臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第2502號原 告 徐梅玉訴訟代理人 林明正律師複代理人 蔡金峰律師被 告 蔡坤洲上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年8月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬伍仟柒佰伍拾柒元，及其中新臺幣貳萬參仟元自民國一百一十一年六月七日起，其中新臺幣壹萬壹仟肆佰玖拾元自民國一百一十一年七月六日起，其中新臺幣捌萬壹仟貳佰陸拾柒元自民國一百一十一年八月五日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾壹萬伍仟柒佰伍拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告起訴時原聲明為：「㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00號14樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告，及自民國111年4月1日起至返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）23,000元。㈡被告應給付原告23,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」（見本院卷第9頁），嗣於111年6月27日以民事訴之追加狀變更聲明為：「㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，及自111年4月1日起至返還房屋之日止，按月給付原告46,000元。㈡被告應給付原告35,716元，及其中23,000元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；其餘12,716元自民事訴之追加狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」（見本院卷第47頁）。復於111年7月27日以民事訴之變更聲明狀減縮返還系爭房屋之請求，並變更聲明為：「被告應給付原告207,486元，及其中23,000元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；其中12,716元自民事訴之追加狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；其餘171,770元自民事訴之變更聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」（見本院卷第95頁），經核原告上開所為變更追加，其請求之基礎事實同一，復係屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，合於前揭法律規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：被告前於103年11月向原告承租系爭房屋，兩造於109年10月間第二次續約，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自109年10月1日起至111年3月31日止，共18個月，租金每月23,000元。詎被告積欠110年7月、8月及111年3月租金未付，租期屆滿後，原告寄發存證信函催告被告給付，被告遲至111年7月23日始交還系爭房屋鑰匙。為此，爰依民法不當得利之法律關係及系爭租約提起本件訴訟，請求被告給付扣除押租金後之欠繳租金23,000元、自111年4月1日起至111年7月23日止占有系爭房屋之相當於租金之不當得利86,065元、111年3月至6月之管理費10,512元、111年4月及6月之水費1,278元、111年3月9日至111年5月3日之電費926元、111年4月1日起至111年7月23日止以每月23,000元計算之違約金86,065元等語，並聲明：㈠被告應給付原告207,486元，及其中23,000元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；其中12,716元自民事訴之追加狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；其餘171,770元自民事訴之變更聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告曾於111年6月14日催告原告點交房屋；且被告簽訂租約時，原告未給予審閱期，依消費者保護法之規定，違約金之約定應不構成契約內容等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439條前段定有明文。經查，兩造於109年10月間簽訂系爭租約，由被告向原告承租系爭房屋。約定租賃期間自109年10月1日起至111年3月31日止，共18個月，租金每月23,000元乙節，為兩造所不爭執，並有系爭租約在卷可稽（見本院卷第19頁至第27頁）。而原告主張被告積欠110年7月、8月及111年3月之租金、111年3月至6月之管理費10,512元、111年4月及6月之水費1,278元、111年3月9日至111年5月3日之電費926元未付，業據其提出樂群花園新城管理委員會繳費明細、臺北自來水事業處繳費憑證、台灣電力公司繳費憑證等件為證（見本院卷第53頁至第65頁），被告就此亦不爭執，堪信為真實。又被告前有給付原告押租金46,000元元，此經記載於系爭租約第4條明確，則扣除押租金後，被告尚積欠原告租金23,000元(計算式：23,000元×3-46,000元=23,000元)。從而，原告依系爭租約之約定，請求被告給付積欠之租金23,000元，於法有據。㈡次按租賃訂有期限者，其租賃關係，於租賃屆滿時消滅。承
租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條分別訂有明文。第按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時負遲延責任；債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第234條、第235條分別定有明文。又債務人之給付兼需債權人之行為始能完成者，倘債權人拒為此協力，即應負受領遲延之責，債務人於此受領遲延狀態終了前，未能完成給付，係因不可歸責於自己之事由所致，依民法第230條之規定，自不負給付遲延責任，此有最高法院86年度台上字第580號民事判決意旨可參。查，兩造間租賃關係已於111年3月31日屆滿，被告雖未即時返還系爭房屋，惟查被告於111年6月10日僱人將系爭房屋內之物品搬離，並於111年6月13日寄發台北雙連郵局第360號存證信函通知原告辦理點交事宜，經原告於111年6月17日以台北古亭第637號存證信函回覆因被告未清償租金、管理費、水電費等費用，而拒絕協同點交等情，有上開存證信函、大台北搬家託運書附卷可佐（見本院卷第73頁至第80頁），而點交租賃物與給付租金、管理費乃屬二事，非互為與對待給付之關係，出租人即原告不得以被告未清償欠繳租金及費用為由，拒絕被告為返還房屋之點交。是被告已將返還系爭房屋之事通知原告，原告無正當理由拒絕受領被告已騰空之系爭房屋，至111年7月23日始受領被告交還之鑰匙，揆諸前揭規定及說明，原告自應負受領遲延責任，被告遲至111年6月17日起至111年7月23日止未能返還系爭房屋予原告，係因不可歸責於己之事由所致，不負遲延責任，原告不得請求此段期間之相當於租金之不當得利、違約金。㈢復按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返
還其利益；而依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段及第181條但書亦分別定有明文。再按無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年度台上字第1695號裁判要旨參照）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。茲查：⒈系爭租約已於111年3月31日屆滿，被告即負有返還系爭房屋
之義務，且被告自租約屆滿之翌日即111年4月1日起已無占有使用系爭房屋之正當權源，其迄至111年6月16日止仍繼續占有使用系爭房屋，自屬無法律上之原因而受利益，致原告受有不能使用房屋之損害，被告應償還相當於租金之不當得利。本院審諸系爭租約所約定之租金為每月23,000元，認以此數額為計算相當於租金之不當得利，應為妥適。基此，原告請求被告給付自111年4月1日起至1111年6月16日止，按原定租金每月23,000元計算之使用利益58,267元【計算式：23,000元＋23,000元＋23,000元/月×（16/30）＝58,267元，元以下四捨五入）】，即有理由。
⒉依系爭租約第5條約定，租賃期間使用系爭房屋所生之水電費、瓦斯費、管理費等均應由被告負擔，則租賃期間內所生之水電費及管理費，即應由被告支付。而觀諸原告提出繳費憑證，用水計費期間為111年2月10日起至111年4月11日止、111年4月12日起至111年6月8日止，用電計費期間為111年3月9日起至111年5月3日止，及111年3月、4月、5月及111年6月1日起至111年6月16日止期間之管理費原應由被告負擔，因原告代為繳納，使被告免除繳納義務而受有同額之不當得利，是原告依民法第179條之規定，請求被告給付代墊之水費1,278元、電費926元，及111年3月起至111年6月16日止之管理費9,286元（計算式：2,628元＋2,628元＋2,628元＋2,628元×16/30＝9,286元），合計11,490元，洵屬有據。㈣另按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；民法第250條第1項、第2項定有明文。次按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明文。又至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院96年度台上字第107號、82年度台上字第2529號判決意旨參照）。
⒈查系爭房屋租約第12條第3項約定：「承租人未依第一項約定
返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。」，系爭租約租期屆滿後，被告未依約立即將系爭房屋辦理點交返還原告，仍持續占有使用系爭房屋至111年6月16日，已如前述，原告自可依此約定請求被告給付違約金。惟本院審酌原告因被告遲延返還房屋所受之損害，為不能將房屋出租他人收取租金，及需繳納原應由承租人負擔之管理費、水電等費用，而原告已另行向被告請求給付遲延返還房屋期間內相當於租金之不當得利及代墊費用等情，且原告亦未舉證證明其除上開租金及代墊款之損害外尚受其他損害等情，認此部分違約金應酌減為23,000元，始屬相當。⒉至被告雖抗辯原告未提供合理審閱期間，故違約金條款不構
成系爭租約之一部云云。惟按定型化契約條款，指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效，消費者保護法第2條第7款、第11條之1第1、2項分別定有明文。本件原告為自然人，被告並未舉證證明原告已合於「反覆實施出租行為，並以出租為業」之要件，要無從認定原告為企業經營者；且原告提供系爭房屋與特定之承租人即被告訂立系爭租約，而承租人是否選擇承租系爭房屋，及對系爭租賃契約之租金、押租金等承租條件之條款內容，被告仍有相當之選擇能力及議定空間，如認系爭租約違反平等互惠原則，自可不與之締約，並不因被告未簽立系爭租約而生不利益，是系爭租約並非消費者與企業經營者間所預先擬定成立之定型化契約，尚無消費者保護法之適用，被告此項抗辯，委無足採。㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定者，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條、第233條第1項及第203條分別定有明文。本件原告請求被告加付上開系爭租約屆期前之積欠租金、水電費、管理費及遲延返還房屋期間之不當得利、違約金，係以支付金錢為標的，則依前揭規定，原告請求被告給付其中23,000元自起訴狀繕本送達之翌日即111年6月7日（見本院卷第45頁）起、其中11,490元自民事訴之追加狀繕本送達之翌日即111年7月6日起（見本院卷第141頁）、其中81,267元自民事訴之變更聲明狀繕本送達之翌日即111年8月5日（見本院卷第145頁）起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，核屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付115,757元，及其中23,000元自111年6月7日起、其中11,490元自111年7月6日起、其中81,267元自111年8月5日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，不應准許，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核本件判決所命被告給付之金額未逾50萬元，本院就原告勝訴部分，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，此部分原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知。又被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核就前開原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 9 月 13 日
民事第八庭 法 官 宣玉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 13 日
書記官 林怡秀