臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第2606號原 告 劉嘉勳訴訟代理人 詹豐吉律師複代理 人 鐘煒翔律師被 告 王銘勇訴訟代理人 許美麗律師
蔡麗雯律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國113年8月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒萬伍仟貳佰伍拾元，及自民國一百一十一年五月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣柒萬伍仟貳佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟者為限，前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件依兩造間系爭契約第14條約定，兩造合意以位於本院轄區內臺北市中正區之本件買賣標的所在地之地方法院為第一審管轄法院（見本院卷一第27頁），故本院就本件訴訟自有管轄權。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第1款、第3款定有明文。查原告起訴聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷一第12頁）。嗣於民國113年1月8日以更正聲明狀變更聲明為：被告應給付原告69萬5,160元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院一卷第540頁），經核原告所為訴之變更屬減縮應受判決事項之聲明，被告亦陳述對變更金額不爭執等語（見本院卷二第19頁），揆諸前揭規定，應予准許。
三、再按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。原告於被告為本案言詞辯論後，雖於113年8月5日言詞辯論期日以言詞表明本件民法第359條非本件請求權基礎，僅為形成權之行使，亦未主張民法第179條，本案僅主張以民法第227條及系爭契約第17條第4項擇一為有利判決等語（見本院卷二第20頁），然參酌原告起訴時之主張，係以民法第359條、第179條、第227條第1項及系爭契約第17條第4項為請求權基礎，並主張擇一請求判決（見本院卷一第1
22、472頁），核原告上開陳述，實為撤回民法第359條、第179條請求權，非僅聲明之減縮，應屬訴之一部撤回，而被告不同意原告前揭訴之撤回（見本院卷二第20頁），揆諸前揭規定，原告前揭訴之撤回，不生效力。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠兩造於110年6月2日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）
，約定由原告向被告以價金3,900萬元購買被告所有之臺北市○○區○○路0段0○0號10樓房屋（下稱系爭房屋）及其基地座落部分（另含共有部分以及地下2層編號7號停車位，下稱系爭土地，系爭房屋及土地合稱系爭房地）。
㈡原告於110年7月23日委託訴外人宏遠工程檢測有限公司（下
稱宏遠公司）進行檢測後發現系爭房屋有下列瑕疵：⒈主衛浴間、客衛浴間及廚房之壁磚、地磚空心或破損。⒉主衛浴間地板及門檻交界處未抹防水塗層。⒊主衛浴間天花板含水率高有白華現象及滲漏水打針填補。⒋客用衛浴間天花板有白華現象及水痕。⒌客用衛浴間天花板壁面裂開有剝落之現象。⒍客廳外推陽台窗框下方施作防水填塞。⒎配電盤、變電箱無斷路器、無瓦斯洩漏偵測器等安全機制。⒏書房冷氣和窗框下牆面滲漏水。兩造依系爭契約第17條第4項約定共同經訴外人信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋）委請廠商確認修繕費用，於110年7月28日另簽訂買賣補充協議書（下稱系爭協議書），就上開編號⒉⒊⒋⒌⒍⒏之瑕疵部分修繕費用經兩造約定為3萬2,500元，被告同意於點交時，保留7萬元於信義房屋所配合地政士處，作為兩造就系爭房屋屋況修繕、地壁磚空心狀態、變電箱安全閥問題協調之擔保。又依本院囑託社團法人中華民國建築技術學會所為鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）之意見，上開編號⒈修繕費用需15萬2,950元，編號⒎則需1萬6,000元，另原告依系爭契約請信義房屋委請訴外人斌凱有限公司（下稱斌凱公司）提出之工程報價單，編號⒋⒌⒍⒎⒏之施工工程金額至少需41萬4,000元，非僅為系爭鑑定報告書所估15萬2,950元，上開修繕費用既經兩造特約約定，則應排除系爭鑑定報告書之結論。
㈢原告於111年1月20日以存證信函載明接獲系爭房屋樓下即同
號9樓房屋住戶告知屋頂天花板漏水，經檢測後疑似熱水管漏水，該存證信函被告已收受，被告於系爭契約之標的物現況說明書自承110年初有修繕客廳及主臥室窗檯壁癌，其他皆未告知，依系爭契約所附之標的物現況說明書第29項「本標的物現況有無滲漏水或壁癌之情形?（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」勾選「否」及被告與社區總幹事間之LINE對話，可證被告確於契約締結時故意未告知原告關於滲漏水至他戶等情形，系爭房屋於交屋前即具有漏水瑕疵，依系爭鑑定報告書可知至少達3年以上，系爭房屋之滲漏水至他戶之修復費用甚鉅，未來有遭樓下住戶求償之可能，交易價值確有減損。再者，依系爭鑑定報告書估算修繕費用雖為4萬元，然因須移除原有系統櫃等裝潢後才能進行管線修復，管線處理工程依斌凱公司報價單至少需6萬2,000元，回復裝潢之施工則原告依系爭契約請信義房屋委請敦睦工程行提出之報價單至少需17萬0,660元，共需23萬2,660元，系爭鑑定報告書僅估算管線重置作業，顯不可採，應以兩造約定損害賠償方式計算為準。
㈣綜上，被告所為給付之內容不符合債務本旨，可歸責被告，
被告應負擔不完全給付之債務不履行責任，並應負瑕疵擔保責任及減少價金責任，復依系爭契約第17條第4項約定，被告應負擔修繕費用，系爭房屋有上開⒈至⒏項瑕疵及滲漏水至樓下之瑕疵，依系爭契約及系爭協議書之約定，8項瑕疵中編號⒉⒊⒋⒌⒍⒏之修繕費用兩造合意確認為3萬2,500元，編號⒈之瑕疵之修繕費用為41萬4,000元，編號⒎之瑕疵之修繕費用為1萬6,000元，滲漏水至他戶之修復費用為管線處理需6萬2,000元及回復裝潢需17萬,660元，至滲水至樓下部分，被告已於111年1月22日行使民法第359條請求減少價金之形成權，並得依民法第179條規定請求返還，本件爰依民法第359條、第179條、第227條第1項規定及依系爭契約第17條第4項約定請求擇一為有利判決等語。
㈤並聲明：被告應給付原告69萬5,160元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋係77年9月8日興建完成，於兩造簽訂系爭契約時屋
齡已有32年之久，不能與全新之預售屋相提並論，衛浴間出現水痕、白華，隨屋齡老化而出現磁磚未完全密合之中空、油漆表面些微裂紋現象，均屬中古屋常有的現象，又依興建當時規定，配電盤、變電箱並沒有斷路器，屋內亦無瓦斯洩漏偵測器實屬正常現象，且原告主張之瑕疵可於看屋時即發現，交付房屋時具備中古屋足供一般人居住起居之效用及居住品質，即應認已具備通常效用及品質，均應不能視為瑕疵，原告主張之瑕疵被告均否認，原告就該等事實負舉證責任，被告亦未同意原告委請宏遠公司進行檢測，被告否認該片面製作檢測報告書之真正。㈡系爭房屋縱有老舊變壞而出現滲漏水之問題，無法證明此部
分於交屋前即已存在，熱水管線並非系爭房屋之主要結構，不應視為系爭房屋之瑕疵。又被告於108年修繕完畢後未聽聞同號9樓房屋住戶反應有滲漏水問題，原告遲至交屋半年後才主張滲漏水，系爭鑑定報告書雖發現因管線老舊而出現滲漏水至同號9樓的問題，亦認為此為管線老舊問題，並非系爭房屋本身有瑕疵，且系爭房屋本身並看不出有任何受滲漏水的情形，並不影響原告居住使用，不能歸責被告，系爭鑑定報告書認為係廚房流理檯下方熱水管接頭發現滲漏影響同號9樓房屋，僅需更換流理檯下方熱水管接頭，對於系爭房屋內之流理檯系統櫃並無影響，對系爭房屋之交易價值不致有所減損，況流理檯仍是000年0月間出賣予原告之狀態沿用迄今，無拆除重置之必要，系爭鑑定報告書認為修復滲漏水問題需花費4萬元實屬過高，另系爭房屋是否構成交易價值減損與是否遭同號9樓房屋住戶請求損害賠償無關，就滲漏水至同號9樓房屋部分原告既已依民法第359條規定請求減少價金，原告無法舉證此部分數額，自應認原告之訴無理由。
㈢系爭鑑定報告書認為些微滲漏及地磚空洞異音於中古屋屬常
見，亦認為未有明顯膨拱、剝離或勾縫破裂之損害現象，且目前壁磚、地磚表面狀況良好、無碰損、掉落情形，鑑定標的物之磁磚、地磚狀況尚堪使用等，並不構成瑕疵，且原告看屋時就地壁磚之問題不可能未察覺，原告簽訂系爭契約時既未曾提出異議，且沿用迄今，應非屬瑕疵，自不能事後以此等現狀為由要求被告負瑕疵擔保之責，又縱須修繕亦僅須就空音部分進行修繕即可，實無須全部打除重貼，系爭鑑定報告書建議全部打除重貼，需花費15萬2,950元實屬過高，原告主張修繕費用為41萬4,000元更無理由。
㈣依系爭鑑定報告書，系爭房屋配置有漏電斷電器，並無原告
所稱之無斷路器之瑕疵，且在被告於100年間購入系爭房屋時即已為現況，原告在看屋時不可能未察覺，原告於購屋時即已找宏遠公司進行檢測，亦未表示配電盤、配電箱並非金屬即為瑕疵，應認為此為原告所能接受之狀態，又系爭鑑定報告書雖認為系爭房屋之配電盤、配電箱不符合公共工程施工綱要規範CNS第16401章規定，然系爭房屋於77年9月8日興建完成時公共工程施工綱要規範尚未有第16401章，是系爭鑑定報告書以之後才訂定之公共工程施工綱要規範認為不符合標準顯屬無據。
㈤系爭房屋興建完成時並未規定屋內必須安裝瓦斯滲漏偵測器
，難以系爭房屋內無裝設於興建時根本尚未發明之瓦斯洩漏偵測器而認系爭房屋具有瑕疵。且現今千元以內之瓦斯洩漏偵測器亦不乏有之，非系爭鑑定報告書所稱之費用2,000元。
㈥原告於交屋一年後始提起本件訴訟，應視為承認所受領之系
爭房屋，不得再行使物之瑕疵擔保請求權。縱認被告應負瑕疵擔保或不完全給付之損害賠償責任，兩造已於系爭契約第17條第4項約定，縱有瑕疵亦約定以信義房屋委請專業廠商評估修繕的費用數額進行解決，信義房屋已委請廠商估價修繕費用為3萬2,500元，兩造最終於110年7月28日達成協議，保留7萬元在信義地政士處，是原告提出本件訴訟請求超過上開兩造協議之內容顯屬無據，又兩造雖簽立系爭協議書，然對於原告主張的情形是否符合系爭契約第17條第4項而應由被告負擔相關費用當時並無共識，故當時信義房屋均未進行修繕，且原告於112年3月9日民事陳述意見狀稱兩造已合意解除系爭契約第17條第4項約定，撤回信義房屋公司委請廠商評估修繕，於系爭鑑定報告書做成後又找信義房屋估價等情，其主張容有矛盾並有違誠信原則而不可採，原告不得再主張系爭契約第17條第4項約定。另被告否認斌凱公司及敦睦工程行之估價內容，蓋顯非滲漏水費用或地壁磚修繕費用，所載抽油煙機、爐台、烘碗機等設備與本案無關，不得納入請求，且本件縱有修繕必要，當均予以折舊計算。
㈦原告於110年7月23日即已發現瑕疵並請信義仲介通知被告，
另於111年1月24日被告收到存證信函，該函並未提及所謂8項瑕疵，原告遲至111年4月12日始提起本件訴訟，已逾民法第365條第1項規定規定之6個月，是原告提起本件訴訟主張系爭房屋有瑕疵而請求減少價金，自無足採等語，資為抗辯。
㈧並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查，兩造於110年6月2日簽訂系爭契約，約定原告以3,900萬元向被告購買系爭房地，被告於110年7月28日點交系爭房屋予原告；嗣兩造於110年7月28日另簽訂系爭協議書，被告同意於點交時保留7萬元於信義房屋所配合地政士處，作為兩造就系爭房屋屋況修繕、地壁磚空心狀態、變電箱安全閥問題協調之擔保；原告於111年1月以存證信函載明接獲系爭房屋同號9樓房屋住戶告知屋頂天花板漏水，經檢測後就疑似熱水管漏水，主張依民法第359條規定請求減少價金，依民法第227條、第360條請求損害賠償，該存證信函被告已收受，有系爭契約、系爭協議書、存證信函在卷可稽（見本院卷一第21至39、41至43、71頁），復為兩造所不爭執（見本院卷一第123頁），以上事實堪予認定。
四、原告主張被告交付之系爭房屋有主衛浴間、客衛浴間及廚房之壁磚、地磚空心或破損；主衛浴間地板及門檻交界處未抹防水塗層；主衛浴間天花板含水率高有白華現象及滲漏水打針填補；客用衛浴間天花板有白華現象及水痕；客用衛浴間天花板壁面裂開有剝落之現象；客廳外推陽台窗框下方施作防水填塞；配電盤、變電箱無斷路器、無瓦斯洩漏偵測器等安全機制；書房冷氣和窗框下牆面滲漏水，及滲漏水至同號9樓房屋等瑕疵，原告得依民法第359條、第179條、第227條第1項規定及系爭契約第17條第4項約定請求被告給付69萬5,160元等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有明文。又所謂不完全給付係指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言，最高法院101年度台上字第1159號裁判可資參照。
㈡次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條、第355條第1項、第359條前段定有明文。再按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，最高法院77年度第7次民事庭會議決議㈠可參。惟買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，出賣人仍應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院98年度台上字第1691號、103年度台上字第2631判決意旨參照）。又物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。故買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，應無民法第365條規定之適用，最高法院94年度台上字第1112號、92年度台上字第882號判決意旨亦可參照。惟買賣標的物之瑕疵並非出賣人應負擔保責任之範圍，或為買受人於契約成立之際所明知，除契約另有約定外，買受人自不得主張買受人應負瑕疵擔保或不完全給付之債務不履行責任。
㈢系爭契約第17條第4項約定：簽約後，如發現本標的物有漏水
、壁癌、管路堵塞、蟲害、混凝土剝落（氯離子未超過標準時適用）、地壁磚隆起或破損等狀況，買賣雙方同意以下列方式處理：由信義房屋委請專業廠商評估修繕，費用由賣方負擔。依本項約定後，雙方同意按約定方式辦理，不得藉故拒絕付款或點交，前述約定於交屋後發現之瑕疵仍適用之等語（見本院卷一第28頁），而兩造及信義房屋嗣後於交屋時簽署之系爭協議書其上記載：「…三方達成協議如下：一、交屋前因屋況修繕之情事，信義房屋股份有限公司已委請廠商估價修繕費用為新台幣32500元整（詳如附件），但交屋時因甲方（指原告）針對地壁磚空心狀態及變電箱安全閥問題，乙方（指被告）同意於點交時保留新台幣（以下同）7萬元整於信義地政士，作為雙方協調之擔保。二、除本協議書之約定外，三方（包含仲介人員）不得主張遲延責任或為其他請求，並對本協議書內容保密，除承辦地政士外，不得洩漏予他人知悉。三、其餘買賣事宜悉依上開不動產買賣契約書之約定辦理。四、本協議書各項約定有優先於買賣契約相關條文及約定適用之效力。本協議書未約定者，仍應依買賣契約相關條文及約定履行…」（見本院卷一第71頁），足見除地壁磚空心狀態及變電箱安全閥問題兩造尚有爭執外，就原告主張系爭房屋有主衛浴間地板及門檻交界處未抹防水塗層；主衛浴間天花板含水率高有白華現象及滲漏水打針填補；客用衛浴間天花板有白華現象及水痕；客用衛浴間天花板壁面裂開有剝落之現象；客廳外推陽台窗框下方施作防水填塞；書房冷氣和窗框下牆面滲漏水等情形，兩造已同意依系爭契約第17條第4項約定簽訂系爭協議書，由信義房屋委請廠商估價修繕費用3萬2,500元由被告負擔，則原告依系爭契約第17條第4項及系爭協議書約定，就上開部分請求被告給付3萬2,500元，自屬有據。至被告雖抗辯原告已陳述兩造已合意解除系爭契約第17條第4項約定，則原告不得再主張系爭契約第17條第4項約定等語，惟查，原告固曾陳述：按被告112年2月23日民事陳述意見狀，明確表示不同意依系爭買賣契約第17條第4項證據契約進行，故兩造均同意不主張該條由信義房屋委請廠商進行鑑定，自應認為兩造已合意解除第17條第4項鑑定協議約定，事後不得再主張。故原告撤回請求鈞院命信義房屋委請廠商評估修繕等事項，並將繳納鑑定費用等語（見本院卷一第278頁），惟依其內容原告僅在表明以鑑定為調查證據方法，不再主張由信義房屋委請廠商估價之證據契約，並非不再主張系爭契約第17條第4項漏水等屋況修繕費用由被告負擔之約定，此參原告自始均將系爭契約第17第4項約定列為請求權基礎自明，況被告於斯時仍抗辯本件原告主張之瑕疵應依系爭契約第17條第4項約定處理，並無進行鑑定之必要等語，足見被告並未與原告合意解除系爭契約第17條第4項約定之意，被告上開抗辯顯非可取。㈣又系爭契約第17條第4項約定目的僅在規範契約當事人因系爭
房地買賣所衍生物之瑕疵擔保責任之訴訟外處理方式，避免任一方藉故拒絕付款或點交，以利買賣契約順利履行完畢，並無明文限制買賣雙方得就履約爭議另循司法以訴訟解決爭議之權利，亦未限制評估修繕金額僅能由信義房屋委請專業廠商為之，此可參兩造與信義房屋簽訂之系爭協議書已約明因尚有地壁磚空心狀態及變電箱爭執，故同意保留7萬元於信義地政士，作為兩造協調之擔保，而非由信義房屋逕行委請廠商估價亦明。㈤原告所主張主衛浴間、客衛浴間及廚房之壁磚、地磚空心或破損部分：
⒈兩造於系爭協議書已載明就地壁磚空心狀態尚有爭執，足見被告就上開部分並未承認係為瑕疵。
⒉又本院委請之鑑定機關社團法人中華民國建築技術學會之指
定之建築師會同兩造訴訟代理人針對A.主衛浴間、B.客衛浴間及C.廚房之壁磚、地磚空心或破損情形進行檢測，鑑定人以打診法棒敲擊及目視法檢視上述空間內壁磚、地坪磁磚之現況，鑑定結果為：於主衛浴、客浴間及廚房之牆壁及地坪均有少數磁磚由打診回饋感覺有空洞聲響，然目視及以手觸摸目前並未有明顯膨拱、剝離或勾縫破裂之損害現象，且目前壁磚、地磚表面狀況良好、無破損、掉落情形。由經驗法則可知：磁磚黏著層、防水層材料之衰老、乾縮導致敲擊打診聲音較空洞以及磁磚面層偶有之細紋於30年以上之房屋實屬常見，故系爭房屋之磁磚、地磚狀況尚堪使用（見本院卷一第305頁）。
⒊本院酌以系爭房屋係屬已興建完成30餘年之中古屋，屋內裝
潢狀況本非與新成屋相同，且原告自承於110年5月17日有與原告配偶、信義屋仲介三人至系爭房屋現場看屋等語 (見本院卷一第142頁)，對於浴室、廚房地面及牆壁貼有磁磚，且已使用達數十年等情應可知悉，原告以目視及手觸亦可於簽約前檢視壁磚、地磚有無空洞之狀態，惟綜觀系爭契約全部約定，除第17條第4項有約定「地壁磚隆起或破損等狀況」由被告負擔修繕費用外，並無特別約定地磚或壁磚不得有空洞等情形，顯見地磚或壁磚無空洞情事並非兩造約定被告應負之瑕疵擔保範圍或保證之品質，且系爭房屋之磁磚、地磚狀況尚堪使用，縱地磚或壁磚有空洞情形亦無滅失或減少其通常效用及價值，復無不符系爭契約約定債之本旨而有不完全給付之情事。
⒋原告主張廚房之壁磚已有破損情形等語，並提出照片為證（
見本院卷一第431頁），被告則否認該照片為廚房之壁磚照片，抗辯拍攝位置應為陽台，且以系爭房屋35年屋齡，壁磚出現裂痕實難謂已構成瑕疵等語，本院觀之上開照片係窗戶下方一片壁磚上有一條約十餘公分裂縫，顯有破損，惟該壁磚並未隆起或掉落，且該片牆面之壁磚樣式普通，並無特殊花樣，縱需更換，亦可僅更換該片壁磚即可，故就該片壁磚以系爭鑑定報告書20公分×30公分壁磚一片單價1,300元，加上打除250元，1：2防水水泥砂漿粉光1平方公尺700元及牆面高分子防水劑塗覆1平方公尺500元（見本院卷一第367頁），合計2,750元為合理修復費用。
⒌綜上，除原告提出之一片壁磚有裂縫破損需修補，修補費用2
,750元外，系爭房屋其餘壁磚、地磚表面狀況良好、無破損、掉落情形，且尚堪使用，無需置換修補，難認係屬瑕疵，則就原告主張主衛浴間、客衛浴間及廚房之壁磚、地磚有空心或破損部分，依系爭契約第17條第4項約定被告應負擔之修繕費用為2,750元。
㈥原告主張配電盤、變電箱無斷路器、無瓦斯洩漏偵測器等安全機制部分：
⒈兩造於系爭協議書已載明變電箱安全閥問題尚有爭執，足見被告就此部分並未承認係為瑕疵。
⒉又本院委請之鑑定機關社團法人中華民國建築技術學會之指
定之建築師會同兩造訴訟代理人針對系爭房屋現況設置有無
A.配電盤、B.變電箱斷路器及C.瓦斯滲漏偵測器等情事進行調查與確認，鑑定結果認定：建築物構造物機電工程實務上＂變電箱＂（Transformer）係指由臺電高壓主幹線經由社區大樓受電設備或變電箱降壓至民生用電（例如220V/110V）再供應予建築物之設施；一般情況均設置於大樓公設受電室或於建物法定空地上。系爭房屋係本大樓之其中一戶住宅單元，理論上應不致有變電箱設置於屋內較屬合理。由社區受配設施經降壓後配置於住宅單元內，依據各種電器、迴路系統使用之所需電流量（安培：單位Ａ）分佈設於配電盤上，並由無熔絲斷電開關保障其用電安全，如遇用電過載即行跳脫斷電。近年來機電、消防安全規定與時進，新建築物均已採用金屬製、具防火時效之箱體設置於家戶中，故亦稱配電箱或開關箱，實則與配電盤為相同機能。設於系爭房屋檢視配電盤及無熔絲開關現況，目前配電盤箱體及箱門均為木作裝修所製，不符合CNS第16401章規定，雖有配置漏電斷電器，但安全堪慮。於系爭房屋內並未發現有裝設瓦斯洩漏偵測器情況。系爭房屋目前設置有配電盤及漏電斷路器，然以木作裝修材包覆並以本門啟閉，根據CNS第16401章低壓配電箱相關規定，爭爭房屋應予修改裝設合格之金屬箱體總成方為合格，費用估計為1萬1,000元。系爭房屋目前廚房天花板區域未有裝設瓦斯洩漏偵測器，因系爭房屋為使用近35年之中古大樓，當時之消防警報設施並未有瓦斯洩漏偵測器之發明與設置，然現今瓦斯洩漏偵測器已相當發達，除新設大樓連動式的相關消防、偵煙（及可燃氣體偵測）警報系統，已建成之中古房屋可購置合格之市售品瓦斯洩漏偵測器貼附於廚房天花板處，估計費用為2,000元等語（見本院卷一第299、309頁）。
⒊本院審酌系爭房屋係屬已興建完成30餘年之中古屋，依興建
當時之法令並無須配置瓦斯滲漏偵測器規定，且原告於簽約前已至系爭房屋現場看屋，對於系爭房屋有無配置瓦斯滲漏偵測器可一望即知，惟系爭契約並未特別約定系爭房屋須配置瓦斯滲漏偵測器，顯見配置瓦斯滲漏偵測器並非被告應負之瑕疵擔保範圍或保證之品質，欠缺該瓦斯滲漏偵測單配置亦屬買受人即原告所明知，且無滅失或減少系爭房屋通常效用或契約預定效用，自難認系爭房屋未配置瓦斯滲漏偵測器係屬瑕疵或構成不完全給付。
⒋系爭鑑定報告書固認配電盤箱體及箱門均為木作裝修所製，
不符合CNS第16401章規定，雖有配置漏電斷電器，但安全堪慮，然查，系爭房屋為一般住宅，且已興建完成30餘年，系爭房屋依興建當時之公共工程施工綱要規範並無第16401章規定，且原告於簽約前已至系爭房屋現場看屋，對於系爭房屋配置之配電盤箱體及箱門為木作裝修所製可一望即知，該配電盤配置方式為原告於訂約前明知，然系爭契約並未特別約定配電盤箱體及箱門須符合CNS第16401章規定，顯見配電盤箱體及箱門須符合CNS第16401章規定非被告應負瑕疵擔保之範圍或保證之品質，而系爭房屋內設置之配電盤已有漏電斷電器，尚難認欠缺通常效用及預定效用，自難認系爭房屋所配置之配電盤係屬瑕疵或構成不完全給付。
⒌綜上，原告主張系爭房屋有配電盤、變電箱無斷路器、無瓦
斯洩漏偵測器等安全機制之瑕疵，並構成不完全給付等語，並非可取。
㈦原告主張系爭房屋滲漏水至同號9樓房屋部分：
⒈系爭契約第17條第4項已約定簽約後發現系爭房屋有漏水，修
繕費用由賣方即被告負擔，於交屋後發現仍適用之（見本院卷一第28頁），再酌以房屋漏水倘嚴重確有影響房屋通常效用，顯見交付無漏水之房屋為被告應負瑕疵擔保之範圍，並始符合系爭契約債之本旨給付。
⒉依系爭鑑定報告書所載，本院委請之鑑定機關社團法人中華
民國建築技術學會指定之建築師會同兩造訴訟代理人經同號9樓所有權人同意入戶至所指漏水損害點9樓廚房檢視，於廚房天花板上方發現自直上層10樓向下之滲漏點，然潮濕、滲漏情形非為嚴重，目前9樓住戶於其天花板裝修範圍內置放水盆用以盛接漏水，造成不便。再返至系爭房屋直上漏水損害相對位置，於廚房流理檯下方冷、熱管接頭處發現滲漏點，旋於系爭房屋後陽台熱水管接頭處以攜帶式動力水壓測試機進行測試，考量系爭房屋大樓屋齡已屆35年有管線老舊問題，過度加壓測試恐引致管線損壞，故起始測試水壓設定為
6.0kg/c㎡，然後接管試壓後約3分鐘，儀表指數便驟降至5.0kg/c㎡，熱水管滲漏之損害情形已顯而易見。鑑定結果為：
鑑定人於系爭房屋廚房流理檯下方熱水管接頭發現滲漏情形並於直下層9樓正下方廚房天花板混凝土面發現滲漏損害點；輔以於10樓後陽台熱水管處搭接攜帶式動力水壓測試計發現熱水管內給水壓力自初始預設之6.0kg/c㎡於短暫3分鐘內即發生壓降至5.0kg/c㎡之變化，系爭房屋自廚房流理檯下方向直下層9樓相對位置廚房天花板確有滲漏之情形。經本鑑定自系爭房屋直下層9樓廚房天花板發現之滲漏損害情形研判，雖非嚴重然涓滴日累，研判此損害應已發生達3年以上，發生原因係系爭房屋管線老舊，除歷經使用近35年期間地震導致埋設於結構體內之管線裂損、接頭材質之老化與鬆動，原建造時期普遍使用之鑄鐵熱水給水管有可能因年代久遠產生鏽蝕。該滲漏情形可完成修復，修復方式為：⑴更換目前系爭房屋流理台下方及後陽台之冷熱水管之接頭。⑵進行冷熱水管相關接頭、管線之巡檢與更換。⑶更換系爭房屋流理檯高腳式水龍頭及冷、熱水管。依目前市面價格檢測及修繕費用約為4萬元。
⒊本院審酌系爭房屋滲漏水至同號9樓之原因係因系爭房屋廚房
流理檯熱水管老舊裂損、接頭材質老化與鬆動，故僅依系爭鑑定報告書所陳前述修復方式即可修復，檢測及修繕費用依市面價格為4萬元。至原告雖主張下層9樓屋主不願配合無法修繕滲漏水等語，惟依系爭鑑定報告書所舉修繕方式尚無須至同號9樓房屋，自無原告所稱無法修繕情事。又原告另主張依信義房屋委請廠商評估滲漏水至同號9樓部分之修繕費用，包含管線處理施工金額至少為6萬2,000元、移除並回復裝潢之施工金額至少為17萬660元，合計為23萬2,660元等語，並提出斌凱公司工程估價單、敦睦工程行報價單等件為證（見本院卷一第475、477頁），惟被告已否認上開文書真正（見本院卷一第509頁），本院觀之斌凱公司工程估價單，其中編號九室內熱水管更新（配置暗管）（陽台明管，室內暗管）共計6萬2,000元，顯係全室熱水管線更換，並非僅針對後陽台冷熱水管接頭及廚房流理檯冷、熱水管之管線、接頭之修繕，而依系爭契約亦無被告須更換全室熱水管線之約定，此份估價單自非可採。另敦睦工程行報價單工程內容包含舊有廚具拆除、廢棄物清運含規費、廚具上下櫃（含韓國人造石）、水槽KL-166歐化手工方型水槽、上項水槽下崁工資、龍頭K-LF413（伸縮）、櫻花倒T型抽油煙機DR-7790BSX
L、櫻花爐台G2926G、櫻花烘碗機Q7565BW、上項廚具抽屜、烤漆玻璃（優白綠烤），顯係將廚房配置之廚具及水槽、抽油煙機、爐台及烘碗機、烤漆玻璃全部更換，然而，本件滲漏水情形僅需將後陽台熱水器冷熱水管接頭，及流理檯部分之冷熱水管接頭、冷熱水管更換即可，並無需拆除更換未涉及滲漏水部分之廚房上櫃廚具、抽油煙機、烤漆玻璃、爐台及烘碗機，縱為更換廚房流理檯之冷熱水管接頭、水管，亦僅需拆除重置部分廚具下櫃即可，故原告主張滲漏水部分應依敦睦工程行報價單為修繕，亦非足取。
⒋綜上，系爭房屋確有廚房流理檯熱水管漏水之情事，合理修
繕費用為4萬元，依系爭契約第17條第4項約定，被告自應負擔該修繕費用。又上開滲漏水情事期間已達3年以上，可見該滲漏水情節係於系爭契約簽約前即已存在，惟被告於標的物現況說明書第29項「本標的物現況有無滲漏水或壁癌之情形?（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」內容勾選「否」（見本院卷一第69頁），然依原告提出之被告與社區總幹事間LINE108年2月25日至000年0月00日間對話紀錄（見本院卷一第153至157頁），被告先傳送：「總幹事早，我明天早上會到台北，關於9樓所提問題，請問可約報價廠商，9樓住戶在明天上午十時或十一時，和您一起討論處理事宜嗎？麻煩您了，謝謝」，總幹事回覆：「王先生您好：剛剛廠商來電，確認明天上午十點會出席，謝謝您」，被告繼而表示：「早上1-1號10樓已經停水，且已經放水了」，後總幹事陳稱：「王先生您好：茲就把這幾天所觀察滲水之事件（共10張），提供與王先生參考」，被告再表示：「感謝，今天會將簽名後估價單傳送廠商」、「已經將估價單回傳廠商，請向廠商確認，待廠商排定施工時間即匯款50%，麻煩您了」，嗣被告再詢問：「總幹事，麻煩你問一下廠商，是否有收到我請助理傳真的簽名後估價單，如果有收到，為什麼尚未排定施工時間？還是我要做何後續處理」，總幹事之後通知：「不客氣，剛剛確認，有收到，進場日期會再通知我們」，被告則回覆：「廠商已經聯絡說明，感謝」、「廠商通知下週二上午施工，煩請通知樓下住戶，感謝」，顯見於系爭契約成立前被告已知悉系爭房屋有滲漏水至同號9樓房屋情事，而系爭房屋配置管線設置屬建築物之成分，為建築物之一部，房屋所有人即被告應負有妥善保管、維修之責，若任憑管線老化破損而造成滲漏水現象，難謂無過失，被告於簽約時並未如實告知原告曾有滲漏水至他人之情事，堪認被告有可歸責於己之事由，所為給付之內容不符合債務本旨，應負不完全給付之債務不履行責任。則原告依系爭契約第17條第4項約定及民法第227條規定請求被告給付修繕費用4萬元，應屬有據。
⒌就原告主張因滲漏水問題修繕後導致原告之損害如交易價值
減損部分，系爭鑑定報告書就此部分之鑑定結果為：系爭房屋雖有滲漏水問題，由於其為已建造完成將屆35年之中古屋，使用多年來因材料老化、地震天災引致之管線裂損與劣化在所難免，此亦為目前普遍存在於中古建築物之情形。倘系爭房屋之漏水情事係新成屋交屋之瑕疵，自另當別論且不可豁免，將立即影響其交易之價值。有關不動產市場價格經鑑估之因素，除建物區位條件、生活機能、土地價值、嫌惡設施及污名事件等多項影響，影響交易價值之因素可謂相當複雜。系爭房屋除對其直下層受滲漏水侵害造成生活上之不便以及其可能造成廚房裝修材之損害，並未造成如結構上之損害、人身安全或使用權利上之侵害，此部分宜另由系爭房屋及其直下層9樓兩造協議修繕及賠償相關事宜。本案如經檢測修繕，自得以解決目前滲漏水問題，其對系爭房屋之交易價值，應不致有所減損等語（見本院卷一第303、305頁）。
本院審酌系爭房屋滲漏水至同號9樓房屋廚房天花板之位置為系爭房屋廚房流理檯下熱水管，且修繕方式僅需更換系爭房屋後陽台冷熱水管接頭及流理檯下方冷熱水管接頭及管線，費用亦僅需4萬元，而同號9樓房屋滲漏水現象並非嚴重，堪認系爭房屋滲漏水修復後並未減損系爭房屋之交易價值。至原告雖主張系爭鑑定報告書未將後續原告與9樓屋主協議修繕及賠償相關事宜列入交易價值減損考量，系爭鑑定報告書對於交易價值減損之結論不可採等語，惟查，如上所述，系爭房屋滲漏水至同號9樓房屋情況非屬嚴重，並未影響系爭房屋之結構或人身、居住安全或使用權利，且僅依系爭鑑定報告書所載對系爭房屋之修復方式即可修復，該滲漏水所造成之鄰房損害並非系爭房屋之損害，自無減損系爭房屋之交易價值，縱事後同號9樓房屋向原告求償，亦屬被告是否應對原告負損害賠償責任問題，與系爭房屋交易價值減損無涉，原告上開主張並不可採。是以，原告依系爭契約第17條第4項約定、民法第359條、第179條及第227規定為此部分請求，洵非有理。
五、綜上所述，原告依系爭契約第17條第4項約定及民法第227條規定，請求被告給付7萬5250元（即3萬2,500元＋2,750元＋4萬元），及自起訴狀繕本送達被告之翌日即111年5月6日（見本院卷第91頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾上開部分之請求，即屬無理由，應予駁回。又本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，併依被告聲請宣告被告供擔保後，得免為假執行。至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 8 月 29 日
民事第五庭 法 官 鄭佾瑩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 29 日
書記官 鄭汶晏