臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第2217號原 告 鍾黎熹
鍾黎燕鍾黎潢共 同訴訟代理人 邵華律師被 告 鍾黎眞
送達處所：臺北市○○區○○○路000 巷0弄0號0樓訴訟代理人 蕭蒼澤律師上列當事人間請求返還共有物等事件，本院於民國112年6月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○巷○弄○號三樓房屋遷讓返還於原告及全體共有人。
二、被告應給付原告每人各新臺幣參拾玖萬陸仟捌佰伍拾陸元。
三、被告應自民國一一一年二月二十五日起至遷讓返還第一項房屋止，按月給付原告每人各新臺幣捌仟肆佰壹拾元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔十之九，餘由原告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣捌拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰肆拾柒萬玖仟零參拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告各以新臺幣壹拾參萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如各以新臺幣參拾玖萬陸仟捌佰伍拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項於原告每月各以新臺幣貳仟捌佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如每月各以新臺幣捌仟肆佰壹拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時聲明請求：「㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路000巷0弄0號3樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還於全體共有人。㈡被告應給付原告三人各新臺幣（下同）80萬520元。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告各1萬3,342元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。」（見北司調卷第7頁），嗣於民國111年9月16日具狀減縮前開第2、3項聲明為：「㈡被告應給付原告各61萬7,790元。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告各1萬512元。」（見本院卷第113頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合前揭法條規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭房屋為兩造公同共有，然被告未經徵得其餘共有人即原告之同意，無權占有系爭房屋迄今已16年之久，原告多次請求被告搬遷，被告均置之不理。為此，爰依民法第767條、第821條之規定，請求被告返還系爭房屋予原告及全體共有人。又被告無權占有系爭房屋，受有於相當租金之不當得利，查系爭房屋位於臺北市大安區最精華的地段，享受國父紀念館、光復國小、仁愛國中、國泰醫院包圍的鬧中取靜、六米巷道社區，且鄰近捷運國父紀念館站，生活機能完善，應按土地法第97條第1項之規定，依土地及其建築物申報總價年息10％計算系爭房屋之租金；以系爭房屋所坐落之大安區仁愛段一小段632、633、634、637地號土地（下稱系爭土地）之109年度申報地價10萬5,600元，計算系爭房屋坐落基地之申報地價為245萬5,200元【計算式：(93×4×1/16×10萬5,600＝245萬5,200】，並依臺北市政府地政局建築物價額試算表計算系爭房屋之建物現值247萬9,031元，計算系爭房屋之年租金為49萬3,423元【計算式：(245萬5,200＋247萬9,031)×10%＝49萬3,423，元以下四捨五入】，月租金約為4萬1,186元，是原告每人得向被告請求自起訴狀繕本送達翌日回溯5年之相當於租金之不當得利，各計為61萬7,790元（計算式：4萬1,186×12×5×1/4＝61萬7,790）。又本件起訴後之系爭土地111年度申報地價為11萬400元，以上開標準換算原告每人各得請求被告按月支付相當於租金之不當得利為1萬512元【計算式：(93×4×1/16×11萬400＋247萬9,031)×10%÷12×1/4＝1萬512】，為此，爰併依民法第179條規定，請求被告給付原告相當於租金之不當得利各61萬7,790元，並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告各1萬512元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告及全體共有人。㈡被告應給付原告各61萬7,790元。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告各1萬512元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋原為兩造母親所有，並出租予他人使用，因原告三人已分別取得其他不動產，兩造母親遂向兩造表示欲將系爭房屋分配予被告，並於兩造之同意下，自85年間起將系爭房屋交付被告，由被告與前夫、女兒共同居住，並自行繳納房屋稅、地價稅等稅費。嗣兩造母親過世，兩造就系爭房屋辦理繼承登記後，此情亦未有任何改變，且系爭房屋曾於94、95年間發生漏水情事，亦是由被告單獨與鄰里協商交涉、進行訴訟（本院99年度簡上字第661號侵權行為損害賠償訴訟，下稱系爭漏水訴訟），並支出訴訟費用及賠償金30萬元，由被告單獨負擔；此外系爭房屋之公共設施即電梯更新費用6萬6,216元，亦由被告單獨分擔，原告均未曾為系爭房屋支付分毫金錢。被告雖然居住在系爭房屋，但從未換鎖，原告均有系爭房屋之鑰匙，系爭房間內尚保有原告鍾黎潢之房間，然原告均未曾表示欲進入使用系爭房屋，顯見兩造間就系爭房屋已成立默示之分管契約，原告自應受分管契約之拘束，而無向被告主張不當得利之餘地。又公同共有人之權利，及於公同共有物之全部，原告逕以就系爭房屋「應有部分」之比例向被告請求給付相當於租金之不當得利，亦有未洽。再者，系爭房屋為40年屋齡雙併7層大樓，門廳狹窄，居住機能非為完善，亦無管理清潔人員，走道堆滿雜物，嚴重影響消防及逃生，甚至111年6月21日對面建物發生大火，數度逼近系爭房屋，甚至鄰近凶宅，室內老舊漏水，無高檔裝潢，自無原告指述之高檔價值，如依土地法第97條之規定，至多僅能以「年息上限百分之3」計算租金；被告並以遺產稅18萬4,599元、因繼承支出之費用2萬元、自95年起至110年間所代繳之系爭房屋之房屋稅7萬9,245元與地價稅30萬2,784元、被告因系爭漏水訴訟支出之賠償金30萬元，及被告為系爭房屋電梯更新所攤提費用6萬6,216元，向原告主張抵銷等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：系爭房屋為兩造因繼承而公同共有乙節，有系爭房屋之建物謄本及系爭土地之土地謄本在卷可稽（見北司調卷第19至28頁），堪以認定。又原告主張系爭房屋自本件起訴狀繕本送達即111年2月24日回溯前5年迄今，均為被告占有中乙節，亦為被告所不爭執（見本院卷第55、272頁），堪以認定。
至原告主張被告係無權占用系爭房屋，請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告及全體共有人，並應給付原告各61萬7,790元，及應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告各1萬512元乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者厥為：(一)原告請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告及全體共有人，有無理由？(二)原告請求被告應給付原告各61萬7,790元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告各1萬512元，有無理由？茲分述如下：
(一)原告請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告及全體共有人，有無理由？
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。系爭房屋為兩造公同共有乙節，業經認定如前，而被告對其占有系爭房屋之事實並不爭執，僅抗辯並非無權占有，自應由被告就其占有系爭房屋具有合法正當占有權源之利己事實負舉證責任。
2、經查，被告固辯稱兩造間就系爭房屋有默示分管契約云云，並提出其繳納系爭房屋稅賦之單據、系爭漏水判決、系爭房屋內房間照片與通訊軟體LINE對話紀錄為據（見北司調卷第71至79頁、見本院卷第67至69、73至75、147至205頁）。然觀諸被告所提稅賦單據、系爭漏水判決等證據，僅足證明被告有繳納系爭房屋之96年至110年間之房屋稅與地價稅、對於系爭漏水判決之訴訟有為應訴等事實；而上開房間照片與通訊軟體LINE對話紀錄，亦僅顯示被告曾邀約原告鍾黎潢返家，然並無原告鍾黎潢之回應，則兩造共同繼承系爭房屋後，原告就被告繼續居住系爭房屋乙情縱未為干涉或為反對之意思表示，至多僅能認為係單純之沈默，尚難因共有人間不及干涉或尚未採取法律上保護權利之行為任令被告居住多年，即得遽以推認兩造間就系爭房屋確有成立該處由被告專用之默示分管契約，被告上開舉證並未使本院形成兩造間就系爭房屋成立有默示分管契約存在之心證，復未提出其他舉證證明其已經其他共有人即原告共同同意占有系爭房屋，或其占有系爭房屋有何其他正當權源，從而，被告無權占有系爭房屋，原告請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告及全體共有人，為有理由。
(二)原告請求被告應給付原告各61萬7,790元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告各1萬512元，有無理由？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為其要件，故其請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照），故無權占用他人之房屋之加害人應返還之不當得利之範圍，以相當於租金之利益計算為適當。次按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，固為民法第1151條所明定，惟各繼承人對於遺產所屬之各個權利義務，在分割之前仍有潛在的物權的應有部分，繼承人相互間，其權利之享受與義務之分擔，應以應繼分之比例為計算之標準（最高法院91年度台上字第2329號判決意旨參照）；繼承人有數人時，在分割遺產前，依民法第1151條規定，各繼承人對於遺產全部為公同共有關係，固無應有部分。然共有人（繼承人）就繼承財產權義之享有（行使）、分擔，仍應以應繼分（潛在的應有部分）比例為計算基準，若逾越其比例，於共有人間自構成不當得利（最高法院99年度台上字第651號民事判決意旨參照）。經查，被告未經其他共有人即原告同意，無權占用系爭房屋，業經認定如前，兩造間共同繼承系爭房屋，於被繼承人之遺產分割前，就系爭房屋為公同共有關係，各人固無應有部分存在，惟參照前開說明，渠等就系爭房屋權利之享受與義務之分擔、分擔，仍應以應繼分（潛在的應有部分）比例為計算基準，被告一人獨享占有系爭房屋之利益，已逾越其應繼分比例4分之1，就該逾越部分所享相當於租金之利益並為無法律上原因，且因而致原告受有損害，對原告自構成不當得利。從而，原告依民法第179條前段之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬有據。
2、按房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準（土地法第97條參照）。是以無權占用房屋所受之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準。房屋所有人得請求房屋占有人給付其全部不當得利（最高法院97年度台上字第323號判決意旨參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。茲審酌系爭房屋屋齡、建材、坐落位置，參以兩造分別提出之中信房屋估價報告書、系爭房屋之稅籍資料等件（見本院卷第27至40、143至205頁），並考量被告無權占用系爭房屋係供住家使用等情，認本件相當於租金之不當得利之數額，應以系爭房屋坐落基地之申報地價及建物現值之8％計算為適當。而系爭土地之申報地價，於105年至106年間為每平方公尺為10萬9,600元；107年至108年間為每平方公尺為10萬2,400元；109年至110年間為每平方公尺10萬5,600元；111年1月起每平方公尺11萬400元，此有本院向臺北市大安地政事務所函詢土地地價謄本在卷可稽（見本院卷第227至235頁）；又依地價調查估計規則、臺北市地價調查用建築改良物標準單價表及耐用年數及折舊率表等規定估算之結果，系爭房屋於起訴時之現值為247萬9,031元，有臺北市政府地政局建築物價額試算表1份在卷可稽（見本院卷第49頁），則依系爭房屋坐落基地面積372平方公尺（計算式：93×4＝372）及兩造所有權之權利範圍1/16計算系爭房屋坐落基地之申報地價，再依系爭房屋坐落基地之申報地價及建物現值之8％，計算自本件起訴之日即111年2月24日回溯5年之租金為196萬9,452元(計算式如附表一編號1至4所示)，被告因無權占有系爭房屋而得相當於租金之不當得利即為147萬7,089元（計算式：196萬9,452×3/4＝147萬7,089），原告各得請求被告給付之金額，應為49萬2,363元（計算式：147萬7,089÷3＝49萬2,363）。
3、至被告主張之抵銷部分，按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，他方尚無得主張抵銷之可言（最高法院95年台上字第457號判決意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277 條定有明文，又同法第400條第2項對經裁判之抵銷數額，復明定有既判力，則主張抵銷之當事人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實自負有舉證責任（最高法院88年度台上字第3398號判決意旨參照）。茲就被告主張抵銷之款項論列如下：
(1)遺產稅18萬4,599元：被告固提出補發之遺產稅繳清證明書（見本院卷第143至145頁），辯稱其為兩造之利益繳清該部分稅捐，然此情為原告否認，自應由被告就此有利於己之事實負擔舉證之責任。而經本院函詢財政部臺北國稅局，亦經該局函復略以：本局無從判斷由何人繳納等語，此有該局111年12月5日財北國稅徵字第1112028706號函在卷可稽（見本院卷第247頁），被告復未能提出其他證據證明此節，難認已盡舉證之責任，自無由以此筆金額主張抵銷。
(2)因繼承支出之費用2萬元：被告就此節未能提出證據證明，無由以此筆金額主張抵銷。
(3)96年至110年間系爭房屋之房屋稅7萬9,245元：被告業已提出系爭房屋房屋稅之繳納證明（見本院卷第147至175頁），且該部分稅賦確為被告繳納乙節，為原告所不爭執（見本院卷第110、218、272頁），堪信為真，被告為兩造之利益繳納系爭房屋之房屋稅，自得依無因管理或不當得利之法律關係向原告請求返還原告應負擔之部分，核屬原告對被告所負債務，且已屆清償期者。原告固主張稅賦屬按年徵收之定期給付債權而主張民法第126條短期時效之適用云云（見本院卷第272頁），然查，被告為系爭房屋共有人即兩造之利益而繳納系爭房屋之稅賦，雖依規定係逐年向政府繳納，然於兩造間之內部關係中，則屬被告未受委任而為原告管理事務所支出之費用，或為原告無法律上原因所受有之利益，而分別應依無因管理或不當得利之法律關係將此費用或利益返還被告，並非被告對原告有定期給付之債權，自無民法第126條短期時效之適用，此與「無權使用他人房屋後應給付之相當於租金之不當得利，本質上仍為使用房屋之代價，債權人應按時收取，而有民法第126條短期時效之適用者」不同，併此敘明。從而，被告以其自起訴之日即111年2月24日回溯15年即自96年2月25日起歷年所繳納之房屋稅之4分之3即5萬9,434元（計算式：7萬9,245×3/4＝5萬9,434，小數點以下四捨五入），與上開應給付原告之不當得利數額為抵銷，為有理由，並各得抵銷1萬9,811元（計算式：5萬9,434÷3＝1萬9,811，小數點以下四捨五入）。
(4)96年至110年間系爭房屋之地價稅30萬2,784元：被告業已提出系爭房屋地價稅之繳納證明（見本院卷第177至205頁），且該部分稅賦確為被告繳納乙節，為原告所不爭執（見本院卷第110、218、272頁），堪信為真，被告為兩造之利益繳納系爭房屋之房屋稅，自得依無因管理或不當得利之法律關係向原告請求返還原告應負擔之部分，核屬原告對被告所負債務，且已屆清償期者。原告主張稅賦屬按年徵收之定期給付債權而有民法第126條短期時效之適用云云為無理由，業如前述【見上開96年至110年間系爭房屋之房屋稅7萬9,245元之理由論述】。從而，被告以其自起訴之日即111年2月24日回溯15年即自96年2月25日起歷年所繳納之地價稅之4分之3即22萬7,088元（計算式：30萬2,784×3/4＝22萬7,088元），與上開應給付原告之不當得利數額為抵銷，為有理由，並各得抵銷7萬5,696元（計算式：22萬7,088元÷3＝7萬5,696），為有理由。
(5)系爭漏水訴訟之賠償金30萬元：系爭漏水訴訟法院判決兩造應給付訴外人劉嘉友13萬3,666元，第一審訴訟費用10萬1,440元及第二審訴訟費用由兩造連帶負擔等節，有被告提出之系爭漏水判決在卷可稽（見北司調卷第75至79頁），並經本院調閱上開卷宗核閱無訛，堪以認定。然被告辯稱已依系爭漏水判決支付賠償金30萬元乙情，為原告否認，而依上開卷證資料顯示，系爭漏水判決係判命兩造共同負擔賠償金額與訴訟費用，無證據顯示已由被告單獨負擔賠償金額與訴訟費用，被告就此有利於己之事實未能提出相關單據舉證證明，自無由以此筆金額主張抵銷。
(6)電梯更新費用6萬6,216元：被告就此節未能提出證據證明，自無由以此筆金額主張抵銷。
4、綜上，被告對各原告得主張抵銷之金額為各為9萬5,507元（計算式：1萬9,811＋7萬5,696＝9萬5,507），與上開被告應給付原告之租金之不當得利互為抵銷後，被告應給付各原告之數額為39萬6,856元（計算式：49萬2,363－9萬5,507＝39萬6,856），從而，原告請求被告應給付原告每人各39萬6,856元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
5、又被告迄至本件言詞辯論終結之日止，仍繼續占用系爭房屋，原告主張被告占用系爭房屋至返還原告之日止，仍受有相當租金不當得利，即有理由。是原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即111年2月25日至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月應給付相當於租金之不當得利8,410元(計算式如附表一編號5所示)，亦屬有據，應予准許，逾此數額部分，則無理由。
四、綜上所述，原告依民法第767條、第821條，及同法第179條之規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告及全體共有人，並請求被告給付原告每人各39萬6,856元元，及自111年2月25日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告各8,410元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰分別酌定相當之金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 7 月 6 日
民事第一庭 法 官 呂俐雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 6 日
書記官 吳芳玉附表一（被告占用系爭房地之不當得利）：
（民國/新臺幣：小數點以下四捨五入）編號 期間 申報地價 土地面積 兩造就系爭土地之權利範圍 建物現值 系爭房屋之租金（以系爭房屋坐落基地之申報地價及建物現值之8％計算） 合計 被告應給付各原告之不當得利 1 106年2月25日起至106年12月31日 10萬9,600元 372㎡（計算式：93×4＝372） 1/16 247萬9,031元 【372㎡×（1/16）×10萬9,600元＋247萬9,031元】×8%×（310/365日）＝34萬1,576元 196萬9,452元（計算式：34萬1,576＋77萬7,573＋78萬9,477＋6萬826＝196萬9,452） 49萬2,363元（計算式：196萬9,452÷4＝49萬2,363） 2 107年1月1日起至108年12月31日 10萬2,400元 【372㎡×（1/16）×10萬2,400元＋247萬9,031元】×8%×2年＝77萬7,573元 3 109年1月1日起至110年12月31日 10萬5,600元 【372㎡×（1/16）×10萬5,600元＋247萬9,031元】×8%×2年＝78萬9,477元 4 111年1月1日至111年2月24日 11萬400元 【372㎡×（1/16）×11萬400元＋247萬9,031元】×8%×（55/365日）＝6萬826元 5 111年2月25日起至被告返還系爭房屋之日止，每月應給付之金額 11萬400元 【372㎡×（1/16）×11萬400元＋247萬9,031元】×8%÷12月＝3萬3,639元 3萬3,639元 8,410元 （計算式：33,639元÷4＝8,410）附表二（新臺幣：小數點以下四捨五入）：
編號 原告 自起訴之日回溯5年應分配之租金 自起訴之日回溯15年應負擔之房屋稅 自起訴之日回溯15年應負擔之地價稅 抵銷後被告應給付各原告之不當得利數額 1 鍾黎熹 49萬2,363元 1萬9,811元 7萬5,696元 39萬6,856元 2 鍾黎燕 同上 同上 同上 同上 3 鍾黎潢 同上 同上 同上 同上