臺灣臺北地方法院民事判決111年度簡上字第82號上 訴 人 沈家睿（原名：沈清涼）被 上訴人 吳剛志訴訟代理人 林雅苓上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於民國110年12月16日本院臺北簡易庭110年度北簡字第4598號第一審判決提起上訴，本院於民國111年7月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴及於本院主張略以：兩造於民國95年1月16日簽訂房地租賃契約（下稱系爭租約），由伊向被上訴人承租門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷0弄0號房屋（下稱系爭房屋），約定租期為5年，前3年每月租金為新臺幣（下同）5萬5,000元，後2年每月租金為6萬5,000元，伊於訂約時已交付押租保證金16萬5,000元（下稱系爭押租金）予被上訴人，嗣兩造合意將系爭租約租期延長至108年7月31日止，期間租金改以每周1萬元計算。依系爭租約第3條後段約定，被上訴人應於伊返還系爭房屋時退還系爭押租金，詎被上訴人於108年7月31日系爭租約屆滿時，竟拒絕返還系爭押租金，並稱系爭押租金早已於100年間扣抵完畢，惟依常理，押租金並無於系爭租約存續中即預先扣除之理，爰提起本件訴訟，請求被上訴人返還系爭押租金本息等語。
二、被上訴人則以：兩造間系爭租約本應僅至108年6月30日止，上訴人片面決定系爭租約延後至108年7月31日終止，卻又於交還系爭房屋當時未曾要求伊退還系爭押租金。惟押租金本即作為擔保承租人按時交租之用，上訴人前就系爭租約自95年2月起至101年9月24日止，共計積欠租金高達189萬5,000元（如算至系爭預買契約簽訂時止，則為187萬5,000元），而兩造於議定100年11月29日不動產（土地）預定買賣契約書（下稱系爭預買契約）第貳條第四點時，業已確認斯時上訴人於扣除系爭押租金後尚欠租金165萬元，加諸考量系爭預買契約第貳條第一點伊所能取得之土地買賣分配款利益，伊始將租金債務減免結算為140萬元，是系爭押租金於簽訂系爭預買契約時業經結算並扣抵完畢，上訴人自無從再行使系爭押租金債權。況上訴人嗣未履行系爭預買契約，伊從未取得分配款利益，上訴人自始不應取得前開減免租金之優惠等語，資為抗辯。
三、原審就上訴人之請求，為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起全部上訴，並聲明：（一）原判決廢棄；（二）前項廢棄部分，被上訴人應給付上訴人16萬5,000元，及自108年8月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見原審卷第53-54頁；本院卷第50頁）
（一）兩造於94年11月26日簽立系爭租約，原租期為五年（自95年1月16日起至100年1月15日止），上訴人於簽約時有交付系爭押租金予被上訴人。原租期屆滿後，兩造多次延長租期，最終於108年7月31日終止系爭租約。上訴人已將系爭房屋交還被上訴人。
（二）兩造間他案臺灣新北地方法院109年度板簡字第1574號請求租金等事件與本件請求無關。
五、得心證之理由上訴人主張被上訴人於系爭租約終止後，即應返還系爭押租金等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。茲就本件爭點及本院判斷分述如下：
（一）系爭押租金業經兩造於系爭預買契約結算完結，上訴人對被上訴人已無系爭押租金債權存在：
1.按當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押租金者，其交付押租金之目的在於擔保承租人支付租金及損害賠償之用（最高法院72年度台上字第4885號判決意旨參照）。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。是各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，如一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院99年度台上字第483號判決意旨參照）。
2.經查，兩造間於94年11月26日簽訂之系爭租約第3條後段固有約定：「乙方（按即上訴人）於簽訂本房屋租賃契約時，另交付甲方（按即被上訴人）新台幣壹拾陸萬伍仟元正，做為押租保證金。此押租保證金於乙方將房屋依約返還予甲方後，甲方無息退還予乙方」（見原審卷第13頁）。惟上訴人於系爭租約前期以鉅額費用裝潢系爭房屋，負債累累，無能力如期如數支付被上訴人租金，被上訴人又同意給予寬限和優惠，致租金債權債務不清楚，兩造遂於100年11月29日簽訂系爭預買契約，以結算租金債務數額並約定清償方式、期限等情，此為上訴人所自承（見本院卷第21-22頁），系爭預買契約遂於第貳條第四點就兩造租金債務約定：「甲方（按即被上訴人）對乙方（按即上訴人）之租金債權新台幣壹佰陸拾伍萬元，甲方同意新台幣壹佰肆拾萬元結算，扣除乙方前第二條第一項之約定分配，餘額於…土地出售或合建案談定完工時，由乙方支付給甲方」（見原審卷第35頁）。衡諸押租金之性質本在用以擔保、扣抵承租人積欠之租金或損害賠償債務，且上訴人簽訂系爭預買契約之目的亦在解決兩造間就系爭租約所累積之債務數額及清償問題，則兩造於簽議前開系爭預買契約第貳條第四點約定時，殊無可能未慮及系爭押租金之問題，此由該約定明文「結算」被上訴人對上訴之租金債權之文義觀之，益徵系爭押租金應已納入「結算」完畢。倘於該約定以外，尚須將系爭押租金另予扣除，何能謂為「結算」？是上訴人所主張系爭預買契約並未明確記載將系爭押租金納入結算，故斯時並未扣抵系爭押租金等語，顯然與該約定文義不符，亦與締約目的有違，自非可取。被上訴人抗辯系爭押租金業經系爭預買契約結算並扣抵完畢等語，則非無據。
3.上訴人固主張返還押租金應為租約終止以後始生之議題，因系爭租約係於108年7月31日始終止，被上訴人不得提前扣抵，自無從於系爭預買契約簽訂時結算等語。惟查，系爭租約原訂租期本應僅至100年1月15日，然於原租期屆滿後，兩造達成第一次合意延長租期1年，於到期後，復於100年12月14日第二次合意延長租期1年至101年12月31日為止，此有兩造於系爭租約所添註記在卷可參（見原審卷第54頁），核諸兩造簽訂系爭預買契約為100年11月29日，距兩造第一次合意延長之租約屆期日（即101年1月15日）已相當接近，且尚未有第二次延期合意，是兩造於議定系爭預買契約時將系爭押租金納入而併予結算，實與常理相符。反之，上訴人既已於108年7月31日系爭租約終止時交還系爭房屋，倘系爭押租金未曾結算扣抵，依約上訴人本應於斯時即向被上訴人主張權利，惟其竟遲至110年初始訴請被上訴人返還系爭押租金，相較之下，更與常情有悖。是上訴人以前詞主張系爭押租金未曾結算並扣抵債務等語，自難遽採。
4.至上訴人復主張依被上訴人所提匯款資料所示，算至系爭預買契約簽訂時止，其至多僅欠租176萬元，被上訴人於審理中始終主張其欠租182萬5,000元，顯然係為湊合系爭預買契約中之欠租數字所自行捏造之數額等語（見本院卷第147-148頁）。惟查，縱認上訴人於系爭預買契約簽訂時僅欠租176萬元，此數額亦高於系爭預買契約所認定之欠租總額165萬元以及合意結算數額140萬元，於此情形下，被上訴人斯時如以176萬元為基礎，將系爭押租金納入結算扣抵，加以系爭預買契約所約定之土地買賣分配款利益，最終合意定140萬元為上訴人之債務結算額，亦難認有何違背常理之處。是上訴人此部分主張，亦不足以為對其有利之認定。
（二）從而，系爭押租金既業於兩造簽訂系爭預買契約時納入結算而扣抵完畢，上訴人對被上訴人之系爭押租金債權即已消滅，是其於本件再請求被上訴人返還系爭押租金，自非有據。
六、綜上所述，上訴人依據系爭租約第3條後段約定，請求被上訴人返還系爭押租金本息予上訴人，為無理由，應予駁回。
原審駁回上訴人之請求，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一論駁，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 8 月 11 日
民事第二庭 審判長法 官 林鈺琅
法 官 李子寧法 官 郭子彰以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 8 月 11 日
書記官 陳嬿舒