臺灣臺北地方法院民事判決111年度消字第46號原 告 何伯倫訴訟代理人 牟君志律師被 告 永鑫全球置產有限公司法定代理人 陳陵嬅被 告 陳煒翰共 同訴訟代理人 詹振寧律師上列當事人間請求損害賠償事件，經臺灣士林地方法院裁定移送前來（111年度訴字第575號），本院於民國112年3月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院；但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。查兩造所簽立海外置產委託約定書第16條約定因本約定書而涉訟者，雙方同意以本院為第一審管轄法院（見本院卷第101頁），本院自有管轄權，合先敘明。
二、按預備之訴為訴之客觀合併態樣之一，係原告對同一被告預慮其所提起之訴（稱先位之訴）有受敗訴之虞，合併提起不能併存之訴訟（稱備位之訴），於先位之訴為法院判決有理由時，就備位之訴無庸為判決之合併訴訟。如先位、備位之訴無不能併存情形時，即非預備之訴。本件原告先位以永鑫全球置產有限公司（下稱永鑫公司）及該公司經紀人員陳煒翰處理委任事務及執行不動產仲介業務有過失，依民法第544條及不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，請求永鑫公司與陳煒翰負連帶賠償責任；如認上開請求無理由，則備位依消費者保護法第51條、公平交易法第30條規定，請求永鑫公司賠償其損害；核其先備位之請求權基礎及訴訟標的之法律關係並無不能併存之情形，難認係屬訴訟標的法律關係不能併存之預備之訴，惟本院仍應尊重原告程序處分權之行使，以其意思排列審理順序，先此敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：㈠伊於民國106年6月10日在臺北世貿一館「2017臺灣國際房地
產暨理財投資展-房地博覽會」中得知被告永鑫公司，永鑫公司對外自稱係在英國成立並具相當專業之海外房地產仲介公司，且投資人經其仲介購買英國房地產出租，可享每年依購買價格10％計算之租金收益，並得以購買價格之125％作為定價出售該房地產而獲利，且享免負擔律師費等優惠；被告陳煒翰則為永鑫公司之業務經理，於當日向伊推銷投資英國房地產事宜，嗣伊向陳煒翰洽詢投資風險及保障，陳煒翰於106年7月23日以電子郵件回覆稱：「履約保證金的部分會是在律師的交易過程（房價是匯到銀行、律師及您所共同監管的履約保證帳戶），並且專款專用，如購屋費用被挪作他用，則我司會全額的賠償」等語；且永鑫公司在其官方網站表示：客戶支付之款項將自動受到履約帳戶之保障等資訊，致伊誤信有履約保證帳戶之機制而決意投資，並於106年8月4日與永鑫公司簽訂海外置產委託約定書（下稱系爭契約），委託永鑫公司於106年8月1日至同年11月30日期間，代為處理向訴外人即英國開發商NorthernPowerhouse Development
s Ltd.（下稱NPD公司）旗下之Eden Country Spa Ltd.公司（下稱Eden公司），承購門牌號碼CA8 7AR即英國森沐飯店單位編號EC142單人房（下稱系爭不動產）之相關事宜，委託之承購價為英鎊5萬5,000元，因賣方折抵1年租金，故實際應支付價金為英鎊4萬9,500元，委任報酬則約定為實際買賣價額之2％及文件處理費1,400元英鎊。詎Eden公司與伊簽約時，並未取得系爭不動產所有權，且NPD公司因涉詐欺罪嫌遭Duff & Phelps公司監管，致Eden公司不能依約交屋，伊所匯款之價金亦遭NPD公司挪用，因此受有已支付價金英鎊4萬9,500元、電報費英鎊20元、文件處理費英鎊1,400元、服務報酬英鎊550元、報稅費用英鎊30元、申請銀行內外幣帳戶資金往來明細手續費新臺幣200元等損失，並喪失購買系爭不動產4年之預期收益英鎊2萬2,000元、賣回價差英鎊5,500元等利益，扣除賣回開發商應給付之律師費用英鎊900元，共計英鎊7萬8,100元及新臺幣200元。而永鑫公司為不動產經紀業者，陳煒翰為其經紀人員，於處理系爭不動產買賣期間，均未向伊提出系爭不動產現況說明書，揭露系爭不動產之所有權歸屬，嗣後亦未調查系爭不動產所有權移轉之進度，更使其誤信有履約保證帳戶之存在，永鑫公司顯未盡善良管理人注意義務而有過失，伊自得依民法第544條請求其賠償損害；陳煒翰執行不動產仲介業務及委任事務亦有過失，違反不動產經紀業管理條例第23條第1項規定，依該條例第26條第2項規定，應與永鑫公司負連帶賠償責任。如認上開請求無理由，然永鑫公司以前揭足以影響交易決定之事項，致伊誤信前開不實廣告內容而承購系爭不動產，並於取得系爭不動產所有權之前即全額匯款，而該款項並未受履約保證帳戶所保障，嗣為NPD公司挪用，是永鑫公司亦違反消費者保護法第22條、公平交易法第21條第1、2、4項規定，自應依消費者保護法第51條、公平交易法第30條規定，賠償伊投資損失即英鎊78,100元、新臺幣200元。
㈡爰先位依民法第544條、不動產經紀業管理條例第26條第2項
規定，請求被告負連帶賠償責任；備位依消費者保護法第51條、公平交易法第30條規定，請求永鑫公司為給付等語，並㈠先位聲明：⒈被告應連帶給付原告英鎊7萬8,100元、新臺幣200元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，以年息5％計算之利息；⒉願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈永鑫公司應給付原告英鎊7萬8,100元、新臺幣200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，以年息5％計算之利息；⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭契約乃仲介契約，伊僅居間協助原告與Eden公司簽訂系爭不動產買賣契約事宜，原告於簽約前已有充足時間及資訊評估是否購買，伊於簽約時亦提供針對系爭不動產產權之附件說明文件及照片（下稱系爭附件）予原告簽收，原告之價金則係匯入開發商及原告於英國之買方律師提供之帳戶，且原告於簽約前即經其買方律師以電子郵件告知Eden公司尚非系爭不動產所有人，並告知風險，其有充足時間、資訊評估是否承購，而仍決定與Eden公司締結系爭買賣契約，伊僅係居間協助原告簽訂系爭買賣契約相關事宜，至Eden公司與原告簽訂系爭買賣契約後，縱有債務不履行情形，亦非屬可歸責於伊之事由；且伊於處理原告承購系爭不動產期間，並未獲知任何可受信賴之媒體針對NPD公司為調查，伊係於108年6月26日透過英國BBC報導始知NPD公司涉不法行為致資產遭凍結，此後亦積極協助原告對TQ事務所律師及NPD公司之集體訴訟；至原告所指之履約保證帳戶係由TQ事務所律師在英國所開立之履約保證專戶，原告係先將價金匯入該專戶，TQ事務所律師再依交易時程告知原告如何處理，並於買賣雙方交換契約時，徵得原告同意，將款項匯予Eden公司，是該款項若遭挪用，亦係由TQ事務所律師負責賠償，伊等處理委任事務並無過失，亦無廣告不實或違反不動產經紀業管理條例之情事等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第131至132頁，並依判決格式調整及修正文字）：
㈠兩造於106年8月4日簽訂系爭委託書，約定由原告委託永鑫公
司自106年8月1日起至同年11月30日止代為處理承購系爭不動產，原告委託承購價為英鎊5萬5,000元，因開發商折抵1年租金，實際付款為英鎊4萬9,500元。
㈡原告於106年8月4日至國泰銀行汐止分行申請6個月內外幣帳
戶資金往來明細並支付新臺幣200元手續費，並於同日匯款價金英鎊2,000元至英國國民西敏寺銀行帳戶（帳號GB52NWBZ00000000000000號，帳戶名稱為Select Resorts Ltd.）。
另又於106年8月7日匯款文件處理費英鎊1,400元及仲介費英鎊550元，共計英鎊1,950元至永鑫公司於玉山商業銀行之外幣帳戶（帳號0000000000000號），由永鑫公司開立統一發票；並因此支出英鎊10元電報費及新臺幣400元臨櫃匯款手續費。
㈢原告於106年8月28日至國泰銀行汐止分行匯款價金英鎊4萬7,
500元至永鑫公司提供之英國RBS LEIGH銀行帳戶（帳戶名稱為TQ PRPERTY LAWYERS CLIENT），同時支付英鎊10元電報費及新臺幣390元匯款手續費；另於107年6月30日、108年7月13日向英國繳納各英鎊15元之稅款。
㈣原告委任TQ事務所律師代為處理與英國開發商NPD公司旗下Ed
en公司買賣系爭不動產簽約等事宜，並於106年8月21日收受該律師寄送之電子郵件。㈤原告與Eden公司簽約時，Eden公司尚未取得系爭不動產所有權。
㈥原告於108年8月17日收到英國清算公司接管通知，並於108年
8月25日至永鑫公司洽談後續處理事宜。
四、原告主張永鑫公司處理委任事務有未提供系爭不動產說明書、未告知系爭不動產所有權歸屬之過失，且永鑫公司於廣告中宣稱有履約保證帳戶之不實內容，致其誤信系爭買賣契約受履約保證專戶之保障，因此決意投資而受有損害，永鑫公司應負賠償之責；又陳煒翰為永鑫公司經紀人員，未向其提供系爭不動產說明書，亦未揭示Eden公司尚未取得系爭不動產所有權，有執行仲介業務之過失，應與永鑫公司負連帶賠償之責；爰先位依民法第544條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告連帶賠償其投資損失英鎊7萬8,100元、新臺幣200元；備位依消費者保護法第51條、公平交易法第30條規定，請求永鑫公司賠償上開金額等情，為被告所均否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠永鑫公司或陳煒翰是否有未提供系爭不動產說明書、未告知系爭不動產所有權歸屬及不實廣告宣稱有提供履約保證專戶等情事，而致原告受有損害？㈡若是，原告得否依民法第544條、及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告負連帶賠償責任？㈢若否，原告依消費者保護法第51條、公平交易法第30條規定，請求永鑫公司賠償損害是否有據？茲分別析述如下：
㈠永鑫公司或陳煒翰是否有未提供系爭不動產說明書、未告知
系爭不動產所有權歸屬及不實廣告宣稱有提供履約保證專戶等情事，而致其受有損害？⒈按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並
二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在；且所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形下，有此環境、有此行為之同一條件，均可發生同一之結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與結果即有相當之困果關係。反之，若在一般情形上，有此同一條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆發生此結果者，則該條件與結果並不相當，不過為偶然之事實而已，其行為與結果間即無相當因果關係，不能僅以行為人就其行為有故意過失，即認該行為與損害間有相當因果關係。（最高法院48年台上字第481號、98年度台上字第673號民事判決意旨參照）。
⒉次按，不動產經紀業之經紀人員在執行業務過程中，應以不
動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第23條、第26條第2項定有明文；查原告主張被告未依上開規定提供不動產說明書予其參考乙節，雖為被告所否認，並以系爭附件即為不動產說明書云云置辯，而參之系爭附件固有揭示英國森沐飯店各樓層之平面圖、單位房號、房型、銷售狀態、價金及飯店照片等資料，並經原告於其上簽名等情，有系爭附件在卷可佐（見本院卷第103至111頁），然觀之系爭附件除上開資訊外，尚欠缺系爭不動產權利歸屬等事項之說明，且亦無提供中文翻譯，堪信被告所提供之不動產說明書確有缺漏、不完整之情事。
⒊惟查，原告主張其係因被告未告知系爭不動產所有權歸屬及
未提供履約保證專戶，致其為錯誤之投資決定，然徵之原告與Eden公司簽訂系爭買賣契約日期為106年8月30日，有系爭買賣契約附卷可憑（見本院卷第98-110頁），而原告另有委任TQ事務所律師代為處理買賣系爭不動產簽約等事宜，並於106年8月21日收受該律師寄送之電子郵件等情，為兩造所不爭執（見上述不爭執事項㈣），而參照TQ事務所律師於106年8月21日寄發之電子郵件，業經原告於當日收受後轉交予被告翻譯為中文，其內容為「購買..賣方（指Eden公司）要取得基地之所有權，在完成取得發生之際，將是您完成交換合約的發生時間。您在交換合約之日，將支付100％購買價格的保證金（扣除已支付的訂金），但是賣方尚未取得所有權。...您在交換合約時已支付全額賣價，賣方與您都還未擁有所有權，因此，如果賣方進入清算、無法完成購買、無法償還資金或挪用資金，在您保證金方面就有上述風險。全部保證金將在交換合約時釋放給賣方；不會由賣方的律師持有。賣方已經提供1份董事和高階人員賠償政策的影本，表示對於挪用資金或專業疏忽（但這不包括賣方無力償還債務），負有擔保責任。」等情，有系爭電子郵件暨其中譯本在卷可稽（見本院卷第113至127頁），且原告亦不爭執上開文書之真正暨其確有收受之事實（見本院卷第82、132頁），足認原告於簽立系爭買賣契約前，即已由其律師充分告知Eden公司於簽約時尚未取得系爭不動產所有權，暨其投資該不動產之風險等情，併參以系爭不動產價金高達英鎊5萬5,000元，衡情一般投資人應就所有投資細節、所涉風險詳為審閱、評估，審慎作成投資與否之決定，則其既已受風險告知並系爭不動產之產權狀況，而仍決意買受系爭不動產，應係經其審慎投資評估之結果。是縱Eden公司嗣後不能依約給付，致原告受有損害，該損害與被告上開提供不完整不動產說明書之行為間，其條件與結果亦顯不相當，則依首開說明，自難認原告所受之損害與被告前揭過失行為間具相當因果關係。
⒋至原告另主張永鑫公司未給予其充分時間詳閱上開電子郵件
云云，然依TQ事務所律師於106年8月23日寄發予原告之電子郵件上記載「交還銷售協議 請您確保仔細完整閱讀文書，如您在現階段有想要討論任何事，請電洽本人..。保證書請您確認詳細完整閱讀保證書..。」，足見原告之律師於該電子郵件中已多次提醒原告應完整閱讀系爭買賣簽約之相關文件，佐以原告係於106年8月30日與Eden公司簽立系爭買賣契約乙節，業如前述，可知原告自收受系爭電子郵件起至簽訂系爭買賣契約止，應有足夠之時間可詳細閱覽相關文件，是其主張永鑫公司未給予其充分時間詳閱上開電子郵件云云，無足採認。⒌再查，原告主張被告並未依廣告文宣提供履約保證專戶等語
，固據提出陳煒翰之電子郵件、及廣告文宣為憑（見臺灣士林地方法院111年度訴字第575號，下稱士院卷第52至60頁），參之永鑫公司於官方網站之文宣表示「..您在決定房型後，需要在一定的時間內支付訂金。法律程序保護機制在您支付訂金的同時就已開啟，您之後所有支付的工程款也將自動受到履約帳戶的保護」；另陳煒翰於106年7月23日以電子郵件回覆原告之內容係記載「..履約保證金的部分會是在律師的交易過程（房價是匯到銀行、律師及您所共同監管的履約保證帳戶），並且專款專用，如購屋費用被挪做他用，則我司會全額的賠償」等語，堪認原告於簽訂系爭契約前即已明確知悉永鑫公司所指之「履約保證帳戶」係律師與原告共同監管之銀行帳戶甚明，佐以訴外人即永鑫公司法定代理人陳陵嬅就本件投資所涉之刑事案件，於警詢及偵查中陳稱：客戶承購房屋之價金都是由客戶直接匯給律師，客戶同意後才會匯給建商，我們完全不經手價金，所以在臺灣這邊不會有履保的問題；原告給付之價金係匯入英國買方代表之律師那邊，律師收到後在錢匯出去之前，應該要問過原告，這就是履約保證之意思等語（見臺灣士林地方檢察署109年度偵字第6518號卷一第19、263頁）；且原告於106年8月28日將價金中英鎊4萬7,500元匯至TQ事務所開立之銀行帳戶乙節，亦為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），是被告辯稱其所謂「履約保證」係指TQ事務所律師在英國為原告開立履約保證專戶，為專戶撥付之指示及監督系爭買賣契約之履行等語，確有所憑；由此可徵被告並無不實廣告履約保證，致原告誤信之情事。是縱出賣人有尚未履約而買受人先行撥付價金之情形，亦屬原告與TQ事務所律師間之履約糾紛，應與被告無涉。又原告與永鑫公司於系爭委託契約第5條第1項約定，原告應於契約審閱期滿後簽立本約定書之翌日，給付訂金英鎊2,000元至英國開發商指定之帳戶，上開定金即轉為房地產標的買賣總價款之一部分（見本院卷第93頁），是此部分價金於簽約時即已約明不在履約保障範圍，並經原告為承諾之意思表示，亦難事後再據此為不利於被告之認定。
⒍基上，被告雖未提供系爭不動產之完整說明書予原告，然原
告於簽訂系爭買賣契約前即已知悉賣方尚未取得系爭不動產之所有權，且明瞭被告所指履約保證專戶之具體內涵，而仍決意投資系爭不動產，是其縱受有損害，亦難認屬被告之故意或過失行為所致。原告既不能證明其所受損害係可歸責於被告，並該行為與損害間有因果關係存在，則其依民法第544條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告負連帶賠償責任，即無理由，本院自無庸再就此爭點為論述，附此敘明。
㈡原告依消費者保護法第51條、公平交易法第30條規定，請求
永鑫公司賠償損害是否有據？
1.按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容；企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額5倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求3倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額1倍以下之懲罰性賠償金，消費者保護法第22條、第51條分別定有明文；又事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵；前項所定與商品相關而足以影響交易決定之事項，包括商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地，及其他具有招徠效果之相關事項；前3項規定，於事業之服務準用之；事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任，則為公平交易法第21條第1、2、4項及第30條所明定。
2.經查，永鑫公司係以不動產買賣、投資等為經營之企業經營者，其於官方網站對外宣稱委託人所繳付之款項將受履約帳戶保護等語，構成廣告內容，且核屬影響委託人為投資決定之重大事項，固堪認定，然永鑫公司所指之「履約保證帳戶」係指TQ事務所律師指定之銀行帳戶，且該帳戶乃律師事務所開立，而非出賣人之帳戶等情，業經本院認定如前，是永鑫公司之廣告內容並無虛偽不實，亦難認有何引人錯誤之表示。則原告依消費者保護法第51條、公平交易法第30條等規定，請求永鑫公司負賠償責任，核非有據。
五、綜上所述，原告先位依民法第544條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告連帶給付原告英鎊7萬8,100元、新臺幣200元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止以年息5％計算之利息；備位依消費者保護法第51條、公平交易法第30條規定，請求永鑫公司給付英鎊7萬8,100元、新臺幣200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止以年息5％計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 4 月 7 日
民事第一庭 法 官 吳佳薇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 7 日
書記官 翁嘉偉