臺灣臺北地方法院民事判決111年度簡上字第540號上 訴 人即被上訴人 蔡政旺訴訟代理人 吳宜珊律師
楊久弘律師上 一 人複 代理人 林士農律師被 上訴人即 上訴人 黃愷年被 上訴人 劉佳瑜上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人蔡政旺、黃愷年對於民國111年8月11日本院臺北簡易庭110年度北簡字第6651號第一審判決各自提起上訴，上訴人蔡政旺並為訴之追加，本院於民國112年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴人蔡政旺、黃愷年之上訴及上訴人蔡政旺追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用，關於上訴部分，由上訴人蔡政旺、黃愷年各自負擔；關於追加之訴部分，由上訴人蔡政旺負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按簡易訴訟之第二審裁判，其訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項準用第446條第1項、第255條第1項第2款分別定有明文。經查，上訴人即被上訴人蔡政旺（下稱蔡政旺）於原審提起反訴，主張被上訴人即上訴人黃愷年（下稱黃愷年）違反蔡政旺與黃愷年間之租賃契約（下稱系爭租約），致蔡政旺受有第一審訴訟費用、律師費用新臺幣（下同）7萬元之損害，爰依系爭租約第9條第2項之約定，請求被上訴人即上訴人黃愷年（下稱黃愷年）與被上訴人劉佳瑜（下稱劉佳瑜）連帶給付7萬元，及自民事追加反訴被告狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見原審卷第135、469、497頁）。嗣於本院審理中，蔡政旺主張因本件上訴二審而受有第二審訴訟費用、律師費用7萬元之損害，黃愷年、劉佳瑜應另連帶給付7萬元，爰依系爭租約第9條第2項之約定，追加聲明請求：「黃愷年、劉佳瑜應連帶給付蔡政旺7萬元，及自二審民事追加上訴聲明暨上訴理由狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」等語（見本院卷第123、246頁），核其所為追加，係本於同一之基礎事實，與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、本訴部分：
(一)黃愷年主張：黃愷年為經營輕食營業，於108年11月8日與蔡政旺簽訂系爭租約，約定黃愷年向蔡政旺承租門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0號1樓之房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自108年11月15日起至109年11月14日止，租金每月為2萬5,000元，押租金為5萬元，蔡政旺並提出系爭房屋室內裝修證明，向黃愷年保證系爭房屋並無違章建築之情形，且同意黃愷年可進行不傷及系爭房屋結構之營業裝修，並承諾黃愷年有優先承租、裝潢期間優惠租金等權利。黃愷年於簽約前及簽約當時，已將因營業之用需裝設招牌乙事告知蔡政旺，於簽訂系爭租約後，黃愷年旋即進行裝潢設計、安裝機器設備等事項，然於裝潢完成開始營業後，竟於109年3月間收受臺北市建築管理工程處（下稱建管處）通知，稱系爭房屋之增建水泥牆壁、輕鋼架天花板，及四週封閉鋁窗屬於違章建築，命限期自行拆除。蔡政旺並以電話與簡訊要求黃愷年配合拆除客座牆面與招牌，藉故卸責稱因黃愷年裝設招牌始導致建管處來函命拆除系爭房屋內牆壁及輕鋼架天花板等。然經相關承辦人員口述，黃愷年方知系爭房屋早於107年即已被查報並列管為違章建築。蔡政旺明知黃愷年承租系爭房屋係作為經營輕食營業事業之用，蔡政旺依約應交付合於使用目的之租賃標的，並負有告知黃愷年系爭房屋情形之附隨義務，然蔡政旺竟隱瞞系爭房屋為違章建築情事，未如實告知黃愷年。嗣於租賃期間內，經建管處通知期限拆除，顯然黃愷年已確定不能繼續就系爭房屋為原來約定之使用收益，是蔡政旺未依系爭租約給付與債之本旨相符之合法房屋供黃愷年使用、收益，發生給付不能之情況，具有可歸責之原因。且蔡政旺於收受建管處期限拆除之通知後，復欺瞞黃愷年稱待依建管處通知拆除違建之水泥牆後，會以大圖輸出木板及鋁板方式改裝回復牆面，以躲避建管處查緝，不會影響黃愷年營業使用，卻遲未施工，故意拖延至系爭租約期限即將屆至，黃愷年迫於無奈遂於109年11月初向蔡政旺通知終止系爭租約。爰依系爭租約第17條第2項之約定，請求蔡政旺給付約定退還之優惠租金及裝潢期租金共3萬5,500元；另依民法第216條、第226條、第227條、第256條、第259條、第260條、第423條之規定，請求解除系爭租約，並請求賠償裝潢設備損害10萬6,600元，及因系爭房屋遭拆除後須另覓其他店面，自109年11月15日起算2個月期間無法營業所受損失10萬元等語，並於原審聲明：1、蔡政旺應給付黃愷年24萬2,100元（計算式：
35,500＋106,600＋100,000＝242,100），及自起訴狀繕本送達翌日即110年2月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2、願供擔保，請准宣告假執行。
(二)蔡政旺則以：蔡政旺於系爭租約簽訂前，已告知黃愷年系爭房屋尚有鐵門及鐵捲門曾被舉報為違建，但因該鐵門及鐵捲門均建造在合法圍牆上，蔡政旺否認此為違建，至今仍與建管處協調處理中。且臺北市政府都市發展局（下稱都發局）函文中亦已表明違建物為「金屬」，顯見與系爭房屋之圍牆無關。又都發局於黃愷年承租系爭房屋期間均無拆除動作，迄至110年8月23日始前往現場拆除，所拆之物均為黃愷年所裝潢之木框玻璃門、天花板及招牌，斯時已距系爭租約期滿逾9月餘，黃愷年自無可能因此受有損害。又蔡政旺當時將系爭房屋使用執照、都發局核准之系爭房屋室內裝修之平面簡圖及竣工照片提示予黃愷年後，將系爭房屋交付黃愷年使用，然而，黃愷年裝修系爭房屋時，未經蔡政旺同意即自行加裝木板廣告招牌於鐵捲門之上，建管處人員有以口頭向蔡政旺表示：該加裝廣告招牌不合法應先拆除，鐵門及鐵捲門違建查報案件才得以銷案等語，蔡政旺遂於109年3月25日、26日以簡訊及電話，將上情通知黃愷年，卻遭黃愷年無理遷怒，強硬表示不願意拆除廣告招牌。蔡政旺承諾只要黃愷年願意拆除廣告招牌，願意承擔拆除費用及補償施工期間之營業損失，黃愷年仍不同意拆除違法的廣告招牌，是黃愷年指責蔡政旺遲未施工，致其迫於無奈於109年11月初通知蔡政旺終止系爭租約，實屬無稽。退步言之，縱認黃愷年於109年6月間收到建管處之違建通知，然該違建係在系爭房屋後院圍牆，並非系爭租約之租賃範圍內。再退萬步言之，縱使該違建係在系爭租約之租賃範圍（假設語，蔡政旺否認之），因黃愷年於租賃期間均正常營業使用系爭房屋，因此違建之瑕疵並無礙於黃愷年之承租目的。黃愷年於租賃期滿將系爭房屋點交予蔡政旺時，即足證明黃愷年已滿足承租目的，其營業未受損害，蔡政旺並無不完全給付之情況。況且，假設蔡政旺真有債務不履行之情事（假設語，蔡政旺否認之），黃愷年於109年11月14日系爭租約租賃期滿前，均未曾以蔡政旺違約為由提出終止系爭租約之意思表示，待租賃期滿且於109年11月15日點交後，始向蔡政旺請求債務不履行之損害賠償，顯與一般經驗法則不符。又黃愷年所支出之裝潢費用10萬6,600元本即為其承租之成本，難認屬損害；且依民法第455條前段之規定，於租賃期滿時黃愷年本應將系爭房屋回復原狀交還蔡政旺；於系爭租約到期後，黃愷年係依約點交系爭房屋，裝潢並非遭蔡政旺拆除，此參109年11月15日點交後蔡政旺委託出租之仲介所拍攝之系爭房屋現況照片，即可知黃愷年並未受有何裝潢拆除之損害；再者，黃愷於系爭房屋點交時，尚要求蔡政旺之代理人在簽收單上載明「......自點交完成修繕責任均由房東負擔......」等語，顯見黃愷年根本未受有裝潢費用10萬6,600元拆除之損害。又假設黃愷年受有損害（假設語，蔡政旺否認之），黃愷年亦未證明何時拆除、拆除何種裝潢等情形，因此，黃愷年請求無法營業之10萬元損害，實屬無稽。至黃愷年雖有請求依系爭租約第17條第2項之約定退還優惠租金與裝潢期租金3萬5,500元，然系爭租約第17條第2項之前提，係建立在黃愷年均無違約之情況，而黃愷年擅自設立廣告招牌，遭建管處認定為違建，已違反系爭租約第5條、第6條之約定，且於租賃期間1年均未繳納水費，亦違反系爭租約第7條第2項，是黃愷年既已違約在先，自不得依系爭租約第17條第2項之約定請求蔡政旺退還此部分優惠租金與裝潢期租金等語，資為抗辯。
二、反訴部分：
(一)蔡政旺主張：依系爭租約第9條第2項之約定，如黃愷年有違約之情事致蔡政旺受有損害時，蔡政旺得向黃愷年請求訴訟費用、律師費用每一審級7萬元之賠償。本件因黃愷年未經蔡政旺同意且未依法設置招牌違建，導致系爭房屋部分遭到拆除，黃愷年違反系爭租約，復對蔡政旺提起本件訴訟，蔡政旺自得依系爭租約第9條第2項之約定提起反訴，請求承租人黃愷年與系爭租約之連帶保證人劉佳瑜連帶給付7萬元。嗣原審判決駁回蔡政旺之反訴，蔡政旺不服原判決提起上訴，於第二審中亦有委任律師，自得依系爭租約第9條第2項之約定，請求黃愷年與劉佳瑜另連帶給付7萬元等語。並於原審聲明：黃愷年、劉佳瑜應連帶給付蔡政旺7萬元，及自一審民事追加反訴被告狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；於本院審理中追加聲明：黃愷年、劉佳瑜應連帶給付蔡政旺7萬元，及自二審民事追加上訴聲明暨上訴理由狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
(二)黃愷年則以：黃愷年於簽約前，已將為營業之用需裝潢招牌乙事告知蔡政旺，蔡政旺並提出系爭房屋室內裝修證明，向黃愷年保證並無違章建築之情形，故於簽訂系爭租約後，黃愷年旋即進行裝潢設計，且於廣告招牌裝設完成後，拍照並以簡訊告知蔡政旺，蔡政旺亦回復：「很漂亮」等語，可認蔡政旺對於上情知悉並同意，然而蔡政旺嗣後竟以電話及簡訊告知要黃愷年拆除店內客座牆壁及招牌，甚至藉故將建管處命限期拆除系爭房屋室內牆壁及輕鋼架天花板乙事，推卸為黃愷年裝設招牌導致遭檢舉，要求黃愷年賠償裝潢費用，又於109年6月間委託律師發函通知黃愷年有諸多事項違約，但其所稱違約內容均顛倒黑白，並無一項屬於黃愷年之違約，是蔡政旺依據系爭租約第9條第2項之約定請求賠償，為無理由等語，資為抗辯。
(三)劉佳瑜則以：蔡政旺之請求為無理由等語，資為抗辯。
三、原審就本訴部分，為黃愷年一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命蔡政旺應給付黃愷年3萬5,500元，及自110年2月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，同時依職權為假執行之宣告，並依蔡政旺之聲請為預供擔保免為假執行之宣告，另駁回黃愷年其餘之訴；於反訴部分，則為蔡政旺全部敗訴之判決。黃愷年、蔡政旺分別就原審判決對其不利部分聲明不服提起上訴。就本訴部分，黃愷年上訴聲明：㈠原判決不利於黃愷年部分廢棄。㈡上開廢棄部分，蔡政旺應給付黃愷年20萬6,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。蔡政旺則答辯聲明：上訴駁回。另蔡政旺上訴聲明：㈠原判決不利於蔡政旺部分廢棄。㈡上開廢棄部分，黃愷年於第一審之訴暨假執行之聲請均駁回。就反訴部分，蔡政旺上訴聲明：㈠原判決關於反訴部分廢棄。㈡上開廢棄部份，黃愷年、劉佳瑜應連帶給付蔡政旺7萬元，及自一審民事追加反訴被告狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並追加聲明：黃愷年、劉佳瑜應連帶給付蔡政旺7萬元，及自二審民事追加上訴聲明暨上訴理由狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。黃愷年及劉佳瑜則均答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
四、兩造協議簡化之不爭執事項（見本院112年6月1日準備程序筆錄，並依論述需要，調整順序及簡化文字用語）：
(一)兩造簽立系爭租約，由黃愷年向蔡政旺承租系爭房屋，租期自108年11月15日起至109年11月14日止。
(二)黃愷年與蔡政旺之代理人已於109年11月15日點交系爭房屋，蔡政旺並已將押金5萬元返還黃愷年。
(三)系爭房屋前之金屬增建物於107年5月25日經查報為違建（下稱系爭違建），建管處曾函請違建人限期於109年2月25日自行拆除改善，逾期即派工強制拆除。嗣系爭違建業經自行拆除，於110年8月23日結案（見原審卷第165頁違建查報案件明細）。
五、本院之判斷：
(一)本訴部分：
1、黃愷年請求蔡政旺賠償裝潢設備損害10萬6,600元，及2個月期間無法營業所受損失10萬元，為無理由：
依黃愷年所提出之系爭房屋違建查報案件明細之記載、圖說暨檢附之自主檢核表內查報與現況照片，系爭房屋遭查報違建之位置為「系爭房屋前之法定空地」、違建材料為「金屬」違建物（見原審卷第165至179、181頁），而依據系爭租約第1條約定：「一、租賃物門牌標示：臺北市○○區○○街00巷0號1樓（即系爭房屋）。二、租賃範圍：房屋1樓鐵捲門內小店面。」（見原審卷第17頁），黃愷年與蔡政旺間約定租賃之標的範圍係「系爭房屋鐵捲門內小店面」，則兩相對照下，已難認上開違建查報案件明細所載違建係在系爭租約之租賃範圍內。又參照上開違建查報案件明細暨檢附之自主檢核表內查報與現況照片（見原審卷第165、169至179、181頁），系爭違建之查報案件係於110年8月23日因自行拆除而結案，佐以黃愷年所營「柴Pizza手工窯烤披薩」臉書粉絲團截圖畫面，黃愷年於109年10月28日張貼貼文公告：「我們因租約到期，所以營業到10/31即將結束營業」等語（見原審卷第281頁），顯見黃愷年租用系爭房屋作為營業之用迄至租約到期日，在租約到期日即109年11月14日前並未有拆除系爭違建之情況，遑論有因拆除系爭違建而受有不能營業之損失。再依系爭租約第6條第2項之約定：「......乙方（即黃愷年，下同）應於交還房屋時除損壞原有建築構造必須恢復原狀外，應以營業時之現狀交還並不得要求改裝之費用......」（見原審卷第17頁），足見點交房屋時，黃愷年依約負有以營業現況交還系爭房屋之義務，且不得要求改裝費用，如有毀損系爭房屋建築構造之情況，更需負有恢復原狀之義務；而黃愷年與蔡政旺已於109年11月15日以「現場房屋現況點交」之方式完成系爭房屋之點交，有點交紀錄在卷可稽（見原審卷第271頁），則於系爭房屋點交返還蔡政旺後，系爭違建是否有經拆除、拆除部分是否涵蓋黃愷年曾經裝潢之部分，即均與黃愷年無涉，黃愷年不得以此請求賠償裝潢設備之損害，或主張租約期間內有可歸責於蔡政旺之給付不能事由，更不得以此請求系爭租約到期後2個月間不能營業所受損失。從而，黃愷年請求蔡政旺賠償裝潢設備損失10萬6,600元，及自系爭租約到期後2個月間不能營業之損失10萬元，均屬無據。
2、黃愷年依系爭租約第17條第2項之約定，請求蔡政旺給付3萬5,500元，為有理由：
(1)依據系爭租約第17條第2項約定：「乙方於租賃期限內均遵守本房屋租賃契約書內規定，於租賃期限到期後，甲方（即蔡政旺，下同）同意如下：......二、優惠乙方從已繳租金退還2萬4,000元整及退還裝潢期部分租金1萬1,500元。」（見原審卷第21頁），顯見黃愷年與蔡政旺確有約定於黃愷年均遵守系爭租約約定之前提下，於系爭租約期滿時，蔡政旺將返還黃愷年3萬5,500元（計算式：24,000＋11,500＝35,500元）。而蔡政旺雖辯稱黃愷年未經同意擅自架設木板招牌違建已屬違約云云，然依據黃愷年所提出與蔡政旺間之通訊軟體對話記錄截圖，黃愷年於108年12月21日裝設招牌完畢後，曾拍照傳送予蔡政旺，並向蔡政旺表示：「已經都好了」等語，蔡政旺方面則表示：「非常好看」等語（見原審卷第51頁），足信黃愷年架設該招牌，原已先經過蔡政旺之同意，蔡政旺自不能事後再主張黃愷年未經同意架設招牌而有違約之情。又蔡政旺另所指摘上開招牌架設違反法令屬違建云云，雖提出其與黃愷年及與建管處人員間之對話紀錄譯文在卷（見原審卷第147至149、153頁），然上開對話紀錄並非正式公文，未能以此證明黃愷年所設置之招牌核屬違建，況細繹上開建管處人員對話紀錄：「......我們這查報案它勾法定空地，第一次它是以透明棚架結案，所以這次也可以用透明棚架結案。可是透明棚架結案的前提是它不能有壁體，所以下面的木頭招牌要拆掉......」，足見建管處人員之所以提及木頭招牌之拆除，係為解決系爭房屋既有之系爭違建所為權宜之計，更徵上開對話紀錄不足以作為上開招牌之設置核屬違建與否之認定。蔡政旺此部分所辯，為無理由。
(2)再就蔡政旺辯稱黃愷年於租約期間依約拍攝分水錶度數，且未給付水費，核屬違約云云，雖提出蔡政旺之代理人與黃愷年點交時所簽點交紀錄、蔡政旺與黃愷年間簡訊對話紀錄作為證據（見原審卷第271至275頁），然查，上開點交紀錄中已載明「水、電費已結清」等語，並由雙方共同簽名（見原審卷第271頁），顯見蔡政旺於辦理系爭房屋點交時，已捨棄該部分不再作黃愷年為給付水費之主張，則其事後自不能再以黃愷年未給付水費構成違約之理由，拒絕依系爭租約第17條第2項之約定返還3萬5,500元予黃愷年。
(3)綜上，蔡政旺既未能證明黃愷年有未遵守系爭租約之情況，於系爭租約到期後，自應依系爭租約第17條第2項之約定，返還3萬5,500元予黃愷年。從而，黃愷年依系爭租約第17條第2項之約定，請求蔡政旺給付3萬5,500元，為有理由。
(二)反訴及追加部分：依據系爭租約第9條第2項約定：「甲乙雙方若有違約情事，致損害他方權益時，願賠償所受損害，如涉訟所繳納之訴訟費用、律師費用每一審7萬元整，均應由違約方負責賠償」（見原審卷第19頁），是系爭租約之雙方欲主張此項約定請求他方賠償，必以他方有違約情事為前提，而查，依前所述，無從認定黃愷年有蔡政旺所指未經同意、違法設置招牌，核屬違建，或有未依約拍攝分水錶度數，且未給付水費之違約情事，自不符合系爭租約第9條第2項所定「甲乙雙方若有違約情事，致損害他方權益」之要件。又本件訴訟係因黃愷年主張蔡政旺有給付不能之情事而提起之損害賠償之訴，更非因黃愷年有違約情事致損害蔡政旺之權益而涉訟。從而，蔡政旺依系爭租約第9條第2項之約定，請求黃愷年與劉佳瑜連帶賠償第一、二審訴訟費用、律師費用各7萬元，均無理由。
(三)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查本件蔡政旺應給付黃愷年之3萬5,500元雙方未約定確定期限，又係以支付金錢為標的，依前揭法律規定，黃愷年請求蔡政旺給付自起訴狀繕本送達翌日即111年2月14日（見原審卷第67頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦屬有據。
六、綜上所述，黃愷年依系爭租約第17條第2項之約定，請求蔡政旺給付3萬5,500元，及自110年2月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。蔡政旺依系爭租約第9條第2項之約定，反訴請求黃愷年、劉佳瑜應連帶給付7萬元，及自一審民事追加反訴被告狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，於本訴判命蔡政旺給付黃愷年上開數額，並依職權及蔡政旺之聲請為准、免假執行之宣告；於上開不應准許部分，駁回黃愷年之請求，及於反訴為蔡政旺敗訴之判決，並無不當。黃愷年、蔡政旺就本反訴各自敗訴部分分別提起上訴，上訴意旨指摘原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判，均為無理由，應駁回其各自之上訴。又蔡政旺於本院追加依系爭租約第9條第2項之約定，請求黃愷年、劉佳瑜連帶給付7萬元，及自二審民事追加上訴聲明暨上訴理由狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦無理由，應併予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一論駁，併予敘明。
八、據上論結，本件黃愷年、蔡政旺之上訴與蔡政旺追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 9 月 20 日
民事第一庭 審判長法 官 賴錦華
法 官 王子平
法 官 呂俐雯以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 9 月 20 日
書記官 吳芳玉