臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第1054號原 告 新北市住宅及都市更新中心法定代理人 陳純敬訴訟代理人 林慶皇律師被 告 游萬長上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號十樓之十六房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新台幣參萬捌仟伍佰壹拾肆元，及其中新台幣
參萬柒仟零捌拾捌元自民國一百一十一年三月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十一年一月一日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新台幣壹萬捌仟肆佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳拾柒萬元為被告供擔保後，得
假執行；但被告如以新台幣捌拾壹萬伍仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣壹萬參仟元為被告供擔保後，得
假執行；但被告如以新台幣參萬捌仟伍佰壹拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項所命給付，各到期部分，於原告每期以新台幣陸
仟貳佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於各到期部分以全額為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。查本件原告依民法第767條第1項前、中段規定，請求被告將門牌號碼為新北市○○區○○路000號10樓之16房屋（下稱系爭房屋）及編號153號停車位（下稱系爭停車位）遷讓返還原告，係因不動產之物權涉訟，系爭房屋、停車位均位於本院轄區，是本院就本件訴訟有管轄權，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查，原告起訴時原聲明第3項請求：被告應自民國111年1月1日起至返還第1項房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）24,400元，有民事起訴狀附卷可參（見卷第9頁），嗣於111年4月26日變更聲明為：被告應自111年1月1日起至返還第1項房屋、停車位之日止，按月給付原告新24,400元，有本院111年4月26日言詞辯論筆錄在卷可憑（見卷第135頁），核原告所為上開聲明之變更，為基於其主張返還租賃物之同一基礎事實，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：系爭房屋、停車位位於新店央北青年社會住宅，原告經新北市政府城鄉發展局業務移轉，現為新店央北青年社會住宅之管理單位。被告簽署新店央北青年社會住宅租賃契約書（下稱系爭房屋租約）承租系爭房屋，約定租期自109年12月1日起至111年11月30日，每月租金9,200元、押金18,400元，另簽署新店央北青年社會住宅汽車停車位租賃契約書（下稱系爭停車位租約）承租系爭停車位，租期自109年12月1日起至111年11月30日，每月租金3,000元、押金1,000元。被告自110年2月起即開始多次拖欠租金，屢經原告催討才繳納部分金額，原告遂依出租住宅住戶管理規則第4條第3項、第9條第3項第1款規定按次予以扣點，並均發函通知被告，累計扣點已達42點，原告已依系爭房屋租約第14條第11款、系爭停車位租約第9條第4項，以存證信函向被告表示自110年12月24日終止系爭房屋租約、停車位租約。縱認原告存證信函未終止系爭停車位租約，原告亦以起訴狀繕本送達為終止之意思表示。被告於租賃關係消滅後，應將系爭房屋、停車位返還予原告。被告所欠租金，經扣除房屋押金18,400元及停車位押金1,000元後，共尚欠37,088元（計算式：44,288＋9,200＋3,000－18,400－1,000＝37,088），且依系爭房屋租約第3條第2項約定逾期1個月以上不繳，照該期欠額加收百分之4懲罰性違約金，應給付懲罰性違約金1,483元（計算式：37,088×0.04＝1,483），總計38,571元。被告於租約終止後仍無權占有系爭房屋及停車位，受有相當於租金之不當得利12,200元（房屋9,200元、停車位3,000元），且依系爭房屋租約第12條第3項、系爭停車位租約第9條第3項約定，應加計相當月租金額1倍之違約金，共計每月24,400元（計算式：12,200×2＝24,400）。爰依民法第455條、第767條第1項前、中段、第179條規定，及系爭房屋租約第14條第11款、第12條、第9條第3項第1款、系爭停車位租約第9條第3項、第4項約定，請求被告將系爭房屋、停車位遷讓返還原告，並給付原告租金、違約金等語。並聲明：⒈被告應將系爭房屋、停車位遷讓返還原告。⒉被告應給付原告38,571元，及其中37,088元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告應自111年1月1日起至返還第1項房屋、停車位之日止，按月給付原告24,400元。⒋願供擔保請准宣告假執行。
三、被告答辯略以：被告因生活困難，積欠房租未付，且迄今仍居住於系爭房屋，希望原告同意讓被告繼續居住，每月繳納金額可以減少，另系爭停車位已於111年1月返還原告等語。
四、經查：㈠按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無
權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。原告主張被告向其承租系爭房屋、停車位，約定每月租金分別為9,200元、3,000元，惟被告自110年2月起即開始多次拖欠租金，屢經原告催討才繳納部分金額，所欠租金經扣除房屋押金18,400元及停車位押金1,000元後，共尚欠37,088元，原告依約按照出租住宅住戶管理規則第4條第3項、第9條第3項第1款規定按次予以扣點，累計扣點已達42點，另被告未按期繳納租金已達1個月，原告即依系爭房屋租約第14條第11款約定，以存證信函向被告表示自110年12月24日終止系爭房屋租約等情，並提出系爭房屋之建物登記第一類謄本、新北市政府城鄉發展局110年1月29日新北城住字第1100190820號公告、系爭房屋租約暨公證書、系爭停車位租約、被告應收帳款明細表、原告函14份、新北市政府郵局存證號碼699號存證信函為證（見卷第19-21頁、第29-57頁、第61-99頁），被告就未給付房屋及停車位租金之數額均不爭執，堪認原告主張情事為真，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、系爭房屋租約，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由。惟被告抗辯已於111年1月返還系爭停車位予原告，為原告所不爭（見原告民事變更聲明暨補充理由狀），則原告請求被告返還系爭停車位部分，為無理由。
㈡又被告110年11月前積欠房屋租金及停車位租金等共計44,288
元，加計110年12月之房屋及停車位租金12,200元，扣除房屋及停車位押金18,400元、1,000元後，為37,088元，有新北市青年社會住宅應收帳款明細表在卷可憑（見卷第61頁），惟其中僅35,650元（計算式：10,162＋10,158＋15,330＝35,650）為被告積欠之房屋租金，其餘金額分別為滯納金、管理費、停車位租金，自無從依系爭房屋租約第3條第2項請求租金未繳之懲罰性違約金。再系爭停車位租約第4條第3項約定：租金約定及支付同房屋租賃契約書第4條，而系爭房屋租約第4條係約定押金及返還，有上開租約在卷可憑（見卷第55頁、第33頁），故系爭停車位租約並無欠繳租金之懲罰性違約金之規定，原告請求欠繳停車位租金之懲罰性違約金，並無可採。是原告請求被告應給付原告積欠之款項37,088元，及懲罰性違約金1,426元（計算式：35,650×0.04＝1,426），共計38,514元，並請求37,088元自起訴狀繕本送達翌日即111年3月4日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，逾此範圍之請求則無理由。再系爭房屋租約第12條第3項約定：「承租人未依第1項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍（未足1個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。」是原告主張被告於系爭房屋租約終止後仍占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，依民法第179條、系爭房屋租約請求被告應自111年1月1日起至返還房屋之日止，按月給付原告不當得利9,200元及違約金9,200元，共計18,400元，為有理由，原告既不爭執被告已於111年1月1日返還系爭停車位，則其請求被告給付停車位之不當得利、違約金，即屬無據，應予駁回。
五、從而，原告依民法第455條、第767條第1項前段、第179條、系爭房屋租約約定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並給付積欠之租金38,514元，及其中37,088元部分自原告起訴狀繕本送達被告之翌日即111年3月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，另自111年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告18,400元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，並無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行，並依職權宣告被告預供擔保後得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依據，應予駁回。
七、末按原告為訴之追加或變更，應於言詞辯論終結前為之，此觀諸民事訴訟法第255條、第261條規定即明（最高法院94年度台抗字第125號民事裁定意旨參照），原告於本院111年4月26日言詞辯論終結後始提出民事變更聲明暨補充理由狀，為訴之聲明之變更，並非合法，不生變更訴之聲明之效力，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 5 月 13 日
民事第七庭 法 官 林欣苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 13 日
書記官 范煥堂