臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第1314號原 告 王光宇訴訟代理人 羅筱茜律師複 代理人 羅翠慧律師被 告 林宜萱上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國111年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應同意原告向僑馥建築經理股份有限公司領取其戶名為「中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶」、專屬帳號為「00000-000000000」號內之款項新臺幣捌拾萬元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告為門牌號碼新北市○○區○○路00號4 樓房地之所有權人（下稱系爭房地），被告則為輕輕設計工作室之負責人，為專門處理老屋翻新之專業設計師。又原告自民國10
0 年間起即將系爭房地出租予訴外人蔡坤嵩，嗣被告於109年6 月間受託修繕系爭房地隔壁社區編號710 房地時，懷疑系爭房地存有漏水情形，經承租人蔡坤嵩轉知原告與其聯絡後續修繕問題後，原告遂委託被告修理系爭房地漏水問題，其後被告見系爭房地長期出租應有投資商機，乃詢問原告是否願意出售，並告知其會自行與承租人蔡坤嵩協商後續租約換約事宜，兩造始於110 年9 月24日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）、不動產買賣價金履約保證申請書（下稱系爭履保契約），約定系爭房地之買賣總價金為新臺幣（下同）120 萬元，其中40萬元以另立協議折讓，被告實際上僅給付80萬元至訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下簡僑馥建經公司）設於中國信託商業銀行營業部（戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶、專屬帳號：00000-000000000號帳戶）之履約保證專戶（下稱系爭履保專戶），兩造並約定於110 年11月10日辦理點交，惟系爭房地已於年11月8 日完成過戶。嗣被告於110 年9月27日向原告表示系爭房地後續不願再出租予承租人蔡坤嵩，原告乃將上情轉知承租人蔡坤嵩並請其配合於點交期日前搬離，惟承租人蔡嵩坤僅同意於111 年1 月5 日搬離，詎被告竟於此過程中來函偽稱不知系爭房地有出租事實，並以原告未依約辦理點交為由主張要求解除系爭買賣契約並給付違約金云云，並以110 年12月10日新店檳榔路郵局第294號存證信函主張解除系爭買賣契約，然被告雖表示欲解除系爭買賣契約，然被告迄今仍拒絕配合僑馥建經公司辦理系爭房地所有權移轉回復登記，顯見被告迄今復無解除系爭買賣契約之意，系爭買賣契約尚未合意解除前，原告自得以先位聲明請求被告同意原告領取履保專戶内款項80萬元；退步言，若認系爭買賣契約已經兩造合意解除，則依民法第259條第1 款規定，被告自負有回復原狀之義務，原告亦得依備位聲明請求被告將系爭土地之所有權回復登記於原告等語。並聲明：㈠先位訴之聲明：⒈被告應同意原告向僑馥建經公司領取系爭履保專戶内80萬元（包含利息）。⒉訴訟費用由被告負擔。㈡備位訴之聲明：⒈被告應將系爭房地於110 年11月8日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為原告所有。⒉訴訟費用由被告負擔。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345 條固有明文。惟當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153 條同有明定。是依上述，買賣契約之主給付義務當係標的物與價金事項，倘欲主張尚有其餘義務具對價關係為系爭契約重要之點，當應由主張之人負舉證責任，合先敘明。次按，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，又解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第254 條、第258條第1 項同有明文。至債權人所定之催告期限是否相當，應按契約之目的、債權人適時受領給付之利益、債務人為給付之完成期間、社會之一般理性認知、經驗法則等情事，依客觀標準定之（最高法院110 年度台上字第965 號判決要旨參照）。
㈡經查，原告起訴主張兩造於110 年9 月24日簽訂系爭買賣契
約，約定由被告向原告買受系爭房地所有權，買賣價金120萬元，扣除相關補償款40萬元後，原告實領買賣價款80萬元，嗣系爭房地所有權已於110 年11月8 日移轉登記為被告所有，其已履行出賣人義務等語，並據提出新北市地籍異動索引、110 年9 月24日不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、110年9 月24日協議書、不動產買賣價金履約保證證書、建物及土地登記第二類謄本等件為證（見本院卷第21頁至第23頁、第45頁至第72頁、第77頁至第101 頁），而被告已於相當時期受合法之通知，既未於言詞辯論期日到場陳述意見，亦未提出書狀加以爭執，本院審酌前揭書證，堪認原告之主張為真實。又原告復稱被告購買前明知系爭房地尚有租賃關係存在，即出租予承租人蔡坤嵩使用，被告竟以系爭房地存有租約為由拒絕協同完成系爭房屋之點交作業，並詎絕僑馥建經公司依系爭履保契約交付系爭房地買賣價款80萬元予原告，其後並向原告主張解除系爭買賣契約，惟被告所述與事實不符，自不生解除契約之效力等語；觀諸系爭買賣契約第9 條第6 項固「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國110年11月10日）同時甲方（即被告）應履行全部價金之給付…。如屆最後期限乙方（即原告）仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之二計付違約金賠償甲方，如逾十五日乙方仍不能點交，再經甲方定期限催告仍不履行時，甲方有權解除本約。」約定（見本院卷第53頁），該契約第10條第1 項另約定「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥建經執行專戶價金撥付作業。」（見本院卷第55頁），然參以原告與承租人蔡坤嵩間109 年6 月22日Line對話紀錄「房東先生，太太，隔壁（近浴室那邊）售出，整修浴廁時發現有滲水，懷疑是我們這邊（711）防水層破掉。隔壁屋主有打電給您但未接，今有有簡訊給您請跟她聯絡一如何處理！000000000林宜萱&ZZZZ; 0000000000」、兩造間Line對話紀錄「完工，先給房客使用兩天看看，沒有其他問題，的話下週再向您請款」（見本院卷第41頁至第43頁），可認兩造間簽署系爭買賣契約前，被告明確知悉系爭房地現出租予承租人蔡坤嵩使用之事實，復酌以兩造於110 年9 月24日簽署系爭買賣契約後110 年9 月24日之Line對話紀錄「我（即原告）已經告訴蔡先生請他聯絡妳談。如果蔡先生是到10月底前沒有主動聯絡妳（即被告），就是不租給他的意思了嗎？」、「我（即被告）應該不會管他（即承租人蔡坤嵩），沒跟我簽約就是沒有租他的意願，一切以跟我簽約為主。」、「好，我就先以請蔡先生11/9清空711（即系爭房地）為預設，如果你們後續有任何連繫，你們再自己協商囉」等內容（見本院卷第73頁），顯見被告於向原告買受系爭房地後，就該房地之原有租賃部分兩造另約定由被告自行如何處理，即是否續租承租人蔡坤嵩由被告自行決定，原告僅代為通知承租人蔡坤嵩，若未續租應於系爭買賣契約所定點交日前一日即110 年11月10日清空系爭房地，其後被告於110 年9 月27日向原告表示不出租予原承租人蔡坤嵩等情，亦有兩造間
110 年9 月27日之Line對話紀錄可憑（見本院卷第73頁）。㈢承上，系爭買賣契約雖約定最後點交期限為110 年11月10日
，然參系爭買賣契約第9 條第2 項「乙方（即原告）應將買賣標的騰空（雙方另有約定者除外）」約定可知，買賣雙方可另行約定系爭房地之交付方式，則由前開兩造間Line對話紀錄內容，兩造簽署系爭買賣契約後即已另行合意約定，系爭房地之原有租賃契約由被告自行決定是否續租，即被告於
110 年11月10日點交期限前似已得就系爭房地為部份管理、處分；果爾，系爭買賣契約第9 條第6 項所稱「點交」究係指將系爭房地清空交付予被告占有之意，亦或將系爭房地本於所有權所生管理處分之一切權利轉移被告以代占有，已非無疑，蓋因一般而言，不動產買賣所謂點交程序係指詳細檢視屋況、核對附贈設備項目及其他約定的物品是否有瑕疵或短少現象、確認水電費、瓦斯費及管理費等是否結清，確誤後始簽署點交證明文件，至買賣標的物不動產是否需交付買受人直接占有，則應依買賣時現況及雙方當事人約定之，故系爭買賣契約所約定之「點交」非必等同於強制執行程序「點交」意旨為執行法院為使拍定人取得不動產之占有之意，本案審酌兩造簽署系爭買賣契約後，兩造另合意系爭房地租賃之處分權業移交由被告處分，即是否由承租人蔡坤嵩繼續承租系爭房地使用亦或出租他人之決定權為被告，若被告同意續租，斯時原告似僅需將得以對於承租人蔡坤嵩之返還請求權讓與於被告以代交付即可，可認原告所負系爭買賣契約之對價義務應僅限於移轉登記系爭房地產權予被告，並將依租賃關係對承租人蔡坤嵩之權利轉讓予被告以代房地交付已足，至原告就有無其餘義務具對價關係之點，如被告不同意與承租人蔡坤嵩續定租約，原告是否負有排除承租人蔡坤嵩占有系爭房地之現狀義務，即租賃排除義務，然就此節被告既未到庭為任何陳述或為主張，系爭買賣契約亦無此相關約載，尚無從據以推認出賣人即原告負有排除系爭房地租賃關係之義務，遑論本案被告於簽署系爭買賣契約斯時，已知悉系爭房地現出租於承租人蔡坤嵩使用，業經本院認定如前述，縱原告以存有租賃法律關係現況之系爭房地與被告辦理點交，亦合於系爭買賣契約第9 條第4 項約定，即「點交之買賣標的以簽約時之現狀」，綜上開所述之情，本院尚無從認定原告確有何給付遲延、不完全給付或未依約辦理點交之情事。
㈣據此，原告既未有何給付遲延或債務不履行之情事，被告無
從取得系爭買賣契約第10條所定解除權之權利，被告以原告隱匿系爭房地租賃現況及未能於110 年11月10日點交系爭房地為由，依系爭買賣契約第10條第1 項及第3 項約定，以11
0 年11月12日及同年月26日存證信函向原告行使解除權，不生解除系爭買賣契約之效力，應堪認定。
四、綜上所述，兩造間系爭買賣契約不因被告使行解除權而生解除之效力，則原告既依約將系爭房地產權移轉登記予被告，且被告經原告通知交付占領系爭房地時，無正當理由而拒絕受領，亦有兩造間111 年1 月5 日Line對話紀錄可憑（見本院卷第145 頁），系爭房地迄未交付被告占有非可歸責於原告，應認原告已履行系爭買賣契約所負義務；職是，原告本案先位聲明訴請被告應同意原告向僑馥建經公司領取系爭履保專戶内80萬元（包含利息），為有理由，應予准許。原告先位之訴既經准許，則其備位請求：㈠被告應將系爭房地於1
10 年11月8日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為原告所有，即無再予審究之必要，併此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條規定，判決如主文。中 華 民 國 111 年 4 月 29 日
民事第五庭 法 官 張詠惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 29 日
書記官 陳香伶