臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第177號原 告 丘啓亨訴訟代理人 黃立漢律師被 告 香榭華城社區管理委員會法定代理人 鄭新輝訴訟代理人 林輝豪律師上列當事人間請求確認住戶規約無效事件，本院於民國111年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。查本件原告起訴聲明為：確認被告於民國98年6月13日修訂之香榭華城住戶規約（下稱系爭規約）第2條無效（見本院110年度店司調字第762號卷【下稱調字卷】第5頁）。嗣分別於111年2月9日、111年2月21日變更聲明（見本院卷第2
7、217至218頁），最後於111年5月13日將聲明變更為：㈠先位聲明：確認98年6月13日修訂之系爭規約第2條第2項：「除原買賣契約所示為約定專用外（前述約定專用係指房屋頂樓屋頂及頂樓露台除公共設施外歸頂層住戶管理使用）」無效。㈡備位聲明：⒈確認被告於98年6月13日召開香榭華城社區九十八年區分所有權人會議之議案二「社區管理規約修訂」決議（下稱系爭決議）無效。⒉確認被告於98年6月13日修訂之系爭規約第2條第2項：「（前述約定專用係指房屋頂樓屋頂及頂樓露台除公共設施外歸頂層住戶管理使用）」無效（見本院卷第275至276頁），核其變更聲明所請求之基礎事實均屬同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依據前揭規定，尚無不合，應予准許。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號裁判意旨參照）。又公寓大廈區分所有權人會議，係區分所有權人為共同事務及權利義務有關事項，召集全體區分所有權人舉行之會議，為公寓大廈管理條例第3條第7款所明定，而區分所有權人會議之決議，係多數區分所有權人集合之意思表示而成立之法律行為，雖非法律關係本身，然其所為決議常為多數法律關係基礎，該法律關係基礎事實存否如生爭執，公寓大廈區分所有權人之私法上地位即有受侵害之危險。經查，本件原告主張其為香榭華城社區之區分所有權人，98年6月13日修訂之系爭規約第2條第2項及系爭決議有無效之事由，此為被告所否認，故原告為區分所有權人之一，與系爭規約及系爭決議內容具有利害關係，系爭規約及系爭決議是否存有上開情事將使其法律地位處於不安狀態，而此種不安之狀態，原告得以本件確認判決將之除去，依前揭說明，應認原告有即受確認判決之法律上利益，故原告提起本訴自有確認利益。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告為門牌號碼新北市○○區○○街00巷0號14樓（下稱系爭房屋
）所有權人，被告稱依系爭規約第2條第2項規定，原告有管理系爭房屋上方屋頂平台（下稱屋頂平台）之義務，然系爭規約第2條第2項規定並未提及所謂原買賣契約所示約定專用部分及起造人依公寓大廈管理條例第56條第1項應檢附之詳細圖說，亦未標示約定專用部分，難認有原買賣契約所示為約定專用之情形，且全體共有人對頂樓並無共有物管理之協議，亦未成立分管契約，故系爭規約第2條第2項規定違反修法前民法第820條第1項規定，依民法第56條第2項規定應為無效。又系爭屋頂平台上裝有排煙管、消防水管等避難工具，且該建物高達14樓，住戶眾多，如發生緊急事件必須有避難平台，則系爭屋頂平台即為具有消防避難用途之頂樓平台，依公寓大廈管理條例第7條規定及內政部函文，系爭屋頂平台約定專用違反使用限制，應屬無效，故98年6月13日修正之系爭規約第2條第2項約定專用部分全部無效。另系爭屋頂平台設置許多公共設施及管線，除原有公共管線水槽及突出地板之明管外，被告未經原告同意另外加裝大型抽水馬達，系爭屋頂平台遭被告佔據使用，原告根本無從管理使用，嗣被告再召開區分所有權人會議決議，運用多數決方式修改制定系爭規約第2條第2項有關系爭頂樓平台約定專用部分，使原告負擔管理系爭頂樓平台，規避被告身為管委會之管理義務，此轉嫁相關義務及損害他人權利為目的之行為，係屬權利濫用及違反公序良俗，爰請求確認系爭規約第2條第2項約定專用部分全部無效。
㈡又系爭決議所修訂之系爭規約第2條第2項內容「（前述約定
專用係指房屋頂樓屋頂及頂樓露台除公共設施外歸頂層住戶管理使用）」，已變更原告得管理使用之約定專用部分，則系爭決議實質上已將原告原本約定專有部分變更為約定共用部分，依公寓大廈管理條例第33條第1款規定，該決議應經原告及其他約定專有部分區分所有權人同意，惟原告並未出席該次區分所有權人會議，亦未同意系爭決議，且其他約定專有部分區分所有權人亦未出席會議，故系爭決議未經約定專用區分所有權人同意而變更約定專用部分，依公寓大廈管理條例第33條第1項規定不生效力，而依據系爭決議所修訂之系爭規約第2條第2項「（前述約定專用係指房屋頂樓屋頂及頂樓露台除公共設施外歸頂層住戶管理使用）」之部分亦屬無效。
㈢並聲明：⒈先位聲明：確認98年6月13日修訂之系爭規約第2條
第2項：「除原買賣契約所示為約定專用外（前述約定專用係指房屋頂樓屋頂及頂樓露台除公共設施外歸頂層住戶管理使用）」無效。⒉備位聲明：⑴確認系爭決議無效。⑵確認98年6月13日修訂之系爭規約第2條第2項：「（前述約定專用係指房屋頂樓屋頂及頂樓露台除公共設施外歸頂層住戶管理使用）」無效。
二、被告則以：宏盛建設股份有限公司（下稱宏盛公司）於預售階段時，所用建案名稱即為台北京華，且原告所有系爭房屋坐落基地與被告所提房屋預定買賣契約書內所載建物基地相同，故被告所提房屋預定買賣契約書內所指「台北京華」建案即為「香榭華城」。又香榭華城於預售時，宏盛公司與承購戶所簽署之房屋預定買賣契約書第19條前段約定「本約房屋頂樓屋頂及頂樓前露台除公共設施外歸頂層住戶管理使用，但其他住戶為維護公共設施或安裝天線時，使用人不得阻止通行；…」，故香榭華城社區頂層住戶就頂樓屋頂及頂樓前露台有管理使用之權利與義務。另將98年6月13日修正前後之系爭規約第2條第2項比較得知，98年6月13日之修訂，僅係將房屋預定買賣契約書第19條前段約定載入系爭規約第2條第2項規定，縱使將98年6月13日修訂後之系爭規約第2條第2項規定宣告無效，香榭華城社區頂層住戶依修正前系爭規約第2條第2項規定，就頂樓屋頂及頂樓前露台仍有管理使用之權利與義務，故原告提起本件訴訟並無實益。此外，香榭華城社區於83年11月4日建築完成時，公寓大廈管理條例尚未立法，是香榭華城社區住戶間之權利義務應以系爭規約為依據，且系爭規約之修訂係經區分所有權人會議決議通過，而原告於97年9月15日因繼承取得系爭房屋之所有權，自應受系爭規約之拘束。再者，系爭頂樓平台上之大型抽水機、消防用全棟排風機及進風機等機具，係宏盛公司於建築完成時即安裝，並非被告所為，故原告主張被告未經其同意另外加裝大型抽水馬達，系爭屋頂平台遭被告佔據使用，原告根本無從管理使用等，均非事實。並聲明：原告之追加先位之訴及追加備位之訴均駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第316頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠香榭華城社區係於83年11月4日建築完成，原告於97年9月15
日因繼承而取得系爭房屋之所有權，並為該社區之頂樓區分所有權人。
㈡原告所有上開建物坐落於被告所管理之社區內。
㈢上開社區之屋頂平台屬共有部分。
㈣上開社區於公寓大廈管理條例施行前即已存在。
四、得心證之理由：㈠按共有物之共有人劃定範圍由特定共有人使用共有物者，乃
屬分管性質，分管後，共有人雖仍維持共有之關係，但得依分管內容，就共有物之分管部分為使用收益及管理。又按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間經由建商之媒介已合意成立分管契約（最高法院103年度台上字第2061號判決參照）。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91台上字第2477號、104年度台上字第463號判決意旨參照）。再者，共有物分管契約乃共有人就共有物管理方法所成立之協議，倘共有物分管契約係以共有土地之專用使用權為其內容，而該專用權之成立復約定為一定之使用目的時，專用權人之使用應受其拘束，不得逾越其範圍而擅自變更用途，否則即難對其他共有人主張其為有權占有。而建商與各承購戶約定公寓大廈共用部分由特定共有人使用，而由各承購戶間成立分管協議者，倘未明白約定其使用方法，應參酌當時法令規定及該共用部分於分管契約成立時之使用情形，加以認定（最高法院105 年度台上字第1677號、106年度台上字第1151號判決意旨）。
另按關於民事訴訟舉證責任之分配，89年間修正之民事訴訟法第277條已增設但書規定，受訴法院於具體個案決定是否適用該條但書所定公平原則，以轉換舉證責任或降低證明度時，應視各該訴訟事件類型之特性及待證事實之性質，審酌兩造舉證之難易、距離證據之遠近、經驗法則所具蓋然性之高低等因素，並依誠信原則，定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低證明度，進而為事實之認定並予判決，以符上揭但書規定之旨趣，實現裁判公正之目的。尤以年代已久且人事皆非之遠年舊事，每難查考，舉證甚為困難。苟當事人之一造所提出之相關證據，本於經驗法則及降低後之證明度，可推知與事實相符者，應認其已盡舉證之責（最高法院104年度台上字第2241號判決意旨參照）。
㈡觀諸被告所提出訴外人與宏盛公司所簽署之房屋預定買賣契
約書（下稱系爭契約），其上所載預定買賣房屋之標的乃坐落「台北縣深坑鄉深坑子段深坑子小段71、72、70-2、70-1、78-1、78等地號」土地，而系爭房屋所坐落之土地即新北市○○區○○段000○00000地號土地，其中該288地號土地係合併自上開72、70-2、70-1、78-1、78等地號土地，及重測前為上開71地號土地，並因分割新增該288-1地號土地等情，有系爭契約、系爭房屋及其坐落土地之登記謄本為憑（見本院卷第51至61、243至257頁），可見系爭房屋所坐落之土地與系爭契約買賣標的之土地一致。又參之宏盛公司確有在前開土地銷售建案為「台北京華」之房地，且系爭房屋建造執照及使用執照所載之起造人均為宏盛公司，復佐以系爭房屋建築時，其電梯出廠證明書工程名稱欄記載為「台北京華華一工地」等字樣，部分承購之住戶與宏盛公司因買賣產生糾紛而向消基會投訴時，亦有陳稱「本人於81年4月12日向宏盛建設股份有限公司預購坐落台北縣深坑鄉深坑子段深坑子小段71、72、70-2、70-1、78-1、78等地號內台北京華B座…」等語，此有宏盛公司111年6月14日111年宏盛字第056號函文可稽（見本院卷第307頁），並經本院調取系爭房地建造執照及使用執照卷宗核閱屬實，足認宏盛公司確有在系爭房屋所坐落之土地興建及銷售房地，並據此申請建造及使用執照，且該房地斯時建案名稱為台北京華。綜觀上開各情，可知系爭房屋坐落之土地、房屋起造人等部分，與系爭契約所記載之土地、賣方均相符合，且系爭房屋於建造過程中之名稱為台北京華，足堪認定被告主張系爭契約即為銷售系爭房地之契約，僅係建案名稱嗣經變更乙節，尚非虛妄。是被告就此部分已盡其舉證責任，原告欲否認兩者之一致性而為不同之主張，自應負舉證責任，惟原告迄至本院言詞辯論終結時止均未提出相關證據以實其說，其空言所辯，自難採信。
㈢再觀以系爭契約第19條前段約定：「本約房屋頂樓屋頂及頂
樓前露台除公共設施外歸頂層住戶管理使用，但其他住戶為維護公共設施或按裝天線時，使用人不得阻止通行…」等內容（見本院卷第59頁）。足見宏盛公司興建銷售香榭華城時，以制式之房屋預定買賣契約書第19條內容與各承購戶約定，建案內各棟建物頂樓平台之使用權歸屬於頂樓房屋買受人管理使用，依前開說明，各棟共有人間應已合意成立分管契約。故系爭房屋之買受人既買受頂樓建物，依此分管契約之約定，關於該屋頂平台之使用權應歸屬於該買受人，同棟各樓層之買受人除為維護公共使用或安裝天線時，均無權使用屋頂平台。另參酌該分管契約由屋頂平台之使用現況、大廈規約及原始購買契約等資料中均可查知，顯具公示作用，受讓人可由上開外部使用情形及相關記載中得知分管契約之存在，該分管契約對於受讓人仍應繼續存在，則原告自因繼承而繼受取得該屋頂平台之使用權，並負有管理屋頂平台之義務。
㈣原告雖以前述事由主張系爭決議、系爭規約第2條第2項關於屋頂平台分管契約無效等語，惟查：
⒈公寓大廈管理條例第7條第3款固規定公寓大廈屋頂之構造不
得約定專有部分。然依同條例第55條第2項但書規定，於公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受該條例第7條各款不得約定專用之限制，是香榭華城社區既於83年11月4日建築完成，斯時公寓大廈管理條例尚未公布，自不受同條例第7條共用部分不得獨立使用供做專有部分之限制，故原告上開主張即非可採。
⒉復按區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者
，不生效力：依第56條第1項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限，公寓大廈管理條例第33條第3款定有明文。雖該條款係就公寓大廈管理條例84年6月28日公布施行後之情形加以規定，然此係保障公寓大廈共用部分經約定專用之安定性，並平衡約定專用權人及全體區分所有權人間之利益，於公寓大廈管理條例施行前經全體區分所有權人就共有部分為分管約定時，亦有適用之必要。是於公寓大廈管理條例施行前之公寓大廈共用部分經全體區分所有權人約定由特定區分所有權人單獨使用、收益而成立分管契約時，自應類推公寓大廈管理條例第33條第3款之規定，除該分管契約之約定顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，應經分管契約權利人之同意，始得變更，不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院99年度台上字第1191號判決意旨參照）。查香榭華城社區於83年11月間興建完成，依據系爭契約第19條約定「本約房屋頂樓屋頂及頂樓前露台除公共設施外歸頂層住戶管理使用」等內容，原告在取得系爭房地時應一併取得屋頂平台之專用權，其就此部分即有管理使用之權，香榭華城社區之其他區分所有權人亦因該約定而應容忍原告就屋頂平台有使用權限等情，業如前述，而關於系爭決議或上開規約內容，核與系爭契約前述內容相符，僅係重申該等約定事項，並無公寓大廈管理條例第33條第1款或第3款規定之「專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者」、「依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時」等情事，且該分管契約所示屋頂平台之範圍與內容如何界定，此屬契約解釋之事項，該部分並未在系爭決議或規約內討論或約定，區分所有權人對此若有爭議，應另為確認，與本件無涉。從而，原告主張系爭決議或規約有違公寓大廈管理條例第33條規定，自屬無據。
⒊按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第14
8 條定有明文。該條所稱權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，始得視為以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院71年台上字第737號、45年台上字第105號判決意旨參照）。查系爭決議或規約乃依據上開分管契約所決議、訂立，且原告對屋頂平台雖負有管理之責任，然同時亦享有使用之利益，是系爭決議或規約係本於系爭契約，自係權利之正當行使，且此部分並未有違公共利益或以損害他人為目的，亦無顯然失衡之情。準此，應無權利濫用或違反誠信原則之事，原告此部分主張，自無所據。
㈤從而，系爭決議及系爭規約第2條第2項：「除原買賣契約所
示為約定專用外（前述約定專用係指房屋頂樓屋頂及頂樓露台除公共設施外歸頂層住戶管理使用）」等內容，均係依據系爭契約第19條之分管契約而決議及訂立，並無原告主張無效之事由，故原告據此主張上開決議、規約無效等節，均無理由。
五、綜上所述，原告先位主張：確認98年6月13日修訂之系爭規約第2條第2項：「除原買賣契約所示為約定專用外（前述約定專用係指房屋頂樓屋頂及頂樓露台除公共設施外歸頂層住戶管理使用）」無效。備位主張：確認系爭決議無效；確認98年6月13日修訂之系爭規約第2條第2項：「（前述約定專用係指房屋頂樓屋頂及頂樓露台除公共設施外歸頂層住戶管理使用）」無效，均為無理由，應予駁回。
六、至原告聲請函詢廖國誠建築師事務所關於香榭華城社區屋頂平台與夾層之頂樓平台有何不同、屋頂平台有何使用上之限制、高樓層住戶避難路徑為何、避難層為何，欲釐清屋頂平台之功能等事實（見本院卷第303、304頁）。然原告依據上開規定請求確認上開事項，均為無理由，業經本院認定如前，且本件屋頂平台之功能與本件爭點無涉，故原告前述聲請事項自無調查必要。此外，本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經本院詳予斟酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不另一一論述，併予敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 7 月 15 日
民事第七庭 法 官 溫祖明以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 15 日
書記官 李佳儒