臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第2958號原 告 柯湫鈴兼 上訴訟代理人 柯湫鑾原 告 柯湫珠
柯湫紋被 告 葉瀚芸即臺北市私立葉鴻文理短期補習班訴訟代理人 林素貞上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號六樓房屋遷讓返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告為門牌號碼臺北市○○區○○路000號6樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，兩造於民國106年2月1日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將系爭房屋出租予被告，租期自106年2月1日起至111年1月31日止，租金自110年2月1日起至111年1月31日租金為每月新臺幣（下同）5萬4,500元，系爭租約第6條明文記載除經原告同意繼續出租外，被告於租期屆滿時應將系爭房屋遷空交還原告，如不即時遷讓交還系爭房屋，原告得請求被告賠償按月租金5倍之違約金。然被告於承租期間甚少準時繳交租金，自109年10月起至110年12月期間已積欠管理費10萬6,335元。原告於110年11月22日以存證信函通知被告系爭租約期滿後不再續租，要求點交，並委託仲介協助處理新的租約，惟被告不斷向仲介表示願意繼續承租系爭房屋，並一再透過仲介欲與原告協商新的承租價格，然原告委託仲介所提之出租條件為「不含車位每月租金6萬8,500元」，經被告一再協商議價，最後原告同意降低出租條件為「含車位每月租金6萬5,000元」，被告允諾後又要求降價，甚至指稱系爭房屋鬧鬼，欲貶損系爭房屋價值。原告不勝其擾，遂於111年1月26日再次以存證信函通知被告應於系爭租約期滿之111年1月31日遷讓並返還系爭房屋，足認兩造最終並未締結新租賃契約。詎被告於系爭租約期滿後之111年2月1日，逕行匯款4萬7,900元至原告帳戶，再向原告委託之仲介表明有繼續承租之意願，也承諾會將管理費結清，原告考量多年合作情誼，遂再次向被告提出「含車位每月租金6萬5,000元，需要公證，且一次給付一年租金」之承租條件，惟被告就此置之不理，迄今未與原告締結新租賃契約。為此，爰依民法第767條之規定，請求被告遷讓房屋等語。並聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還原告。
二、被告則以：兩造簽訂系爭租約時，原告有承諾會讓被告承租到被告不想再續租為止；且系爭租約之租金歷年來均有調漲，原告於110年間一度擬調漲租金為每月7萬元，被告因認租金太高而與原告協調，經原告同意以「每月租金6萬5,000元」之條件將系爭房屋續租被告，至於原告所提出「一次給付一年租金」之條件，被告有以電話向房仲表示，一次給付的話被告壓力太大。而於系爭租約期滿後，在兩造洽商新租約期間，被告仍有先以系爭租約原約定之租金每月5萬4,000元繼續繳付每月租金，直到與原告協調達成上開「每月租金6萬5,000元」之條件後，被告即於111年2月過完年後補足差額，且自111年3月起向原告繳納每月租金6萬5,000元，持續繳付至111年8月間，則原告既已同意以上開租金之條件將系爭房屋續租被告，兩造間雖未簽訂書面租約，仍應認為已成立新租賃契約，是原告之主張為無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：原告主張其為系爭房屋之所有權人，兩造於106年2月1日簽訂系爭租約，約定由原告將系爭房屋出租予被告，租期自106年2月1日起至111年1月31日止，租金自110年2月1日起至111年1月31日租金為每月5萬4,500元等節，有系爭租約及系爭房屋建物登記公務用謄本1份在卷可稽（見北司補卷第11至21頁、本院卷第19至20、75至82頁），堪信為真；又所主張被告目前仍繼續占有系爭房屋之事實，亦為兩造所不爭執（見本院卷第103、128頁)，堪信為真實。至原告主張系爭租約期滿後，被告已無繼續占有系爭房屋之正當權源乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯。茲就兩造爭執之點論述如下：
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。原告為系爭房屋之所有權人乙節，業經認定如前，被告對於其占有系爭房屋之事實並不爭執，僅抗辯並非無權占有，自應由被告就其占有系爭房屋具有合法正當占有權源之利己事實負舉證責任。
2、經查，依據系爭租約第2條之約定，兩造間就系爭房屋之租期約定至111年1月31日止屆滿，且系爭租約第6條復明文約定：「乙方（即被告，下同）於租期屆滿時，除經甲方（即原告，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方」等語，是除經原告同意繼續出租外，被告於租期屆滿時即應將系爭房屋遷空交還原告，如不即時遷讓交還系爭房屋，原告尚得請求被告賠償按月租金5倍之違約金。而參原告所提110年11月22日存證信函及其回執、111年1月26日存證信函及其回執（見北司補卷第9頁、本院卷第83至93頁），內容均一再重申兩造間就系爭房屋租約之租期至111年1月31日止，屆期不再續約等語，足認原告於系爭租約到期後，並未同意繼續出租系爭房屋予被告；又依原告委託之仲介與被告之通訊軟體LINE對話紀錄（見本院卷第59至
63、69頁），雖可見被告有一再請託仲介與原告洽談重簽租約之事宜，然於仲介向被告表示：「屋主（即原告）說要重新打租約，租金是65000元整，需要公證，一次給付一年」等語後，被告即未予回覆；被告於本院審理中雖稱：「我們有以電話跟房仲說，希望跟房東說一次給付，被告壓力太大」等語（見本院卷第105頁），然此更徵被告就原告所提出之出租條件未予同意，兩造就租賃契約必要之點並未達成意思表示之合致，自不能認為已成立新的租賃契約。從而，兩造間之租約已於111年1月31日到期，原告既未同意繼續出租，被告自應依約於租期屆滿時將系爭房屋遷空交還原告，是於111年1月31日係爭租約之租期屆滿後，被告繼續占有系爭房屋即欠缺正當權源。從而，原告依據民法第767條第1項之規定，請求被告返還系爭房屋，自有理由。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 2 月 2 日
民事第一庭 法 官 呂俐雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 2 日
書記官 吳芳玉