臺灣臺北地方法院民事判決111年度簡上字第391號上 訴 人 陳莊秀菊
陳弘展兼上二人訴訟代理人 陳清泉上三人共同訴訟代理人 戴君豪律師
陳恪勤律師複 代理人 陳彥維被 上訴人 趙海康
陳金堄上二人共同訴訟代理人 潘兆偉律師上列當事人間請求給付欠款事件，上訴人對於民國111年6月10日本院臺北簡易庭110年度北簡字第19764號第一審判決提起上訴，本院於112年8月16日言詞辯論終結，判決如下︰
主 文
一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨該部分訴訟費用之裁判，均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人應連帶給付上訴人新臺幣壹拾壹萬伍仟參佰肆拾陸元，及自民國一百一十年八月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、其餘上訴駁回。
四、廢棄改判部分之第一、二審訴訟費用，由被上訴人連帶負擔；駁回上訴部分之第二審訴訟費用，由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查上訴人原依租約第11條、民法第432條第1項、第2項前段、第184條第1項前段，民法第216條第1項請求被上訴人連帶給付上訴人陳清泉、陳莊秀菊新臺幣（下同）160,000元本息；另依租約第5條、第15條、協議書第3條請求被上訴人連帶給付上訴人302,346元本息，嗣於本院言詞辯論期日增列租約第13條為請求被上訴人連帶給付之依據，並增列協議書第1條為請求權基礎，有言詞辯論筆錄在卷可憑（見本院卷第332頁），經核僅屬補充法律上陳述，非為訴之變更或追加，先予敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人陳清泉、陳莊秀菊、陳弘展（下分稱其名，合稱上訴人或陳清泉等3人）主張：被上訴人趙海康（下稱趙海康）邀同被上訴人陳金堄（下稱陳金堄，以下與趙海康合稱被上訴人）為連帶保證人，於民國106年12月21日與陳清泉等3人簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定由趙海康向陳清泉等3人承租臺北市○○區○○○路00號1樓（下稱46號1樓，陳弘展所有）、48號2樓房屋（下稱48號2樓，陳清泉、陳莊秀菊所有，與46號1樓合稱系爭房屋），租賃期間自107年1月5日起至110年1月4日止，趙海康並交付押租金100萬元予陳清泉等3人。趙海康將48號2樓房屋用以經營「海真眷村私房菜餐廳」，詎陳清泉接獲48號2樓樓下住戶及大樓管委會各自寄發之存證信函，告知48號1樓有天花板漏水、漆面脫落等情形，經48號1樓住戶勘查抓漏，確定漏水源頭乃因48號2樓廚房地板長年排水不良、地磚翻裂滲水所致，陳清泉、陳莊秀菊因而賠償48號1樓房屋修繕費用85,000元暨冷氣下方加裝鐵板30,000元、訴外人陳鋒鍇於48號1樓經營餐廳之營業損失45,000元，共計支出160,000元，上開漏水情事係趙海康未盡承租人善良管理人之注意義務所致，係可歸責於趙海康，爰依系爭租約第11條、第13條、民法第432條第1項，第2項前段、第184條第1項前段、第216條第1項規定，請求被上訴人連帶給付陳清泉、陳莊秀菊160,000元及加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。另趙海康委託之代理人趙海真與陳莊秀菊、陳弘展之代理人陳清泉，於110年1月5日簽訂協議書（下稱系爭協議書），雙方同意系爭租約於110年1月4日到期後不再續約，趙海康並同意將系爭房屋廚房架高水泥區域於110年1月18日前予以拆除，陳清泉等3人亦同意先行返還押租金50萬元，並當場交付予趙海真，惟簽訂協議書時趙海真並未將系爭房屋點交予陳清泉，趙海康亦未於約定拆除期間拆除廚房架高水泥區域，陳清泉遂僱請富成水電行完成前開拆除工作及回復原狀共支出372,000元，另代墊租賃期間之水費21,695元、電費279,064元、瓦斯費38,015元、社區管理費91,572元，以上共計802,346元，與剩餘之押租金50萬元進行抵充，趙海康尚積欠302,346元未付，爰依系爭租約第5條、第15條、第13條、協議書第1條、第3條約定，請求被上訴人連帶給付上訴人302,346元及加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息等語（原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人陳清泉、陳莊秀菊160,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被上訴人應連帶給付上訴人陳清泉等3人302,346元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以：㈠趙海康於承租期間，已依善良管理人之注意使用承租之系爭房屋，並無過失或可歸責之事由，陳清泉等3人認48號2樓因自然損壞有修繕之必要，片面決定自行給付48號1樓房屋修繕費用85,000元、餐廳營業損失45,000元予陳鋒鍇，與趙海康無關；又110年1月間趙海真將系爭房屋點交返還上訴人，不久上訴人即將系爭房屋出租他人，更證系爭房屋之漏水與趙海康無關。㈡依趙海真之證述，其已僱工拆除廚房架高水泥，並將系爭房屋點交予陳清泉，上訴人始同意返還押租金50萬元，陳清泉僱請富成水電行進行修繕，係為將系爭房屋再出租他人，與趙海康無涉；就剩餘之押租金50萬元扣除水電、瓦斯及管理費合計430,346元，上訴人尚應返還趙海康69,654元；另依報價單所示，「水泥拆除」項目為185,000元，縱認該部分應由被上訴人負擔，陳清泉等3人頂多可再向被上訴人請求115,346元，報價單其餘支出並非被上訴人所應負擔等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第201-202頁、218頁、305頁，並依判決格式修正或刪減文句）：
㈠46號1樓房屋為陳弘展所有，48號2樓房屋則為陳清泉、陳莊
秀菊共有，趙海康邀同陳金堄擔任連帶保證人，向陳清泉等3人承租系爭房屋，於106 年12月21日簽訂系爭租約，並經公證，約定租期自107年1月5日起至110年1月4日止共3年，押租金100萬元。
㈡趙海康委託趙海真，陳莊秀菊、陳弘展則委託陳清泉，由趙
海真、陳清泉於110年1月5日簽訂系爭協議書，約定不再續約，趙海康同意將廚房架高水泥區域拆除，陳清泉同意拆除時間為簽訂協議書之日即110 年1 月5 日至同年月18日止，拆除期間不計入租金及違約金。上訴人同意先行返還押金50萬元並當場交付。其餘50萬元押租金上訴人應於趙海康完成上開拆除工作後，及支付水電、瓦斯、管理費後，並通知上訴人，上訴人應於通知後10日內返還剩餘押金。
㈢上訴人代墊承租期間水費21,695元、電費279,064元、瓦斯費
38,015元、社區管理費91,572元，共計430,346元，被上訴人同意從押租金50萬元扣抵。
四、本院之判斷：本件應審究者為：㈠關於48號1樓房屋漏水，陳清泉因而支出之16萬元，得否請求被上訴人連帶賠償？㈡關於48號2樓房屋廚房架高水泥區域拆除回復原狀費用部分，上訴人請求是否有據？㈢上訴人得請求被上訴人連帶給付金額若干？茲分別論述如下：
㈠關於48號1樓房屋漏水，陳清泉因而支出之16萬元，得否請求
被上訴人連帶賠償？⒈依系爭租約第11條前段約定：「乙方（按即承租人趙海康）
應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋損失，應付損害賠償之責。
」（見原審卷第33頁）；又按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第432條第1項、第2項前段定有明文。再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段亦有明文。另按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號判決意旨參照）。
⒉上訴人主張48號2樓廚房地板排水不良、地磚翻裂滲水，造成
48號1樓房屋漏水，係因趙海康未盡善良管理人注意義務所致云云，此為被上訴人否認，並以前詞置辯。經查，證人即富成水電行張熒堂到庭證稱：伊負責拆除之廚房區域沒有積水，水泥是乾的；因1樓有淹水，管理員請伊去現場，伊有去2樓看，是客座區有漏水，漏水處是靠復興北路該側與隔壁50號交界處，如鈞院卷第285頁紅筆標示位置，房屋與50號中間有一側巷，側巷方向有窗戶，伊看到是從窗戶漏進來的水，因為當時有下大雨，水是從窗戶進來後漏到2樓地板積水，就滴到1樓等語（見本院卷第264頁）。依證人張熒堂之證述，可知其負責拆除之廚房地板並無積水，且混凝土為乾燥狀態；再就其到現場實際查看48號1樓發生漏水原因，係因下大雨窗戶未緊閉始導致48號2樓地面積水，並滲漏至1樓之結果，則上訴人指稱係因48號2樓廚房地板排水不良、地磚翻裂滲水，造成48號1樓房屋漏水云云，即屬有疑。況且48號2樓房屋係於65年10月竣工，有使用執照存根可憑（見本院卷第229頁），距離上訴人主張收受1樓住戶及大樓管委會存證信函之109年，屋齡已有44年，無法排除係因48號2樓房屋本身年久老化造成漏水。再者，48號1樓房屋所有人蔡孟希於105年6月間即發現48號1樓房屋有漏水現象，有臺北市○○區○○○○○000○○○○○0000號調解書可參（見原審卷第193頁），而趙海康係自107年1月5日開始承租48號2樓，顯然趙海康承租前48號2樓即有漏水至48號1樓之狀況。再參證人即48號2樓房屋前承租人鴟夷子皮陶朱公麻辣鍋有限公司（下稱陶朱公公司）代理人蕭潤禾到庭雖證稱：伊曾代理老闆楊光友出面處理48號2樓房屋，本院卷第75頁房屋點交清單是房東寫的，房東點交時是空屋，伊等有裝潢過，有沒有漏水伊沒有印象，應該要問裝潢公司，印象中裝潢時廚房地板設有水管，客廳沒有等語（見本院卷第260頁），並有陶朱公公司與陳清泉等3人於100年8月29日簽訂之房屋租賃契約書、100年9月9日房屋點交清單（見本院卷第63-75頁）可佐。
100年9月9日房屋點交清單第3點雖記載：「租賃標的物下方一樓目前天花板並未漏水，乙方（按即陶朱公公司）內部施作裝修工程及租期內，應做好防水處理，如日後因乙方使用造成漏水應負擔損害賠償。」（見本院卷第75頁），上訴人係於100年9月9日將房屋點交予前承租人陶朱公公司，縱認點交當時48號1樓天花板並未漏水，無從據以推認6年後即上訴人將48號2樓房屋交付被上訴人承租開始之107年1月5日並無漏水情形，或者陶朱公公司已確實施作有效之防水工程。另漏水原因多端，需透過專業人士鑑定始能獲悉較真實漏水原因，上訴人提出之無任何簽名及騎縫印之打字文書（見原審卷第41頁），無從證明為系爭租約之一部，對被上訴人不生拘束；上訴人提出之忠信大樓管委會寄送之存證信函、48號1樓房屋所有人蔡孟希寄送之宜蘭渭水路第48號存證信函、陳清泉寄送之台北南海郵局第825號存證信函及回執（見原審卷第43-61頁），至多僅能證明48號1樓房屋所有人發現天花板漏水，經閎集工程公司勘驗係48號2樓房屋上水下滲所致，無從排除係因雨天滲漏或房屋年久失修所致；另上訴人提出之佳揚裝潢有限公司設備修繕估價單及支票、陳清泉與訴外人陳鋒鍇之協議書2份及支票、鐵板收據等件（見原審卷第第67-71頁、第195頁），僅能證明上訴人曾給付48號1樓陳鋒鍇修繕費用85,000元、營業損失45,000元、安裝鐵板費用30,000元，均無從證明48號1樓漏水原因係因趙海康違反善良管理人注意義務，不當使用48號2樓房屋所致，或係因趙海康有何故意或過失之不法侵權行為所致，則上訴人依系爭租約第11條、第13條、民法第432條第1項，第2項前段、第184條第1項前段、第216條第1項規定，請求被上訴人連帶給付陳清泉、陳莊秀菊160,000元及加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，自屬無據。
㈡關於48號2樓房屋廚房架高水泥區域拆除回復原狀費用部分，
上訴人請求是否有據？⒈趙海康於110年1月5日已完成點交返還租賃物義務：
上訴人主張趙海康未履行拆除廚房架高水泥，尚未完成點交云云。惟按占有乃對於物有事實上管領力之一種狀態；所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力（最高法院95年台上字第1124號判決意旨參照）。依證人趙海真於原審之證述，其已將租賃標的點交予陳清泉，陳清泉才會交付押租金50萬元等語（見原審卷第248頁），參以卷附系爭協議書明確記載租約到期不再續約，上訴人同意先行返還押租金50萬元，並當場交付趙海真，其餘50萬元押租金待趙海康完成拆除廚房架高水泥區域，及支付水、電、瓦斯、管理費等費用並通知上訴人，上訴人應於通知後10日內返還趙海康等語（見原審卷第73頁）；卷附委託書則記載趙海康委託趙海真全權辦理協議書所立全部事項，包括代收退還之押租金及租約協議書相關之事項等情（見原審卷第77頁），證人趙海真前開證述內容核與系爭協議書、委託書內容相符，應可採信。佐以系爭租約第5條已約明：「...乙方（按即趙海康）如不繼續承租，甲方（按即陳清泉等3人）應於乙方遷空，交還房屋後無息退還押金保證金...」，益徵趙海康委任趙海真出面與陳清泉簽訂協議書時，雙方明確表示不再續租，斯時趙海康已放棄對系爭房屋事實上管理支配權利，系爭房屋應已清空返還陳清泉等3人，此觀上訴人與新房客約定交屋時間改至110年1月20日，有上訴人提出之協議書可參（見原審卷第321-323頁），倘趙海康未於110年1月5日點交返還租賃物，陳清泉等3人如何將系爭房屋另行出租他人，並交付他人使用，堪認趙海康於110年1月5日已完成點交返還租賃物義務。至趙海康未依約履行拆除廚房架高水泥回復原狀義務，僅涉上訴人嗣後得否向趙海康請求賠償，無礙於系爭房屋事實上管領力之移轉，上訴人主張趙海康尚未完成點交云云，並非可採。
⒉廚房架高水泥區域拆除係陳清泉等3人委託他人完成，並支付費用：
⑴依系爭協議書第1條約定：「乙方（按即趙海康）同意就租賃
標的廚房架高水泥區域予以拆除，甲方（按即陳清泉等3人）同意給予拆除期間『自簽訂協議之日起至民國110年1月18日』，拆除期間不計入租金及違約金範圍。」(見原審卷第73頁)。佐以系爭租約第9條後段約明：「...乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」（見原審卷第33頁），且系爭協議書前言已載明陳清泉等3人與趙海康間之系爭租約業已到期不再續約，就下列事項達成協議等語，可認租賃雙方已表明租約到期不再續約，且就承租人回復原狀之範圍，限於「廚房架高水泥」區域之拆除，即趙海康負有將廚房架高水泥區域拆除之回復原狀義務至明。
⑵依證人張熒堂到庭證稱：原審卷第79條報價單為伊開立，伊
負責拆除前租客留下之裝潢，施工部分為拆除廚房架高水泥、拆除冷氣及主機、冰水機、拆除後巷污水管；伊以紅筆於鈞院卷第281、283頁圈出架高水泥地板位置，工程期間約2個多禮拜，現場有8個人，爆破鋼筋水泥之「鴨頭」拿了3支，有人打磚，有人搬運；廚房架高水泥拆除費用就是報價單編號4所示185,000元，陳清泉是支付伊現金，有無收據忘記了；2張報價單是因為第1次報價沒有要拆冷氣，後來決定要拆才報價等語（見本院卷第262-264頁），並有富成水電行報價單2張可佐（見原審卷第79-81頁），可知48號2樓房屋之廚房架高水泥區域係由陳清泉委託富成水電行之張熒堂進行拆除，並由陳清泉支付廚房架高水泥拆除費用185,000元，應可認定。又證人趙海真於原審雖證稱其委託郝先生進行拆除工作，有給伊估價單等語（見原審卷第247-248頁）。
惟證人郝諭賢於本院調查時到庭證稱：伊有提供原審卷第287頁報價單給趙海真，並到南京東路與復興北路交叉路口之2樓餐廳進行拆除工作，關於原審卷第289頁請款單所列追加項目「三層地板拆除」、「廚房廚具拆除清運」，伊有跟趙海真確認過，是指廚房以外之木地板，但不包括廚房混凝土部分，伊並未負責拆除廚房架高水泥等語（見本院卷第301-303頁），並有榆樹景觀有限公司報價單、請款單可佐（見原審卷第287-289頁），可認郝諭賢雖承攬48號2樓房屋內部裝潢拆除工作，但不包括廚房架高水泥拆除至明。
⑶依上，系爭協議書第1條約定趙海康應將廚房架高水泥區域拆
除，但其未履行，則上訴人依系爭租約第13條、協議書第1條約定請求被上訴人連帶給付回復原狀即廚房架高水泥拆除費用185,000元，自屬有據。
㈢上訴人得請求被上訴人連帶給付金額若干？⒈上訴人固主張48號2樓房屋因回復原狀共支出372,000元，並
提出富成水電行報價單2份為證（見原審卷第79-81頁）。惟依系爭協議書之約定，趙海康就系爭房屋回復原狀之範圍，僅限於廚房架高水泥區域拆除，並不包括報價單所示招牌拆除工程、人工草皮安裝、冷氣拆除工程、電動門控制器安裝、後巷衛生下水道安裝、頂樓冷卻水塔拆除、吊車吊掛廢棄物、廢棄物清運處理等部分，則上訴人請求趙海康給付廚房架高水泥區域拆除以外之其他回復原狀費用，難謂有據。關於回復原狀費用部分，上訴人就拆除廚房架高水泥區域部分，支出185,000元，已如前述，則其等請求趙海康給付185,000元，自屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。
⒉系爭協議書第3條約定：「系爭租賃契約其餘新台幣50萬元之
押租金，甲方（按即陳清泉等3人）應於乙方（按即趙海康）完成第一項之拆除工作，及支付水、電、瓦斯、管理費等費用並通知甲方後，甲方應於通知後10內返還乙方。」(見原審卷第73頁)；系爭租約第15條約定：「...乙方水電費及營業上必須繳納之稅捐自行負擔。（如乙方不再續租，必須繳納該房屋所在地之水電費、瓦斯費、電話費等一切費用，才退還保證金）」；第12條前段約定：「乙方若有違約事情，致損害甲方權益時願賠償損失...」；第13條約定：「乙方如違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時，丙方（按即陳金堄）應連帶負責賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權。
」（見原審卷第33-39頁）。
⒊依上，上訴人現今尚保有押租金50萬元，扣抵上訴人代墊之
水、電、瓦斯、管理費共430,346元，再扣抵上訴人支付拆除廚房架高水泥拆除費用185,000元後，尚有不足，則上訴人請求被上訴人連帶給付上訴人115,346元【計算式：（430,346元＋185,000元）-500,000元＝115,346元）】，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則非有據。至於系爭協議書第3條之文義，並無法推認上訴人與趙海康約定就系爭租約清償責任上限為50萬元，被上訴人自不得以此為由拒絕給付，併予說明。
⒋末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件上訴人請求被上訴人連帶給付115,346元為有理由，因屬金錢債務，且未定期限，則上訴人請求被上訴人連帶給付自起訴狀繕本送達翌日即110年8月12日（見原審卷第143-145頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。
五、綜上所述，上訴人依系爭租約第11條、第13條、民法第432條第1項，第2項前段、第184條第1項前段、第216條第1項規定，請求被上訴人連帶給付陳清泉、陳莊秀菊160,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許；另依系爭租約第5條、第15條、第13條、協議書第1條、第3條約定，請求被上訴人連帶給付上訴人115,346元，及自110年8月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。上訴人上開請求應予准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴人指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。另上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經斟酌後認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第463條、第79條、第85條第1項、第2項，判決如主文。中 華 民 國 112 年 9 月 13 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡世芳
法 官 陳威帆法 官 張瓊華以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 9 月 13 日
書記官 邱美嫆