臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第1591號原 告 吳秀如訴訟代理人 陳明宗律師複代理人 蔡爵陽律師被 告 江振龍訴訟代理人 童子斌律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國112年3月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得為訴之變更或追加，但請求之基礎事實同一，或擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查本件原告起訴原聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）1,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國111年9月27日具狀擴張聲明第一項請求金額為1,262,600元，又於111年11月30日當庭變更聲明第一項為：㈠被告應給付原告1,262,600元，其中1,000,000元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘262,600元自民事準備㈢及調查證據聲請狀送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，此有民事準備㈢及調查證據聲請狀、言詞辯論筆錄在卷可稽（見卷第181-182頁、第225頁）。被告雖不同意原告訴之追加，惟查，原告追加之訴，係本於同一買賣契約之同一社會事實衍生之關連性紛爭，訴訟及證據資料於相當程度範圍內具共通性及同一性，且無害於被告程序權之保障，堪認請求之基礎事實同一，核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告於110年10月20日向被告購買臺北市○○區○○街00巷00號及
9號房屋（下稱系爭房屋），並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），嗣於110年11月5日完成所有權移轉登記，於110年11月9日交屋。被告出售系爭房屋時，曾向原告說明前後方庭院及側邊空地均得單獨使用，未曾受同棟之清溪雅韻大廈（下稱系爭大廈）住戶干涉及舉報違建，且系爭買賣契約所附系爭房屋格局圖亦分別標明前後方庭院及側邊空地為系爭買賣契約範圍，原告應有單獨使用之權利。詎系爭大廈住戶於110年11月7日召開之住戶會議，會議中表示系爭房屋前後方庭院及側邊空地為全體住戶共有，原告不得單獨占有使用，要求原告拆除系爭房屋前後方庭院及側邊空地增建物後返還全體住戶，再於110年12月26日、111年2月13日住戶會議中表示原告每月應給付2,000元，且須負擔電梯更換費用，方得使用系爭房屋前後方庭院及側邊空地。而被告未依系爭買賣契約第5條第1項約定，於系爭房屋產權移轉登記前排除上開侵害，致原告因單獨使用系爭房屋前後方庭院及側邊空地之權利有瑕疵；另原告購買系爭房屋係因前後方庭院及側邊空地之使用空間，倘無從單獨使用，即係缺少契約預定效用之瑕疵，亦係減少通常效用之瑕疵；又依通常交易觀念，系爭房屋無前後方庭院及側邊空地，市場價值將遠低於有單獨使用權利之房屋，即有減少系爭房屋價值之瑕疵，則系爭房屋之價值、效用之減損，自屬物之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任。又原告無法單獨使用系爭房屋前後方庭院及側邊空地，係可歸責於被告之事由而為不完全給付，被告亦應負損害賠償責任。則依違章建築及合法建築之客觀交易價格比例為1比2，系爭房屋買賣價金22,000,000元，面積47.21坪，每坪單價466,003元計算，系爭房屋應減少價金2,255,455元（計算式：466,003×9.68×1/2＝2,255,455），本件僅請求其中1,000,000元，被告就前開減少價金部分，應屬不當得利。
㈡又原告於111年6月間開始進行系爭房屋拆除工程，發現地下
室右側臥室及左側廚房牆壁滲水，地下室右側後方臥室上方木作天花板有常年滲漏水發霉及垂滴結晶，惟被告並未告知原告系爭房屋有漏水情事，且於不動產標的現況說明書之「有無滲漏水情況」欄位勾選「否」，顯見被告蓄意隱瞞系爭房屋之漏水瑕疵。而系爭房屋地下室上方樓板多處滲漏水、鋼筋外露等情，顯然減少系爭房屋之通常及契約預定效用，屬物之瑕疵，被告自應依民法第354條規定負瑕疵擔保責任。又原告就系爭房屋漏水修繕費用已支出262,600元，自得依系爭買賣契約第5條第2項約定及民法第359條規定請求被告減少價金262,600元。
㈢爰依系爭買賣契約第5條第1項、第2項之約定、民法第359條、第179條及第227條第1項規定，提起本訴。並聲明：
⒈被告應給付原告1,262,600元，其中1,000,000元部分自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，其餘262,600元自民事準備㈢暨調查證據聲請狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭買賣契約第1條第4項明載系爭房屋已增建之違章建築物
為「一樓/法定空地」、「平台」、「防火巷」、「地下室」，故原告確已了解增建部分屬違章建築，且無單獨使用權，原告並同意，在簽約後至交屋前系爭房屋倘被通知拆除或被拆除，可依估價師就拆除部分之鑑價結果減少價金，如交屋後始拆除，則由原告自行承擔風險不得向被告求償。又系爭買賣契約所附系爭房屋所有權狀已載明買賣標的範圍為47.21坪，並無系爭房屋前後方庭院及側邊空地，故被告確實已依系爭買賣契約第12條約定依現況交屋。則原告請求被告應負瑕疵擔保責任，即屬無據。
㈡又被告居住系爭房屋期間並無漏水情事，倘系爭房屋有常年
滲漏水之明顯現象，應屬「依通常情形可發現之瑕疵」，則原告未盡自身檢查義務發現漏水瑕疵，自應依民法第359條第2項規定，視為承認其所受領之物，被告即無任何瑕疵擔保責任。又原告係因自身整建系爭房屋之行為，方有滲漏水情事，與被告無關，被告自無須負瑕疵擔保責任。
㈢並聲明：
⒈原告之訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠原告主張無法單獨使用系爭房屋前後方庭院及側邊空地部分
：⒈按買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔
保之責。物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第351條、第354條第1項前段、第355條第1項分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號裁判意旨參照）。
⒉本件原告主張系爭房屋之前後方庭院、側邊空地單獨使用權
為系爭買賣契約之範圍，然其買受系爭房屋後，無法單獨使用上開部分，而受有損害，並提出系爭買賣契約書、不動產說明書、建物測量成果圖、格局圖、使用執照存根、現場照片等為證（見卷第15-20頁、第31-37頁、第43頁、第48-49頁）。惟查，被告出售系爭房屋予原告時，兩造曾簽立系爭買賣契約，並於契約第1條第4項中載明：「本買賣標的之建物有增建部分：一樓/法定空地、平台、防火巷、地下室，買方明確了解該增建部分屬違章建築，恐有被拆除之虞，雙方同意在簽約後至交屋前被通知拆除或被拆除者，依估價師就拆除部分之鑑價結果減少價金，鑑價費雙方各負擔一半。如交屋後始拆除者，則由買方自行承擔風險不得向賣方求償...。」等語，已明定系爭房屋前後方庭院、側邊空地為增建之違章建築，此外，證人即被告仲介經紀人員黃盛賢於本院審理時證述：我有帶原告去看過系爭房屋，格局圖（即本院卷第43頁）中鐵捲門下方的庭院、後方庭院到圍牆的部分都是屬於增建，系爭買賣契約第1條第4項就增建部分約定的意思，是指系爭房屋交付給買方後，如果有問題是由買方自行負責，代書有說明給原告聽，原告知悉庭院為增建等語（見卷第162-165頁），由證人黃盛賢上開證述內容可知，原告於買受系爭房屋時即知悉系爭買賣契約中記載之增建部分將來有被拆除之風險，而原告明瞭後仍願意簽立系爭買賣契約買受系爭房屋，則該增建部分有被拆除之虞當屬系爭買賣契約成立時原告已知之瑕疵，兩造並約定該增建部分若遭拆除之危險負擔分配方式，原告自不能再反於系爭買賣契約約定，主張被告應負瑕疵擔保責任。至原告雖主張被告於出售系爭房屋時，向原告說明其他住戶並未反對系爭房屋前後方庭院及側邊空地為其單獨使用等語，以此主張被告應負瑕疵擔保責任，然被告前開所述此無非就系爭房屋之使用現況向原告說明，反足證原告知悉系爭房屋前後方庭院及側邊空地為增建之事，而原告知悉該瑕疵後，仍願意與被告簽立系爭買賣契約，並合意危險負擔分配之方式，自不得事後再行向被告主張瑕疵擔保責任甚明。從而，原告既不得依系爭買賣契約第5條第1項、第2項、民法第359條規定，請求被告減少價金，自無從依民法第179條規定，請求被告返還不當得利。
⒊按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。本件原告買受系爭房屋前，既已知悉系爭房屋存有上開增建部分之瑕疵，且有被拆除之虞，則被告所交付之系爭房屋，仍符合所約定債之本旨，難謂有不完全給付情事，原告依民法第227條第1項規定，請求被告負損害賠償責任，亦非有據。至原告反覆爭論系爭房屋前後方庭院及側邊空地為系爭買賣契約之範圍云云，顯非本案之爭點，毋庸贅述，附此敘明。
㈡原告主張系爭房屋漏水部分：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按出賣人交付買賣標的物時，該物無瑕疵，則出賣人即不負擔保責任。是買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，則買受人除應證明買賣標的確有其所主張之瑕疵外，尚應證明該瑕疵係在出賣人交付時即已發生，出賣人就其否認之事實，始負證明責任。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第951號裁判意旨參照）。本件原告主張系爭房屋於交付時有漏水之瑕疵，為被告否認，則揆諸前開說明，自應先由原告就系爭房屋於交付時有漏水之物之瑕疵存在乙節負舉證責任。
⒉經查，原告主張於111年6月間，因拆除系爭房屋舊裝潢時，
在地下室右側臥室、左側廚房發現牆壁滲水，拆除地下室右側後方臥室上方天花板後，發現集水盤及排水管，拆除集水盤後，樓板有長年滲漏水發霉及滲漏水所致之垂滴結晶，拆除集水盤後，漏水滴落地面，且地面水痕不會消退，可證系爭房屋長年漏水，被告明知系爭房屋之漏水，刻意隱瞞未向原告說明，應負物之瑕疵擔保責任等語（見卷第181頁、第264頁），並提出系爭房屋漏水照片、報價單等為證（見卷第185-203頁）。惟本件原告自陳系爭房屋於110年11月9日交屋（見卷第10頁），可見其自點交系爭房屋起，至發現系爭房屋漏水止，期間已近7個月之久，又系爭房屋係81年間完工，此有系爭房屋建物登記第一類謄本在卷可佐（見卷第53頁），是兩造於110年10月間買賣系爭房屋時，該屋屋齡已近20年，被告既否認系爭房屋有漏水之瑕疵，而依我國一般社會大眾普遍認知，此種屋齡之中古屋常有漏水、壁癌等問題，原告所指本件漏水問題，自不能排除係在被告交付系爭房屋後，隨房屋日益老舊方出現漏水情形之可能，故原告所提前開系爭房屋漏水照片，實無從逕予推論漏水情形為何時發生。再者，證人黃盛賢於本院審理時證述：我有帶原告參觀系爭房屋，原告當時要求再看一次房屋，金會中（即買方之仲介經紀人員）也有在場，我不只帶原告看過一次房子等語（見卷第162頁），足見原告於買受系爭房屋前，曾多次至現場觀察屋況，均未曾就滲漏水之情形為特別註記，足見依系爭房屋之現狀觀之並無滲漏水之情形。而依原告前開自陳，其因進行整修而拆除舊裝潢始發現牆壁有滲水，再進而拆除集水盤後，始漏水至地上而無法消退等語，縱認該滲漏水情形於系爭房屋點交於原告前即存在，然滲水情形在未拆除裝潢前既無從以肉眼觀察得知，自難謂被告有故意不告知漏水瑕疵之情形。再者，設置集水盤、排水管亦為實務上常見修補漏水方式，而原告多次至現場均未察覺漏水情形，難謂該修繕方式非屬完竣，原告自行拆除集水盤而致漏水滴至地板無法消退，則被告抗辯漏水原因係因原告之裝修行為所致乙節，亦非全然無憑。故原告主張被告就漏水部分應負瑕疵擔保責任，洵屬無據，並不可採。是原告主張被告須負擔物之瑕疵擔保責任，並依民法第359條之規定請求減少買賣價金，即無理由。
四、綜上所述，原告依系爭買賣契約第5條第1項、第2項之約定、民法第359條、第179條及第227條第1項規定，請求被告給付1,262,600元，及其中1,000,000元自起訴狀繕本送達之翌日起，其餘262,600元自民事準備㈢暨調查證據聲請狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
五、至原告聲請囑託臺北市不動產估價師工會就系爭房屋前後方庭院及側邊空地無法單獨使用因而減少之市場價值為鑑定，惟原告請求被告負瑕疵擔保責任為無理由乙節，業據本院論述如前，原告前開聲請調查證據自無必要，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 3 月 30 日
民事第八庭 法 官 陳威帆以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 30 日
書記官 黃文芳