臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第2260號原 告 新北市住宅及都市更新中心法定代理人 陳純敬訴訟代理人 林慶皇律師被 告 王雅婷上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○○○號十八樓之七房屋遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬參仟陸佰捌拾貳元，及其中新臺幣壹拾萬玖仟參佰壹拾元自民國一百一十一年五月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十一年二月十八日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟肆佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾捌萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰柒拾陸萬伍仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣參萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾壹萬參仟陸佰捌拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告就各到期部分以新臺幣捌仟伍佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣貳萬伍仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：門牌號碼新北市○○區○○○路000號18樓之7房屋（下稱系爭房屋）為新店央北青年社會住宅，本為新北市政府城鄉發展局（下稱新北市城鄉局）承辦相關業務，嗣因業務移轉，自民國110年1月1日起改由原告負責。被告前於109年10月19日與新北市城鄉局就系爭房屋簽訂租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定租賃期間自109年11月1日起至111年10月31日止，由被告提供押金1萬2,700元，並每月支付租金1萬2,700元，嗣因前述業務移轉之故，於110年1月29日公告、通知被告在案。詎被告自110年7月起即開始積欠租金，扣除原給付之押金後仍達2個月以上租金，經原告屢次催討未果，以110年12月29日新北市政府郵局存證號碼761號郵局存證信函通知於111年1月5日前給付欠繳租金否則將終止系爭租賃契約後仍置之不理，原告便以111年1月17日新北市政府郵局存證號碼47號郵局存證信函通知將自111年2月17日起終止系爭租賃契約。又依系爭租賃契約第3條第2項第2款約定，倘逾繳款日1個月以上未依約給付租金，依欠額加收百分之4之懲罰性違約金，遂請求110年7月至111年2月積欠租金百分之4即4,572元之懲罰性違約金。另因系爭租賃契約終止後，被告仍未返還系爭房屋而受有不當得利，致原告受有減少相當於租金之損害，原告得依法及依約請求被告給付相當於月租金額及相當月租金額1倍之違約金，故每月得請求給付2萬5,400元，爰依民法第767條第1項前段、第455條、第179條規定、系爭租賃契約第3條第1項、第2項、第12條第3項約定提起本件訴訟，請求擇一為有利判決等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告、㈡被告應給付原告11萬3,882元，其中10萬9,310元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息㈢被告應自111年2月18日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬5,400元、㈣願供擔保請准宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未以書狀或言詞為任何聲明及答辯。
四、本院得心證之理由
㈠、原告主張系爭房屋為新店央北青年社會住宅，本為新北市城鄉局承辦相關業務，嗣因業務移轉，自110年1月1日起改由原告負責。被告前於109年10月19日與新北市城鄉局簽訂系爭租賃契約，約定租賃期間自109年11月1日起至111年10月31日止，由被告提供押金1萬2,700元，並每月支付租金1萬2,700元，嗣因前述業務移轉之故，於110年1月29日公告、通知被告在案。被告自110年7月起即開始積欠租金，扣除原給付之押金後仍達2個月以上租金，經原告屢次催討未果，以110年12月29日新北市政府郵局存證號碼761號郵局存證信函通知於111年1月5日前給付欠繳租金否則將終止系爭租賃契約，原告嗣以111年1月17日新北市政府郵局存證號碼47號郵局存證信函通知將自111年2月17日起終止系爭租賃契約等情，有其提出之系爭房屋建物登記謄本、新北市城鄉局110年1月29日新北城住字第1100190820號公告、系爭租賃契約暨公證書、應收帳款明細表、110年12月29日新北市政府郵局存證號碼761號郵局存證信函暨回執、111年1月17日新北市政府郵局存證號碼47號郵局存證信函暨回執在卷可稽（見本院卷第15至72頁），且被告已收受言詞辯論期日通知、準備程序筆錄、起訴狀繕本，對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，其於言詞辯論期日不到場，亦未提出答辯書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段規定視同自認，堪信原告之上開主張為真實。
㈡、次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。次依系爭租約第14條第1款約定：「承租人有下列情形之一者，出租人得於終止前三十日以書面通知承租人終止租約，且除第五款事由外，承租人自本契約終止之日起兩年內，不得再申請承租新北市青年社會住宅：一、遲付租金之總額達二個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付。」（見本院卷第31頁），查被告自110年7月起即開始積欠租金，扣除原給付之押金後仍達2個月以上租金，經原告屢次催討未果，以110年12月29日新北市政府郵局存證號碼761號郵局存證信函通知於111年1月5日前給付欠繳租金否則將終止系爭租賃契約後仍置之不理，原告便以111年1月17日新北市政府郵局存證號碼47號郵局存證信函通知將自111年2月17日起終止系爭租賃契約等情，業經本院認定如前，是系爭租約既經原告以111年1月17日新北市政府郵局存證號碼47號郵局存證信函通知並於111年2月17日合法終止，故被告已無合法占有使用系爭房屋之權源，自屬無權占有，而系爭房屋既為新北市所有，並由新北市政府同意由原告使用管理（見本院卷第17至19頁），則原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭房屋，應屬有據。
㈢、再按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年度台上字第2108號判決、87年度台上字第1631號民事判決意旨參照）。次依系爭租約第3條第1項、第2項第2款約定：「承租人每月租金為新臺幣（下同）12,700元整，每期應繳納一個月租金，第一期租金應於簽訂本契約之同時給付予出租人，第二期以後之租金並於每月10日前支付（如遇星期例假日時則順延至次一營業日），不得藉任何理由拖延或拒絕；出租人亦不得任意要求調整租金。逾前項所定繳款日期繳納在1個月以上，照該期欠額加收百分之4。」（見本院卷第29頁），參照原告提出之應收帳款明細表（見本院卷第55頁），可知被告積欠110年5月起至110年12月止之租金（110年5、6月部分係因疫情緩繳而合併列為110年12月）共計10萬1,600元（計算式：1萬2,700元/月×8月＝10萬1,600元），並依系爭租約第3條第2項第2款約定，就110年5月起至110年11月止之租金已欠繳1個月以上，故被告應給付原告違約金3,556元（計算式：1萬2,700元/月×7月×4％＝3,556元）。又系爭租賃契約係於111年2月17日終止，被告自應給付111年1月1日至同年2月17日之租金2萬410元【計算式：1萬2,700元/月×（1+17/28）月＝2萬410元，小數點以下無條件捨去，下同】，而依系爭租約第3條第2項第2款約定，被告應給付原告違約金816元（計算式：2萬410元×4％＝816元）。因此，於扣除押租金1萬2,700元後，原告依系爭租約第3條第1項、第2項第2款約定，請求被告給付系爭租賃契約終止前已發生之租金、違約金共計11萬3,682元（計算式：10萬1,600元＋3,556元＋2萬410元＋816元－1萬2,700元＝11萬3,682元），即屬有據。
㈣、另依系爭租約第12條第1項、第3項約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記。承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。」（見本院卷第31頁），查系爭租賃契約業經原告於111年2月17日合法終止，且被告迄今並未返還系爭房屋等情，業經本院認定如前，是原告依前開約定，請求被告自111年2月18日起至返還系爭房屋之日止，按月給付未返還系爭房屋期間之相當於月租金額與相當月租金額1倍之違約金合計為2萬5,400元（計算式：1萬2,700元×2＝2萬5,400元），核屬有據。
㈤、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項前段、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。經查，原告對於被告就系爭租賃契約終止前已發生之租金10萬9,310元請求權，係屬於未定給付期限之金錢債權，而本件起訴狀繕本送達之日為111年5月30日送達被告，有本院送達證書在卷可考（見本院卷第101頁），揆諸前開說明，原告併請求被告給付自起訴狀繕本送達被告之翌日即111年5月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定、系爭租賃契約第3條第1項、第2項、第12條第3項約定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告、應給付原告11萬3,682元，其中10萬9,310元自111年5月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息、應自111年2月18日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬5,400元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，不應准許，應予駁回。
六、原告就其勝訴部分陳明願供擔保，請求宣告假執行，核無不合，茲酌定擔保金額，予以准許。並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。至於原告敗訴部分，其訴既經駁回，該部分假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，原告所提其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 8 月 30 日
民事第四庭 審判長法 官 蔡政哲
法 官 姚水文法 官 林承歆以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 30 日
書記官 何嘉倫