日起按月給付占用期間之使用費1萬530元（計算式：8,100元×1.3＝10,530)。爰依民法第767條第1項、系爭租約法律關係請求上訴人騰空返還系爭房屋，並給付積欠租金、違約金、占用期間使用費等語。
二、上訴人則以：上訴人因受新冠肺炎天災影響，失去收入來源而無法按期給付租金，應依中央法規標準法第16條及第18條規定「從新促優原則」，原審判決抵觸民法第227條之2規定應予廢棄。上訴人已於110年11月26日向法院提存7萬8,200元，並另行支付111年6月、7月租金各2,700元，請求被上訴人再予以續租系爭房屋等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條第1項前段、第455條前段分別定有明文。系爭租約第11條第1項第2款約定：乙方（即上訴人）積欠租金達2個月，經催告仍不清償者，甲方（即被上訴人）得隨時終止租約（原審卷第23頁）。查被上訴人以110年2月25日函文催告上訴人應繳清積欠逾5個月租金，並以110年3月18日函文通知因上訴人積欠租金及違約金經催告仍不清償，依規定終止租約收回系爭房屋，該終止租約函文於110年3月23日送達系爭房屋等情，有110年2月25日、110年3月18日函文及中華郵政掛號郵件收件回執（原審卷第29-40頁）為憑，堪認被上訴人已依系爭租約第11條第1項第2款合法終止系爭租約，揆諸前揭規定，系爭租約於110年3月23日經終止後，上訴人即無權繼續占有使用系爭房屋，是被上訴人請求上訴人返還系爭房屋，洵屬有據。
㈡上訴人雖主張未收到終止契約函文云云。惟系爭租約第25條
明定：自租約開始之日起，甲方（即被上訴人）對乙方（即上訴人）所為之書面通知、催告或其他意思表示之送達地址，均以乙方承租房屋（即系爭房屋）之地址為送達處所，並以郵寄或甲方自行投遞之方式為之。甲方依房屋地址所為之送達，即發生送達之效力，非經甲方書面同意，乙方不得變更送達處所。乙方如未經甲方同意而擅自變更送達處所，仍以房屋地址為送達處所。甲方依房屋地址所為之送達，乙方拒收或無人收受而致退回時，乙方同意以郵局或甲方人員第一次投遞日為送達生效日等語（原審卷第25頁）。查被上訴人110年3月18日函文記載：上訴人承租社會住宅，有積欠租金及違約金累計逾6個月，屢經催告仍不清償，上訴人依規定終止租約收回社會住宅等語（原審卷第35頁），該函文經送達系爭房屋地址後，於110年3月23日因未回應招領逾期退回，有該函文信封郵局戳章及中華郵政掛號郵件收件回執（原審卷第36-37頁）可參，依系爭租約第25條約定，經被上訴人依系爭房屋地址所為送達，縱無人收受而致退回，仍以第一次投遞日為送達生效日，是被上訴人終止系爭租約自合法生效，上訴人前揭所辯，殊無可採。
㈢上訴人另主張已於110年11月26日向法院提存7萬8,200元而請
求再予續租系爭房屋云云。惟按契約之終止，乃繼續性契約之當事人一方，因他方之契約不履行而行使終止權，使繼續性之契約關係向將來消滅之意思表示（最高法院96年度臺上字第153號判決意旨參照）。終止權屬形成權之一種，形成權於權利人行使時，即發生形成之效力，不必得他方之同意（最高法院100年度臺上字第170號）。又按債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之，民法第326條定有明文。查上訴人係於系爭租約經被上訴人合法終止後，方於110年11月26日向本院提存所聲請提存7萬8,200元，業據上訴人供認屬實（本院卷第130頁），並有提存通知書、領取提存物聲請書（本院卷第71-73頁）可參，而系爭租約前於110年3月23日經被上訴人合法終止業如前述，揆諸前揭說明，系爭租約自110年3月23日起即向將來消滅，且被上訴人既無受領遲延，是系爭租約經終止後向將來消滅之效力，殊不因上訴人嗣後提存而回復系爭租約效力，是上訴人前揭主張，亦無可採。
㈣至上訴人主張原審判決抵觸民法第227條之2規定無效云云。
按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項固有明文。惟按民法第227條之2第1項規定，所謂因情事變更，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，係以法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由，致情事變更非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平為要件。如當事人間於締約時，已明訂契約成立後，因可歸責於當事人一方之事由，致他方受有損害者之處理方式，僅生依約履行債務之問題，非屬該條所稱之情事變更，自無該條規定之適用（最高法院98 年度臺上字第888號判決意旨參照）。查上訴人自109年9月起積欠租金，經被上訴人催告繳納共逾5個月租金及違約金均未獲置理，被上訴人於110年3月23日合法終止系爭租約，已如前述，應堪認係因可歸責於上訴人致系爭租約經終止，揆諸前揭說明，自非民法第227條之2規定之情事變更而無該條規定之適用，上訴人此部分主張難認有據。㈤按依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受
領者，債之關係消滅，民法第309條第1項定有明文。查被上訴人於原審主張上訴人積欠109年9月至110年3月23日租金共2萬2,923元、違約金4,534元、系爭租約終止後至110年7月底占用系爭房屋之使用費4萬3,260元，及自110年8月1日起至返還系爭房屋之日止每月1萬530元，有欠款計算表（原審卷第87頁）為憑，復為上訴人無爭執（原審卷第84頁），原審判命上訴人應如數給付上開金額，固非無據。惟查原審於110年12月17日判決後，被上訴人已於110年12月24日向本院提存所聲請領取上訴人提存之7萬8,200元並經准予領取，有110年度取字第2776號領取提存物聲請書（本院卷第73頁）為憑，並據被上訴人供認屬實（本院卷第188頁），應堪認原審判命上訴人給付7萬717元（計算式：2萬2,923＋4,534＋4萬3,260＝7萬717）部分，已因被上訴人於110年12月24日受領提存金而債之關係消滅，尚剩餘提存金7,483元（計算式：7萬8,200－7萬717＝7,483）。另上訴人於111年6月11日支付共5,440元（計算式：2,720×2＝5,440），有臺北市政府都市發展局繳款清單（111年度聲字第527號卷）可參。是上訴人於原審判決後給付數額於抵償自110年8月1日起至110年9月30日止共2個月占用期間使用費2萬1,060元（計算式：1萬530×2＝2萬1,060）後，上訴人應給付不足額8,137元（計算式：2萬1,060－7,483－5,440＝8,137），故被上訴人得向上訴人請求之占用期間使用費為8,137元，及自110年10月1日起至返還系爭房屋之日止，按月1萬530元，被上訴人逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、系爭租約法律之關係請求上訴人騰空返還系爭房屋，及8,137元暨自110年10月1日起至返還系爭房屋之日止按月給付占用期間使用費1萬530元，為有理由，應予准許。原審未及審酌被上訴人已領取上訴人提存金7萬8,200元、上訴人於111年6月11日另支付共5,440元，而就超過上開應准許部分為上訴人敗訴之判決，容有未洽，上訴人指摘原判決此部分不當，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第1、2項所示。就上開應准許部分，原審為上訴人敗訴判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本院審酌原審言詞辯論終結前上訴人尚未為前揭提存及給付而受全部敗訴判決，且被上訴人雖因上訴人嗣為前揭提存及給付而部分敗訴，惟被上訴人請求上訴人按月給付占用期間使用費部分屬附帶請求而無須繳納裁判費，仍應由上訴人負擔全部訴訟費用為適當。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436之1條第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 10 月 26 日
民事第四庭 審判長法 官 溫祖明
法 官 蕭涵勻法 官 姚水文以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 10 月 26 日
書記官 吳華瑋