臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第2869號原 告 柯孫豪被 告 陳室融上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國111年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將臺北市○○區○○街○○○巷○○○號四樓房屋騰空返還予原告，及給付原告積欠之電費與瓦斯費用共新臺幣肆仟陸佰壹拾捌元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰零肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰壹拾貳萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原訴之聲明第一項為「被告應立即騰空並歸還原告台北市○○區○○街00巷0○0號4樓房屋（下稱系爭房屋），與自民國110年11月15日起至交屋日止，按月給付賠償金新台幣（下同）3,300元，及繳納積欠該門號之電費與瓦斯費用」（見本院台北簡易庭111年度北補字第950號卷《下稱補字卷》第9頁）；嗣於111年5月6日具狀變更前揭聲明為「⑴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。⑵被告應自起訴狀送達翌日起至遷讓騰空返還房屋日止，每月給付2,600元，並自110年12月20日起至遷讓房屋之日止，每月給付原告瓦斯費與電費3,420元」（見補字卷第63頁）；又於111年7月4日具狀變更前揭聲明為「被告應立即騰空並返還系爭房屋予原告，暨給付自110年11月至遷讓返還系爭房屋日止，積欠系爭房屋門牌之電費與瓦斯費目前合計4,332元」（見本院卷第27頁）；復於111年9月1日具狀變更前揭聲明為「被告應立即騰空並返還系爭房屋予原告，暨給付自110年11月至遷讓返還系爭房屋日止，積欠該房屋門牌之電費與瓦斯費用目前合計4,618元」（見本院卷第77頁）。原告上開變更，各核屬減縮或擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，自應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠被告於110年間向原告承租系爭房屋，並與原告簽訂房屋租賃
租約（下稱系爭租約）後，未得到原告同意，隨即自行新增隔間造成違建，因造成漏水遭鄰居抗議，且未經原告同意，違法改建套房出租，顯然違反租約之約定。被告又未依租約，且未經原告同意，違反當初協議好的水、電、瓦斯付費方式，擅自更改系爭房屋之水電瓦斯所有人姓名，又不履行善良管理人責任，履行繳納費用之責任，影響原告權益。原告於110年12月20日曾寄簡訊催告被告要求限期繳納電費及瓦斯費，之後亦寄存證信函至被告之戶籍址告知被告拒付瓦斯費已違反租約，於111年3月1日起終止租約，惟均未獲被告置理。爰依契約之法律關係及民法第767條第1項規定，提起本訴，請求被告遷讓系爭房屋及給付積欠之電費與瓦斯費計4,618元等語。
㈡並聲明：⑴被告應立即騰空並返還系爭房屋予原告，暨給付自
110年11月至遷讓返還系爭房屋日止，積欠該房屋門牌之電費與瓦斯費用目前合計4,618元。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造訂約時，被告就跟原告表示會進行改裝，原告當時表示同意，僅稱合約到期後，被告應自行回復原狀，所以才有系爭租約第7條之約定，且依系爭租約第4條第2項約定是可以轉租。另就電費與瓦斯費部分，係因原告堅持要以信用卡自動扣款，導致被告收不到紙本帳單，並不是被告不繳費，系爭租約也未提及電費及瓦斯費之繳費方式，僅合意水電費、瓦斯費由被告負擔等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本院之判斷：原告主張被告向原告承租系爭房屋，但未經原告同意，違法自行新增隔間造成違建，且未經原告同意，違法改建套房出租，顯然違反租約之約定，又積欠原告系爭房屋之電費與瓦斯費計4,618元，經原告催告後，被告均置之不理，原告遂終止租約，爰依契約之法律關係及民法第767條第1項規定，提起本訴，請求被告遷讓系爭房屋及給付積欠之電費與瓦斯費計4,618元等情，惟被告否認，並以上開情詞置辯，則本件所應審究者厥為：被告是否有違反系爭租約之約定？原告以被告違約終止系爭租約，是否有理由？原告主張被告積欠原告電費與瓦斯費用計4,618元，是否有據？茲分項析述如後：
㈠被告是否有違反系爭租約之約定？原告以被告違約終止系爭
租約，是否有理由？⒈原告主張被告違反轉租之約定部分，應屬有據：
原告主張被告未經其同意，逕將系爭房屋轉租他人一節，被告固不否認轉租之事，惟辯稱依兩造簽訂之系爭租約第4條第2項有約定可以轉租云云。然查，兩造簽訂之系爭租約第4條第2項係約明：「經由甲方（即原告）同意，租賃期間，乙方(即被告)得將租賃標的之全部或一部轉租、出借、頂讓，得由他人使用租賃標的」之約定（見補字卷第13頁）。稽此，被告於未經原告同意轉租前，不得擅自將系爭房屋之全部或一部轉租他人，被告如有此轉租行為，即屬違約，並非被告所辯雙方有約定可以轉租云云。本件被告既未能舉證證明其轉租行為，已獲原告之同意，是其轉租行為，即屬違約行為，堪以認定。
⒉被告既有前揭違約轉租行為，原告以被告違約為由，主張終止系爭租約，自屬有據。經查：
⑴原告雖稱其前曾發函通知被告，因被告違約已終止系爭租約
一情，並據提出台北光華郵局000025、000067號存證信函存卷為憑（見補字卷第23、25頁），惟被告稱其戶籍地已變更，否認有收到前揭存證信函，而原告嗣後於本院審理時亦自承「我有寄發存證信函給被告的戶籍地，但被告拒絕簽收，被郵局退回」等語（見本院卷第94頁）。經查，被告之戶籍址確實於110年10月間已變更為現在之戶籍址，此由戶役政連結作業系統查得之被告全戶戶籍資料在卷可徵（見本院卷第11頁），足見原告當時依「新北市板橋區互助街」地址寄送予被告時，該址已非被告之戶籍址，原告又未提出前揭存證信函之送達回證供本院憑參，無從證明前揭存證信函已送達被告，則原告主張其已寄發前揭存證信函向被告為終止租約之意思表示云云，並無可採。
⑵然原告於本院審理期間所提之「民事補充理由狀四（遷讓房
屋及不當得利）」之書狀中，復為終止與被告之系爭租約之意思表示（見本院卷第79頁），並將前揭書狀繕本逕寄被告，嗣被告於本院審理時亦當庭表示有收到前揭書狀一情（見本院卷第93頁)，而依民法第263條、第258條第1項規定，終止契約只須向他方當事人以意思表示為之即可，則原告已送達前揭書狀予被告，應認原告已向被告為終止系爭租約之意思表示。從而，原告以被告未經其同意擅自將系爭房屋轉租他人之行為，有違反系爭租約之情事，主張終止系爭租約，當屬有理由。
㈡原告主張被告積欠原告電費與瓦斯費用計4,618元，是否有
據？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。本件原告主張系爭房屋之電費及瓦斯費，原告都是先以其銀行信用卡代繳費用後，等到扣款產生繳費憑證後，紙本收據會郵寄到系爭房屋1樓信箱，原告在雙方簽訂租約前，已明確告知被告，也經被告同意，雙方才簽約，惟被告卻擅自更改繳費方式，但被告迄今仍積欠原告代繳之電費及瓦斯費用計4,618元未還等情，業據提出信用卡帳單5紙附卷可查（見補字卷第21頁及本院卷第81、83、85、87頁），被告雖辯稱：是因為被告收不到紙本帳單，並不是不繳費云云。然查，原告既已提出其為被告代扣電費及瓦斯費之證據，亦未見被告爭執該證據之形式真正，被告雖於111年7月25日當庭提出包括電費、水費及瓦斯費之證據（見本院卷第45至67頁），但其中電費、瓦斯費之繳費憑證，皆非原告請求被告應清償之代繳月份，又其中數張水費繳費憑證，亦非原告本件請求，此外，被告均未另舉證以實其說，是堪認原告主張被告尚積欠原告電費與瓦斯費用計4,618元，應屬有據。
四、綜上所述，原告依契約之法律關係及民法第767條第1項規定，請求被告應立即騰空並返還系爭房屋予原告，暨給付自110年11月至遷讓返還系爭房屋日止，積欠該房屋門牌之電費與瓦斯費用目前合計4,618元，為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，本院併依職權酌定被告提供相當之擔保金額，為免假執行之宣告，附予敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 10 月 14 日
民事第四庭 法 官 陳靜茹以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 10 月 14 日
書記官 蔡汶芯