臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第1565號原 告 陳月青訴訟代理人 詹宗諺律師被 告 凱倢房屋有限公司兼法定代理人 賀之羚被 告 王敬程上三人共同訴訟代理人 葉繼學律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國112年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。經查，本件依兩造間不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第13條第6項約定，兩造合意以房地所在地為管轄法院（見本院卷第55頁），而系爭買賣契約之買賣標的物坐落於臺北市中山區，依前揭規定，本院自有管轄權。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告起訴聲明為：㈠被告賀之羚應給付原告新臺幣（下同）100萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告凱倢房屋有限公司（下稱凱倢公司）與被告王敬程應連帶給付原告100萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢如其中一被告已為給付，則其餘被告就其給付數額範圍內免為給付義務（見本院卷第9頁）。嗣於民國111年12月23日以書狀變更聲明如後述（見本院卷第247頁至第248頁）。經核原告就追加、變更訴之聲明，均係基於同一買賣房屋之法律關係所衍生，其基礎事實同一，訴訟資料及證據亦均共通，且屬應受判決事項聲明之減縮，揆諸前開規定，其訴之追加變更為合法，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)伊前透過凱倢公司之仲介王敬程，以總價980萬元向賀之羚購買其所有坐落臺北市○○區○○段0○段000○00000地號土地，及其上建號同區段00000-000建號建物、門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號7樓之9（下稱系爭房屋），並於110年6月14日與賀之羚簽訂系爭買賣契約，伊依約如數付清買賣價金，且已點交完成系爭房屋。詎於系爭房屋裝潢完成後，伊始於110年9月24日查知系爭房屋之浴室排水孔會冒出廢水並夾帶大量泡沫（下稱系爭瑕疵），伊旋於翌日通知王敬程，並由王敬程轉達予賀之羚。惟被告於系爭買賣契約簽訂前全未據實告知此事，於帶看系爭房屋時，更刻意以塞子塞住浴室排水孔，再於其上覆蓋排水孔蓋，外觀上無法一望即查該塞子，隱瞞系爭瑕疵，被告更於系爭買賣契約第9條第5項保證系爭房屋絕無滲漏水之瑕疵，於標的物現況說明書更就「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近一年內修復滲漏水」等二欄內勾選「否」。事後伊多次以訊息、存證信函等方式聯絡被告促請其等處理，然系爭瑕疵仍頻繁發生，至今未獲改善，嚴重影響伊日常生活起居。
(二)系爭瑕疵難以於短時間內清除，致伊無法依通常情形使用浴室，更需額外耗費時間、精力清理，系爭房屋顯欠缺通常之品質及效用，況伊重新裝潢之範圍並未及浴室或排水管線，且依伊與王敬程之Line對話紀錄可知，系爭瑕疵於系爭房屋移轉登記前即已存在，是賀之羚自應負物之瑕疵擔保責任，伊自得依民法第359條本文請求減少系爭房屋之買賣價金80萬4,000元，並依民法第179條規定請求被告返還價金減少後，其無法律上原因而受領之80萬4,000元。
(三)簽約前被告皆未據實告知且刻意隱瞞系爭瑕疵，而伊與凱倢公司間存在居間契約（下稱系爭居間契約），王敬程受僱於凱倢公司，為凱倢公司之履行輔助人，凱倢公司與王敬程既以居間為業，自應就系爭瑕疵有調查並據實告知之義務，是凱倢公司與王敬程未妥為媒介，違反調查、據實告知、解說及善良管理人之義務，且渠等之行為有利於原告之相對人即出賣人賀之羚，以有悖於誠實及信用方法，使賀之羚得以收受高於市價之價金，致伊購入存有嚴重瑕疵之系爭房屋，而受有損害，顯已違反不動產經紀業管理條例及系爭居間契約，伊自得依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第227條第1項準用第226條第1項規定，請求凱倢公司與王敬程負連帶賠償伊已支出之溢額買賣價金。又王敬程故意隱瞞系爭瑕疵一事，不法侵害伊之財產權，伊自得依民法第184條第1項規定，請求王敬程負損害賠償責任，而凱倢公司既為王敬程之僱用人，自應依民法第188條第1項規定，負連帶賠償責任。又依民法第571條規定，凱倢公司及王敬程並無向委託人即伊請求報酬之權利，是伊除得請求損害賠償外，另得依民法第256條解除系爭居間契約，並依民法第259條規定，請求凱倢公司及王敬程返還渠等已收受之居間報酬19萬6,000元及自受領時起算之利息。
(四)為此，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：⒈賀之羚應給付原告80萬4,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉凱倢公司與王敬程應連帶給付原告80萬4,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊前二項如其中一被告已為給付，則其餘被告就其給付數額範圍內免為給付義務。⒋凱倢公司與被告王敬程應連帶給付原告19萬6,000元，及自110年7月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒌願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)原告所稱系爭瑕疵之情形並非一般認知之「房屋滲漏水」現象，是賀之羚於系爭買賣契約第9條第5項保證系爭房屋並無滲漏水之瑕疵，並於標的物現況說明書第15項「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近一年內修復滲漏水」等二欄內勾選「否」之情事，並無任何不當之處，且系爭瑕疵既非房屋滲漏水，亦非系爭房屋本身管線設施毀損或減少效用所致，故僅有設法阻隔泡沫逆流之途，並無任何修繕、修復之必要，原告主張賀之羚曾找人修繕並非事實。又賀之羚曾於排水孔裝設逆止閥後，即有效阻隔泡沫逆流之狀況，並未如原告所述，刻意不告知原告有系爭瑕疵，且有以塞子塞住排水孔隱瞞冒泡等情事。系爭瑕疵並非屬民法規定之物之瑕疵，是原告主張依民法第359條規定，請求賀之羚應負瑕疵擔保責任，應無法律上之理由。縱認，系爭瑕疵屬民法物之瑕疵者，則於排水孔裝設逆止閥即得有效阻絕泡沫逆流，而坊間逆止閥之價格多僅在200元內即可購得，足見原告主張返還其價金80萬4,000元毫無根據，顯無准許之餘地。
(二)系爭房屋故曾排水孔冒泡之情事，但經賀之羚裝設逆止閥後已杜絕上開情形，且迄系爭房屋成交前均未再發生，故賀之羚並未將上開情事告知凱倢公司及王敬程，凱倢公司及王敬程既不知情，即無刻意隱瞞之事。且賀之羚業於標的物現況說明書第15項「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近一年內修復滲漏水」等調查中勾選「否」，並在系爭買賣契約保證系爭房屋並無滲漏水，凱倢公司及王敬程顯已盡原告主張對系爭房屋有無存在滲漏水瑕疵之調查義務。是凱倢公司及王敬程並無違背任務、不完全給付之情，原告主張顯無理由。縱原告主張有理由，然原告並未證明其受有任何財產上之損害，憑空主張伊等應賠償80萬4,000元，顯屬無稽。又系爭房屋業已成交，系爭居間契約已履行，自無原告所稱解除系爭居間契約之理等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
三、原告透過凱倢公司、王敬程之仲介，於110年6月14日與被告簽訂系爭買賣契約買受系爭房屋，有系爭買賣契約在卷可稽(見本院卷第51頁至第58頁)。原告主張系爭房屋於交屋前即存在系爭瑕疵，欠缺應有之排水功能，影響居住品質等語，為被告否認，並以前詞置辯。茲說明得心證之理由如下:
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。又按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段固有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。又出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院89年度台上字第1538號判決意旨）。又建築物依通常交易觀念，本應具備結構體堅固、安全、耐用、防水、防盜等功能，若有使建築物安全受損，影響居住品質甚鉅，應認該建築物之價值、通常效用及契約預定效用有所減少，而有物之瑕疵存在。然買受人如主張物之出賣人交付之物有瑕疵，自應就物之出賣人交付之物有瑕疵之有利於己之事實負舉證責任。本件原告主張賀之羚出售並交付之系爭房屋存在系爭瑕疵，應負出賣人物之瑕疵擔保責任，自應就系爭房屋於交屋前確實存在系爭瑕疵之事實，負舉證責任。
(二)本件原告提出系爭房屋內浴室地板存有泡沫之相片及對話紀錄，主張系爭房屋有系爭瑕疵存在等情。惟觀之原告所提相片及對話紀錄，其中與王敬程間之對話紀錄，僅能證明原告向王敬程反應系爭房屋浴室發現好多泡泡，王敬程表示「當初屋主也有請水電來弄過」、「水電工說是別人洗衣服泡泡跑過來」、「之前屋主真的有請人來弄」等語，經原告表示「我知道，但就沒弄好」、「趙總幹事也知道」、「之前房客也有請他處理過」，王敬程回覆「但如果真的牽扯到主管道我覺得會很難釐清」等語(見本院卷第171頁至第175頁);至原告與賀之羚之對話紀錄，為賀之羚表示之前租客反應過冒泡泡的情形一次，經裝上逆止閥後就沒有再出現冒泡泡的問題，原告則表示裝逆止閥沒有用、賀之羚表示可能是因為不會裝逆止閥所致等語(見本院卷第177頁至第179);嗣原告再向王敬程反應浴室又冒泡泡，王敬程表示要請水電師傅前往施工改管等語(見本院卷第181頁至第187頁)。從上開內容，僅能證明原告有向王敬程反應系爭房屋浴室發現有冒泡泡之情形，王敬程則回覆之前屋主有請人來弄過，要再請水電師傅來施工，以及賀之羚表示之前裝逆止閥即可改善，原告表示裝逆止閥沒有用等節，但無法證明系爭房屋冒泡泡此一現象之原因為何，亦無法證明系爭房屋浴室冒泡泡一事，係因系爭房屋有何構造上之瑕疵所導致，亦無法證明因此而影響系爭房屋之排水系統喪失效用，或造成系爭房屋價值上效用減損之瑕疵。亦即，上開對話內容僅能證明系爭房屋有冒泡泡之「現象」，並無法證明此一「現象」究竟造成系爭房屋有何使用上之瑕疵，或有何減少、滅失系爭房屋價值、減少或滅失系爭房屋之通常效用等情，自難認以前開對話內容，遽認系爭房屋冒泡泡之現象，已達民法第354條所稱物之瑕疵之程度。
(三)至原告所提相片，雖主張系爭房屋排水因遭泡沫佈滿阻塞而無法及時排水，泡沫及廢水短時間內難以清除，欠缺應具備之排水功能等語，然查原告所提照片，為原告於交屋後發現冒泡泡情形所製作，至多僅能證明系爭房屋於原告拍攝當時有浴室地板、洗手檯存在泡沫此一現象(見本院卷第63頁至第67頁、第319頁至第322頁)，並無法證明該現象形成之實際原因是否為交屋前存在之瑕疵，亦無法證明系爭房屋排水設備因泡沫存在而無法排除廢水、已喪失排除廢水之效用，亦無法從前開照片看出有原告所稱系爭房屋排水因遭泡沫佈滿阻塞而無法及時排水，泡沫及廢水短時間內難以清除，欠缺應具備之排水功能之情。且泡泡形成之原因、何時會有泡泡出現、泡泡之存在是否如原告所述會影響系爭房屋之排水效用、影響之程度為何等情，原告均未舉證證明，若如被告所述，是因鄰居大量清洗衣物所導致，則是否為系爭房屋本身所存在之瑕疵?亦或係鄰居不當使用所導致?此一冒泡泡現象之存在是否有減損系爭房屋之效用?縱有減損系爭房屋之效用，減損是否重要而已達民法第354條瑕疵之程度?均屬有疑，自難僅以原告所提照片，即系爭房屋浴室冒出泡沫此一客觀現象，即遽認為系爭房屋於交屋前存有民法第354條所稱物之瑕疵。
(四)至證人趙淵坤到庭證稱:伊是皇宮大樓管理委員會總幹事，從93年8月擔任總幹事到現在。伊知悉系爭房屋屋內排水管會發生冒出泡沫一事，從賀之羚裝潢完房屋之後就發生有排水管冒泡沫的事情，這個房屋是賀之羚持有，但出租給房客，當時是房客來跟伊反應，第一次來反應的時間大概是距離現在5年前。房客反應會從浴室排水孔、洗臉台冒一堆泡泡，且時間不定期，一開始伊收到房客反應，有請水電師傅來通管線，看看是否為大樓公用管線阻塞，後來通管師傅說可能跟上開房屋排水管有移位過有關，這是通管師傅告訴伊的。通管師父說不是公共排水幹管阻塞。伊有反應給屋主，當時賀之羚有來找伊，說是否可從6 樓改管，因為6 樓是伊女兒的，租給房客，伊有聯絡房客，但聯絡好房客之後，賀之羚沒有來改管，賀之羚說有聯絡師傅，可以直接從7 樓去改就好，但賀之羚有無解決伊不清楚，伊只知道之後持續還是有反應管線會冒泡泡的事情，伊就請房客要找房東解決，這是在兩造買賣前的事情。原告買受房屋後，原告跟伊表示排水管會冒泡泡，伊跟原告說之前就有這樣的情形，請原告去找前手。…系爭房屋在110年間買賣過程當中，並無凱倢公司的仲介來詢問過房屋相關的事情。…伊知道原告買了之後有裝修，原告有來管委會登記裝修的範圍是客廳、臥室的木造修繕，還有鐵門，並沒有修繕廁所、衛浴。伊印象中，這個房子如果換租客，新的租客都會來反應，最後好像是用東西蓋住排水孔，泡泡就冒不出來。最後一次反應的時間伊不記得了。（提示本院卷第63頁、第65頁）這些照片是原告買受房屋後跟伊反應浴室冒泡的情形。…原告買了房子之後就來跟伊反應有冒泡泡這件事，伊回答只有原告這間房子有這樣的情形，而且不是大樓管線的問題。系爭房屋是伊介紹賀之羚向前手呂菁樺購買，呂菁樺持有系爭房屋時，並沒有反應過浴室冒泡泡的情形。系爭房屋所在大樓除了系爭房屋有浴室冒泡的情形外，好像十幾年前也有人反應過有冒泡，至於怎麼處理伊不清楚，但是後來就沒有持續在冒等語(見本院卷第215頁至第218頁)。從證人趙淵坤之證述，亦僅能證明系爭房屋存在浴室會冒泡泡此一現象，但無法證明冒泡泡形成之原因、出現時間為何，亦無法證明冒泡泡之現象，是否已造成系爭房屋排水管道失效、或有減損系爭房屋效用之情形，是此部分趙淵坤之證述，無法使本院認定系爭房屋冒泡泡之現象，已達減損系爭房屋效用之瑕疵程度。且若如趙淵坤所述，曾經用東西蓋住排水孔，泡泡就冒不出來等語，則此部分冒泡泡之狀況是否仍可算是系爭房屋之瑕疵?是否仍會減少系爭房屋之通常效用?縱使系爭房屋冒泡泡之現象存在會影響排水功能，則影響之程度為何?系爭房屋之排水功能係完全喪失、部分喪失或完全不受影響?前開情節，原告均未舉證，自難為有利原告之認定。原告未舉證證明系爭房屋浴室冒泡泡之形成原因、如何造成系爭房屋使用上有何瑕疵、或造成系爭房屋排水設備已全部或部分喪失效用、致影響系爭房屋使用一節，自難僅以冒泡泡一事，即認已達足以減損系爭房屋使用居住之效用、構成物之瑕疵之情。
(五)至原告主張被告等人於簽立系爭買賣契約前，未據實告知系爭瑕疵，且於系爭買賣契約第9條第5項保證系爭房屋並無漏水之瑕疵、於系爭房屋之現況說明書上勾選系爭房屋現並無滲漏水情形、最近一年內並無修復滲漏水情形，應負損害賠償責任等語。然本件依兩造所簽立系爭買賣契約第9條第5項係約定:「乙方(即賀之羚)保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵(例:傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵)如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」(見本院卷第53頁);另參系爭房屋之標的物現況說明書中第15項，亦係指「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近一年內修復滲漏水」(見本院卷73頁)，均是在針對系爭房屋有無滲漏水一事說明。而所謂建築物之滲漏水，建築物之屋面、地面、牆面及管線外表面，在水壓作用下若出現水滴或水流稱為漏水，若只是出現潤濕現象稱為滲水。漏水和滲水現象總稱為滲漏，臺灣高等法院100年度上易字第476條判決意旨可參。而本件泡泡存在之情形與建築物滲漏水之態樣不同，原告亦未舉證系爭房屋浴室排水孔、洗手檯存在泡泡之原因為何、是否為系爭房屋滲漏水所致，尚難僅以系爭房屋浴室排水孔、洗手檯存在泡泡一事，即認屬前開約定內所稱「滲漏水」之瑕疵，亦難認被告有於系爭買賣契約、標的物現況說明書上為不實說明、虛偽記載之情事，原告所述，難認有理。
(六)至原告主張凱倢房屋、王敬程並未調查並告知系爭房屋存有系爭瑕疵一事，致原告購入有系爭瑕疵之不動產，致原告受有損害，違反不動產經紀業管理條例及系爭居間契約等語。然原告並未舉證系爭房屋存在冒泡泡一事已構成民法第354條所稱物之瑕疵，已於前述。而依原告所提對話紀錄，亦僅能說明王敬程表示之前有請水電來弄過，賀之羚則表示系爭房屋之前有冒泡泡的情形，但僅有一次，且裝上逆止閥就無冒泡泡現象等情，亦於前述，是此部分原告未舉證系爭房屋冒泡泡一事，已達瑕疵之程度而為被告所應調查、告知之事項，是原告主張依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第227條第1項準用民法第226條第1項、第184條第1項前段、第188條，請求凱倢房屋、王敬程應負連帶賠償責任等語，即難認有理。又原告另主張依民法第227條第1項、第226條第1項、第256條、第259條第1款、第2款，解除系爭居間契約，請求凱倢房屋、王敬程返還仲介費用19萬6,000元部分，因原告未舉證因可歸責於凱倢房屋、王敬程之事由，致不完全給付之情，且凱倢房屋、王敬程亦已依系爭居間契約，為原告介紹並成交系爭房屋，原告確已因凱倢房屋、王敬程之居間而購買系爭房屋，復未舉證凱倢房屋、王敬程有何未履行系爭居間契約義務之情，原告主張依民法第227條第1項、第226條第1項、第256條、第259條第1款、第2款，解除系爭居間契約，即難認有據，應予駁回。
(七)又原告原聲請以鑑定為證據方法，送請臺北市建築師公會就系爭房屋浴室排水孔冒出廢水並挾帶泡沫之成因、是否係因自行改裝管線所致，及修復方式、費用等情進行鑑定，且由本院於111年9月27日以北院忠民德111訴1565字第1110018278號函送請臺北市建築師公會鑑定前開內容，以釐清系爭房冒出泡沫一事之原因、修復方式及費用，以認定是否已達瑕疵之程度，然經臺北市建築師公會初勘後，原告即表明無再聲請臺北市建築師公會調查之必要，改聲請函請社團法人台北市不動產估價師公會或社團法人新北市不動產估價公會，就系爭房屋存在浴室排水孔冒出廢水並挾帶泡沫之瑕疵，鑑定致使系爭房屋交易性價值減損部分。然本件原告既尚未舉證系爭房屋冒出泡沫之原因、時間、影響程度為何等情，已構成足以影響系爭房屋效用之瑕疵，被告亦否認系爭房屋冒泡沫一事構成瑕疵，則本件在前提事實未明確之情況下，難認有送請鑑定市場上交易價值減損之必要，原告所請，難認有理。
四、綜合上述，本件依原告所提兩造間之對話紀錄、照片及證人趙淵坤之證述，僅能證明系爭房屋浴室排水孔及洗手檯，存在冒泡泡此一現象，然無法證明冒出泡沫此一現象，已造成系爭房屋排水管道喪失效用，或因而致系爭房屋產生效用上減損之瑕疵程度，尚難以此即認系爭房屋存有民法第354條所稱物之瑕疵之情形。是原告以上開事實為前提事實，依民法第359條、第179條主張減少買賣價金，請求賀之羚返還價金之不當得利，並指凱倢公司、王敬程刻意隱瞞交屋前滲漏水及冒泡沫之瑕疵、未善盡善良管理人注意義務及調查系爭房屋義務，請求解除系爭居間契約、返還居間仲介費用，而依民法第359條、第179條規定、不動產經紀業管理條例第26條第2項、第227條第1項準用第226條第1項、第184條第1項前段、第188條，請求賀之羚應給付原告80萬4,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，凱倢公司與王敬程應連帶給付原告80萬4,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及前開被告中如其中一被告已為給付，則其餘被告就其給付數額範圍內免為給付義務，另依民法第227條第1項、第226條第1項、第256條、第259條第1款、第2款，請求凱倢公司與王敬程應連帶給付原告19萬6,000元，及自110年7月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告雖陳明願供擔保，聲請宣告假執行，然該聲請業因其訴遭駁回而失所依據，無從准許，爰併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 4 月 28 日
民事第一庭 法 官 賴淑萍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 4 月 28 日
書記官 蔡彰雅